«МЛП»: «Во всех регионах мы развиваем свои проекты «с нуля»

Виталий Кащенко, генеральный директор «МЛП-Чайка»
фото: «МЛП»

CP: Когда и почему было принято решение о выходе компании «МЛП» на украинский рынок?
Цель компании «МЛП» – создание и управление крупнейшей сетью логистических парков класса А общей площадью до полутора миллионов квадратных метров в России и Украине. Поэтому решение о строительстве в Украине логистических комплексов класса А было принято с момента создания компании «МЛП», то есть два с половиной года назад. Реальные шаги были предприняты в середине 2005 года, а уже в начале 2006 года была приобретена первая площадка в районе села Чайка Киевской области.
CP: Рассматривала ли компания «МЛП» в качестве варианта выхода на украинский рынок партнерство с одной из местных девелоперских компаний?
В любом регионе мы развиваемся самостоятельно и все проекты реализуем «с нуля». Данный подход определяется тем, что наша компания занимается девелопментом складских площадей только класса А. У нас есть свои требования к проекту, которые мы называем стандартом «МЛП», поэтому мы фактически не имеем возможности покупать какие-либо проекты, так как инвестиции в их изменение под наши требования могут достаточно существенно повлиять на прибыльность.
CP: Какова структура компании «МЛП» в Украине?
В целом, структура компании в Украине довольно типична для девелоперской компании, однако в Украине она имеет ряд отличий от российской структуры. Например, здесь мы не нанимали службу заказчика, а создавали ее внутри компании. Практически все специалисты, занимающиеся структурированием финансирования киевского проекта, работают в Москве.
CP: Привлекает ли компания к разработке концепций проектов и сдаче объектов в аренду присутствующие в Украине консалтинговые и агентские компании?
Конечно, мы привлекаем такие компании к нашему проекту. Главным образом – это международные консалтинговые компании, присутствующие на рынке Украины. В настоящее время мы работаем с Colliers International и Knight Frank, которые занимаются как сдачей в аренду складских помещений, так и маркетингом проекта. Архитектурную концепцию также разрабатывали иностранные специалисты.
CP: Предпочтение каким компаниям – украинским или международным – отдает «МЛП» в процессе разработки и реализации проектов в Украине?
При выборе подрядных организаций, который осуществляется только путем проведения тендера, в первую очередь, мы учитываем опыт компаний, возможность предоставления нам финансовых гарантий по качеству и срокам строительства.
CP: Какие сегменты недвижимости являются приоритетными для компании в Украине?
У нас один приоритет в Украине – это складские комплексы класса А площадью от 100 тысяч м². Это слишком большие и интересные проекты, чтобы отвлекаться на что-либо еще.
CP: Какие планы по реализации проектов есть сегодня у компании в Украине?
В настоящее время у нас есть две площадки в Киеве, а в первой половине этого года мы планируем приобрести площадку в Одессе или Днепропетровске.
CP: Каковы источники финансирования проектов недвижимости вашей компании?
До 30% стоимости проекта финансируют учредители, под остальную часть привлекается проектное банковское финансирование. В России, например, Hypo Real Estate предоставил нам кредит в $450 миллионов на три проекта. В Украине мы также ведем переговоры с рядом финансовых учреждений.
CP: На каком рынке компания приобретает земельные участки?
Мы готовы покупать землю как на вторичном, так и первичном рынке. Но существует ряд критериев, которые оказывают влияние на принятие решения:
– Месторасположение, которое по всем требованиям должно подходить для логистического комплекса класса А.
– Назначение (мы покупаем землю с назначением только под складскую недвижимость, поскольку наша компания не занимается изменениями функционального назначения участка).
– Цена (мы хорошо понимаем девелопмент складской недвижимости, поэтому никогда не будем покупать участки по завышенным ценам).
– Уровень развитости инфраструктуры и внешних сетей.
CP: Как вы можете оценить конкурентную среду в сфере девелопмента недвижимости в Украине?
Наверное, сейчас у девелоперов слово «склады» наиболее популярно, и оно звучит намного чаще, чем «офисы, гостиницы» и т.д. Но надо понимать, что заявленные как нами, так и другими компаниями проекты не появятся в регионах «завтра утром». У каждого из нас есть определенные временные рамки. У «МЛП», например, под реализацию проекта отведено три года. А рынок складских помещений, находящийся в самом начале своего развития, постепенно становится также и цивилизованным.
Мы сможем работать в условиях конкуренции, поскольку у нас есть уже реализованные проекты, есть земля для развития. Помимо всего, средства на реализацию проектов у нас тоже есть. Если же конъюнктура рынка по тем или иным причинам будет складываться не самым оптимистичным образом, планы, разумеется, могут корректироваться. Мы располагаем достаточным опытом, чтобы быстро принимать решения при изменении ситуации на рынке.
CP: Какие основные риски для девелоперов в Украине вы можете назвать?
Самые распространенные риски связаны с неудачным приобретением земельного участка – «плохой покупкой» по завышенной цене, отсутствием инженерных коммуникаций, неправильным выбором месторасположения. Кроме того, в процессе реализации проекта возможны любые бизнес-риски: просчеты в маркетинге, ценообразовании, брокеридже. Все эти негативные моменты, проявленные на старте проекта и в процессе его реализации, способны привести к снижению доходности, и, в конечном счете, к убыткам. Разработка схем зонирования территорий, генерального плана, процедуры разрешений и согласований способны существенно повлиять на планы девелопера. Но, несмотря на это, мы и другие компании продолжаем вести девелоперские проекты. Это общее правило: где высокие риски – там высокая прибыль, и наоборот. В рамках своей компании мы делаем все возможное по минимизации тех или иных рисков, кроме того, у нас есть еще один важный фактор – мы имеем опыт реализации аналогичного девелоперского проекта в России, где построено уже 200 тысяч м² складских помещений класса А, и в процессе строительства находятся 400 тысяч м².