Мировые рынки: падение с высоты

ГЛОБАЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК: РЕЗКИЙ СПАД 2009 год будет непростым для игроков рынка коммерческой недвижимости: долговое финансирование будет по-прежнему ограниченным, доля заемного капитала в стоимости покупок будет незначительной, в то время как проценты по кредитным средствам – высокими фото: «СР» Международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield, которая провела исследование касательно уровня инвестиций в коммерческую недвижимость «Cushman & Wakefield’s Investment Atlas 2009», сообщила, что в 2008 году уровень инвестиций в коммерческую недвижимость в мире упал на 59% (до $435 миллиардов) по сравнению с рекордными показателями 2007 года в размере $1,05 триллиона. Более того, это самый низкий показатель, начиная с 2004 года. По прогнозам Cushman & Wakefield, по итогам 2009 года мировой уровень инвестиций в коммерческую недвижимость составит порядка $412 миллиардов. Самый резкий спад в показателе объема инвестиций в 2008 году наблюдался в Северной Америке, где он упал на 73% – с $437 до $116 миллиардов. В результате Северная Америка сдала свои позиции наиболее привлекательного региона для инвестиций в коммерческую недвижимость (в 2007 году), заняв в 2008 году третье место после Европы и Азии. Латинская Америка оказалась наиболее устойчивым рынком. Здесь, согласно данным Cushman & Wakefield, уровень инвестиций упал всего на 9% – с $9,8 до $8,9 миллиарда. По результатам обзора рынка коммерческой недвижимости Европы, проведенного компанией Jones Lang LaSalle, общий объем прямых инвестиций в Европе в 2008 году составил 112,5 миллиарда евро, что на 54% ниже, чем годом ранее (244,1 миллиарда евро). Показатель 2008 года сопоставим с объемами, которые были отмечены в 2002 и 2003 годах. По данным Jones Lang LaSalle, в Азии объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился на 45% – с $237 до $131 миллиарда. Эксперты отмечают, что, несмотря на то, что практически все рынки ощутили на себе падение инвестиционной активности, более других пострадали рынки развитых стран. Комментирует Дэвид Хатчингс, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield EMEA: «На сегодняшний день на развивающиеся страны приходится 22% всех глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость, в то время как еще совсем недавно – в 2006 году – эта цифра составляла всего 9%. В 2008 году Китай оказался наиболее привлекательным для инвесторов из числа развивающихся стран, но и такие страны, как Россия, Индия и Бразилия также увеличили свои доли, заняв в общем списке инвестиционно привлекательных стран 15, 16 и 20 места соответственно». Что касается влияния кризиса на различные сегменты коммерческой недвижимости, то однозначно можно утверждать, что все они были затронуты в результате спада инвестиционной активности, хотя степень влияния на тот или иной сегмент зависит от конкретного региона. Так, согласно исследованию Cushman & Wakefield, к примеру, в Европе торговая и складская недвижимость развивались за счет менее популярного офисного сегмента, в то время как в Азии офисы, наоборот, привлекли больше инвестиционных средств в ущерб приобретению земельных участков и развитию новых проектов. В Северной Америке сектора, зависящие от потребительских расходов населения, как, например, торговая недвижимость и гостиницы, пострадали больше всего, а сделки по офисам увеличили свою рыночную долю в результате продажи ряда крупных объектов. Если говорить о национальной принадлежности инвесторов, то, по данным Jones Lang LaSalle, наибольший объем чистых продаж активов (продажи минус покупки), составивший 6,4 миллиарда евро, в 2008 году пришелся на представителей Великобритании. За ними следовали инвесторы из Испании, Австрии и Франции. Самыми активными «чистыми» покупателями были немецкие инвесторы – разница покупок и продаж составила 3,4 миллиарда евро. Другими активными крупными нетто покупателями в 2008 году были инвесторы из США, Нидерландов и, как это ни удивительно, из Ирландии. ГЛОБАЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК: ПРОГНОЗЫ По прогнозам экспертов, 2009 год