МФК «Ковчег»: адаптация к рыночным реалиям

Объясните причины, по которым компания «Макрокап Девелопмент Украина» приняла решение о переформатировании проекта бизнес-центра. Дмитрий Кутовой,
директор «Макрокап Девелопмент Украина»
фото: «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА»
Украинский рынок меняется на глазах и диктует необходимость нового взгляда на некоторые объекты. К сожалению, интерес к офисному сегменту сейчас значительно снизился в сравнении с докризисным периодом. При этом, несмотря на низкий уровень доверия к украинским проектам недвижимости со стороны зарубежных инвесторов, в свете подготовки страны к Евро-2012 наблюдается повышенный интерес к гостиничному бизнесу. Мы понимаем, что сегодня важно не просто выйти из кризиса, но также выполнить обязательства перед партнерами, поэтому готовы искать нестандартные решения. Проект «Ковчег» имеет высокую степень готовности (сооружено 80% каркаса здания), что позволяет ввести объект в эксплуатацию и начать операционную деятельность гостиницы за два квартала до начала чемпионатов Евро-2012. В проекте изначально закладывалась функция апартаментов, развлекательный и торговый центры, а также обширная инфраструктура, в том числе обзорный ресторан на верхних этажах, конференц-зал. По нашему мнению, дополнение гостиничной составляющей является оптимальным для объекта. В результате мы добиваемся синергии функциональных составляющих «Ковчега» и, в то же время, имеем полноценную гостиницу, которая по своим параметрам может соответствовать высокой категории.
Кто до настоящего момента выступал инвестором строительства центра? Строительство велось за счет средств пула инвесторов, заинтересованных в развитии объекта с офисной доминантой. Для завершения проекта c учетом изменения концепции и строительства в его составе гостиницы (в состоянии shell&core) необходимо дополнительно порядка 80 миллионов гривен. Какие варианты финансирования рассматриваются? Есть несколько вариантов. Речь может идти о заемных средствах под конкретный бизнес-план с участием международного гостиничного брэнда. Более приемлемым, на наш взгляд, является привлечение профильного инвестора, имеющего опыт сотрудничества с отельными операторами. Имеют ли компании, которым Вы поручили ведение переговоров с инвесторами, реальные результаты? Все результаты, имеющиеся на данный момент, носят предварительный характер. Мы продолжаем поиск партнеров. На сегодняшний день заключены договора с компаниями DTZ, Colliers International (Украина), а также с «Украинской Торговой Гильдией» по поиску инвесторов и гостиничных партнеров. Некоторых заинтересованных инвесторов сдерживает отсутствие опыта работы в нашей стране. Часть из них ожидает повышения рейтингов Украины в результате возобновления финансирования МВФ и пересмотра прогноза экономических показателей, что должно снять ряд рисков инвестирования в нашу страну. Оптимизма инвесторам добавляют и планы по введению льготного налогообложения гостиничного бизнеса, что свидетельствует о приоритетности этого направления для государства. Какие факты свидетельствуют об интересе инвесторов к развитию отельного бизнеса в Украине? Проект МФК «Ковчег», Харьков проект: «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА» Можно назвать сразу несколько фактов: слабая представленность на украинском рынке международных гостиничных брэндов; высокая активность международных операторов, заявляющих о желании начать здесь бизнес; анонсирование проектов сетевых отелей не только в Киеве, но и в региональных центрах; появление профильных инвесторов, сотрудничающих с сетями. Важными вспомогательными факторами являются безвизовый режим для граждан Евросоюза, подготовка Украины к Евро-2012, развитие внутреннего туризма, строительство и реконструкция аэропортов в региональных центрах. Рынок в настоящее время заполняется отелями, построенными частными инвесторами, которые предлагают услуги низкого качества, но по высоким ценам. Какие изменения вносились в проект с целью переформатирования? Основным изменением стало размещение гостиницы на 126 номеров в верхней части здания, а также адаптация инфраструктуры. Поскольку изначально «Ковчег» позиционировался в формате МФК, его переформатирование не повлекло за собой значительного изменения архитектурных, конструктивных, инженерных и технологических решений. Корректировкам, прежде всего, подлежали планировочные решения входных групп и этажей верхней части здания. На каких этажах будет размещена гостиница? Согласно новой концепции, номерной фонд гостиницы будет располагаться с 13-го по 20-й этажи, на 12-м разместятся административные и технические