МФК Gulliver: «Кризис показывает, кто слабый, а кто сильный»
Commercial Property №9 (147-148) ноябрь-декабрь 2015
С МОМЕНТА ОТКРЫТИЯ В КИЕВЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА GULLIVER ПРОШЛО ДВА ГОДА. О ТОМ, КАКИМ БЫЛ ЭТОТ ПЕРИОД ДЛЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА, ОТКРЫВШЕГОСЯ В НЕСТАБИЛЬНОЕ ПОЛИТИЧЕСКОЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ВРЕМЯ В УКРАИНЕ, ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ПРОЕКТЕ И ИХ РЕЗУЛЬТАТАХ РАССКАЗАЛА ЛИЛИЯ РЕЗВАЯ, УПРАВЛЯЮЩАЯ МФК GULLIVER.
Текст: Елизавета Молчанова
МФК Gulliver (площадь Спортивная, 1-а, Киев)
ФОТО: МФК GULLIVER
МФК Gulliver функционирует на рынке уже два года, и его запуск пришелся на очень непростой для Украины период. Расскажите, что было наиболее сложным во время запуска комплекса?
МФК Gulliver открылся в конце 2013 года. Это действительно было очень нелегкое и экономически нестабильное время. Тот непростой период внес некоторые корректировки в концепцию проекта. Мы встретились с вызовами на всех этапах реализации комплекса, и каждый из них был по-своему серьезным, требовал различных знаний и компетенций. Поэтому определить наиболее сложный вызов практически невозможно.
За время функционирования ТРЦ Gulliver претерпел ряд изменений, реконцепцию, смену якорного арендатора, др. Как это отразилось на показателях деятельности комплекса?
Успех компании зависит не только от различных внешних факторов, но и от правильной стратегической политики компании. Мы постоянно следим за рынком, проводим исследования, оцениваем экономическую ситуацию, а также возможности наших арендаторов, которые должны удовлетворять потребности клиентов. В соответствии с этими и другими факторами корректируется план развития. В итоге у нас получается не только выполнить показатели, но и выйти на достойный конкурентный уровень.
Кризис – это время возможностей. Чтобы остаться «на коне», необходимо действовать. Поэтому, оценив все «за» и «против», в такой непростой период было принято решение провести реконцепцию ТРЦ и полностью обновить нулевой этаж. В ходе работ был выполнен анализ месторасположения конкурентной среды ТРЦ Gulliver, проведены аудит и оптимизация архитектурно-планировочных решений, разработаны рекомендации по расширению состава арендаторов. Новая концепция получила положительные отзывы со стороны ритейлеров. На сегодняшний день мы имеем обновленный нулевой этаж, который стал важным элементом правильно сформированной структуры предложения внутри ТРЦ. Эксперты прогнозировали, что после обновления нулевого этажа и открытия двух якорных арендаторов – продуктового супермаркета «Сільпо» и магазина бытовой техники и электроники «Эльдорадо» – посещаемость ТРЦ вырастет на 30%. Мы же сейчас видим, что этот показатель составил 48%.
Каких в целом результатов удалось достичь за время функционирования МФК?
За два года мы достигли многого. Мы увеличили число новых арендаторов и усилили пул уже существующих. Сейчас в ТРЦ Gulliver представлены известные мировые, европейские и украинские бренды. Только за последний год открылись Arena, All Stars, Roy Robson, Naturel, Silenza, Inglot. Среди украинских представителей стоит отметить UDress, UAmade, «ПАРА SOLO» и другие. В ТРЦ появились два серьезных якорных арендатора – «Сільпо» в обновленном формате и «Эльдорадо».
Благодаря обновленной маркетинговой политике мы не только повысили узнаваемость ТРЦ Gulliver, но и существенно увеличили конверсию. Усилилась также социальная функция объекта. Сегодня Gulliver – это не только развлекательная площадка, но и место, которое дает возможность получить знания и эмоции, позволяет развиваться в различных направлениях.
Прокомментируйте динамику вакантности торговой и офисной частей МФК Gulliver.
Показатель вакантности в ТРЦ в 2014 году был на уровне 12-15%. В 2015-м мы разработали и начали реализовывать новый план реконцепции объекта, в результате чего вакантность значительно уменьшилась и на конец текущего года составила 4%.
Относительно бизнес-центра, то к концу 2014 года вакантность офисных помещений была немного ниже, чем средняя по рынку в 30%. На тот период арендуемая площадь бизнес-центра составляла 63 000 м2, а его заполняемость была на уровне 76% (вакантная офисная площадь – 15 000 м2). Сейчас, на конец 2015 года, в бизнес-центре Gulliver вакантность составляет около 23%.
Лилия Резвая, управляющая МФК Gulliver
Как на данный момент выстроен диалог с арендаторами МФК Gulliver?
