Надежда Лысенко: «Наша главная задача – повышение капитализации портфеля Группы DCH в области недвижимости»

Надежда Лысенко, руководитель Сектора недвижимости Группы DCH
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите, пожалуйста, об истории создания направления по развитию недвижимости в структуре компании DCH.
Наша группа (в то время – «Укрсиб») начала свои операции на рынке недвижимости еще в 2002 году. На сегодняшний день накоплен довольно большой опыт управления портфелем девелоперских компаний, построения эффективных и взаимовыгодных отношений с партнерами, регионального развития проектов. На момент создания Сектора недвижимости Группой DCH были осуществлены инвестиционные сделки в таких регионах, как Киев, Одесса и Харьков.
Фактически управление активами по данным проектам осуществлялось несколькими девелоперскими компаниями, и создание своего сектора на уровне корпоративного центра DCH было продиктовано необходимостью эффективного управления уже существующим портфелем проектов, возможностью принятия новых инвестиционных решений. Таким образом, основной задачей Сектора недвижимости является комплексное управление инвестициями Группы DCH в недвижимости.
CP: Каковы основные направления работы Сектора недвижимости?
Генеральная задача Сектора недвижимости Группы DCH – повышение капитализации и доходности бизнес-портфеля Группы в области недвижимости. Наша цель – достичь того, чтобы ее собственные девелоперские организации, в первую очередь, были рентабельными рыночными компаниями, которые оказывают услуги в соответствии со всеми требованиями рынка, и более выгодны для сотрудничества Группе нежели сторонние. Исходя из этой генеральной задачи, формируются основные бизнес-процессы и виды деятельности, такие как оценка новых проектов, due diligence, заключение сделок купли-продажи, привлечение финансирования в наши проекты (долговое финансирование, прямые инвестиции), сопровождение процесса девелопмента. Чтобы присутствовать на рынке, для понимания тенденций и процессов, стратегий и планов основных игроков, для поиска и оценки возможностей инвестирования, расчета капитализации портфеля мы занимаемся анализом рынка в целом, а также новых направлений инвестирования и новых ниш, развитием существующих партнерских отношений.