помещения гостиницы, фитнес-центр и другие необходимые объекты инфраструктуры. Часть технических и подсобных помещений будет расположена также в подвальном этаже. Гостиница будет иметь собственный конференц-зал на 186 мест на 3-м этаже, комфортно связанный вертикальными коммуникациями с зоной ресепшин, расположенной на 1-м этаже со стороны центральной входной группы. Кроме того, для гостиницы выделен подземный этаж пристроенного паркинга и наземный паркинг общей емкостью 42 машиноместа. МФК «Ковчег», Харьков Месторасположение: пересечение улиц Клочковской, Космической и Ромена Роллана, Харьков Девелопер: ООО «Макрокап Девелопмент Украина» Архитектор: комплексная творческая мастерская «МИР» (Харьков) Переформатирование объекта: ООО «Макрокап Девелопмент Украина», ООО «Макрокап Дизайн Компани» Инвестор: ведутся переговоры Общая площадь МФК: 28 067 м2 Площадь офисного сегмента: 5145 м2 Класс офисных площадей: В+ Общая площадь гостиницы: 8241 м2 Номерной фонд: 126 номеров Гостиничный оператор: ведутся переговоры Категория гостиницы: 4 звезды Торговая площадь: 3993 м2 Площадь развлекательного сегмента: 822 м2 Инфраструктура МФК: панорамный ресторан, SKY-бар Инфраструктура гостиницы: конференц-зал, фитнес-центр Паркинг: наземный и подземный на 180 машиномест (в том числе для нужд гостиницы – 42 машиноместа) Дата ввода объекта в эксплуатацию: IV квартал 2011 года Общий объем инвестиций в проект: $10,1 миллиона. Будут ли пересекаться потоки в офисный центр с потоками гостей гостиницы? Строительная площадка МФК «Ковчег» в Харькове фото: «МАКРОКАП ДЕВЕЛОПМЕНТ УКРАИНА» Организация входных зон в гостиницу и офисный центр решена таким образом, что потоки клиентов гостиницы и потоки работников и посетителей офисного центра не пересекаются. Гостиница и офисный центр имеют обособленные зоны ресепшин, расположенные со стороны главного фасада здания, а также свои вертикальные коммуникации (лифты). Вы занимались развитием проекта гостиницы самостоятельно или при помощи профессиональных консалтинговых компаний? Переформатирование проекта с добавлением гостиничной составляющей велось специалистами компаний «Макрокап Девелопмент Украина» и «Макрокап Дизайн Компани» с учетом требований международных гостиничных операторов. Являются ли реализуемыми планы по созданию гостиницы в течение года, учитывая, что она будет позиционироваться, согласно Вашим заявлениям, в категории 4 звезды? Мы детально проанализировали такую возможность и подтвердили период завершения строительства гостиницы за 12-14 месяцев. Еще порядка 4-6 месяцев уйдет на оборудование номеров, подготовку персонала и запуск гостиницы. Наши планы подтверждены также независимыми экспертами в гостиничной сфере. К счастью, стадия готовности объекта позволяет вложиться в указанные сроки. Мы имеем для этого все необходимое – профессиональную команду, строительную технику, надежных поставщиков. Расскажите в целом о функциональном зонировании «Ковчега». Помимо офисов и гостиницы, в здании представлены торгово-развлекательный центр (с 1-го по 4-й уровни низкой части здания), объекты общественного питания, в том числе расположенные на 22-м и 23-м этажах панорамный ресторан и SKY-бар, предназначенные, прежде всего, для высококлассного обслуживания клиентов гостиницы, а также работающие для внешних посетителей в дневное и вечернее время. Известны ли на сегодняшний день арендаторы офисной составляющей? Мы проводили только предварительные переговоры, по результатам которых отследили значительный интерес к аренде. По нашей инициативе соглашения не подписывались. Мы не видим сложностей со сдачей в аренду того объема офисных помещений, который возникнет в результате переформатирования. Какой уровень арендной ставки установлен на офисные площади? Офисный центр соответствует классу В+, и арендные ставки будут сформированы с учетом «классности». Их точный уровень будет определен на момент начала арендной кампании. Мы – реалисты, о чем свидетельствует изначально планировавшаяся ставка аренды (до начала кризиса) в объеме $22-24/ м2/в месяц (без учета НДС). Планируете ли Вы переформатирование других проектов/объектов, входящих в портфель «МКДУ»? Каких именно? Наша компания имеет в своем портфеле еще один гостиничный проект в центре Львова по ул. Джерельной, который в первоначальной концепции имел другое целевое назначение. Оператором отеля намерен выступить один из зарубежных сетевых брэндов, что закреплено в соответствующем меморандуме. На данный момент мы совместно осуществляем поиск инвестора. Портфель проектов «МКДУ» достаточно диверсифицирован, и в данном случае спрос будет рождать предложение. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Марина Усенко,
