Многофункциональный комплекс «Мегаполис» – новый проект на рынке Севастополя

Проект многофункционального комплекса «Мегаполис»
макет: «Стандарт-Строй»

CP: Расскажите о компании «Укрстрой»: когда она была основана, главные направления деятельности.
«Укрстрой» – одна из компаний, входящих в состав строительного холдинга «Стандарт-Строй», который на протяжении десяти лет работает в сфере строительства и капитального ремонта на территории Украины. Компания реконструировала здания институтов и университетов, крымских санаториев и домов отдыха, корпусов украинских заводов и фабрик. Наиболее знаковыми проектами являются капитальный ремонт Национального заповедника «Херсонес Таврический» (Севастополь), восстановление Генуэзской крепости в Балаклаве и др. Два года назад «Стандарт-Строй» вышел на новый этап развития и начал деятельность в сфере капитального строительства.
В марте 2006 года, в рамках Закона «О финансово-кредитных механизмах», была создана компания по управлению активами «Укрстрой», основными направлениями деятельности которой являются: финансирование и управление активами инвестиционных проектов; поиск бизнес-партнеров и привлечение капитала для совместного инвестирования; проведение комплексных исследований рынка; разработка общей концепции и сопровождение инвестиционных проектов; разработка и сопровождение всех стадий девелопмента.
Совместная деятельность компаний «Укрстрой» и «Стандарт-Строй» направлена на социально-экономическое развитие юга Украины, формирование и укрепление его имиджа как инвестиционно привлекательного региона.


Андрей Григоров, генеральный директор строительного холдинга «Стандарт-Строй»
фото: «Стандарт-Строй»

