Международный центр оптовой торговли: комплекс услуг для операторов легкой промышленности




Сергей Горбачук, директор компании «Легпроминвест»
фото: Олег Герасименко

CP: Когда возникла идея создания проекта Международного центра оптовой торговли товаров легкой промышленности? Есть ли в Украине аналогичные проекты?
Сергей Горбачук: Проект Международного центра оптовой торговли развивается на протяжении года. Специально для его реализации была создана компания «Легпроминвест», одним из учредителей которой является компания «Текстиль-Контакт», выступавшая в свое время заказчиком проекта ТК «Альта Центр». «Текстиль-Контакт», имеющая 12-летний опыт работы на рынке текстильной промышленности Украины, не понаслышке знает проблемы с обслуживанием оптовых операторов.
На сегодняшний день в Украине оптовая торговля товарами легкой промышленности осуществляется в основном на базе рынков в Одессе («Седьмой километр») и Харькове («Барабашово»). По данным Государственного комитета статистики, в 2006 году объем розничной торговли в Украине составил 226,9 миллиарда гривен. Более четверти этих денег (около $12,7 миллиарда) приходится на оптово-розничные рынки. Однако, в Украине сегодня отсутствуют цивилизованные форматы недвижимости, предназначенные для оптовой торговли, в связи с чем операторам данного рынка приходится арендовать складские помещения и шоу-румы в устаревших и непредназначенных для торговли помещениях. С выходом на рынок Международного центра оптовой торговли, у операторов появится возможность централизовать свою логистику и сбыт в одном месте.
CP: Насколько распространен данный формат в других странах?
Владимир Шкляр: Этот формат является довольно распространенным в странах как ближнего, так и дальнего зарубежья. Ближайшим аналогом выступает оптовый торговый комплекс текстильной и легкой промышленности «Текстиль Профи» в России (Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский), который мы посетили с целью изучения опыта россиян. На сегодняшний день в России развивается целая сеть центров оптовой торговли в Ростове, Иваново и других городах. Аналоги существуют также в Италии, Турции, Франции, Англии и других странах ближнего и дальнего зарубежья.
CP: Где будет располагаться центр? По каким критериям выбирался участок?
С.Г.: Центр будет располагаться на участке площадью 28 гектаров между Борисполем и Броварами, в 5-ти километрах от аэропорта. Месторасположение выбиралось исходя из нескольких позиций, главная среди которых близость к городу и транспортным потокам. Кроме того, важным для нас является восточное направление, поскольку одним из главных партнеров проекта Международного центра выступает российская сторона.


Юлия Ляшенко, заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus
фото: Олег Герасименко