будет, несомненно, очень непростым для игроков рынка коммерческой недвижимости: долговое финансирование будет по-прежнему ограниченным, доля заемного капитала в стоимости покупок будет невысокой, в то время как проценты по кредитным средствам устанавливаются банками отнюдь не на уровне первой половины 2008 года, а значительно выше. Кроме того, следует учитывать, что в текущем году покупатели не смогут выручить за продажу своих активов таких сумм как ранее. Стоимость активов будет формироваться в зависимости от уровня арендных ставок, неизбежное снижение которых приведет к повышению ставок капитализации, то есть удешевлению стоимости объектов. Говоря о прогнозах развития инвестиционного рынка в 2009 году, Тони Хоррел, глава отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Европе, отметил: «Мы не сомневаемся, что условия работы в 2009 году будут сложнее, чем когда-либо. Тем не менее, в этом году появятся отличные возможности для инвестиций. В первую очередь этими возможностями смогут воспользоваться инвесторы с собственным капиталом. Предыдущие циклы показывают, что трансакции с лучшими активами проводятся чаще на этапе рыночного спада, чем роста. Подобную ситуацию мы можем увидеть и в настоящее время. Как только владельцы активов заметят улучшение климата на рынке, они не захотят расставаться со своими наиболее привлекательными объектами». Эксперты считают, что первыми из кризиса начнут выходить страны, которые первыми же и ощутили на себе его влияние. Так, компания Cushman & Wakefield прогнозирует, что, начиная со второй половины 2009 года, наиболее привлекательными для инвесторов станут рынки США и Великобритании, где они уже сегодня готовы рассматривать имеющиеся в настоящий момент выгодные возможности. Также ожидается небольшое увеличение спроса со стороны инвесторов во Франции и, возможно, ближе к концу 2009 года в Германии. На большинстве рынков мира начало оживления активности следует ожидать во второй половине 2009 года, хотя возвращение к реальным действиям произойдет, вероятнее всего, не раньше середины 2010 года, когда стабилизируются уровни арендных ставок. Не ожидается роста активности в нынешнем году и в Азии. Найджел Робертс, глава отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Европе, прогнозирует: «Такие рынки как Лондон, Париж и Мадрид уже прошли существенную коррекцию, и, без сомнения, будут привлекать повышенный интерес инвесторов, если их основные показатели будут соответствовать новому уровню цен. В 2009 году важнейшими инструментами инвесторов в принятии решения касательно выхода на рынок станут оценка «справедливой» стоимости, требования по доходности и цены активов». Эксперты компании Jones Lang LaSalle прогнозируют, что в коммерческую недвижимость Европы в 2009 году может быть направлено свыше 50 миллиардов евро. ИНВЕСТИЦИИ В СЕГМЕНТ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Примечательным является тот факт, что в 2008 году на фоне всех сегментов коммерческой недвижимости офисный сектор был доминирующим с точки зрения объема привлеченных инвестиций. Так, согласно данным компании Jones Lang LaSalle, доля инвестиций в офисный сектор составила 50% от общего объема инвестиций во все сегменты коммерческой недвижимости мира. Согласно результатам исследования, проведенного компанией DTZ, по итогам 2008 года общий глобальный объем офисных трансакций составил $157,58 миллиарда, из которых на долю США приходится около $56 миллиардов (27% от уровня 2007 года), Европу – 50,7 миллиарда евро (48% от объемов 2007 года), Азию – $30,6 миллиарда (67% уровня 2007 года). Если говорить об объемах инвестиций на уровне отдельных стран, то, по данным компании Colliers International (Украина), по итогам 2008 года совокупный объем инвестиционных трансакций в офисную недвижимость в странах западной Европы снизился на 48%, составив $133,2 миллиарда. Наибольшее снижение пришлось на Австралию и Новую Зеландию, где объемы инвестиционных трансакций снизились на 77% в сравнении с 2007 годом. За Австралией и Новой Зеландией следуют Соединенные Штаты Америки, где зафиксировано снижение объемов трансакций до 75% уровня 2007 года.
