MIRAX GROUP: «Нам интересно показать, что в Киеве можно строить по-другому»




Алексей Адикаев, член совета директоров MIRAX GROUP
фото: Олег Герасименко

CP: Как давно компания MIRAX GROUP начала свою работу на киевском рынке недвижимости?
Андрей Харив: Компания MIRAX GROUP начала работу на украинском рынке еще в прошлом году. Однако официально она присутствует здесь с 14 апреля 2006 года, то есть с момента регистрации дочернего предприятия Mirax-Invest. Владея достаточными интеллектуальными и финансовыми ресурсами, MIRAX GROUP планирует в скором времени занять свою нишу на рынке коммерческой и жилой недвижимости Украины.
CP: Планируете ли вы создавать здесь собственное строительное подразделение?
А.Х.: На первом этапе компания будет работать с теми украинскими строительными организациями, которые смогут выполнять поставленные нами задачи. Однако, функции генподрядной организации во всех проектах будет выполнять исключительно наша компания.


Андрей Харив, генеральный директор Mirax-Invest
фото: Mirax-Invest

Алексей Адикаев: Я считаю, что оперативное управление подрядчиками – это одна из важнейших задач в процессе реализации любого строительного проекта. Когда отдаешь генподряд сторонней незнакомой организации, всегда есть вероятность того, что сроки сдачи объекта будут сорваны. А сроки – это деньги. Если мы сказали перед началом реализации проекта, что построим объект, например, за год, значит, мы должны построить и сдать его именно в этот срок.
Замена генподрядчика уже на этапе строительства – это крайне тяжелый процесс, не только в России или Украине, но и за рубежом. Поэтому очень важно заранее предусмотреть все возможные вопросы и проблемы, которые могут возникнуть с генподрядчиком и подрядными организациями. Мы всегда стараемся перестраховаться и никогда не отдаем управление генподрядом на аутсорсинг. А подряд на отдельные виды работ, естественно, будет распределен между присутствующими на рынке компаниями.
CP: Что послужило толчком к принятию решения о выходе на украинский рынок недвижимости? Какие возможности для развития своей компании вы видите в Украине?
А.А.: Несмотря на то, что история MIRAX GROUP насчитывает всего 12 лет, за это время мы заняли определенную нишу на рынках коммерческой и жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и Парижа. Сейчас начинаем активное развитие деятельности на рынках Лондона и Киева. Привлекательным для нас оказалось, прежде всего, то, что в Киеве очень много состоятельных людей, а сегмент офисной недвижимости класса А и жилых проектов бизнес-уровня, то есть целевой сегмент деятельности нашей корпорации, практически не представлен. Нам стало интересно показать, что в этом городе можно строить по-другому. Поэтому одной из главных целей деятельности в Киеве является желание поделиться опытом, поскольку наша компания сегодня лидирует в строительстве высотных зданий в России. Мы объездили все развитые страны мира, чтобы приобрести положительный опыт практики высотного строительства.
Киев – красивый город, но жить в нем практически негде, разве что за городом, где есть неплохие коттеджные поселки. В самом же городе хорошее жилье практически отсутствует. Одной из проблем застройки украинской столицы я назвал бы «точечный» подход, что, исходя из мировой практики, не совсем правильно. К тому же, сегодня город начинает задыхаться от «пробок». Но выход из данной ситуации есть – это расширение границ города с помощью грамотной градостроительной политики и комплексного развития территорий, в чем мы готовы принять непосредственное участие.
CP: Однако, комплексное развитие территорий и решение транспортных проблем – сложный процесс, требующий активной поддержки и содействия со стороны городских властей. Общались ли вы уже по этому вопросу с киевскими властями?
А.А.: На сегодняшний день могу сказать, что мы несколько раз общались с проектировщиками, которые занимаются Генеральным планом Киева, но пока еще не сотрудничаем с ними настолько тесно, как хотелось бы. Мы знаем, что киевские городские власти стали отправлять специалистов в Москву, чтобы изучить и перенять существующий там опыт.
Сегодня у Москвы действительно есть огромный опыт, в частности, по устранению транспортных заторов – проблемы, требующей усиленного внимания. В Киеве же к этому только приходят. Сейчас городские власти начали обращать на это внимание, однако реализация масштабных проектов, связанных с развитием транспортной схемы города, требует значительных средств, наличие которых напрямую зависит от здорового инвестиционного климата, а он в Киеве есть.
CP: Над какими проектами в Киеве уже работает компания Mirax-Invest?
