«На востоке кое-что происходит по-другому»
Commercial Property №2 (2) октябрь 2003
В ходе работы международного форума коммерческой недвижимости Expo Real 2003, который проходил 6-8 октября в Мюнхене, Германия, одним из активных «промоутеров» Украины, выступила немецкая компания Drees & Sommer Group, специализирующаяся на услугах project-management. Она предлагала инвестиционному сообществу вкладывать в развитие проектов отелей и рекреационных комплексов Крыма. Мы попросили Ханнса Людвига Фихтнера, регионального директора по Восточной Европе и одновременно управляющего директора берлинского отделения компании Drees & Sommer, поделиться мнением об украинском рынке недвижимости и планами Drees & Sommer в отношении Украины.
фото: Александр Гаврилов
CP: В каких рынках Центрально-Восточной Европы вы заинтересованы? У каких из них наибольший потенциал и как в этой когорте смотрится Украина?
Безусловно, сейчас рынки Центрально-Восточной Европы можно условно разделить по нескольким критериям. Если говорить о наиболее развитых – это Венгрия, Чехия и Польша. Но эти рынки, особенно столицы данных государств (Будапешт, Прага и Варшава), уже во многом освоены. С другой стороны, если судить о рынках по их потенциалу, то для нас и наших конкурентов особый интерес представляют рынки в «начальной фазе» процессов развития коммерческой недвижимости. Среди них: Украина как наибольший по перспективному потенциалу рынок региона, Румыния, и, конечно же, Россия. Но если говорить о России, то Москва является уже очень зрелым рынком, в то время как Санкт-Петербург, Нижний Новгород и другие крупные города европейской части России пока отстают.
Украина для немецких инвесторов, девелоперов и компаний, специализирующихся на project-management, остается «темной лошадкой». Общее впечатление – в Европе отсутствует какая бы то ни было информация о вашем государстве и, в особенности, о состоянии рынков земли и недвижимости. Я знаю, что многие немецкие и европейские компании неоднократно высылали скаутов для исследования процессов на местном рынке и консультаций с властями, локальными игроками. Все отчеты этих миссий сводились к тому выводу, что законодательство и правовое поле на рынке недвижимости, равно как и его практики, не позволят западным компаниям самостоятельно развернуть деятельность в Украине. Основной вывод нашей компании – заинтересованным в украинском рынке западным игрокам необходимо искать локальных партнеров в Украине для совместной работы.
CP: Ваша компания, хоть и работает активно с центрально-восточноевропейским рынком, все же оперирует западноевропейской моделью осуществления деятельности project-management. Сработает ли эта модель в Украине с ее «национальными особенностями»?
Да, ваш вопрос уместен. По нашим данным, подавляющее большинство локальных украинских компаний, работающие в сфере project-management, исповедуют, условно назовем ее так, «американскую» схему работы. Она предусматривает работу с проектом «по цепочке» – архитектурное бюро создает проект, затем он обрабатывается консультантами, поставщиками инженерных систем, подается на рассмотрение заказчика, затем снова возвращается на доработку архитекторам, после чего документация приходит к генподрядчику и так далее. Такой принцип работы имеет свои преимущества, но он очень тяжел на подъем и влечет за собой целый ряд сложностей в реализации проекта, увеличивая, в частности, сроки. Наш подход, условно назовем его «европейским», базируется на принципе командной работы, когда проект ведется комплексно по сферам ответственности, и инвестору/девелоперу не приходится поочередно «бомбить» звонками различные профильные структуры – он в состоянии стабильно держать руку «на пульсе» проекта, и даже корректировать его при необходимости: по срокам, внесению изменений по ходу работ. Кроме того, при таком подходе девелоперу куда легче донести все свои мельчайшие пожелания по проекту до непосредственных его исполнителей. Даже более того, при такой схеме к работе над проектом можно привлечь необходимое количество небольших узкоспециализированных экспертных компаний (маркетинговых, проектных, консультационных и т.д.), являющихся гуру в своей сфере. Это не делает проект дороже, наоборот – обеспечивает ему грандиозное преимущество перед конкурентными, в том числе и посредством эффективной экономии средств. Причем в «американской» схеме такая практика преимущественно невозможна, исходя из самой технологии работы над проектом.
