Московский опыт строительства бизнес-парков
Commercial Property №7 (23) июль 2005
Сегодня, по оценкам экспертов, Москва, как и Киев, находится в самом начале большого пути в сфере девелопмента бизнес-парков и уже сделала по нему несколько шагов. В Москве реализованы 2 проекта, позиционирующихся в данном формате, – и «Дербеневский Бизнес Парк». Близится к завершению еще один – «Крылатские Холмы», а также начата реализация проекта бизнес-парка «Авиа Плаза».
Текст: Иван Коваленко
В то же время, по словам Ирины Герасимовой, начальника отдела исследований офисных помещений компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)», «в настоящее время проекты, которые в Москве называют бизнес-парками, не в полной мере соответствуют формату, принятому в Европе и США. Например, «Аврора Бизнес Парк» и «Дербеневский Бизнес Парк» находятся в непосредственной близости от центрального делового района Москвы. Однако при этом сохраняется концепция «города в городе», что формирует определенные преимущества, свойственные бизнес-парку, для девелопера и арендаторов. Проект «Крылатские Холмы» ближе всего к формату бизнес-парка, принятому во всем мире».
Причины, побудившие российских девелоперов изменить классический формат бизнес-парка (расположенного вне центра города), по мнению экспертов, можно свести к тому, что в Москве достаточно большой процент офисных служащих, которые не имеют собственного автомобиля или по причине постоянных пробок предпочитают передвигаться по городу на метро. Кроме того, на окраинах столицы очень слабо развита инфраструктура, а ведь, как известно, основной предпосылкой развития бизнес-парка является доступность к инфраструктурным сетям. В итоге первые два из трех вышеупомянутых проектов бизнес-парков реализуются вблизи Садового кольца. И хотя в этих комплексах отсутствуют преимущества нецентрального расположения, тем не менее, в них, по мнению экспертов, соблюдены общие принципы строительства, свойственные бизнес-паркам, – это своеобразные города в городе, комплексы зданий, находящиеся в едином управлении, с постоянной охраной и собственной инфраструктурой.
Первым проектом в формате бизнес-парка на территории Москвы стал офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк» (девелопер – Forum Properties), состоящий из ряда офисных зданий, строящихся в несколько очередей на территории общей площадью 3 гектара на внутренней стороне Садового кольца, где ранее находился Краснохолмский камвольный комбинат. Площадь зданий первой очереди составила 12 тысяч м2, второй – 35 тысяч м2, третьей – 45 тысяч м2. Объем инвестиций составил порядка $700-1000 за 1 м2. В комплексе предусмотрено наличие ресторана и кафетериев для персонала, спортивного зала, озелененной территории между зданиями, открытой террасы, отделения банка и других предприятий услуг.
Концепция бизнес-парка «Аврора» дает арендаторам возможность обособленного расположения. Так, первая очередь бизнес-парка площадью 10 тысяч м2 практически полностью сдана в аренду компании Ernst & Young сроком на 10 лет. Арендовав здание, компания разместила на нем свой логотип.
Соотношение парковочных мест к арендуемой офисной площади в «Авроре Бизнес Парк» составляет 1:80 м2.
В конце 2004 года в Москве, недалеко от «Аврора Бизнес Парк» (с внешней стороны Садового кольца внутри Павелецкой промзоны, на территории бывшего кожевенного завода «Рускон»), был начат ввод в эксплуатацию второго бизнес-парка – «Дербеневский» (девелопер – группа компаний «Экоофис»). Общая площадь земельного участка бизнес-парка «Дербеневский» составляет 2,8 гектара, на ней планируется разместить 6 офисных зданий небольшой этажности общей площадью 26 тысяч м2. В рамках первой очереди в эксплуатацию были введены два офисных здания площадью 12 тысяч м2. В отличие от бизнес-парка «Аврора», где было реконструировано лишь 20% площадей, в бизнес-парке «Дербеневский» все шесть офисных зданий появились в результате реконструкции промышленных строений. Соотношение парковочных мест к арендуемой площади составит 1:50 м2.
