«Москва-Сити»: Манхэттен в сердце белокаменной

Вид с верхней панорамной площадки башни «Россия» (проектный эскиз)
фото: ОАО «МДК»

Развитием проекта «Россия» будет заниматься ОАО «Московская девелоперская компания» (МДК), созданная в 2001 году на паритетных началах правительством Москвы и компанией ST Group. Последняя является частной структурой, специализирующейся преимущественно на нефтяном бизнесе и строительстве объектов коммерческой недвижимости. Основным акционером ST Group является Шалва Чигиринский, владеющий крупным пакетом акций британской компании Sibir Energy, которая, в свою очередь, имеет контрольный пакет акций компании «Петрол Комплекс», оператора сети бензозаправок, работающих в Москве под брэндом BP. Среди основных девелоперских проектов ST Group – строительство китайского торгового центра возле ст.м. «Новослободская», создание офисных комплексов по улице Т.Фрунзе, Якиманке, Садовнической набережной.
Второй по значимости проект «Москва-Сити» – офисной башни «Федерация» – получила девелоперская компания «Миракс», созданная в процессе диверсификации и реорганизации известной российской строительной корпорации «Строймонтаж». «Миракс» выступит классической девелоперской компанией, которая объединяет в себе целый ряд организаций, занимающихся привлечением инвестиционных средств, управлением инвестиционными проектами, а также участвующих в управлении крупными российскими предприятиями и непосредственно проперти-менеджментом.
Таким образом, созданная «Миракс Груп» намерена добиться успеха посредством комплексного подхода – соединения в своей структуре полного цикла строительства и девелопмента благодаря контролю над производством стройматериалов, логистическими процессами, проведением подрядных работ (непосредственно строительство) и управлением проектом.


Один из концептуальных проектов башни «Россия»
фото: АМ «А.АСАДОВ»

В последней декаде января вступило в действие распоряжение правительства Москвы от 21 января 2004 года о передаче ОАО «МДК» прав на застройку участка №14 «Москва-Сити», где, согласно проекту, должно быть возведено самое высокое здание не только в комплексе «Москва-Сити», но и в мире. 648-метровая 116-этажная башня «Россия» будет почти на 100 метров выше самого высокого в настоящее время здания в мире – телебашни Canadian National Tower в Торонто, Канада.
По сообщениям российских периодических изданий, Шалва Чигиринский уже озвучил предварительные данные о возможной сметной стоимости реализации проекта башни «Россия» – это около $600 миллионов. По его словам, строительство данного объекта будет начато на средства девелопера (5-10% от стоимости реализации всего объекта), после чего начнется поиск инвесторов.
Большинство российских экспертов, представителей компаний-застройщиков и девелоперов коммерческой недвижимости считают, что, с учетом российских цен на материалы, услуги и строительные работы, данная сумма выглядит более чем реалистичной.
Больше стало известно и об основных характеристиках башни «Россия» – это будет преимущественно офисный небоскреб с пристроенным торговым комплексом. Общая площадь здания составит порядка 400 000 м². Однако, сколько составит общая арендуемая площадь здания и каковы будут его основные спецификации согласно проекту, пока не уточняется. Такая ситуация объяснима, поскольку в настоящее время идет активное обсуждение варианта переноса строительной площадки башни «Россия» из одной зоны «Москва-Сити» (участок №17-18) в другую.
Дело в том, что эксперты сочли более целесообразным размещение «России» несколько поодаль от других высотных объектов бизнес-сити и на участке не в 1,5 гектара, а на большем – не менее 3,5 гектара. По данным девелопера объекта, отвод большего количества земельных ресурсов под размещение парковки и создание отдельного подъездного пути к «России» должны положительно сказаться на всем облике «Москва-Сити», облегчить функционирование остальной его части и улучшить инфраструктуру всего района.