CP: Какие еще услуги, кроме project management, ваша компания готова предложить украинскому рынку?
Это безусловно консультационные и проектные услуги в области развития объектов недвижимости, а также техническая экспертиза проектов. Исходя из нашего огромного опыта по реализации порядка 200 проектов ежегодно, мы готовы к самым сложным задачам. Здесь важно и то, что у нас есть опыт в работе с абсолютно полным спектром объектов недвижимости: от госпиталя в Кандагаре, до полифункционального комплекса Aqua City Palace в Москве. Преимущественно это отель, но с полным комплексом водной рекреации. Он будет открыт для общественного доступа, по типу Аквабульвара в Париже. Aqua City Palace станет пятизвездочным отелем, который мы сдадим в эксплуатацию в начале 2004 года. Последний из наших проектов, который стал крупнейшим в истории компании Drees & Sommer – полный комплекс развития объектов в Берлине на Александрплятц (отель Deutsches Interhotel, офисное здание MM Group, офисный центр Spreepalais am Dom). Если же говорить о проектах в Центрально-Восточной Европе, то это список из более чем тридцати уже реализованных проектов. Среди крупнейших стоит отметить такие: мы работали со всеми центрами торговли Billa в области project management в Румынии; полностью создали концепцию завода Audi в Венгрии и воплотили ее в жизнь. Если же говорить о сегментах недвижимости, в развитии которых мы были задействованы, то на первом месте стоят объекты торговли, второе место – за офисными центрами.
Мы можем предложить украинским девелоперам комплекс услуг по планированию функциональных нагрузок площадей в офисных центрах, зональному планированию с оптимизацией нагрузок на площади, оценке потребностей в инженерных системах, определении оптимального уровня сметы строительных работ и так далее. Не секрет, что нынешние киевские офисные проекты страдают от непродуманности внутренних планировок, инженерных и функциональных решений. От одного из наших стратегических партнеров, крупной американской компании, долгое время искавшей площади, чтобы арендовать их для размещения офиса, услышали мнение, что найти оптимальное решение по высококлассному помещению западного стандарта в Киеве просто нереально, из-за отсутствия таковых.
Наша стратегия – поиск локальных партнеров, не только инвесторов, но и генеральных подрядчиков, архитектурных бюро. У украинских компаний есть силы и технические возможности, но нет фундаментального опыта. Мы, в свою очередь, тоже не можем прийти из Германии и ультимативно заявить – надо делать так, и не иначе. В любом случае локальный рынок имеет специфические особенности. Нам нужно научиться понимать его и работать с ним. То есть, мы и наши украинские партнеры будем учиться друг у друга.
CP: Ваша компания одной из первых среди лидеров западноевропейского рынка начала проявлять интерес к проектам в Киеве...
Сейчас мы проводим переговоры с одним из киевских инвесторов по привлечению нашей компании как project-management-партнера в реализации крупного проекта офисной недвижимости. Это будет высотный проект в Киеве. Местный инвестор заинтересован в привлечении западноевропейской project-management компании с большим опытом работы в реализации такого рода объектов, которая будет способна организовать и координировать весь процесс девелопмента.
CP: Вы знаете, киевский спектр таких объектов в данное время ограничен несколькими: проект «Парус» или «Эльсбург-Плаза», «Лыбидь Плаза», офисный проект компании «Меркс»...
Мы ведем переговоры именно с «Меркс».
CP: Как вы могли бы охарактеризовать нынешние украинские проекты офисной недвижимости?
