Multi Development: «Мы объединяем опыт работы по всей Европе для развития проектов на новых рынках»

Метью де Браун, управляющий директор компании Multi Development в Украине
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите о деятельности компании Multi Development.
Корпорация Multi – одна из крупнейших европейских компаний в сфере девелопмента и управления торговыми центрами, офисными и многофункциональными проектами. Она была основана в 1982 году в Нидерландах и на сегодняшний день работает в 20 странах Европы.
Два года назад нашим главным финансовым партнером стал Morgan Stanley Real Estate Fund, что позволило нам увеличить финансовые возможности, расширить масштабы деятельности в европейских странах и активно инвестировать в новые проекты недвижимости, чего раньше мы не могли себе позволить в таком объеме.
Сегодня в портфеле нашей компании находится 100 проектов в Европе, 35 из которых – на стадии строительства.
CP: Когда и почему было принято решение о выходе компании Multi Development на украинский рынок?
В последние годы корпорация Multi все больше внимания уделяет развивающимся рынкам Центральной и Восточной Европы, к которым относится и украинский – один из наиболее крупных по размерам страны и численности населения. Высокие темпы развития рынка ритейла стали ключевым фактором, повлиявшим на наше решение о выходе на рынок Украины. Первые контакты на украинском рынке мы установили два года назад. В феврале 2007 года, сразу после заключения первой сделки в Харькове, был открыт наш офис в Киеве.
CP: Какие ближайшие планы относительно развития компании Multi Development в Украине вы можете озвучить? Каковы ваши основные цели присутствия на украинском рынке?
На данный момент мы активно работаем над четырьмя проектами в Украине, и в ближайшее время планируем озвучить информацию по каждому из них.
Что же касается планов на будущее, то всегда сложно делать какие-либо заявления, особенно если речь идет о таком динамичном рынке, как украинский. Могу только сказать, что для нашей компании Украина является одним из важнейших новых рынков. Мы будем стремиться укрепить позиции и расширить портфолио украинских проектов.


Торговый центр La Vache Noire в Париже
фото: Multi Development

CP: Какие регионы и города Украины являются приоритетными для развития вашей компании?
В Украине достаточно много крупных региональных городов с населением от 500 000 и более человек, которые мы рассматриваем в качестве потенциальных площадок для развития наших проектов. Конечно, города и с меньшей численностью населения могут представлять определенный интерес. Наше решение будет зависеть от общего уровня доходов населения, доступных площадок и существующей конкуренции.
CP: Рассматривает ли компания Multi Development партнерство с местными девелоперскими компаниями, или же вы предпочитаете развивать проекты в Украине самостоятельно?
На данном этапе наши проекты развиваются совместными предприятиями, созданными в партнерстве с локальными девелоперскими компаниями. Наши партнерские отношения дополняют друг друга, и такая модель сотрудничества является оптимальной, поскольку со своей стороны мы привносим международный опыт в развитие проектов торговой недвижимости, наши know-how, партнерство с зарубежными сетевыми ритейл-операторами и доступ к финансовым ресурсам.
Наши украинские партнеры фокусируются на решении вопросов приобретения земли, оформления разрешительной документации, юридических аспектах и контролируют техническую часть реализации проектов.
Естественно, мы не исключаем возможности самостоятельного развития проектов в дальнейшем.


Торговый центр Chodov в Праге
фото: Multi Development

CP: Какова структура компании Multi Development в Украине? Какие подразделения входят в ее состав?
В Украине наша компания имеет такую же структуру, как и большинство офисов корпорации Multi в Европе. Помимо штатной службы, у нас есть коммерческий и технический отделы, департамент по сдаче площадей в аренду, которые несут ответственность за развитие наших проектов и приобретение новых.
Разработка дизайна, а также некоторые виды специализированных работ выполняются в штаб-квартире компании, находящейся в Нидерландах. Такая схема работы позволяет использовать опыт, накопленный в ходе развития проектов в Европе, для реализации проектов на новых рынках.
CP: Вы планируете развивать проекты в Украине «с нуля», или допускаете возможность их покупки на определенной стадии развития?
Мы считаем собственную философию дизайна и развития проекта важным дополнительным преимуществом наших торговых центров, поэтому вхождение в проект на стадиях, когда мало что можно изменить, для нас неприемлемо. Мы предпочитаем начинать работу над проектом как можно раньше, чтобы иметь максимум возможностей для определения основных его параметров.