исполнительный вице-президент, глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels
Прокомментировать практические вопросы конвертации офисных площадей в гостиничные, а также коммерческую эффективность подобного решения мы попросили Марину Усенко, исполнительного вице-президента, главу московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels. «Во время кризиса украинские и российские девелоперы обнаружили, что офисные площади стало довольно сложно сдавать в аренду. Гостиничные операторы с большим воодушевлением восприняли эту ситуацию, рассчитывая, что некоторые девелоперы примутся переводить офисные здания в гостиничное использование. Наша компания также прогнозировала, что на рынке появится много примеров конвертации, являющейся логичным шагом в современных рыночных условиях. Однако этого не произошло. Перепрофилирование офисных проектов в гостиничные уже на этапе строительства является довольно проблематичной задачей. С одной стороны, офисные и гостиничные здания по характеристикам и параметрам сооружений, а также месторасположению во многом сходны, но, с другой стороны, имеют специфические особенности, нюансы, которые как раз и создают проблемные ситуации. Различие между офисным и гостиничным объектом заключается, например, в объеме входной группы, которая в гостинице должна быть просторной, тогда как в офисных центрах проектировщики обычно экономят на этих площадях. Гостинице всегда необходимо больше помещений, чтобы разместить администрацию, ресторан, конференц-помещения и др. Большие сложности возникают, если строительство объекта офисной недвижимости практически завершено к тому времени, когда девелопер принимает решение о конвертации. Поэтому изменить здание под гостиничные функции не всегда представляется возможным. В стандартном офисном здании предусмотрена открытая планировка, чтобы обеспечить гибкие решения для сдачи площадей в аренду. В случае конвертации все площади придется сузить, раздробить на мелкие комнаты и предусмотреть множество технических нюансов, например, коммуникации, стояки для подведения воды, канализации и т.д. Приемлемый для офисных зданий объем инженерных мощностей (в частности в отношении водоснабжения и канализации, особенно в пиковые периоды использования – утром и вечером) может оказаться недостаточным для гостиницы. Поэтому конвертация зачастую требует значительных капиталовложений, об объемах которых девелоперы офисной недвижимости могут даже не догадываться. Например, когда мы работали над проектом переформатирования офисного здания в Москве, обнаружили, что мощность воды и канализации была недостаточной для гостиничного использования. Поэтому предусмотрели дополнительное подведение сетей, что в свою очередь «грозило» девелоперу существенными инвестициями. В данный момент мы также ведем проект, готовящийся к строительству, который девелопер пытается, не меняя структуры здания и планировочных решений, запустить как 4-звездную гостиницу. Однако месторасположение объекта не оправдывает эту категорию. В свою очередь открытие гостиницы меньшей ценовой категории с заданными планировочными решениями будет нецелесообразным, поскольку затраты все равно будут сравнимы с затратами на более высокую по уровню гостиницу. Перепрофилирование здания – это всегда дополнительные инвестиции и риски: ведь эффективная ставка аренды (в пересчете на квадратный метр площадей) – если аренда гостиницы вообще кем-то рассматривается – может оказаться ниже той, которую можно было бы получить от сдачи в аренду офисных площадей. Помимо этого, при конвертации на этапе строительства, скорее всего, будет иметь место малоэффективное использование площадей. Причиной отсутствия массовых примеров перепрофилирования офисных объектов в гостиничные является также психологический фактор: если застройщик конвертирует здание в гостиницу, перевести его обратно в офисный центр практически невозможно. Помимо финансовых расходов, конвертация влечет за собой длительные обязательства – договор на управление или аренду подписывается, как правило, на 10-15 лет, с зарубежными гостиничными операторами – на 20 и более лет. Девелоперу сложно осмыслить такой далекий «горизонт» планирования, при котором он практически теряет контроль над зданием. Найти арендатора на освободившиеся площади в офисном здании сравнительно легко, при этом достаточно бывает снести перегородки и изменить дизайн помещения. В гостинице это не просто. Поэтому сегодня застройщикам «выгодно» верить, что ситуация на офисном рынке наладится: следует только перетерпеть два-три года, а потом все вернется на круги своя».