Ежегодный объем инвестиций в сфере коммерческой недвижимости в мире, 2001-2008 годы
Источник: Cushman & Wakefield Среди основных причин снижения количества инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости эксперты называют так называемый «кризис ликвидности» и неопределенность будущих событий. В исследовании компании Colliers International (Украина) сообщается, что «в результате обвала фондовых рынков, то есть резкого снижения стоимости акций на 40-70% от докризисного уровня, объем наличных денег, которые были туда направлены как банками, так и частными инвесторами, соответствующим образом сократился. Столь резкое, а главное глобальное сокращение объемов денежной массы не могло не привести к более или менее значимым корректировкам стоимости любых инвестиционных активов. Второй причиной стали возросшие риски полного или частичного невозврата любых долгосрочных инвестиций в свете набирающего обороты мирового экономического кризиса. Разумеется, что к долгосрочным инвестициям относятся также инвестиции в коммерческую недвижимость. Ожидание дальнейшего ухудшения ситуации негативно влияет на готовность инвесторов совершать покупки. Продавцы, чтобы стимулировать покупателей, вынуждены предлагать активы с дисконтом». По данным компании DTZ, инвестиционная стоимость объектов в сегменте офисной недвижимости с начала кризиса упала от 20% до 70-80% в зависимости от региона. Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине, комментирует современную ситуацию на основных рынках офисной недвижимости мира: «Рефинансирование и кредитование с целью приобретения коммерческих зданий на данный момент или практически заморожено, или дорого. С другой стороны, наблюдаются сигналы выздоровления рынков частного капитала, который все более охотно передается фондам для размещения. Разрыв между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов составляет около 20%, так как владельцы не спешат продавать, банки же в свою очередь не торопятся забирать залоги по плохим кредитам в надежде на рост их стоимости по мере выделения государством пакетов помощи экономике.
Объемы трансакций в сфере офисной недвижимости мира, 2005-2008 годы
Источник: DTZ По мнению экспертов, больше всего от кризиса пострадают страны Центральной и Восточной Европы, куда проявления негативных факторов доходили медленнее, однако масштаб их разрушительного эффекта будет глобальнее. Страны Европы спасают свои родные рынки, поэтому инвесторы не будут готовы вернуться на рынки Восточной Европы в ближайшие пару лет. Стоит, однако, отметить, что наметилась стабилизация рынка в Лондоне, где офисные здания среднего размера активно приобретаются инвесторами по привлекательной цене. Это может стать началом стабилизации и на других европейских рынках, постепенно смещаясь и на Восток». По прогнозам Натальи Стельмах, рынок инвестиций в офисном сегменте будет развиваться следующим образом: «Существует два варианта развития событий: затяжное очищение мировых экономик, банковской системы и рынков недвижимости, а также восстановление инвестиционной активности только к концу 2009 – началу 2010 годов. С другой стороны, правительства многих стран выделили мегапакеты помощи национальным экономикам, которые должны постепенно начать работать. Более того, данный кризис подорвал доверие ко всем мировым валютам, что может после затяжного периода замораживания наличности подтолкнуть инвесторов к приобретению реальных активов: производства, недвижимости и т.д., особенно при нынешних привлекательных ценах. В связи с этим возможно и скорейшее выздоровление рынков, и перераспределение владельцев. По мере выхода из кризиса вначале инвесторы будут осторожно приобретать недвижимость на крупных рынках, таких как Лондон, Нью-Йорк, Токио и в других финансовых столицах. Также активным спросом будет пользоваться офисная недвижимость в Китае. О дате возврата инвесторов на более рискованные рынки, такие как украинский, говорить можно пока лишь теоретически». В компании Colliers International (Украина) также прогнозируют, что популярными странами для инвестиций в офисную недвижимость останутся, скорее всего, западная Европа, США, Канада и Азиатско-Тихоокеанский регион. Восточноевропейские рынки станут менее привлекательными для институциональных инвесторов, у которых появится возможность приобретать подешевевшие активы в наименее рисковых западных странах.
