Настало время пересмотреть договора аренды…

РЫНОК АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ За последние несколько месяцев в связи с ухудшением экономической ситуации в Украине пошатнулось финансовое положение большинства компаний. В результате многие крупные игроки, до недавнего времени планировавшие расширение штата, арендовавшие или намеревавшиеся арендовать офисные помещения «на вырост», «либо вовсе закрывают свои представительства в Украине до лучших времен, либо отказываются от заключения договора аренды после подписания предварительного договора, либо в результате существенного сокращения штата расторгают текущий договор аренды и переезжают в более дешевое помещение меньшей площади, либо же сдают в субаренду излишки площади», – рассказывает Виктория Горулько, заместитель директора, руководитель отдела по работе с арендаторами и корпоративными клиентами компании DTZ. Сложившаяся кризисная ситуация заставляет арендодателей быть более гибкими по отношению к арендаторам и идти на компромиссы. Многие арендаторы, оказавшиеся менее кредитоспособными в связи с ухудшением дел в бизнесе, вынуждены инициировать снижение ставок в арендуемых ими офисных помещениях с целью оптимизации собственных расходов. Арендодатели, в свою очередь, вынуждены идти на существенные уступки, ведь найти арендатора на освободившееся офисное помещение, да еще по такой высокой арендной ставке, которая действовала до кризиса, на данный момент невозможно. Однако стоит отметить, что большинство текущих договоров аренды были заключены на пике арендных ставок. Поэтому, по словам Дарьи Рукиной, заместителя директора, руководителя отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей компании DTZ, «справедливо предположить, что уменьшение арендной ставки или расторжение договора аренды будет зависеть исключительно от доброй воли арендодателя».

Цикл арендных ставок на рынке офисных помещений Европы, сентябрь 2008 года

Источник: Jones Lang LaSalle СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ По данным экспертов, большинство собственников офисных зданий всегда стремились подписывать долгосрочные договора аренды. Стандартной практикой было подписание договоров в среднем на 3-5 лет. С целью переложить инфляционный риск на арендаторов арендодатели, как правило, привязывали арендную ставку к официальному курсу валют и к ставке индексации. Согласно мировой практике, арендная ставка индексируется с учетом изменений потребительских цен, а условия ее индексации предусмотрены только в долгосрочных договорах. «Желание заключать долгосрочные договора, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора сохранится и в будущем, но, возможно, появятся новые правила изменения/индексации арендной ставки (не обязательно в сторону исключительно увеличения), – прогнозирует Дарья Рукина. – Арендодатели при таких условиях будут стараться предоставлять значительные скидки, но, естественно, в индивидуальном порядке и в зависимости от необходимой арендатору площади». Ирина Роик, партнер компании SQM Experts, отмечает при этом, что «до наступления кризиса в основном превалировали договора аренды на три года, хотя в течение последних 2 лет увеличился процент договоров на срок от 5 до 10 лет, в зависимости от сегмента недвижимости. В 2009 предпочтения арендодателей и арендаторов, скорее всего, не изменятся, однако арендодатель будет четко прописывать пересмотр арендной ставки в сторону увеличения по истечении года, а арендатор – настаивать на возможности безболезненного досрочного расторжения договора. Также увеличится количество договоров аренды сроком на год, так как и арендаторы, и арендодатели в своем большинстве прогнозируют, что «трудный» период продлится не более года. В таком случае арендатор хочет обезопасить себя на случай, если этот период продлится дольше или окажется труднее, чем ожидалось, тем самым вынудив его покинуть объект. Арендодатель, в свою очередь, хочет избежать ситуации, когда рынок пойдет вверх, и уровень арендных ставок вернется на докризисный и начнет расти, что, возможно, произойдет через год». Однако при ежегодном росте арендных ставок на офисные помещения некоторые собственники все-таки предпочитали заключать договора на непродолжительный срок, к примеру, на год, оставляя за собой право пересматривать арендные ставки в сторону повышения. По мнению Радомира Цуркана, управляющего партнера компании CB Richard Ellis, «такого рода договорные отношения предполагают максимально динамичное отображение рынка на протяжении всего срока аренды. И именно арендодатели, до наступления кризиса заключившие договора на непродолжительный срок, сегодня оказались в непростой ситуации вследствие стремительного падения рынка». НЕРАЗРЫВНОСТЬ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Высокая арендная плата иногда вынуждает компании экономить на других статьях расходов, в частности, на наружной рекламе фото: ИВАН РУДЮК Достаточно непростым в отношениях между арендаторами и арендодателями является вопрос неразрывности договоров аренды. Как правило, грамотно составленный договор защищает интересы арендодателя и предусматривает пункты о неразрывности, которые обязывают арендатора оплатить всю аренду до окончания срока действия договора в случае, если арендатор по каким-либо причинам инициирует его расторжение и принимает решение о смене офиса. Таким образом, включая в договор условия о неразрывности, арендодатели страхуют себя и перекладывают риски неуплаты на арендатора. Однако на киевском рынке офисной недвижимости многие договора составлены таким образом, что их одностороннее расторжение со стороны арендатора влечет за собой уплату последним штрафной санкции. «Размер штрафной санкции равен арендному депозиту, который, как правило, составляет арендную плату за 2-3 месяца. Таким образом, в случае расторжения договора арендатор теряет всю сумму арендного депозита, удерживаемого арендодателем. Но в сложившейся рыночной ситуации потеря суммы депозита не останавливает арендаторов, и в ближайшей перспективе, как следствие недоговоренности сторон по новой арендной ставке, количество договоров, расторгнутых по инициативе арендаторов, может только увеличиться», – комментирует Виктория Горулько. Эксперты утверждают, что уже придуманы схемы обхода условий неразрывности договора, в чем можно было и не сомневаться, принимая во внимание изобретательность украинских компаний. Один из возможных способов – признание юридического лица компании-арендатора банкротом. СУБАРЕНДА Аренда высококачественного помещения составляет весомую долю в ежемесячных расходах компании. Стремясь урезать свои затраты, некоторые компании-арендаторы пытаются уменьшить арендные платежи, сдавая часть помещений в субаренду. Комментирует Дина Лукьянская, начальник отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield: «Уже отмечается рост рынка краткосрочной (1-2 года) субаренды, который в 2009 году составит еще большую конкуренцию рынку прямых арендодателей, так как рынок субаренды может предложить более конкурентоспособные условия: умеренную арендную ставку, помещения с полной отделкой и мебелью». Напомним, что в случае субаренды первоначальный арендатор сохраняет обязательства по выплате арендной платы перед собственником, и, в свою очередь, получает арендную плату от субарендатора, который никоим образом не связан с собственником и не несет перед ним никаких обязательств. При этом, по словам Виктории Горулько, «арендаторы, имеющие излишки площади, уже не пытаются получить какую-либо выгоду от субаренды, и готовы идти на значительные уступки по сравнению с условиями основного договора аренды».