Реально могу сказать, что некоторые крупные проекты офисной недвижимости Киева, которые несколько самонадеянно реализуются инвесторами и консультантами без привлечения серьезной project-management компании, имеют существенные недоработки и недочеты. Данные офисные проекты, несмотря на то, что они еще только строятся, в будущем столкнутся с крупными проблемами, которые могут стать для них фатальными именно из-за нежелания привлечь опытных партнеров. Такие проекты могут быть успешными 5-7 лет, но если смотреть на них в долгосрочной перспективе, то «дешевые» проекты, принимая во внимание возможные тенденции развития офисной недвижимости в Киеве, уже через 4-5 лет сойдут с дистанции и станут никому не нужны. Поэтому местные девелоперы должны уже сейчас осознавать и думать, что они делают, не окажется ли их труд напрасным. Как говорят у нас в Берлине: важно только то, «кто в конце дня получит все деньги».
При правильном развитии любых проектов офисной недвижимости украинские девелоперы не могут оставлять даже самые, казалось бы, «мелочные» решения на «авось». Не могут и не имеют права, потому что с ужесточением конкуренции среди бизнес-центров именно пресловутые детали будут определять удел крупных проектов и, соответственно, вершить судьбы инвестиционных вложений в недвижимость.
CP: Как вы полагаете, почему немецкие инвестиционные фонды и прямые институциональные инвесторы пока обходят Украину десятой дорогой?
А как им идти в Украину, если они вообще ничего не знают об этой стране? Разве только то, что политическая система непрозрачна и политические риски прямо сказываются на состоянии экономики. В разговорах с немецкими инвесторами мне неоднократно доводилось слышать, что даже при наивысших уровнях рентабельности работы в сфере недвижимости и показателях доходности, инвестор теряет слишком много в виде теневых «налогов» в пользу бюрократии, которые, в свою очередь, не дают никаких гарантий стабильности бизнеса. Инвесторы предпочитают меньшую доходность с отсутствием глобальных рисков в Польше, Венгрии, Чехии и России, чем огромную доходность в Украине с туманной перспективой успешного инвестирования.
Надпись на плакате гласит: «На востоке кое-что происходит по-другому. Мы это знаем» (фото с форума Expo Real 2003.)
CP: Насколько известно, вы недавно посетили Крым. Почему вы намерены акцентировать особое внимание именно на этом регионе Украины?
Да, в ходе визита возглавляемой мной делегации Drees & Sommer в Украину, мы окончательно приняли решение о работе с городскими властями Севастополя в развитии целого ряда разноплановых проектов. Многие коллеги спрашивали после нашего посещения Украины, что можно делать в глубинке, если даже Киев пока не столь активно попадает в сферу интересов Европы. Но после моего визита я укрепился во мнении, что Крым являет собой нечто уникальное. Мы говорили с Валерием Цыбухом, главой Гостурадминистрации Украины, и я вполне с ним согласен: знай Европа о рекреационных возможностях Украины в полной мере, у Крыма не было бы отбоя от желающих вложить деньги в его инфраструктуру и проекты развития. После увиденной природы, климата и возможностей я без преувеличения могу сказать, что у Крыма есть все шансы в будущем стать «европейской Калифорнией». Понятно, почему турецкие компании, несмотря на всяческие трудности, ныне так активно пытаются развивать недвижимость в Крыму, преимущественно отели.
По нашему соглашению с севастопольскими властями мы ищем инвесторов для привлечения средств в развитие туристических объектов недвижимости. Но данный процесс даже для нашей компании, имеющей рекомендации в европейской бизнес-среде, непрост. Нам очень могло бы помочь решение украинских властей об участии в ведущих европейских форумах по коммерческой недвижимости – Meeting Point, Expo Real, MIPIM, MAPIC. Ведь инвесторы не придут в страну, не стремящуюся утолять информационный голод о себе. Инвесторы – люди чересчур осторожные, они никогда не купят «кота в мешке». Причем было бы очень хорошо, если бы на международной арене появился не только Киев, но и все крупные города Украины с их инициативами и проектами.