CP: В чем уникальность проекта и особенности концепции?
С.Г.: На сегодняшний день в Киеве довольно много реализованных и реализующихся проектов торговых центров, однако подобных Международному центру, предназначенных для операторов оптовой торговли, пока нет. Основная идея проекта заключается в создании комфортных условий для работы оптовых операторов рынка легкой промышленности. Это будет современный, благоустроенный, соответствующий всем требованиям рынка объект, и мы надеемся, что он окажется первым среди проектов такого формата в Украине.
Юлия Ляшенко: К тому же концепция данного оптового центра соответствует планам развития прилегающих территорий Киева, на которых будут строиться преимущественно логистические объекты. Участок, где расположится Международный центр, соответствует формату складской недвижимости с наличием шоу-румов.
CP: Назовите основных участников проекта (заказчик, девелопер, архитектор, консультант, генподрядчик).
С.Г.: Собственником земельного участка, а также заказчиком концепции, проектных и строительных работ выступает компания «Легпроминвест», которая, возможно, будет также выполнять функции управляющей компании в процессе функционирования комплекса.
За ее счет будет осуществляться финансирование первого этапа реализации проекта; на следующих этапах, скорее всего, будут привлечены сторонние инвесторы.
Разработкой концепции занимается компания FIM Consulting Plus, которая, возможно, выступит партнером в реализации проекта.
Ю.Л.: Мы намерены предложить компании «Легпроминвест» свои услуги по управлению проектом девелопмента МЦОТ, что включает организацию разработки и утверждения проектной документации, сопровождение и контроль качества строительных работ, ввод в эксплуатацию и, по желанию клиента, сдачу площадей в аренду. Мы предлагаем комплексный подход к управлению данным проектом.
CP: Как будет организована инфраструктура центра?
В.Ш.: Нашей компанией были проведены маркетинговые исследования, изучен потенциальный спрос на подобный формат оптового центра и существующие потребности в складских помещениях у игроков рынка, а также особенности складирования продукции легкой промышленности. Полученная информация станет основой для разработки грамотной архитектурной концепции. Особенность проекта будет заключаться в максимально эффективном использовании принципа синергии – концентрации в комплексе коммерческих площадей различного типа. Будущему арендатору комплекса будут предоставлены профессиональные складские площади для хранения и перевалки грузов, а также офисные площади для эффективной работы персонала. Кроме того, будет предоставлена возможность наилучшим образом презентовать собственный товар в постоянно действующих шоу-румах.
Комплекс будет состоят из блоков, представляющих разные виды продукции легкой промышленности – ткани, текстиль, готовую одежду, фурнитуру, оборудование и т.д. Отдельно расположится административное здание, в котором планируется разместить отделение банка, химчистку, копи-центр, пункт общепита и другие объекты инфраструктуры. В инфраструктуру центра войдут также гостиница, СТО, объекты общественного питания, пункты скорой помощи и др.
Ю.Л.: Хочу отметить, что это не просто центр, предназначенный для складирования и реализации товара.
Основным конкурентным преимуществом данного центра будет комплекс предоставляемых услуг для арендаторов, посредством которых они смогут значительно увеличить объемы продаж своей продукции, открыв для себя новые рынки сбыта и получив новых деловых партнеров как в Украине, так и за рубежом. Будущим арендаторам будут предоставляться логистические, юридические, маркетинговые услуги, IT-поддержка, а также услуги подбора, найма и обучения персонала. Если говорить о маркетинговой поддержке, то основной акцент будет сделан на централизованное продвижение арендаторов центра на украинском и международном уровне.
CP: Кто потенциальные арендаторы комплекса?
С.Г.: Потенциальными арендаторами Международного центра оптовой торговли являются крупные и средние украинские и зарубежные производители, оптовые торговые операторы товаров легкой промышленности. Один из основных арендаторов – компания «Текстиль-Контакт».
В.Ш.: Также мы делаем ставку на западных производителей, которые намерены выйти на украинский рынок, однако не знают, как правильно это сделать. Первый шаг в этом направлении такие операторы смогут сделать, открыв в центре свой шоу-рум. Для того, чтобы зарубежные производители обратили внимание на Украину и открыли здесь свои представительства, центр будет активно участвовать в международных выставках легкой промышленности в России и странах дальнего зарубежья.
С.Г.: Я бы хотел еще раз акцентировать внимание на том, что Международный центр не является логистическим комплексом, площади которого будут сдаваться в аренду всем желающим. Это специализированный комплекс, нацеленный на предоставление спектра услуг, в том числе и складских, необходимого для операторов рынка легкой промышленности. В проекте Международного центра мы намерены уйти от розничной торговли.
CP: Насколько возможность аренды площадей в вашем комплексе заинтересовала производителей легкой промышленности, с которыми вы общались в процессе маркетинговых исследований?
В.Ш.: Многие компании, с которыми мы общались, уже видели подобные реализованные проекты за границей. Такие проекты довольно успешны, поэтому воспринимаются многими как хороший инструмент для продвижения своих товаров на рынке. В ходе тестирования концепции мы установили, что она интересна большинству опрошенных нами потенциальных арендаторов, их привлекает оптовый формат торговли, логистические услуги, а также наличие шоу-румов и офисных помещений.
Ю.Л.: Большинство опрошенных нами компаний заинтересовалось концепцией центра оптовой торговли. Из 100% опрошенных 70% выразили свою готовность арендовать площади в данном центре.
Более того – вступление Украины в ВТО приведет к выходу новых игроков на рынок, ужесточению конкуренции, и усилению требований к качеству помещений и ведению бизнеса в целом со стороны конечных потребителей. В данном случае МЦОТ сыграет ключевую роль в формировании цивилизованного рынка оптовой торговли товарами легкой промышленности.


Владимир Шкляр, руководитель консалтинговых проектов FIM Consulting Plus
фото: Олег Герасименко

С.Г.: Сегодня сегмент легкой промышленности в Украине находится на этапе подъема, а это дает нам основания считать, что наш проект будет востребован на момент ввода в эксплуатацию. Тем не менее, есть факторы риска, не имеющие к идее проекта никакого отношения, но могущие существенно повлиять на его перспективность.
CP: Каково пропорциональное соотношение складских, выставочных и офисных площадей комплекса?
В.Ш.: Предполагается, что в будущем центре складские площади будут занимать около 70% от общей площади, 15% займут офисные и 15% – шоу-румы.
CP: Какой размер арендных ставок запланирован в центре?
В.Ш.: Мы проводили исследование арендной платы, которую вносят наши потенциальные арендаторы за складские, торговые, офисные помещения. Кроме того, проанализировали, по какой ставке они готовы арендовать площади в проекте, подобном Международному центру оптовой торговли. В итоге пришли к выводу, что средние арендные ставки для шоу-румов и офисных помещений составят около $20-25/м2/в месяц, для складских – около $10-12/м2/в месяц. Разграничения между шоу-румами и офисами не будет, мы планируем сдавать их в аренду единым блоком по одной ставке.
CP: На какой стадии проект находится сегодня и на какой период запланирован его ввод в эксплуатацию?
В.Ш.: На сегодняшний день мы завершаем стадию маркетинговых исследований и приступаем к детальной разработке концепции Международного центра оптовой торговли, которую завершим к концу июля.
Ю.Л.: Реализация проекта будет осуществляться в несколько очередей. Объем первой очереди составит около 30 000 м2. Дальнейшее развитие территории будет проводиться в зависимости от спроса на площади и услуги центра.
С.Г.: Если мы начнем работы в 2007 году, то при благоприятных условиях сдача в эксплуатацию первой очереди произойдет не ранее 2009 года. Мы располагаем большим запасом времени, по прошествии которого ситуация на рынке может измениться. Тем не менее, надеемся, что сегодняшний интерес к данному формату со временем только усилится.