Налогообложение купли-продажи земельных участков


ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


Анна Погребная, юрист адвокатской компании «Арцингер и Партнеры»
фото: Олег Герасименко

Прежде всего, следует отметить, что земли в Украине подразделяются по их целевому назначению на девять категорий. Однако в данной статье мы рассмотрим только вопросы приобретения земельных участков несельскохозяйственного (промышленного) назначения. Это земли, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления соответствующей хозяйственной деятельности. Субъектами прав на земли данной категории могут выступать как юридические, так и физические лица. В большинстве случаев – это государственные предприятия, учреждения и организации, пользующиеся данными участками на правах постоянного пользования.
Согласно ст. 127 Земельного кодекса Украины продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления. Покупателями земель несельскохозяйственного назначения могут быть граждане и юридические лица Украины (учрежденные гражданами и юридическими лицами Украины), иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные государства и иностранные юридические лица.
Юридические лица Украины могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:
– приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;
– внесения земельных участков их учредителями в уставной фонд;
– принятия наследства;
– возникновения иных оснований предусмотренных законом.
Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в следующих случаях:
– в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
– за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Обязательным условием для приобретения иностранными юридическими лицами права собственности на земельный участок является регистрация постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Для заключения соглашений на приобретение в собственность земельных участков, которые находятся в государственной собственности, иностранным юридическим лицам требуется согласование (разрешение) Верховной Рады Украины. Для приобретения земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, иностранным юридическим лицам требуется согласование (разрешение) Кабинета Министров Украины. Следует отметить, что процедура получения таких согласований (разрешений) на данный момент не разработана.
Как правило, продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам осуществляется на конкурентных основах (аукцион, конкурс). Форму проведения земельных торгов определяет продавец – соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления, что указывается в решении (распоряжении) о продаже земельного участка. В случае, если продавцом выступают государственные или коммунальные органы, стоимость земельного участка определяется на основании его денежной и экспертной оценки, проводимой по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины. Если продавцом земельного участка выступает юридическое или физическое лицо, стоимость земельного участка определяется по соглашению сторон, но не может быть меньшей, чем ее денежная экспертная оценка. Договор отчуждения земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его нотариального заверения.


НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
В соответствии с подпунктом 3.1.1 пункта 3.1 статьи 3 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» объектом налогообложения являются операции по продаже товаров (работ, услуг) на таможенной территории Украины. Продажей товаров (работ, услуг) согласно п. 1.4 статьи 1 данного Закона считаются любые операции, которые осуществляются по договорам купли-продажи, предусматривающие переход права собственности.
Операции по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения подпадают под определение операций по продаже товаров (имеет место переход права собственности), и подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по ставке 20 %. При этом база налогообложения в соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 указанного Закона определяется исходя из договорной стоимости объекта продажи.


ПРИОБРЕТЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ
Другим вариантом приобретения земельного участка либо прав на него является приобретение корпоративных прав в уже существующей компании, которая владеет земельными участком либо правами на него. Такой вариант приемлем, в первую очередь, для иностранных инвесторов, позволяя им избежать процедуры получения согласований (разрешений) Верховной Рады или Кабинета Министров Украины при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности.
По определению п. 1.8 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» корпоративные права – это право собственности на уставный фонд (капитал) юридического лица или его долю (пай), включая права на управление, получение соответствующей доли прибыли такого юридического лица, а также активов в случае ликвидации в соответствии с действующим законодательством, независимо от того, создано ли такое юридическое лицо в форме хозяйственного общества, предприятия, основанного на собственности одного юридического либо физического лица, либо в других организационно-правовых формах.
При этом следует отметить, что согласно с п. 1.11 ст. 1 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» термин «корпоративные права» с целью применения Закона понимается в значении, определенном Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий».


НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ
Абзацем третьим п. 1.4 ст. 1 Закона «О налоге на добавленную стоимость» установлено, что какие-либо операции гражданско-правового характера по предоставлению услуг (результатов работ), предоставлению права на пользование или распоряжение товарами, в том числе нематериальными активами, каких-либо других, нежели товары, объектов собственности за компенсацию, а также операции по бесплатному предоставлению услуг (работ) являются операциями по продаже услуг (работ). Согласно пп. 3.1.1 ст. 3 Закона объектом налогообложения НДС являются операции плательщиков налога по продаже товаров (работ, услуг) на таможенной территории Украины.
Поскольку по определению, приведенному в Законе «О налогообложении прибыли предприятий», корпоративные права являются объектом собственности, операции по их продаже являются объектом налогообложения НДС. Базой налогообложения такой операции согласно с п. 4.1 ст. 4 Закона является ее договорная (контрактная) стоимость, включая стоимость материальных и нематериальных активов, которые передаются плательщику налога, продающему корпоративные права, непосредственно покупателем или через какое-нибудь третье лицо в связи с компенсацией их стоимости. При этом следует также учитывать положение п. 4.2 ст. 4 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость», которые касаются уточнения порядка определения базы налогообложения (применение обычных цен), в частности, если субъектами операции купли-продажи корпоративных прав выступают связанные лица или же покупатель корпоративных прав не является зарегистрированным плательщиком НДС.


НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
Налогообложение операций с корпоративными правами осуществляется в соответствии с пп. 7.6.1 и 7.6.5 ст. 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», в частности, в соответствии с пп. 7.6.1 ст. 7 Закона в валовой доход налогоплательщика включается сумма, превышающая доход от продажи корпоративных прав (доли в уставном фонде) над расходами на приобретение таких корпоративных прав.
В завершение хотелось бы отметить следующее. Приобретение земельных участков, равно как и приобретение корпоративных прав компаний, владеющих такими участками либо правами на них, – это операции, связанные с достаточно высокими рисками для покупателя. В частности, при планировании сделок по приобретению корпоративных прав следует уделять особое внимание проведению предварительного финансового и юридического аудита компании с целью выявления и минимизации возможных рисков, а также определения наиболее оптимальной схемы приобретения корпоративных прав.