На территории бизнес-парка будут располагаться кафе, рестораны, химчистка, салон сотовой связи, банковское отделение, пункт обмена валют, нотариальная контора, спортивный зал и небольшой магазин, а также стоматологический кабинет и цветочный бутик.
Строительство бизнес-парка «Крылатские Холмы» (девелопер – CMI-Development) началось в октябре 2003 года. Всего на территории в 8 гектаров будет построено четыре здания общей арендуемой площадью более 50 тысяч м2 и поэтажными планами 2-2,5 тысячи м2. Общая стоимость проекта составит более $80 миллионов.
Большой по площади зеленый участок за пределами Третьего кольца (на набережной Гребного канала, напротив Серебряного бора) с хорошей транспортной доступностью и низкой плотностью застройки позволяет компании-девелоперу и экспертам называть «Крылатские холмы» первым российским бизнес-парком. Стоит отметить, что в данном районе достаточно хорошо развита городская инфраструктура, началось строительство Краснопресненского проспекта, который соединит центр Москвы и Новорижскую магистраль. В бизнес-парке планируется постоянное видеонаблюдение и единое управление. Для арендаторов организован так называемый шатл-бас, то есть рейсовый автобус, который будет привозить и отвозить сотрудников компаний-арендаторов к ближайшей станции метро. Для сотрудников, владеющих собственными авто, предусмотрена наземная парковка, организованная исходя из соотношения 1:40 м2.
Арендная ставка в бизнес-парке «Крылатские Холмы» составляет порядка $400 за 1 м2 в год, не включая НДС и операционных расходов.
Компания Ernst & Young арендовала одно из зданий бизнес-парка «Аврора» сроком на 10 лет
Фото: savant international
Как отметил Том Вайзман-Кларк, старший консультант компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «все арендаторы в «Крылатских Холмах» – иностранные компании. Во-первых потому, что иностранные компании за границей привыкли находиться в таких же бизнес-парках. До недавнего времени в Москве не было объектов такого формата, поэтому, когда они узнали о проекте в Крылатских Холмах, сразу же заинтересовались. Российские же компании пока осторожно смотрят на то, чтобы арендовать площади в бизнес-парке, поскольку ориентируются, в первую очередь, на центральное месторасположение своего офиса.
При позиционировании мы акцентировали внимание именно на том, что бизнес-парк находится на западе Москвы, где более чистый воздух и поблизости течет река, есть все условия для занятий спортом. Изначально нам не советовали строить бизнес-парк в таком месте. Говорили, что лучше построить здесь жилье. Мы переубеждали рынок в течение 2-3 лет. Пессимистично настроены были даже наши коллеги. Просто не думали, что российские компании туда переедут. Здесь нужно учитывать психологический момент. Иностранные компании уже переезжают в бизнес-парк «Крылатские Холмы», а за ними, я уверен, пойдут и российские».
Одним из новых проектов, реализация которого проходит на юго-востоке Москвы, является бизнес-парк «Авиа Плаза» (девелопер – группа компаний ТЭН). Комплекс будет состоять из пяти корпусов, расположенных на общем фундаменте. На трех подземных этажах разместится паркинг на 400 машиномест. Первый корпус займут чиновники префектуры. В остальных корпусах будут расположены офисные помещения, предприятия торговли, сервиса и общественного питания. Бизнес-парк возводится на участке 0,6 гектара, а общая площадь застройки составляет 0,34 гектара.
БУДУЩЕЕ БИЗНЕС-ПАРКОВ В МОСКВЕ
Однозначно прогнозировать скорое развитие тенденции децентрализации в сфере офисной недвижимости Москвы и активное развитие бизнес-парков специалисты опасаются, поскольку у руководства практически всех российских компаний-арендаторов традиционно существует четкий стереотип о престижности делового района – центральной части города. Кроме того, сегодня в Москве многие офисные работники из-за больших и частых пробок в качестве основного вида транспорта предпочитает использовать метро, как правило, недоступное в местах возможной реализации проектов бизнес-парков. Эксперты отмечают, что промзоны российской столицы, в наибольшей степени подходящие для реализации бизнес-парков, характеризуются низким уровнем развития инфраструктуры, что также препятствует распространению этого формата.
