Мировой индекс прозрачности рынков недвижимости 2016

Commercial Property №7 (155) июль 2016

ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ GLOBAL REAL ESTATE TRANSPARENCY INDEX (GRETI) ВЕЛИКОБРИТАНИЯ СНОВА ЗАНЯЛА ПЕРВУЮ СТРОЧКУ РЕЙТИНГА КАК НАИБОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В МИРЕ.

В 2016 году в рамках исследования Global Real Estate Transparency Index (GRETI, Мировой индекс прозрачности рынков недвижимости), подготовленного компанией JLL и ее подразделением LaSalle Investment Management, рассчитан показатель прозрачности 109 мировых рынков недвижимости путем анализа 139 факторов, сгруппированных по пяти категориям: индикаторы доходности инвестиций, фундаментальные показатели рынка, раскрытие финансовой информации, регуляторные и юридические аспекты, процесс заключения сделок. Эти данные помогают собственникам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности. Исследование прозрачности рынков недвижимости проводится каждые два года.

Согласно данным JLL, две трети рынков недвижимости по всему миру продемонстрировали повышение уровня прозрачности за последние два года. На ТОП-10 стран – рынки с высокой прозрачностью – приходится 75% инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью мира, что подтверждает важность уровня прозрачности при принятии инвестиционных решений.

GRETI 2016: наиболее прозрачные и непрозрачные рынки недвижимости в мире в 2016 году

КАТЕГОРИИ ПРОЗРАЧНОСТИ

Четыре верхние позиции списка рынков с высокой прозрачностью занимают Великобритания, Австралия, Канада и США, причем Австралия и Канада поднялись за два года с 3-го и 6-го мест соответственно, а США опустились со 2-й на 4-ю строчку.

Далее расположились преимущественно основные страны Европы: Франция (5), Нидерланды (7), Ирландия (8), впервые вошедшая в ТОП-10 Германия (9), Финляндия (10), а также Новая Зеландия (6).

Еще 20 стран относятся к прозрачным рынкам, и на их долю приходится 20% инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости. 14 из этих 20 стран представляют Европу, среди них выделяется Польша (13), которая в настоящее время близка к попаданию в группу рынков с высокой прозрачностью. За лидерство среди азиатских рынков по-прежнему борются Сингапур (11) и Гонконг (15), а хорошую динамику за прошедший период продемонстрировали Тайвань (23), впервые вошедший в список прозрачных рынков, и Япония (19), поднявшаяся на семь строчек.

Наиболее быстрый прогресс повышения уровня прозрачности наблюдался на 37 рынках, составляющих список стран со средней прозрачностью. Тем не менее, там по-прежнему наблюдается заметное несоответствие между наличием правил и контролем над их соблюдением. В частности, это касается планирования землепользования, договоров и строительных норм. Мексика и основные города Китая близки к переходу из категории рынков со средней прозрачностью в прозрачные. Позиции Индии в рейтинге также улучшились на фоне регуляторных реформ, а Словения, Сербия и Болгария впервые попали в список стран со средней прозрачностью.

В группах регионов с низкой прозрачностью и непрозрачных наблюдается некоторый прогресс, однако большинству таких регионов он дается с трудом. В частности, в список рынков с низкой прозрачностью входят Украина (75), региональные города-миллионники России (78) и Казахстан (87). Следует отметить, что Украина упрочила позиции в рейтинге, в том числе благодаря повышению открытости компаний рынка недвижимости, в частности публикации некоторыми игроками своей отчетности, и росту публичности государственного сектора в результате проводимых реформ. Беларусь относится к непрозрачным рынкам (100).

ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ

Процесс глобального повышения прозрачности рынков недвижимости поддерживается рядом факторов:

– Увеличение притока капитала в сектор недвижимости. По прогнозам JLL, в течение десятилетия ежегодный объем инвестиционных сделок с недвижимостью в мире превысит $1 триллион по сравнению с $700 миллиардами в настоящее время. Очевидно, что инвесторы будут требовать дальнейшего повышения прозрачности и ожидать стандартов в области недвижимости на одном уровне со стандартами для других классов активов.

– Повсеместно признается тот факт, что прозрачность рынка играет значительную роль в привлечении инвестиций, закладывая основу для улучшения качества жизни. Сюда относятся защита собственности, безопасность жилья и рабочих мест, а также профессионализм и надежность посредников.

– Технологии стимулируют оцифровку всех видов данных о недвижимости, а также помогают распространять и анализировать их. Совершенствование методов сбора информации обеспечивает более детальную и своевременную оценку рынков недвижимости.

«Результаты этого года отражают устойчивые успехи в глобальной сфере недвижимости, – отмечает Джереми Келли, руководитель глобального отдела исследований компании JLL. – Очевидны улучшения по целому ряду факторов: инициативы, направленные на повышение доступности и качества данных о рынке, принятие нового законодательства в ряде стран, повышение этических стандартов, а также более широкое применение правил и инструментов «зеленой» сертификации зданий».

По словам Жака Гордона, руководителя глобального отдела исследований и стратегии компании LaSalle Investment Management, индекс демонстрирует продуктивность усилий как игроков рынка недвижимости, так и государственных органов на пути к прозрачности. «Однако еще наблюдается значительное число примеров непрозрачных, коррумпированных механизмов, неудовлетворительного корпоративного управления и невозможности применять нормативные акты, что приводит к негативным последствиям для общества, деловой активности и инвестиций. Инвесторы и арендаторы продолжат делать выбор не в пользу тех стран, которые не в состоянии устранить эти недостатки, и выбирать более прозрачные рынки», – отметил эксперт.

В отчете GRETI 2016 выделен ряд факторов, которые будут влиять на прозрачность рынков недвижимости в ближайшие несколько лет:

– Скандал с разоблачением «панамского досье» в начале 2016 года привел к ужесточению требований к прозрачности в сфере недвижимости и сделал борьбу с коррупцией одной из главных тем в международной политической повестке дня. Раскрытие информации о бенефициарах и борьба с отмыванием денег будут осуществляться более широко и строго. Эксперты JLL ожидают увидеть в ближайшие годы заметный прогресс во многих странах, стремящихся к большей прозрачности корпоративного управления и владения недвижимостью.

– По мере появления новых методов сбора данных стандарты прозрачности на рынках недвижимости будут повышаться. В будущем JLL ожидает появления новой «гиперпрозрачной» категории, где данные помогут информировать владельцев и арендаторов недвижимости о показателях их объектов.

– Нетерпимость к коррупции среди растущего среднего класса по всему миру ускорит перемены, особенно в странах со средней прозрачностью, а социальные медиа помогут обществу сплотиться вокруг этой проблемы.

– Технологии продолжат развиваться и позволят некоторым странам пройти путь к «достижению прозрачности» быстрее; этот процесс уже наблюдается в таких странах, как Кения, Гана и Эквадор. – Больше внимания будет уделяться нормативно-правовым реформам и правоприменению, в частности на рынках со средней прозрачностью, где в настоящее время существует наибольший дисбаланс между нормативными актами и действительностью.