Один из концептуальных проектов башни «Россия»
фото: «СТРОЙМОНТАЖ»

Строительство первых башен бизнес-города «Москва-Сити» рассчитано на перспективу 1-2 лет, а создание всего района, кроме «России» и «Федерации», должно завершиться к 2007 году. Планируется, что «Федерация» будет введена в эксплуатацию в апреле 2007-го, а «Россия» – не ранее 2010-го. Пока же к лету 2004 года должно появиться детальное технико-экономическое обоснование проекта с бизнес-планом и финансовой схемой привлечения инвестиций.
Что же касается башни «Федерация», то обнародованы детальные спецификации относительно этого проекта: она будет возводиться на участке №13 «Москва-Сити», непосредственно на Краснопресненской набережной, примыкающей к Москве-реке. Общая площадь участка составляет 1,07 гектара, а площадь застройки («пятно здания») – 10 000 м².
Проектом предусматривается создание многофункционального делового комплекса, представляющего собой многоуровневый «подиум» с двумя башнями высотой 92 этажа (345 метров) и 66 этажей. В самом «подиуме» будет размещен 6-уровневый паркинг. На момент окончания строительства это будет самое высокое здание в Восточной Европе. Общая площадь комплекса – 279 500 м², из которых 120 000 м² займут офисные помещения класса А, 50 000 м² – апартаменты либо гостиницы.
В стилобатной части здания разместятся банки, представительства авиакомпаний, магазины, кафе-рестораны, спортивно-оздоровительные комплексы. Многоуровневая автоматизированная подземная парковка рассчитана на 2000 машин. На последних этажах башен будут расположены рестораны и казино с круговым обзором.
В данный момент девелопер комплекса «Федерация», «Миракс Груп», приступил к проектированию объекта. В конце весны 2004-го будут проведены геологические изыскания, а летом того же года начнется создание котлована и свайного поля. Для реализации проекта девелопером будут привлечены строительные компании из Германии и Великобритании, имеющие опыт возведения высотных зданий, а также главные архитекторы проекта.
Тем не менее, многие российские профессионалы и аналитики ставят под сомнение сроки реализации, да и саму реализацию данных проектов. К примеру, Сергей Рябокобылко, директор компании Stiles & Riabokobylko, убежден, что строительство самого высокого в мире здания – технически сложное и весьма дорогостоящее мероприятие и найти для него деньги будет очень непросто. Он не исключает вероятности того, что проект пересмотрят и на месте «России» появится обычное, менее грандиозное офисное здание.
Существует и такое мнение, что если девелоперской компании «России», ОАО «МДК», удастся решить первичные задачи, то в дальнейшем компания ST Group может быть устранена из команды реализации проекта, как это уже было с проектом гостиницы «Москва».


    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    

БАШНЯ «ФЕДЕРАЦИЯ», КРАСНОПРЕСНЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, 16; УЧАСТОК №13 «МОСКВА-СИТИ»
Высота конструкции	345 метров
Площадь земельного участка под застройку	1,07 гектара
Площадь под «пятном здания»	10 000 м2
Девелопер	ОАО «Миракс-Сити» («Миракс-Груп»)
Главные архитекторы	Профессор П.Швегер и С.Чобан (Германия)
Стоимость реализации проекта	$315 000 000
Общая площадь комплекса	279 500 м2
Башня А (офисные помещения)	117 000 м2
Башня В (офисные помещения)	66 000 м2
Паркинг	6 уровней, не менее 2000 машиномест, площадь около 30 000 м2
Технические этажи	14 этажей, площадь 48 000 м2
Начало строительства	Апрель 2004 года
Завершение строительства	Апрель 2007 года