Уровень арендных ставок на рынке офисных помещений Европы в III квартале 2008 года

Источник: Jones Lang LaSalle РЫНОК АРЕНДЫ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Непростая ситуация сложилась и на рынке аренды торговых площадей. Договора аренды торговых помещений, аналогично договорам аренды офисов, заключались, как правило, на долгосрочный период, и арендная ставка также подвергалась корректировке с привязкой к официальному курсу гривны и ставке индексации. Снижение потребительского спроса и, как результат, падение товарооборота заставляют арендаторов торговых помещений пересматривать свои расходы на аренду. По словам Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «на первом этапе арендаторы обращаются с просьбой о пересмотре условий аренды к арендодателям, которые прилагают максимум усилий для мирного решения этого вопроса, учитывая, что большинство арендаторов имеют оплаченные страховые депозиты в размере арендной платы за 2-3 месяца. Однако не исключено, что в случае работы магазина с большим убытком во время экономического кризиса можно ожидать расторжения договоров, несмотря на риск потери депозитов и инвестиций в ремонтно-отделочные работы». Эксперты рынка прогнозируют, что в краткосрочной перспективе арендодатели будут принимать решения о новых сроках договоров аренды в зависимости от уровня изменения арендных ставок на рынке. По словам Ирины Роик, «в функционирующих торговых центрах началась волна обращений арендаторов с просьбой предоставить скидки на арендную плату за последующие 3-6 месяцев или до конца 2009 года. Основным аргументом является прогнозируемый спад покупательной способности населения в результате возможных массовых увольнений или сокращений заработной платы. Кроме того, имеют место просьбы арендаторов об уменьшении арендуемой площади, разрешении на сдачу в субаренду. Некоторые сетевые ритейлеры решаются оставить в сети только наиболее успешные магазины. Уже известны случаи обращений о досрочном расторжении договоров, даже при условии потери страхового депозита. Необходимо отметить, что на рынке, к сожалению, нередки случаи использования арендаторами кризиса как аргумента с целью получения существенных уступок в условиях аренды площадей, хотя настоящих трудностей они пока не испытывают». Консультанты рекомендуют арендодателям перед принятием каких-либо решений о пересмотре условий договоров тщательно анализировать параметры деятельности арендаторов и функционирования ТРЦ в целом, такие как статистика посещаемости объекта и магазина конкретного арендатора, средний чек за анализируемый временной период и т.д. Эксперты рынка прогнозируют, что в краткосрочной перспективе арендодатели будут принимать решения о новых сроках договоров аренды в зависимости от уровня изменения арендных ставок на рынке. И, скорее всего, в случае значительного снижения арендных ставок договора будут подписываться на короткий период с дальнейшим пересмотром уровня ставок по истечении срока договора. «Возможным выходом для арендодателя и арендатора может быть подписание приложения к основному договору аренды с описанием уступок на некий «тестовый период», например, 2-3 месяца, с оговоркой о проведении дальнейших переговоров касательно возвращения к первоначальным условиям аренды или же пролонгации действия уступок по истечении «тестового периода», – утверждает Ирина Роик. РЫНОК АРЕНДЫ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ Кризис не мог не оказать влияние на сегмент складской недвижимости, поскольку именно он напрямую отображает положение на рынке ритейла, который в последнее время переживает значительные трудности, связанные с ухудшением экономической ситуации в Украине. «Как следствие, компании, арендовавшие большое количество новых складских помещений с прицелом на агрессивный рост, сейчас могут оказаться в ситуации, когда им придется отказываться от части площадей, – утверждает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина). – Ввиду