ИНВЕСТИЦИИ В РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Рынок потребителя в 2008 году стремительно просел под влиянием негативных экономических факторов, что моментально отразилось на привлекательности торгового сегмента в глазах инвесторов. Так, по данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2008 года объем сделок в сфере торговой недвижимости Европы составил 12,4 миллиарда евро, что на 56% меньше, чем годом ранее (28,2 миллиарда евро). В целом, в Европе в 2008 году было совершено 30 сделок, крупнейшей из которых стала продажа с последующей арендой 12 гипермаркетов Eroski в Испании за 361 миллион евро британскому инвестиционному фонду Topland. Значительное снижение инвестиционной активности за последние несколько месяцев является результатом дефицита финансирования, ухудшающегося экономического прогноза и роста ставок капитализации. Так, Джереми Эдди, директор отдела инвестиций в торговую недвижимость компании Jones Lang LaSalle в Европе, комментирует: «Инвесторы занимают выжидательную позицию из-за высокой стоимости и ограниченного доступа к финансированию, а также в ожидании, что цены будут продолжать падать. Низкий уровень активности, скорее всего, сохранится на протяжении первого полугодия 2009 года. К середине года ожидается увеличение количества сделок с торговой недвижимостью. Покупатели по-прежнему будут сосредоточены на самых качественных активах. Более того, появятся уникальные возможности для приобретения таких активов, поскольку девелоперы будут стремиться получить деньги, чтобы снизить свою долговую нагрузку. Конечно же, рост инвестиционной активности будет зависеть от увеличения ликвидности на кредитных рынках». Эксперты Jones Lang LaSalle отметили важный факт – инвесторы стали приобретать активы в первую очередь в своих странах, где они лучше могут оценить основные экономические показатели. На уровне отдельных стран Германия осталась страной, где инвесторы были наиболее активными. В 2008 году общий объем сделок составил здесь 2,5 миллиарда евро – 20% от общего объема инвестиций в торговую недвижимость в континентальной Европе (в 2007 году доля Германии составляла 26%). Испания занимает второе место (1,4 миллиарда евро), за ней следуют Финляндия (1,3 миллиарда евро) и Россия (784 миллиона евро). В 2008 году трансакции в сегменте торговой недвижимости составили 55% от общего объема сделок в сфере недвижимости. При этом на ритейл-парки приходится 20% общего объема в 2008 году, хотя в 2007 году этот показатель составлял всего 9%. После вялого начала 2008 года количество сделок в сегменте сетей супермаркетов увеличилось к концу года и составило 11% от общего объема сделок в 2008 году. «Инвесторы все больше и больше рассматривают те активы недвижимости, которые менее подвержены влиянию рынка с точки зрения месторасположения, арендаторов и качества, – резюмирует Джереми Эдди. – Мы считаем, что в 2009 году инвесторами будут рассматриваться в первую очередь торговые центры, особенно те, которые расположены на более зрелых и крупных рынках Западной Европы. Эта тенденция уже наблюдалась в 2008 году, когда доля Западной Европы в общем объеме сделок возросла до 79%». ИНВЕСТИЦИИ В СЕКТОР ЛОГИСТИКИ По данным отчета компании Jones Lang LaSalle, объем прямых инвестиций в складскую недвижимость Европы по итогам 2008 года составил 8,4 миллиарда евро, что на 44% ниже, чем в 2007. При этом инвестиционная активность в прошлом году была сосредоточена преимущественно на наиболее ликвидных рынках складских площадей в Европе. Так, примерно половина всех инвестиций была осуществлена в Великобритании (2,4 миллиарда евро) и Германии (1,7 миллиарда евро). Слабая активность наблюдалась в странах Центральной и Восточной Европы: объем инвестиций здесь составил около 600 миллионов евро. Возможности приобретения высококлассных активов оставались ограниченными. Крис Стейвли, глава европейского отдела инвестиций в офисные и складские помещения компании Jones Lang LaSalle, отмечает: «Инвесторы вновь сосредоточились на логистических центрах высокого класса, которые имеют очень высокие показатели заполнения площадей и стабильный спрос со стороны арендаторов. Учитывая это, мы прогнозируем, что морские порты, аэропорты и транспортные центры возле крупных мегаполисов привлекут больше внимания в 2009 году». Эксперты Jones Lang LaSalle выделяют следующие тенденции, которые будут поддерживать долгосрочный рост логистического сектора в Европе: – глобализация сетей поставщиков, усиливающая необходимость перевозить большие объемы товаров от производителей к потребителям; – аутсорсинг ряда услуг в области логистики с целью минимизации затрат; – планы по расширению целого ряда торговых операторов, особенно в секторе дис-каунтеров; – согласно самым негативным прогнозам, в соответствии с которыми возобновление экономического роста произойдет в 2010 году, спрос должен начать увеличиваться по мере того, как начнут расти производство и международная торговля. ИНВЕСТИЦИИ В ГОСТИНИЧНЫЙ СЕГМЕНТ В 2008 году на мировом гостиничном рынке наблюдались аналогичные тенденции, характерные для других сегментов коммерческой недвижимости, а именно: снижение объемов инвестиционной деятельности и уменьшение числа трансакций. Так, согласно данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2008 года объем инвестиционных сделок, стоимость которых превышала 10 миллионов евро, на гостиничных рынках EMEA (Европы, Ближнего Востока и Африки) составил 7,8 миллиарда евро, что на 64% ниже по сравнению с показателями 2007 года. Спад инвестиционной активности стал наиболее очевидным в последнем квартале 2008 года, когда сокращение объема сделок на рынке составило почти 90% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В 2008 году также наметились существенные изменения в условиях заключения сделок. Если в предыдущие годы инвесторы не возражали против приобретения объектов, обремененных договором на управление, то тенденцией минувшего года стали продажи гостиниц без обременения (vacant possession) или при наличии договора аренды.
