Назад в будущее: итоги и перспективы на рынке недвижимости

Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина), рассказал о ситуации на украинском и глобальном рынках коммерческой недвижимости. Среди результатов 2010 года Александр Носаченко отметил увеличение трансакций в торговом сегменте на глобальных площадках и в регионе EMEA, а также дальнейшее снижение ставок капитализации во всех сегментах. Отвечая на вопрос, почему торговый сегмент вызывает наибольший интерес у инвесторов и девелоперов, он отметил: «Низкое предложение качественных торговых площадей с 2006 года, высокий спрос со стороны арендаторов привели к крайне низкому уровню вакантности в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости (уровень вакантности в киевских ТЦ составляет около 3,5%), а также позитивной динамике по ставкам аренды. Как следствие, торговый сегмент воспринимается игроками рынка как наиболее здоровый и прогнозируемый. На этот сегмент сейчас обращены взоры как девелоперов, так и инвесторов». Лукаш Мотыль, начальник отдела недвижимости «Укрсоцбанка» (UniCredit Group), представил краткий обзор предложений по финансированию девелоперских проектов со стороны банков, которые наблюдались в Украине в 2010 году, а также сделал прогноз на 2011 год: «Известно, что основной проблемой для украинского рынка недвижимости в кризисный период стало отсутствие заемного финансирования. Я могу с уверенностью сказать, что сегодня банки определенно хотят осуществлять финансирование сферы недвижимости. По моим наблюдениям, в Украине в данный момент насчитывается 4-5 банков, которые готовы предоставлять заемный капитал под девелоперские проекты. Если сделать краткий обзор предложений по финансированию, которые поступали со стороны банков в Украине в 2010 году, следует отметить, что предлагаемые условия оставались консервативными. Банки предоставляли и предоставляют сегодня финансирование в размере не более 60% от общей стоимости проекта. Период амортизации кредита составляет не более 15 лет, что является очень коротким сроком по сравнению с другими странами Центральной и Восточной Европы, где обсуждаются сроки не менее 20 лет. Должен отметить, что 60% покрытия бюджета проекта и амортизация кредита в течение 15 лет – условия, которые не намного хуже предлагаемых нами в Болгарии, Румынии, Сербии, то есть странах, которые сравнимы по параметрам риска. Позитивным фактором является снижение процентных ставок. В конце 2010 года они уже были на уровне 10-11%, и в 2011 году прогнозируется их дальнейшее уменьшение, что связано с понижением рисков. Должен отметить, что в 2011 году не стоит ожидать увеличения доли займа от общей стоимости девелоперского проекта или роста срока амортизации кредита. Однако с уверенностью могу сказать, что вырастет число предложений со стороны банков. Все большее количество банков предлагают финансирование в сфере недвижимости, соответственно, между ними увеличивается конкуренция. Я думаю, что основные тенденции 2010 года, при которых наиболее популярными проектами для банков были торговая и гостиничная недвижимость, продолжатся также в 2011 году. Наибольший интерес в 2010 году представляли торговые центры, а также ритейл-парки и проекты смешанного типа. К примеру, наш банк интересовали, прежде всего, не очень большие торговые проекты площадью около 30 тысяч м² в крупных городах. При этом желательно, чтобы их реализацией занимались международные или локальные инвесторы, которые имеют опыт в сфере торговой недвижимости. Объем площадей, сданных в аренду до ввода объекта в эксплуатацию, должен составлять не менее 60%. Что касается гостиничных проектов, наиболее интересными являются отели уровня 3-4 звезды. В случае с гостиничным сегментом самым значимым фактором для банков является наличие гарантии в отношении определенного уровня будущего оборота. При этом очень важно, чтобы оператор также брал на себя определенные риски при реализации проекта. Об офисном сегменте скажу кратко: наиболее важным условием для банков при кредитовании проектов является наличие предварительных договоров аренды на 50-60% площадей. Несоблюдение этого условия часто приводит к отказу от финансирования проекта, поскольку банки не хотят брать на себя риски инфляции. Однако в Украине такая практика не очень распространена: заключение предварительных договоров аренды возможно только после того, как проект выполнен не менее чем на 30%, но все-таки для банков это очень важно. Если говорить о жилищном строительстве, лично я не