Торговый центр Chodov в Праге
фото: Multi Development

CP: Каким компаниям – украинским или международным (архитектурным, строительным, генподрядным и т.д.) отдает предпочтение Multi Development в процессе разработки и реализации проектов в Украине?
В структуре компании Multi работает крупная дизайнерская команда – T+T Design, которая разрабатывает первичный концептуальный дизайн для всех наших проектов и впоследствии наблюдает за работой архитекторов. В целом, мы работаем с большим количеством как международных, так и локальных архитекторов, не отдавая предпочтения кому-то конкретно. Для нас гораздо важнее сам проект и концептуальная идея, исходя из чего мы определяем, какие специалисты нам необходимы для ее воплощения. Например, концепция харьковского проекта была разработана дизайнером из Аргентины, а сейчас эту работу продолжает испанский архитектор совместно с главным архитектором проекта в Харькове.
CP: Как вы решаете вопрос земельных участков для своих объектов?
Компания Multi разрабатывает торговые центры как инвестиционные проекты. Таким образом везде, где мы работаем, применяются одинаковые стандарты. Одним из основных условий развития проектов нашей компанией является их реализация на собственных, а не арендованных земельных участках. В Украине, как и в большинстве постсоветских стран, более распространена практика аренды, однако с выходом международных игроков на украинский рынок коммерческой недвижимости и с зарождением инвестиционного рынка право собственности становится более распространенным. Мы понимаем, что получение прав собственности на землю – более сложный и длительный процесс, но у нас есть возможность приобретать участки в собственность.
CP: Как вы в целом можете оценить уровень развития украинского рынка коммерческой недвижимости?
Я считаю, что в сфере ритейла рынок Украины только начал развиваться. Согласно международному индексу развития розничной торговли А.T. Kearney, Украина входит в пятерку стран наиболее привлекательных для развития ритейл-операторов. Индекс является лишь одним из индикаторов потенциала для развития торговых проектов, но это не осталось незамеченным: количество девелоперов, инвесторов и ритейлеров, вышедших на рынок за последние несколько лет, резко возросло.
Мы увидели, что в Украине существует огромный неудовлетворенный спрос на качественные торговые центры, что и послужило толчком для выхода компании Multi на этот рынок. Спрос на торговые площади намного превышает предложение, поэтому большинство существующих торговых центров имеет достаточно простую концепцию. То есть, за исключением небольшой группы потребителей с высоким уровнем дохода, на рынке нет сильного фактора, стимулирующего к повышению качества предложения. Мы уверены, что уровень конкуренции повысится с выходом на рынок новых компаний. Кроме того, увеличится предложение, что положительно скажется на качестве проектов. Сегмент продуктового ритейла, скорее всего, будет одним из первых, на котором произойдут изменения, как это случилось в Центральной и Восточной Европе лет 10 назад. В итоге, в выигрыше окажется украинский потребитель, который сможет пользоваться широким выбором, удобствами и лучшим соотношением цена/качество.
CP: Как вы можете оценить конкурентную среду в сфере девелопмента недвижимости в Украине?
До сих пор рынок земли и, соответственно, рынок недвижимости в Украине были закрытыми и отличались доминированием местных компаний, что сдерживало конкуренцию. Сегодня мы наблюдаем увеличение количества и объемов проектов, рынок становится более открытым. Местные игроки активно ищут возможности для сотрудничества с международными партнерами, располагающими финансовыми возможностями и know-how. В то же время, существуют и местные компании, привлекающие альтернативные источники финансирования и ведущие бизнес самостоятельно.
Наша компания имеет значительные достижения в сфере развития инновационных и высококлассных торговых центров по всей Европе. Наш финансовый партнер дает нам возможность дальнейшей экспансии. Кроме того, мы имеем обширные связи с крупнейшими ритейл-операторами, с которыми работаем в Европе и намерены продолжать сотрудничество на новых рынках. Данные преимущества мы можем использовать на каждом рынке, не только в Украине.


Торговый центр City Festivity Hall, г. Антверпен, Бельгия
фото: Multi Development

CP: С какими сложностями столкнулась компания при выходе на украинский рынок?
Каждая страна имеет собственную специфику и культурные особенности, и Украина не является исключением. Для работы во всех наших офисах в Европе мы привлекаем в основном локальных специалистов, что позволяет легче ориентироваться в местных условиях.
Очевидно, что сложности законодательной базы и бумажная волокита – вещи, которые необходимо реформировать. Однако мы уверены, что это вопрос времени, и вступление Украины в международные организации, в частности, в ВТО, потребует изменений в определенных сферах.
CP: Какие основные риски для девелоперов в Украине вы можете назвать?
Развитие недвижимости – относительно новая для Украины сфера, начавшая формироваться только после распада СССР и принятия независимости, то есть на протяжении чуть более 16 лет. То есть, многие вещи еще будут организованы и структурированы, поскольку рынок становится все более профессиональным.
Основными рисками можно назвать непрозрачность сделок и регистрации юридических прав, соответственно, не всегда понятно, кто является владельцем объекта.
CP: Какова политика компании в работе с агентами и консультантами в процессе разработки и реализации проекта? Как вы можете прокомментировать тот факт, что многие девелоперские компании в Украине предпочитают сдавать офисные, складские и торговые объекты самостоятельно?
Сдача площадей в аренду наших ТЦ осуществляется частично с помощью сторонних агентов, частично – силами нашей команды. Наша цель – обеспечить наилучший состав арендаторов в торговых центрах, которые мы развиваем.
Тот факт, что многие украинские девелоперские компании самостоятельно сдают площади в аренду, можно объяснить пока еще низким уровнем развития рынка. Спрос на торговые помещения настолько высок, что найти арендатора довольно легко, и компании не видят необходимости в привлечении агентов и консультантов.
С развитием рынка и появлением борьбы за лучших ритейл-операторов, сдавать собственные площади самостоятельно смогут только крупные компании. При этом роль агентских услуг возрастет, что также приведет к более стандартизированным формам условий договоров аренды.