того, что во всех профессиональных объектах подписывались институциональные договора, не подразумевающие досрочного расторжения любой из сторон, вероятнее всего будут искаться компромиссы в виде субаренды либо же переуступки прав на весь объект или часть помещений». Собственники складских комплексов, как это принято при аренде офисных и торговых помещений, также придерживаются практики включения пунктов о неразрывности в свои договора и перекладывают риски неуплаты на арендаторов. Например, компания IIG в своем договоре аренды с компанией Adidas Ukraine предусмотрела пункт, согласно которому головной офис компании, Adidas Germany, в случае форс-мажорных обстоятельств и риска невыплаты ставок украинской компанией обязуется вносить арендную плату до конца срока аренды складского комплекса. Таким образом IIG гарантирует себе стабильный денежный поток, застраховав риски разрыва договора, которые и так невысоки, учитывая, что Adidas Ukraine – уважаемая и стабильная компания. Известно, что профессиональный девелопмент подразумевает длительные договора аренды. Комментирует Аркадий Вершебенюк: «Целью любого профессионального девелопера является заключение долгосрочного договора с надежным арендатором, так как конечный результат девелопмента – это инвестиционная продажа объекта. На данный момент цели у девелоперов не изменились, но произошли определенные корректировки ожиданий арендаторов ввиду общеэкономической ситуации. Это вынуждает некоторые компании ограничивать горизонт планирования своего бизнеса до трех лет и, соответственно, переносить эти ограничения на девелоперов. Вместе с тем, мы по-прежнему наблюдаем достаточно большое количество компаний, готовых соглашаться на долгосрочную аренду». РЕЗЮМЕ На сегодняшний день рынки аренды офисных, торговых и складских помещений демонстрируют схожие тенденции. Во-первых, в результате изменения условий работы, сокращения доходов и снижения кредитоспособности арендаторов ряд компаний инициирует уменьшение арендных ставок. В случае отказа собственника пересмотреть ставку некоторые арендаторы, особенно в офисных помещениях, инициируют разрыв договора и съезжают в помещения с более приемлемыми арендными ставками. Во-вторых, рынок арендодателя перестал быть таковым. «Несколько лет подряд рынок недвижимости был более выгодным для арендодателя, арендатору приходилось соглашаться на неудобные условия, платить высокую аренду и мириться с ее увеличением на протяжении срока аренды, – комментирует Радомир Цуркан. – Сегодня ситуация радикально изменилась, поэтому арендодателю важно не только «давить условиями договора», а по возможности делать шаги навстречу арендаторам, не обязательно в отношении арендной ставки – есть масса других условий и факторов, влияющих на пребывание арендатора. Это может быть размер начисляемых эксплуатационных затрат, объем предоставляемого паркинга, сопутствующие услуги и т.п.». Кроме того, начал развиваться рынок субаренды, которая помогает арендаторам крупных офисных помещений, испытывающим трудности с оплатой, частично перекрыть расходы. Одной из основных тенденций является также сокращение сроков договоров аренды. Однако не следует забывать, что кризис – явление временное. Поскольку большинство проектов коммерческой недвижимости в текущей ситуации заморожено, к моменту окончания непростого для всех игроков рынка периода все сегменты коммерческой недвижимости еще более остро ощутят нехватку качественных помещений, и, вероятнее всего, ситуация вернется на круги своя. «Спрос на качественные офисные, торговые и складские площади на самом деле не пропал, он отложен до лучших времен, – подтверждает Ирина Роик. – Соответственно, как только кризис сменится подъемом, резко вернется спрос на качественную коммерческую недвижимость. Причем спрос окажется тем больше и будет возрастать тем стремительнее, чем длительнее будет кризис. Соответственно, увеличится и различие между спросом и предложением».

Версия для печати