А.Х.: Проект в Киеве у нас есть, но пока мы не готовы разглашать эту информацию. Также хочу отметить, что вся информация о начале реализации проекта на Глубочицкой, которая появилась в начале октября в киевской прессе, преждевременна и не соответствует действительности. Сейчас могу только отметить, что мы пока анализируем украинский рынок, в частности с позиции того, какие проекты и насколько могут быть для нас интересными. В основном мы рассматриваем проекты, находящиеся на стадии завершения работы над проектной документацией.
CP: Охарактеризуйте этап и уровень развития рынка офисной и жилой недвижимости Киева. Какой у города потенциал?
А.А.: В Киеве на сегодняшний день практически отсутствуют профессиональные офисные проекты, а их востребованность очень велика. Я считаю, что столица Украины на сегодняшний день запросто может поглотить около 3 миллионов м2 офисных площадей. К тому же, большой объем площадей, выведенных на рынок, позволит снизить среднюю арендную ставку, которая в Киеве сегодня гораздо выше, чем в Москве, – цена достигает порядка $1100/1 м2/в год и довольно распространена практика «приплюсовывания» к заявляемой ставке аренды НДС и эксплуатационных расходов. В Москве совсем другой уровень развития рынка. Там в арендную ставку уже включены налоги и эксплуатационные расходы. Более того, офисы выводятся на рынок аренды в полностью подготовленном для работы состоянии, арендаторам остается только поставить компьютеры. В Киеве же, прежде чем заехать в офис, им зачастую приходится проделывать большой объем работ, вплоть до подключения к телекоммуникационным системам.
Основная причина существующих сегодня отличий в ведении бизнеса наших стран заключается, прежде всего, в различии целей и задач у девелоперских компаний на украинском и российском рынках. В России строят для будущего, а не для настоящего, на украинском же рынке пока еще нет таких понятий, как «завтра» или «послезавтра».
Что касается проектов жилых домов, то и здесь необходимо применять совершенно иной, отличный от сложившегося в Киеве, подход. Приведу простой пример. Сегодня апартаменты в московских жилых проектах MIRAX GROUP стоят в среднем на 20% больше, чем у конкурентов в этом же сегменте. Но, несмотря на это, все наши клиенты советуют своим знакомым, родственникам и друзьям покупать квартиры именно у нас. В среднем, общая площадь наших комплексов составляет около 200 000 м2, и в них есть все: зоопарки, бассейны, детские развлекательные центры и многое другое – в общем, вся необходимая инфраструктура. Это своеобразные «города в городе», и это совершенно иной подход к жилью, а также к настоящим и потенциальным клиентам. По моему твердому убеждению, при реализации таких проектов нужно сразу нести большие расходы, и в будущем все окупится. А в Киеве компании почему-то не хотят планировать на большой период времени – на 10-20 лет вперед. Они думают только о том, как быстрее заработать деньги.
CP: Как вы в целом можете оценить конкурентную среду киевского девелоперского рынка?
А.А.: В плане опыта и профессионализма на киевском рынке сегодня нет достойных конкурентов крупным российским или западным холдингам. Сегодня киевский рынок недвижимости сопоставим с рынком Москвы пятилетней давности. Однако, несмотря на то, что многие компании в Киеве строят откровенно плохие проекты, все же есть молодые девелоперские структуры, которые хотят учиться. Они приезжают в Москву, смотрят новые жилые комплексы, советуются.
Мы уже прошли все эти этапы, поучились на чужом и на собственном опыте, и у нас есть свой собственный потенциал. Думаю, что через 2-3 года в Украине появятся новые компании, либо реорганизуются те, которые есть сейчас, придет понимание того, что нужно строить что-то другое, лучше и качественнее, а не зарабатывать копейки, экономя на фасаде, который через пару лет осыплется. В частности, хочу отметить, что мы сами отвечаем за эксплуатацию всех наших комплексов и поэтому непосредственно заинтересованы в том, чтобы не рушился фасад, не бились стекла, не размораживались батареи. В Киеве такого подхода практически нет, а по моему мнению, эксплуатация – это один из первоочередных вопросов, которые должны рассматриваться городскими властями. В принципе, мы готовы не только обслуживать построенные нами киевские комплексы, но рассматривать возможность эксплуатации целых жилых кварталов.
CP: Как осуществляется финансирование ваших проектов?
А.А.: Наша компания сейчас вышла на тот уровень, когда может использовать любые финансовые инструменты: проектное финансирование, кредитные средства банков, собственные ресурсы. Выбор источника финансирования в каждом конкретном случае зависит от специфики и составляющих проекта.