CP: Как давно ведутся работы над проектом многофункционального комплекса «Мегаполис» в Севастополе? На каком этапе они находятся сейчас?
Работа над проектом «Мегаполис» началась в конце 2005 года с проведения базовых маркетинговых исследований. В конце 2006 стартовало строительство на участке, имеющем сложную геодезию. Сегодня ведутся работы по закладке фундамента.
CP: В какой части города проводится реализация проекта? Чем обусловлен выбор такого месторасположения? Каковы характеристики участка?
Участок (0,68 гектара), где реализуется проект «Мегаполис», находится в деловом и культурном центре Севастополя, на площади Восставших. Через площадь проходят основные транспортные артерии, соединяющие все районы города с центром. Кроме того, здесь находится несколько остановок общественного транспорта, что способствует формированию высоких транспортных и человеческих потоков как необходимого условия функционирования торгового объекта. Более того, согласно Генеральному плану развития Севастополя, в Ленинском районе планируется строительство объектов элитной жилой недвижимости и административных зданий. Выбор участка обусловлен рядом специфических требований, необходимых для успешной работы всего комплекса и каждой из его составляющих – торгового, офисного, развлекательного сегментов, а также апартаментов.
CP: Каков состав участников проекта?
Заказчиком проекта является компания «Северная Пальмира». Девелопер и инвестор – КУА «Укрстрой», генеральный подрядчик – строительная компания «Стандарт-Строй».
CP: Кто занимался разработкой концепции комплекса «Мегаполис»?
Исследованием севастопольского рынка коммерческой недвижимости и разработкой концепции комплекса на основе полученных результатов занималась компания «Укрстрой». Наши специалисты не ограничились локальным уровнем исследований – была выполнена масштабная работа по изучению конъюнктуры украинского рынка в целом и Автономной Республики Крым в частности, а также анализ комплексов, функционирующих в крупных городах России. При этом подробно изучалась организация и специфика работы наиболее удачных проектов многофункциональных комплексов.
В ходе исследований севастопольского рынка коммерческой недвижимости были определены основные игроки, функционирующие и реализующиеся проекты, сделаны прогнозы социально-экономического развития города. На основе результатов исследований, мониторинга, а также анализа рынка разрабатывалась концепция «Мегаполис».
CP: Какова общая площадь, площадь торгового и развлекательного сегментов МФК?
Общая площадь 12-этажного здания центра составляет 37 000 м². Для Севастополя, да и Крыма в целом, это серьезные масштабы. Торговая площадь составит более 10 000 м², площадь развлекательного сегмента – 5000 м², офисных помещений – 5000 м², апартаментов – 2500 м².
CP: Расскажите более подробно о поэтажных планах комплекса. Как будет решен вопрос с паркингом?
На первом этаже комплекса «Мегаполис» запланирован представительский холл, в котором расположатся демонстрационные залы, выставочные и сервисные павильоны т.д.
Второй этаж займут продовольственный супермаркет, детская игровая комната, зона фуд-корта; третий и четвертый – бутики одежды, обуви, аксессуаров, магазины товаров для детей, кофейня, магазины отделочных материалов, мебели, предметов интерьера; пятый – супермаркет бытовой техники; шестой и седьмой – развлекательная зона, представленная фитнес-залом, SPA-салонами, студиями стиля, мультиплексом, боулингом, кафе. Офисные помещения и представительства будут находиться на восьмом и девятом этажах. На десятом предусмотрены апартаменты. На одиннадцатом-двенадцатом разместится двухуровневый VIP-клуб.
«Мегаполис» будет располагать благоустроенной наземной парковкой и многоуровневым подземным паркингом на 300 машиномест.
CP: Какая компания занимается подбором арендаторов в проект «Мегаполис»?
Их подбором занимаются специалисты компании «Укрстрой», перед которыми поставлена четкая задача – грамотно сформировать пул арендаторов – операторов товаров и услуг. Базой для разработки пула арендаторов стал отечественный и зарубежный опыт создания и функционирования проектов торговой недвижимости, спроектированный на особенности рынка коммерческой недвижимости Крыма и в частности Севастополя.
К проекту комплекса проявляют интерес компании, стремящиеся расширить географию своей деятельности. Сейчас ведутся переговоры с рядом потенциальных арендаторов – операторами сетевых продовольственных супермаркетов и супермаркетов бытовой техники. Высокую активность демонстрируют банки, украинские и российские финансовые и страховые компании, операторы сетей быстрого питания.
У крымского рынка коммерческой недвижимости огромные перспективы развития. Благодаря уникальному географическому расположению и рекреационному потенциалу Крым всегда являлся привлекательным регионом для инвестирования.
CP: Какие операторы станут якорными арендаторами в «Мегаполисе»? На какой срок заключаются договора с ними?
В роли якорных арендаторов будут выступать продовольственный супермаркет и супермаркет бытовой техники. Они займут отдельные этажи площадью 2600 м² каждый.
Планируется, что среди крупнейших арендаторов будет также многозальный кинотеатр-мультиплекс на 4-6 залов общей площадью от 1500 до 2500 м².
Договора с якорными арендаторами будут заключаться на срок от 3 лет.
CP: Какими операторами будет представлена развлекательная зона?
Развлекательная зона «Мегаполиса» включает фитнес-зал, SPA-салоны, многозальный кинотеатр, детскую игровую комнату, бильярд и боулинг-клуб. Следует отметить, что присутствие в многофункциональных комплексах развлекательного сегмента, формирующего лояльность посетителей, является бесспорным преимуществом. Особенно актуально присутствие мощной развлекательной зоны для ТРЦ Крыма, являющегося привлекательным с позиций развития туристической инфраструктуры, функционирующей круглый год.
CP: Какие арендные ставки установлены на торговые площади в «Мегаполисе»? На какие сроки заключаются договора с обычными арендаторами?
Арендные ставки в комплексе составляют от $30 до $60/м²/в месяц в зависимости от типа арендатора, его расположения в структуре центра. Это средний уровень арендной платы, установленной в городе.
Сотрудничество с арендаторами, как якорными, так и обычными, мы рассматриваем, прежде всего, как взаимовыгодное партнерство. С обычными арендаторами договора заключаются на срок от года и более.
CP: Какая компания будет осуществлять управление комплексом? Каким образом будет формироваться управленческая команда?
Планируется, что управление комплексом будет осуществлять компания «Укрстрой», которая сформирует команду специалистов в сфере торгового бизнеса, маркетинга и по вопросам эффективных продаж.
Сегодня мы разрабатываем специальную маркетинговую программу, направленную на продвижение брэнда центра, отдельных составляющих МФК, торговых марок, присутствующих в нем. Мы хотим, чтобы участие в нашем проекте стало для компаний качественно новым этапом в развитии бизнеса.
CP: В чем заключается уникальность проекта МФК?
Я считаю, что уникальность комплекса заключается в сочетаемости всех факторов, являющихся, по нашему мнению, залогом успеха проекта коммерческой недвижимости. Такими факторами являются месторасположение; актуальный формат, объединяющий различные сегменты недвижимости; высокая емкость рынка в сегменте ТЦ/ТРЦ Севастополя, огромный потенциал Крымского региона.
CP: Какие источники финансирования используются для реализации проекта? Каков общий объем инвестиций?
В реализации проекта используются собственные средства компании «Укрстрой», а также инвестиции, привлеченные путем заключения договоров о долевом участии в инвестировании строительства.
По предварительным подсчетам, общий объем инвестиций в реализацию проекта МФК составит $45-60 миллионов.
CP: Каковы сроки окупаемости проекта?
Срок окупаемости составит 5-6 лет.
CP: Когда планируется введение комплекса в эксплуатацию?
Введение комплекса в эксплуатацию запланировано на IV квартал 2009 года.


МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС «МЕГАПОЛИС»
Месторасположение: площадь Восставших, Севастополь
Заказчик: «Северная Пальмира»
Девелопер: КУА «Укрстрой»
Инвестор: КУА «Укрстрой»
Генеральный подрядчик: «Стандарт-Строй»
Общая площадь комплекса: 37 000 м²
Торговая площадь: 10 000 м²
Площадь развлекательного сегмента: 5000 м²
Площадь офисных помещений: 5000 м²
Дата ввода в эксплуатацию: IV квартал 2009 года