Прямые инвестиции в секторы недвижимости Европы в 2008 году, млрд. евро; доля в общем объеме инвестиций, %
Источник: Jones Lang LaSalle «В результате наших исследований мы отметили интересный факт: в 2008 году главными покупателями на рынке стали гостиничные операторы, которые начали осознавать, что приобретение гостиниц в собственность – это верная стратегия развития в существующих условиях рынка. Сложившаяся ситуация может кардинально изменить тенденцию продажи гостиниц с долговым обременением, наблюдавшуюся на рынке в последние годы, – утверждает Марк Уинн-Смит, главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Анализируя структуру источников инвестиций в 2008 году, мы отмечаем, что на рынке по-прежнему преобладал внутренний капитал, доля которого составила 34% от общего объема. Вместе с тем доля ближневосточного капитала на рынке ЕМЕА значительно выросла с 5,6% в 2007 году до 26,7% в 2008 году. Это связано с тем, что некоторые страны учредили стабилизационные фонды для диверсификации портфелей государственных фондов, основанных, как правило, на средства от продажи природных ресурсов». По данным Jones Lang LaSalle Hotels, в 2008 году основной объем инвестиционных сделок за год был сформирован за счет трансакций с единичными гостиничными активами (4,3 миллиарда евро), тогда как объем портфельных сделок составил 3,5 миллиарда евро. При этом большинство портфельных сделок, зарегистрированных в прошлом году, фактически были результатом переговоров, проведенных в 2007 году. Значительная доля портфельных сделок 2008 года включала в качестве объектов продажи не более двух-трех активов. В то же время существенно снизилась доля крупных корпоративных сделок, которые преобладали на рынке в предыдущие несколько лет. Исключениями из складывающейся тенденции стала продажа портфеля компании Northern European Properties в Финляндии фонду недвижимости под управлением компанией Capman за 835 миллионов евро, а также сделка по продаже 50% доли в портфеле активов Quinlan’s Jurys компании Oman Investment Fund, сумма которой составила 585 миллионов евро. Ожидается, что в 2009 году в регионе EMEA произойдет снижение объема сделок до уровня 5 миллиардов евро, что станет самым низким показателем в гостиничном сегменте за последнее десятилетие. Некоторое улучшение ситуации на рынке ожидается в IV квартале 2009 года. По мнению экспертов, активные инвесторы по-прежнему будут концентрироваться на ключевых городах региона ЕМЕА, прежде всего Лондоне и Париже. Эксперты Jones Lang LaSalle Hotels прогнозируют, что в 2009 году вырастет количество сделок по слиянию и поглощению (M&A) среди ряда крупных гостиничных операторов, а также сделок купли-продажи «проблемных активов». Марк Уинн-Смит прогнозирует: «Мы ожидаем, что в 2009 году «проблемные активы» (distressed assets) наиболее активно будут появляться на рынках Ирландии, Испании и Великобритании. Степень и глубина финансовых трудностей гостиничных активов будут различными для стран ЕС в силу особенностей рынка и экономического положения каждой страны. Однако собственники активов в гостиничном сегменте, а также их кредиторы будут по-прежнему воздерживаться от продажи своих активов в период экономического спада, до тех пор, пока продажа не станет вынужденной ввиду необходимости рефинансирования или каких-либо других экономических причин».