Мировые рынки страдают от последствий кредитного кризиса

Commercial Property №9 (61) сентябрь 2008

Компания Jones Lang LaSalle провела исследование мирового движения капитала, результаты которого показали, что ситуация на мировом рынке прямых инвестиций в коммерческую недвижимость является патовой: в первой половине 2008 года объемы инвестиций снизились на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2007. Помимо этого, Jones Lang LaSalle исследовала влияние мирового кредитного кризиса на офисные рынки Европы.


Сегодня инвесторы ведут активный поиск рынков с более низкой прозрачностью, однако высокими показателями роста

фото: Наталия Лисняк

Согласно данным, полученным компанией Jones Lang LaSalle в процессе исследования, объемы инвестиций в первой половине 2008 года почти вернулись к уровню первой половины 2005 года и составили $236 миллиардов. Несмотря на снижение объемов, сохранилась тенденция к глобализации сделок по приобретению недвижимости – трансграничные инвестиции составили почти 45% от их общего объема.

Доля международных сделок выросла в Северной и Южной Америке с 25% до 30%, однако снизилась в Азиатско-Тихоокеанском регионе с 46% до 34%, в Европе – с 66% до 58%.

Ситуацию на мировых рынках прокомментировал Тони Хоррелл (Tony Horrell), глава европейского департамента финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle: «Причиной уменьшения объемов послужило изменение мировых условий получения кредитов, ставших менее доступными и более дорогими. Как следствие, многие покупатели не хотят или не могут осуществлять сделки по ценам 2007 года, в то время как продавцы не желают эти цены снижать. Особенно сложная ситуация сложилась в сфере крупных сделок».

Рекордные объемы сделок в последние годы были достигнуты благодаря доступности относительно дешевых кредитов. Из-за обвала мирового рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, а также из-за общего повышения стоимости кредитов с рынка ушли инвесторы, использующие значительные объемы заемного капитала. Вместе с тем, резкое замедление темпов роста мировой экономики вынуждает проявлять осторожность. Несмотря на то, что инвесторы, опирающиеся на собственный капитал, все еще проявляют активность, их действия становятся все более избирательными. Многие из них ожидают изменения цен.

По прогнозу Тони Хоррелла, «стабилизация кредитного рынка может наступить через год. Однако сейчас, вероятно, будет наблюдаться рост вынужденных продаж объектов недвижимости. Внимание покупателей будут привлекать преимущественно быстрорастущие и переоцененные ключевые рынки. Быстрое изменение цен предоставляет значительные перспективы для приобретения объектов недвижимости. Больше возможностей получат инвесторы, которые смогут выделить средства для приобретения недвижимости в течение следующих 12 месяцев».

Кроме того, ведется активный поиск рынков с более низкой прозрачностью и высокими показателями роста. К таким рынкам относятся, в частности, Латинская Америка, особенно Бразилия, Центральная и Восточная Европа, а также Азиатско-Тихоокеанский регион, например, Вьетнам.

Изменение условий получения кредитов послужило причиной уменьшения объемов сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости

фото: Наталия Лисняк


ОБЗОР МИРОВЫХ РЫНКОВ КАПИТАЛА В ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЕ 2008 ГОДА

В первой половине 2008 года объемы сделок в Северной и Южной Америке снизились на 56% по сравнению с 2007 года и составили около $75 миллиардов. Международные инвестиции также значительно сократились: на 47% – до $23 миллиардов. Однако доля международных сделок выросла с 25% до 30%.

Наибольшее сокращение сделок наблюдалось в США: по сравнению с первой половиной 2007 года они снизились на 61% и составили около $64 миллиардов. Это коснулось крупных портфельных сделок и сделок по слиянию и поглощению, которые были популярными на рынке США с 2005 по 2007 годы.

Уменьшение объемов сделок наблюдается и в Латинской Америке. Однако основной причиной снижения активности на этом рынке стала низкая доступность предлагаемых для продажи активов, а не кредитное сжатие или проблемы экономического характера.

Общая тенденция начала 2008 года не проявилась, пожалуй, только в Канаде, где в первой половине года объемы сделок выросли более чем на 50%. Таким образом, страна оказалась относительно устойчивой к кризису ликвидности из-за традиционной консервативности банковского и финансового секторов.