Так, в начале 2002 года компания ST Group стала девелопером проекта сноса гостиницы «Москва» и строительства на освободившемся участке нового здания. Однако в 2003 году власти Москвы «изменили акценты» и назначили нового девелопера проекта в виде СП с участием российской столицы и американской корпорации Decorum.
Вызывает опасение и то, каким образом отразится на структуре рынка недвижимости Москвы единовременный ввод в эксплуатацию 280 000 м² «Федерации» и 400 000 м² «России».
Но даже это не останавливает других девелоперов, претендующих на участие в стройке тысячелетия. В середине марта московская девелоперская компания «Техинвест» объявила о начале строительства на участке №12 «Москва-Сити» еще одного гигантского проекта – башни высотой 300 метров на 75 этажей.
По предварительной информации девелопера, здание небоскреба планируется как «офисно-рекреационный комплекс». Анастасия Белявская, заместитель генерального директора по финансам ЗАО «Техинвест», сообщила, что общая площадь небоскреба, расположенного на трехэтажном подиуме, в котором разместятся казино, фитнесс-центр и гипермаркет, составит 207 542 м².
Соответственно в небоскребе будут размещены офисы класса А (они займут 106 231 м²) и жилые апартаменты VIP-класса (21 185 м²). Парковку на 1000 машиномест разместят в нижних ярусах здания.
Пока остается неизвестным, кто выступит в качестве генерального подрядчика строительных работ объекта, какой будет хотя бы ориентировочная стоимость апартаментов VIP-класса и арендная ставка для офисных помещений.
Было заявлено, что инвесторами строительства башни выступят «российские юридические лица». Как полагают московские риэлторы , ими могут быть непосредственно учредители ЗАО «Техинвест». Речь идет о Павле Фуксе и Александре Тер-Аванесове. Эти предприниматели уже имеют достаточно большой опыт работы в сфере девелопмента и управления коммерческой недвижимостью, владеют долями в бизнес-центре «Атриум», офисном комплексе на Калужской и других крупных объектах московской недвижимости.
Первоначальные инвестиции в проект будут вноситься исключительно компанией «Техинвест». Их размер составит $250 миллионов. В дальнейшем компания планирует привлечь кредиты и средства соинвесторов. Вся документация относительно проекта пока что находится на согласовании в московских разрешительных инстанциях, поскольку эскизный проект получил утверждение недавно, лишь в ноябре 2003 года.
Консультантом данного проекта является американская риэлторская компания Cushman & Wakefield Healey & Baker, функции ассоциированного офиса которой в России выполняет известная московская компания Stiles & Riabokobylko. Архитектурный проект башни выполнило бюро Swanke Hayden Connell Architect. Известность в мире оно приобрело благодаря разработке 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке.
Российские СМИ довольно активно подняли вопрос и о первом крупном скандале в рамках проекта «Москва-Сити», общая сметная стоимость которого оценивается астрономической суммой в $10 миллиардов. Уже некоторое время между московскими властями и магнатом Юрием Шефлером, владельцем группы S.P.I., ведется борьба за контроль над управляющей компанией проекта «Москва-Сити».
События касаются проведения дополнительной эмиссии акций управляющей компании проекта, которую инициировала принадлежащая Юрию Шефлеру группа, пытаясь установить полный контроль над девелоперской компанией проекта «Москва-Сити». После вхождения в число акционеров управляющей компании Юрий Шефлер задался целью получить контроль над ней через структуры своего холдинга.
Инвестиционная компания «Атон» и ОАО «Сивест», одним из соучредителей которых является Юрий Шефлер, начали скупку акций управляющей девелоперской компании у миноритарных акционеров. В настоящее время существует реальная возможность для правительства Москвы потерять контроль над статусным проектом, поскольку попытки заполучить контрольный пакет акций управляющей компании продолжаются.
Поскольку участки в «Москва-Сити» уже практически полностью распределены, инвесторы-застройщики проекта не особо беспокоятся в отношении того, что в скором времени управляющая компания может изменить структуру топ-менеджмента. Однако Иосиф Орджоникидзе, заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям, высказал относительно такого поворота событий мнение, что, если потребуется, существованию управляющей компании как таковой «можно положить конец одной подписью».