Арендаторам мы предлагаем очень хорошие условия. С большинством из них заключены долгосрочные договоры, взаимовыгодность которых подтверждена практикой. Кроме того, на арендную ставку влияют несколько параметров, например, этажность и площадь помещения, долгосрочность договора. Мы продолжаем вести диалог с каждым арендатором, применяем индивидуальные методы в работе с ними.
На каких управленческих задачах Вы намерены сконцентрироваться в 2016 году?
Наша команда способна принимать нестандартные решения в непростых рыночных ситуациях, что отражается в положительной динамике посещаемости ТРЦ Gulliver. В свою очередь, это помогает сохранить интерес к торговому центру потенциальных арендаторов. Поэтому в следующем году мы еще больше сконцентрируемся на стратегии удовлетворения потребностей клиентов.
Речь идет не только о достижении коммерческих показателей деятельности ТРЦ, но и о стратегическом подходе к маркетинговой политике, в которой немалую роль играет и эмоциональная составляющая.
Что касается бизнес-центра, перед нами стоят не менее амбициозные задачи. Мы сконцентрируемся на улучшении предоставляемых сервисов, создании благоприятных условий и комфортной атмосферы для арендаторов и их сотрудников.
По Вашему мнению, как ЦУМ, открытие которого заявлено на следующий год, повлияет на ситуацию в сегменте торговой недвижимости Киева? Усилит ли он конкуренцию среди торговых объектов центральной части города?
Конкурентов необходимо любить. Более того, чем профессиональней конкурент, тем больше мы будем ему признательны, ведь соперничество – это стимул к развитию. Открытие ЦУМа, которое прогнозируют на осень 2016 года, на мой взгляд, в разы усилит синергию работы всех торговых объектов центра столицы, к которому вернется былая атмосфера и ощущение места отдыха и шоппинга.
Центральное месторасположение, безусловно, является хорошим преимуществом для ТРЦ. Но в борьбе за посетителей локация выступает, скорее, инструментом для понимания, кто твоя целевая аудитория. В этом вопросе важно изучить особенности и состав своей целевой аудитории, понять идеологию покупки, инсайты, определить потребности, движущие потребителем. В результате такой емкой работы возможно создать интересное предложение, которое привлечет покупателя в ТРЦ.
У нас с ЦУМом совершенно различные концепции и форматы, а, значит, и различные целевые аудитории. К счастью, мы видим ЦУМ не в качестве нашего конкурента, а в качестве партнера по усилению синергии работы центра столицы.
Какие тенденции будут иметь место на рынке коммерческой недвижимости Киева в следующем году?
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости зависит от экономической обстановки в Украине, повлиять на которую мы, к сожалению, не можем, но надеемся, что 2016 год будет стабильным. Торговле необходима стабильность, ведь большинство арендаторов – это импортеры, которые даже от небольшого изменения курса доллара становятся неустойчивыми и способны мгновенно заморозить деятельность.
Мы ожидаем, что в следующем году рынок торговой недвижимости будет эволюционировать в сторону ТРЦ, уменьшая долю стрит-ритейла. Это связано с тем, что потребители все чаще переходят к комплексным запланированным покупкам, и в ТРЦ они будут получать максимум преимуществ.
Рынок торговой недвижимости адаптируется к мировым трендам, согласно которым ТРЦ/ТЦ перестали выполнять только функцию «пришел и купил», но превратились в место встреч и эмоций. Поэтому игрокам рынка следует учиться быть более функциональными и предоставлять больше сервисов, чтобы покупатель смог в одном месте найти все необходимое и даже больше. Сейчас эмоциональная составляющая для посетителей очень важна – это комфорт, выгода и интерес.
Относительно рынка офисной недвижимости, я считаю, что в Киеве в следующем году сохранится высокий спрос на высококлассные помещения даже на фоне общего снижения деловой активности. Именно это позволяет делать весьма оптимистичные прогнозы о востребованности бизнес-площадей в ближайшие годы.
Какие Вы видите рыски и возможности для новых торговых центров, открытие которых ожидается в 2016 году?
По сравнению с Европой украинский рынок еще не насыщен качественными торговыми площадями. Прогнозы есть различные, но по данным экспертов по коммерческой недвижимости – компаний UTG, Colliers International (Украина), DTZ в Украине, JLL в Украине, у нас по сравнению, к примеру, с рынком Польши, имеется пространство для роста.
Кризис – это хорошая лакмусовая бумажка, которая показывает, кто слабый, а кто сильный. Поэтому выживут только те объекты, которые работают над ошибками и над собой. Торговые центры, запланировавшие выход в 2016 году, должны определить целевую аудиторию, знать свое позиционирование и формат, сконцентрироваться на уникальных особенностях, которые будут выделять их среди других объектов на рынке.