Кредитное сжатие оказало большое влияние и на европейский рынок коммерческой недвижимости, где объемы сделок в первой половине 2008 года составили $106 миллиардов, то есть в долларовом выражении снизились на 38% по сравнению с первой половиной 2007 года; при пересчете на евро спад оказался еще более существенным – 44%. Объемы международных капиталовложений снизились на 46% – до $61 миллиарда, но по-прежнему составляют почти 60% от общих объемов инвестиций.

Из-за осложнения экономической ситуации в мире, реализация многих запланированных проектов будет отложена на неопределенный срок

фото: Наталия Лисняк


На крупнейших рынках Европы – в Великобритании, Германии и Франции – объемы инвестиций в первой половине 2008 года составили всего $53 миллиарда, что на 50% меньше, чем в аналогичный период 2007. Однако некоторые европейские рынки оказались более устойчивыми. Например, в Бельгии, Финляндии, Нидерландах и Испании отмечался рост в долларовом выражении (в пересчете на евро наблюдалось небольшое снижение). На эти рынки оказал влияние ряд значительных портфельных и корпоративных сделок, состоявшихся в первом квартале 2008 года. Объемы инвестиций в Центральной и Восточной Европе оставались также стабильными и подкреплялись по-прежнему сильным рынком России и растущей активностью в Румынии.

Рынок Азиатско-Тихоокеанского региона в первом полугодии был стабильным, объемы инвестиций практически не изменились и составили $55 миллиардов (что на 0,3% меньше, чем в первой половине 2007 года), однако при расчетах в местной валюте отмечалось их снижение на 9%. Общую активность поддержали местные инвесторы, в то время как объемы международных капиталовложений сократились на 25% и составили $19 миллиардов, т.е. 34% от общего объема инвестиций (на 46% меньше, чем в первой половине 2007 года).

В Юго-Восточной Азии, сильный экономический рост которой продолжает привлекать инвесторов, наблюдались самые большие объемы инвестиций в регионе. В частности, значительный рост капиталовложений отмечался в Сингапуре: здесь общий объем сделок достиг $4,8 миллиарда (что на 20% больше, чем в 2007 году). В Китае и Японии объемы инвестиций в первом полугодии выросли в долларовом выражении на 3% и 8% соответственно. Однако, если бы в период с первой половины 2007 по первую половину 2008 года курс обмена не менялся, объемы обоих рынков уменьшились бы почти на 5%, причем сократилось как количество, так и объемы сделок, что является следствием кризиса ликвидности. В Австралии, как и на ключевых рынках Европы и США, рост стоимости кредитов привел к уменьшению количества сделок. В первой половине 2008 их объемы снизились на 52% в долларовом выражении и на 57% в местной валюте.

Ситуацию на российском рынке комментирует Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle: «На фоне резкого снижения инвестиционной активности в Европе и Америке ситуация в России выглядит особенно контрастно. Несмотря на кризис ликвидности, который болезненно ударил по планам девелоперов, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость продолжают активно расти. По расчетам Jones Lang LaSalle, в первой половине текущего года они составили $4,4 миллиарда по сравнению с $1,3 миллиарда в первом полугодии 2007 года и $5 миллиардами за весь год. То есть, годовой рост составил 240%. Основным фактором, обеспечивающим динамичное развитие рынка, является благоприятная экономическая ситуация и положительная перспектива. Это приводит к активному расширению бизнеса компаний, работающих на российском рынке, и способствует высокому спросу на объекты недвижимости».

МИРОВОЙ КРЕДИТНЫЙ КРИЗИС И ОФИСНЫЕ РЫНКИ ЕВРОПЫ

Компания Jones Lang LaSalle провела также исследование по краткосрочному циклу арендных ставок европейских офисов (European Office Property Clock) за второй квартал 2008 года. Согласно результатам исследования, в Лондоне и Брюсселе ставки аренды офисов снизились, в Москве продолжается их рост.

Показатель снижения максимальных базовых ставок составляет 4,4% в Лондоне и 3,4% в Брюсселе. В то же время рост максимальной базовой ставки отмечается на шести мировых рынках: Германия (Берлин (+2,4%), Гамбург (+2,2%), Мюнхен (+1,7%)), Чехия (Прага (+2,4%)), Швеция (Стокгольм (+2,3%)) и Испания (Мадрид (+0,6%)). Все другие рынки продемонстрировали стабильность соответствующих показателей.