Тем не менее, развитие бизнес-парков в Москве происходит, и ряд девелоперов уже сегодня начинает реализацию таких проектов, используя, как правило, территории бывших промзон, обанкротившихся или выведенных за город предприятий. В черте города на сегодняшний день существуют предприятия общей площадью около 50 миллионов м2, которые могут подлежать реконструкции, а правительственной программой по выводу и ликвидации промпредприятий в разных районах Москвы предусмотрено освобождение в общей сложности около 2000 гектаров.
Относительно же нежелания арендаторов уходить из центра можно предположить, что они скоро изменят свое мнение, ведь в реализованных сегодня бизнес-парках арендные ставки находятся на уровне $300-400 за 1 м2 в год, тогда как внутри Садового кольца при сопоставимом качестве и инженерном оснащении офисных помещений – $500-600.
Макет: Cushman & Wakefield stiles & riabokobylko
Greenwood Park
Кроме того, одним из важных преимуществ бизнес-парков в борьбе за арендаторов с офисными центрами Москвы становится именно вопрос парковки. Считается, что в офисном здании класса А на 100 м2 арендуемых площадей должно приходиться не менее одного парковочного места. Однако, это соотношение, по оценкам экспертов, не выполняется практически нигде, особенно в центре Москвы. Здесь лишь у 40% офисов количество мест парковки соответствует нормам, а в большинстве офисных зданий на 1 машиноместо приходится более 150 м2 арендуемой площади. Это практически всегда не устраивает крупных арендаторов (в первую очередь, зарубежные компании), для которых, по оценкам специалистов, желаемое соотношение арендуемой площади к количеству парковочных мест составляет 1:30 м2. Очевидно, что исходя из приведенных выше данных, только бизнес-парки смогут удовлетворить такие требования. Как показывает практика, именно этот фактор в значительной степени побуждал арендаторов переезжать в бизнес-парки на Западе.
В пользу развития бизнес-парков свидетельствует также устойчивая тенденция укрупнения спроса со стороны арендаторов. Так, по оценкам экспертов, в 2004 году в Москве более 80% всех договоров аренды офисных помещений были заключены на площади свыше 500 м2, а более 15% – свыше 5000 м2. Такие изменения спроса, в свою очередь, должны подтолкнуть девелоперов к укрупнению проектов и переходу на формат бизнес-парков.
Перспективы данного формата в Москве Юлия Никуличева, заместитель генерального директора компании «Jones Lang LaSalle Россия», оценивает следующим образом: «Рынок бизнес-парков еще только развивается. До недавнего времени офисный рынок Москвы был маленьким, сконцентрированным преимущественно в центре города. Сегодня он разрастается мощными темпами, транспортная система столицы также развивается, обусловливая постепенное перемещение компаний, представляющих определенные отрасли, на периферию города».
Том Вайзман-Кларк: «На сегодняшний день в бизнес-парке «Крылатские Холмы» мы уже сдали 99% помещений. Арендаторами в нем выступают крупные иностранные компании. Российские пока с опаской относятся к бизнес-паркам, но я не сомневаюсь, что и они скоро будут переезжать в них. Перспективы у этого сегмента офисной недвижимости просто огромны.
Сейчас мы работаем над проектом Greenwood Park площадью 130 тысяч м2. В нем будет 6 зданий. Дизайн упрощен – модули офисных площадей повторяются. На сегодняшний день из четырех зданий два завершены и завершается строительство еще двух. Весь комплекс будет сдан в эксплуатацию в начале 2007 года, но уже сегодня мы располагаем предварительными договорами аренды на все непостроенные площади. Думаю, что через три года в Москве площадь офисных помещений в бизнес-парках достигнет 400 тысяч м2»