Проект «Металлист Сити», Харьков
проект: dch

CP: Расскажите, пожалуйста, о политике и стратегических планах развития компании. В каких сегментах недвижимости вы планируете работать?
Группой уже определены политика и основные стратегические направления деятельности в области недвижимости, согласно которым и было сформировано подразделение «Недвижимость». У нас существует стратегия развития в Киеве, Харькове и Одессе. В ближайшее время компания не будет выходить на региональные рынки с одним-двумя точечными проектами. Мы создали несколько плацдармов: на юге – Одесса, на востоке – Харьков, в центре – Киев. На основе этих региональных офисов планируется дальнейшее развитие. По своей специфике наши проекты масштабны, амбициозны, нацелены на долгосрочное развитие. Это проекты, предусматривающие редевелопмент существующей территории, способные изменить облик города или района; инвестиционно привлекательные как в абсолютных, так и в относительных величинах. В основном это многофункциональные объекты. Наши небольшие проекты также обладают индивидуальностью, неповторимыми особенностями. Так, каждый из жилых комплексов уникален сам по себе как в плане своей концепции, так и с точки зрения профиля покупателя, рекламной политики и стратегии. Это достаточно узкая, хотя и довольно интересная в плане доходности, ниша. Если речь идет о многофункциональных комплексах, то их ведущая функция – коммерческая, это офисно-торговые центры. Стоит также отметить, что наша компания занимается развитием проектов недвижимости исключительно в городской черте – мы не работаем в небольших населенных пунктах или за чертой города.
CP: С какими компаниями (консалтинговыми, строительными, девелоперскими) вы сотрудничаете при формировании портфолио проектов?
Если разбить весь процесс девелопмента на определенные стадии, то он сам продиктует партнеров на каждом из этапов. Мы сотрудничаем как с юридическими, так и с финансовыми, аудиторскими, инвестиционными, инжиниринговыми компаниями в процессе due diligence. Естественно, для оценки рынка, локального анализа объекта используются услуги консалтинговых компаний. Если говорить непосредственно о строительстве, то тут компания прибегает к помощи консалтинговых и инжиниринговых организаций, которые оказывают услуги cost surveying и technical supervision, необходимые на данном этапе. Cost surveyors занимаются анализом качества проектно-сметной документации, могут внести коррективы с точки зрения эффективности, энергосберегающих технологий, удобства управления, эксплуатации и т.п. Также это работа с инжиниринговыми компаниями, которые фактически идут рука об руку с DCH в процессе строительства объекта, осуществляя технический надзор и решение технических вопросов на площадках. Консалтинг как таковой нужен на всех этапах реализации проекта.
CP: Расскажите, на каком этапе находится сегодня «Программа мероприятий группы DCH по подготовке Харькова к Евро-2012». Как будет структурировано финансирование этих проектов? Какую часть из предварительно анонсированных $503 миллионов составят собственные средства компании, а какую – привлеченный капитал?
В рамках этой программы Сектор недвижимости Группы DCH занимается непосредственно развитием проекта «Металлист Сити».
В целом при реализации проектов Группы используется как собственный капитал компании, так и банковское проектное финансирование. Само проектное финансирование, в зависимости от условий рынка и качества проекта, составляет примерно от 60% до 75% сметы проекта. Остальное – собственный капитал. Естественно, что о проектном финансировании со стороны банка можно говорить только тогда, когда решены все вопросы разрешительно-согласовательной документации, компания имеет право на землю, прошла экспертизу проектная документация, а все технические условия проекта ясны. Перед нашей компанией стоит непростая задача, поскольку сроки реализации проекта «Металлист Сити» довольно сжатые. Планируется, что мы будем готовы к началу банковского финансирования еще до конца этого года. Сейчас проводится интенсивная работа непосредственно над проектно-сметной документацией с группой западных и группой локальных архитекторов. Западная группа – это американская компания Altoon+Porter, имеющая опыт реализации проектов на территории СНГ. С ее представителями у нас сложился очень хороший диалог, они приняли заявленные сроки. Более того – главный архитектор проекта с американской стороны будет присутствовать 6 месяцев в Украине, что даст возможность работать непосредственно с ним и в удобном для нашей компании режиме. С харьковской стороны задействована компания КТМ «МИР», главным архитектором проекта выступает Михаил Рабинович. На уровне города над разработкой детального плана территории работают сотрудники института «ХарьковПроект» и все городские службы. В целом все мероприятия по подготовке Харькова к ЕВРО-2012 являются приоритетными для администрации города и активно ею поддерживаются, что очень помогает нашей Группе в реализации проектов.
CP: Есть ли у компании финансовые партнеры?
Безусловно. Начнем с того, что Группа DCH, ранее известная как «УкрСиббанк», организована в виде холдинга с диверсифицированным портфелем активов.
Реструктуризация и переформатирование Группы произошло после начала стратегического партнерства с BNP Paribas и дальнейшей продажи 51% «УкрСиббанка» французскому банку BNP Paribas.
С начала 1990-х Группа добилась серьезного влияния и признания, как в Украине, так и за рубежом. Располагая большим портфелем разноплановых направлений деятельности, для которых используются всевозможные типы финансирования (торговое, проектное, бридж-финансирование, ипотечные кредиты, лизинговые операции и пр.), Группа DCH имеет сложившуюся положительную репутацию среди банковских учреждений, таких как BNP Paribas, «Райффайзен Банк Аваль», OTP Bank, «UniCredit Банк» и др. Нас знают и нам доверяют, a это свидетельствует об исключительной ориентации Группы на прибыльность проектов, которая базируется на тесном бизнес-сотрудничестве и неконфликтности.
CP: Вы являетесь одним из соучредителей многопрофильного холдинга Strabag.Ukraine. Расскажите о деятельности данной компании. В каких проектах она участвует сегодня?
По тем проектам, которые Группа хотела бы реализовать в сжатые сроки, – подготовка Харькова к Евро-2012, строительство офисного центра – где мы не нуждаемся пока в услугах генподрядчика, компания Strabag.Ukraine выступает консультантом и фактически занимается оценкой качества проектных и технических решений, возможности реализации с точки зрения соответствия этих проектов энергосберегающим технологиям; оценкой бюджета проектов, предоставляет нам информацию об аналоговых объектах Центральной и Восточной Европы. То есть, уже на этапе проектирования мы стараемся применить весь накопленный потенциал и опыт компании Strabag.
CP: Развивая по несколько проектов в Харькове, Одессе и Киеве, планируете ли вы расширение географии вашей деятельности, и какие города и регионы представляют для вас наибольший интерес?
Если у нас будет возможность развиваться с помощью партнеров в крупных городах и мы будем заинтересованы в этом, то для любого девелопера на сегодняшний день представляют интерес рынки недвижимости Днепропетровска, Запорожья, Донецка, Львова и Крыма.
CP: Вы нацелены на развитие проектов «с нуля» или покупку их на определенной стадии развития?
Наша компания редко практикует развитие проектов «с нуля», чаще мы заходим в проекты уже на определенной стадии реализации, то есть занимаемся непосредственно девелопментом. Спекулятивный девелопмент никогда не был нашей стратегией. Группа не занимается длительным решением вопросов собственности и рейдерскими схемами, характерными для проектов «с нуля». Мы заходим в проекты, которые уже находятся на какой-то стадии развития либо не требуют решения таких проблем.
CP: Ваша компания нацелена на стратегическое владение реализованными объектами, или же вы планируете их инвестиционную продажу после завершения реализации?
Можно сказать, что в целом мы зарабатываем деньги на девелопменте, а не на property management, и считаем, что если объект достиг своей адекватной рыночной стоимости, то его необходимо продать.