Том Бейн-Жардин (Tom Bayne-Jardine), глава отдела услуг для корпоративных клиентов по Европе, Ближнему Востоку и Африке, комментирует: «Учитывая перспективы осложнения экономической ситуации в 2009 году – рост стоимости строительства и отсутствие кредитного финансирования, – мы предполагаем, что реализация многих запланированных проектов будет отложена на неопределенный срок. Следовательно, не стоит ожидать значительного увеличения объемов свободных площадей в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Как результат, выбор площадей класса А в некоторых регионах Европы будет ограничен».

Эксперты компании Jones Lang LaSalle констатируют, что, несмотря на ухудшение экономической ситуации, спрос на офисные помещения среди арендаторов остается довольно высоким. Однако последние все реже соглашаются на высокие арендные ставки. Во втором квартале 2008 года индекс максимальных базовых ставок аренды офисов в Европе (European Office Rental Index) впервые с первого квартала 2005 года снизился на 0,2%. В целом максимальные ставки остаются на 3,9% выше, чем годом ранее. Несмотря на то, что в Центральной и Восточной Европе ожидается умеренное увеличение арендных ставок, на большинстве западноевропейских рынков их дальнейший рост не прогнозируется.

Во втором квартале 2008 года было продано и сдано в аренду 3,2 миллиона м2 офисных площадей. Спрос остался на столь же высоком уровне, как и в первом квартале. Однако сейчас наблюдается его снижение среди арендаторов: в первом полугодии 2008 года объем проданных и сданных в аренду площадей уменьшился на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В странах Центральной и Восточной Европы, где продолжается рост количества рабочих мест, а также в Германии рынки продемонстрировали увеличение спроса на офисные площади во втором квартале 2008 года. В то же время в Великобритании, Испании и Ирландии наблюдалось снижение объемов проданных и сданных в аренду площадей. В отдельных городах эти показатели в первом полугодии 2008 года по сравнению с соответствующим периодом 2007 года были особенно значительными: в Праге (+91%), Люксембурге (+57%), Роттердаме (+26%), Франкфурте (+26%) и Москве (+22%). На других крупных рынках объемы проданных и сданных в аренду площадей снизились: в Мадриде (-37%), Гааге (-31%), Брюсселе (-28%), Лондоне (-25%), Дублине (-21%), Стокгольме (-20%) и Париже (-19%).

В целом был зарегистрирован большой объем чистых поглощений за второй квартал 2008 (1,8 миллиона м2) и за весь год (почти 7 миллионов м2), что на 45% выше среднего показателя за последние 5 лет. Объем свободных площадей (7,1%) остается на умеренном уровне первого квартала 2008. Объем свободных площадей снизился на 13 и увеличился на 8 из 24 анализируемых рынков. Теперь он составляет от 2,1% в Варшаве до 12,6% во Франкфурте. На пяти рынках процентный уровень вакантности достиг двузначных чисел. Самые значительные снижения были зарегистрированы в Утрехте, Роттердаме и Милане. При этом высокий объем построенных площадей привел к значительному росту уровня незанятых площадей в Будапеште (+150 базисных пунктов – до 10,4%) и Москве (+140 базисных пунктов – до 6,1%). В Париже и Лондоне он немного увеличился за второй квартал 2008 года: в Центральном Лондоне на 20 базисных пунктов – до 4,1% и до 5,2% в Париже. Уровень незанятых офисных площадей класса А останется низким на большинстве рынков, включая Франкфурт. Объемы завершенных площадей во втором квартале 2008 значительно превышают объемы других кварталов последних нескольких лет и составляют 2 миллиона м2.

Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует ситуацию на российском рынке: «Московский офисный рынок также не избежал влияния международного кредитного кризиса. Несмотря на то, что он не оказывает существенного влияния на рост спроса в сегменте качественных офисных площадей, тем не менее сказывается на сроках завершения новых проектов. Для девелоперов гораздо сложнее стало получить более дешевое финансирование, прежде всего от международных банков. Это приведет к тому, что выход на рынок строящихся объектов задержится. Проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть отменены или пересмотрены.

На фоне устойчивого растущего спроса, поддерживаемого активным развитием российской экономики, задержки строительства приведут к переносу момента насыщения московского офисного рынка на более отдаленный период. Одним из последствий станет продолжение роста максимальных базовых арендных ставок. По нашим расчетам, к концу 2008 года ставки вырастут более чем на 20% по сравнению с последними месяцами 2007 года».