наблюдал предложений по финансированию жилья эконом-класса, возможно, такие предложения поступают от государственных банков. Международные банки финансируют премиум-проекты в крупных городах. Ключевым элементом нашего предложения для девелоперских проектов является собственный капитал, который должен быть внесен инвестором в проект до того, как банк начнет выплачивать кредит. Также важным является условие ограничения на капитал – любые выплаты должны быть субординированы по отношению к обязательствам по кредитам. Банк устанавливает определенные жесткие доминанты, только после соблюдения которых и погашения всех кредитов, деньги могут начисляться инвесторам или акционерам». Максим Сокиран, советник международной юридической фирмы Baker & McKenzie, рассказал о развитии украинского гостиничного рынка, основных изменениях законодательства в 2010 году, которые коснулись сферы недвижимости. Отдельно он отметил закон, регулирующий государственно-частное партнерство: «Существующий закон не заработал еще полностью по ряду причин, главная из которых – отсутствие, за редким исключением, крупных игроков, готовых войти в масштабные инфраструктурные проекты. С точки зрения частного капитала важным является предоставление государственных гарантий и условий для тарифов и ценообразования. По понятным причинам для государства эти вопросы также не являются простыми. В целом, рынок недвижимости в 2010 году активизировался. Вместе с оживлением всего рынка возобновились и сделки в гостиничном сегменте. Сейчас гостиничными проектами занимаются или состоятельные индивидуальные собственники, или группы с существенной поддержкой крупных банков. Одним из важных движущих мотивов проектов является желание занять свою нишу и долю рынка на этапе его восстановления. Почти все международные гостиничные операторы сохраняют большой интерес к украинскому рынку. Фокус при этом по-прежнему остается на городах-миллионниках. Для собственников сегодня чрезвычайно важно, чтобы интерес оператора к проекту выливался в какие-либо преференции, разделение рисков. Гостиничный рынок зависит от состояния экономики, политической ситуации в стране, от уровня развития бизнеса, состояния инфраструктуры. Во время кризиса не только изменился сам рынок, изменились и «аппетиты» девелоперов – откорректировались площади проектов, номерной фонд, появилась тенденция развития «рациональных» проектов». Антон Андрианов, директор компании Istil Real Estate, также поделился информацией касательно гостиничного сегмента и своими прогнозами относительно его развития: «Если говорить о нашей компании, то в данный момент мы ведем переговоры с операторами по нескольким проектам. Один из наших проектов находится недалеко от Золотых ворот и представляет собой существующее здание, которому уже более 100 лет. Мы начали его реконструкцию полгода назад. Интерес к этому проекту со стороны всех операторов просто невероятный. Из тех двух предложений, которые в данный момент уже находятся у нас на столе, одно почти готово к подписанию, согласовано с банкирами. Стоит отметить, что между банками даже была конкуренция в отношении финансирования данного объекта. Точно такая же ситуация сложилась с другими нашими проектами в Киеве, а также в Одессе». Геннадий Войцицкий, партнер Baker & McKenzie, подробно остановился на изменениях в налоговом законодательстве, которые в том числе значительным образом повлияли на рынок недвижимости: «Оптимистически оценивать новый налоговый кодекс, к сожалению, не приходиться, учитывая, в какой спешке принимался этот документ, а также тот факт, что его основным «заказчиком» выступало Министерство финансов. Основной целью было максимально привести данный документ в соответствие с нуждами налоговой администрации, очевидно, что у него отсутствует какая-то долгосрочная фискальная логика. В этом документе мы видим реакцию на вызовы, которые экономика поставила перед правительством, то есть он является реактивным, закрывает «дыры», которые правительство видело в тот или иной момент. Однако хочу поделиться с вами и позитивными сторонами этого кодекса. Во-первых, он уменьшает ставки основных налогов, как и их общее количество. Налог на прибыль в конечном итоге будет снижен до 16%, что по европейским стандартам является очень конкурентной ставкой. НДС уменьшается до 17%. Также кодекс вводит существенные льготы для целых сегментов экономики, в частности, для гостиничного бизнеса, легкой промышленности, производителей сельхозтехники, производителей возобновляемых источников энергии». Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), подробно остановилась на развитии сегмента торговой недвижимости Украины в 2010 году, в частности, она отметила: «В 2010 году на киевский рынок торговой недвижимости было выведено наименьшее количество площадей с 2006 года, что стало логическим завершением кризисного периода. По нашим прогнозам, предложение торговых площадей в 2011 и 2012 годах увеличится по сравнению с 2009-2010 годами. Общая площадь новых проектов, которые заявлены к открытию на 2011-2013 годы, составит около 350 тысяч м². Структура спроса на торговые площади на украинском рынке не изменилась с 2009 года. Ее основу по-прежнему составляют продуктовые сети, магазины бытовой техники и электроники, магазины детских товаров и спорттоваров, а также одежды, обуви и аксессуаров, рассчитанные на массового потребителя. Во второй половине 2010 года некоторые ритейлеры, у которых есть брэнды, позиционирующиеся в ценовой категории выше среднего, отметили небольшой рост продаж по сравнению с предыдущими периодами, поэтому не исключена возможность, что в этом году они также будут готовы открывать новые магазины. Характерной особенностью украинского рынка является то, что на 90% представленные брэнды развиваются на основе франчайзинговых договоров. Мы надеемся, что в ближайшие два года Украина увидит приход знаковых брэндов, которые будут развиваться самостоятельно на нашем рынке. В 2011 году ожидается начало реализации некоторых масштабных проектов в Киеве. Одной из характерных тенденций дальнейшего развития рынка станет то, что многие девелоперы, проекты которых работают не очень эффективно, будут обращаться к специалистам для оптимизации концепции или реконструкции существующих объектов». Олег Кедо, руководитель департамента аренды компании Karavan Real Estate Ltd, так охарактеризовал развитие рынка торговой недвижимости Украины в 2010 году: «Арендные ставки немного выросли. Это, наверное, связано с тем, что психологически ритейлеры и рынок успокоились после 2008 и 2009 годов. Говоря об общих тенденциях развития рынка, стоит отметить, что ритейлеры, как в Киеве, так и в регионах, продолжают испытывать определенные трудности, вызванные кризисным периодом. Если прогнозировать дальнейшую ситуацию на рынке недвижимости, в действительности мы сможем ее увидеть только осенью. Все будет зависеть от того, что будет происходить в Украине, учитывая экономическую и политическую ситуации. Сложно предположить дальнейшее развитие рынка, однако стоит отметить, что на данном этапе он немного стабилизировался и вырос». Ян Эллиотт, региональный директор направления консалтинга в сфере торговой недвижимости Colliers International, охарактеризовал украинский рынок торговой недвижимости с позиции международного консультанта: Ян Эллиотт, региональный директор направления консалтинга в сфере торговой недвижимости Colliers International фото: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА) «Наша компания постаралась спрогнозировать, как рынок ритейла будет развиваться в 2011-2015 годах. На рынке Киева в 2010 году наблюдались изменения арендных ставок в сегменте торговой недвижимости в сторону увеличения. У Киева в этом отношении очень хорошие показатели, они гораздо лучше, чем у многих соседей, где рост арендных ставок в 2010 году был незначительным. К тому же, показатели занятости площадей и уровня вакантности на киевском рынке очень благоприятные для владельцев недвижимости. В Венгрии, например, ситуация в секторе торговой недвижимости гораздо хуже, потому что рынок очень маленький. В целом, если сравнивать Украину с другими странами Восточной и Центральной Европы, то можно утверждать, что рынок недвижимости здесь еще развивается. При условии дальнейшего улучшения экономической ситуации международные ритейлеры сохранят интерес к Украине, есть все предпосылки для того, чтобы ритейл продолжал развиваться. Спрос на торговые площади и сегодня очень высокий. Следует отметить также, что благодаря большому населению и наличию пяти городов с населением больше миллиона, у Украины высокий потенциал для дальнейшего развития рынка торговой недвижимости. Я считаю, что в Украине существует возможность развития всех видов проектов, включая те, которые еще не присутствуют в стране. Это могут быть как небольшие проекты с гипермаркетом и продуктовым магазином в качестве якорей, так и большие торговые центры. Формат каждого проекта зависит от местонахождения и потенциальной целевой аудитории».