КУДА ДВИГАТЬСЯ ДАЛЬШЕ ПОСЛЕ ГЛОБАЛЬНОГО СБОЯ В СИСТЕМЕ?фото: ИННА ВОЛОСЮКВ декабре 2008 года компания Colliers Investment Services Group провела неформальное исследование среди своих клиентов в США. Вопросы исследования касались влияния текущей экономической и финансовой ситуации на инвесторов и реализуемые проекты, времени и обстоятельств, при которых они смогут снова выйти на рынок в качестве покупателя или продавца. В данном исследовании участвовало более 120 компаний. В состав респондентов вошли частные и публичные девелоперы, учреждения, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость (REITs), владельцы объектов недвижимости.В целом, согласно проведенному исследованию компании Colliers Investment Services Group, инвесторы рынка недвижимости рассматривают 2009 год с явным консерватизмом и осторожностью, ожидая стабилизации не ранее конца 2009 года. Инвесторы едины во мнении, что объемы сделок увеличатся не раньше III квартала 2009 года.Результаты исследования показывают, что 22% инвесторов планируют активные приобретения в первой половине 2009 года, однако подавляющее большинство – 78% – не рисковали бы возвращаться на рынок до начала второго полугодия. Мнением большинства руководит ряд опасений, основным из которых является дефляция коммерческой недвижимости: многие инвесторы верят, что тенденции снижения стоимости сохранятся и в 2010 году. Замороженные кредитные рынки – еще один стресс-фактор, который вывел многих инвесторов «из игры». С другой стороны, продавцы остаются безучастными, воздерживаясь от продаж по сегодняшним ценам.«Даже при наличии значительной монетарной и фискальной мотивации, исходящей от политически влиятельных организаций США, включая историческое событие «Fed rate cut» (понижение процентной ставки федеральных фондов (Fed Funds Rate), устанавливаемой ФРС США), банковскому сектору нанесен существенный урон, что снизило аппетиты по выдаче займов, – отметил Боб Пинкард, председатель правления Colliers Pinkard. – Процесс быстрого погашения займов путем распродажи активов (deleveraging) набирает обороты и распространится на все виды активов, рынок коммерческой недвижимости Соединенных Штатов Америки – не исключение».Однако такой сценарий не будет длиться вечно. В последующие месяцы кредитные рынки и экономика начнут стабилизироваться, инвесторы – возвращаться на рынки. Компания Colliers International прогнозирует небольшие объемы строительства коммерческой недвижимости в 2009 году, и слабый спрос на все виды помещений. Тем не менее, компания прогнозирует, что сделки по аренде и продаже объектов недвижимости все же будут реализовываться, хотя и в ограниченных масштабах.«Кто будет продавать и покупать в 2009 году? В момент любого спада всегда появляются предприимчивые покупатели, – отмечает Росс Мур, исполнительный вице-президент по исследованию рынков компании Colliers International. – Частные лица, владеющие собственным капиталом, оффшорные инвесторы и частные акционерные группы будут искать на рынке привлекательные по цене объекты недвижимости. Институциональные инвесторы с долгосрочным инвестиционным горизонтом также постараются использовать свои возможности, которые у них однозначно появятся, даже при таком пессимистичном краткосрочном прогнозе. К разряду продавцов можно отнести заемщиков, определяющих активы, за которые они больше не хотят нести обязательства; частных инвесторов, освобождающих капитал для других целей; организации, которые не готовы активно управлять недвижимостью; и фонды, подлежащие ликвидации по причине отзыва вкладов инвесторами».Что послужит сигналом для возвращения участников на рынок? Респонденты исследования Colliers International ссылаются на доступные заимствования, наличие видимой стабильности на рынке труда, ощущение того, что нижайший рубеж миновал, и объемы продаж растут – это даст аналоги продаж, необходимые инвесторам.Безусловно, в течение 2009 года рынок будет демонстрировать некоторые проблески стабилизации, но большая часть года уйдет на переоценку активов и определение «новой» стоимости объектов недвижимости. Маловероятно, что рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью (CMBS), быстро возродится, поэтому полноценный доступ к частному капиталу останется насущным вопросом.Более того – успешное рефинансирование займа будет ключевым элементом при восстановлении рынка. Эти факторы в течение некоторого времени будут инструментом при основании новых фондов – и вторая половина 2009 года должна стать началом для нового старта рынка коммерческой недвижимости.LAND SECURITIES GROUP ПРОДАЕТ УК TRILLIUMКрупнейший инвестиционный фонд в Великобритании Land Securities Group объявил о продаже управляющей компании Trillium (Великобритания). Покупателем стала инвестиционная компания Telereal (Великобритания).Стоимость сделки составила около 830 миллионов евро. Около 444 миллионов евро будут направлены на покрытие долгов Land Securities Group и сохранение положительных показателей финансовой деятельности компании.Францис Салвэй, исполнительный директор компании Land Securities Group, отметил: «Мы довольны тем, что нам удалось заключить сделку в непростых для работы экономических условиях. Теперь мы сможем сосредоточиться на приоритетных инвестиционных и строительных проектах. Средства, которые компания получит от продажи, значительно улучшат наше финансовое положение, и помогут укрепить рыночную позицию».Стоимость объекта продажи формировалась согласно показателям финансовой отчетности по состоянию на 31.03.2008 года. Общая стоимость активов компании Trillium составляет 1,575 миллиона евро по состоянию на 31.03.2008 года и 1,291 миллиона евро на 30.09.2008 года.КОРПОРАЦИЯ MACY’S ЗАКРЫВАЕТ 11 УНИВЕРМАГОВфото: ISВ начале января 2009 года американская корпорация Macy’s объявила о закрытии 11 универмагов. Оператор сетей Macy’s, включающий более 810 магазинов и обслуживающий сеть из 40 магазинов Bloomingdale’s, сообщил об убытках в размере $30 миллионов в течение первых девяти месяцев 2008 года.По словам представителя Macy’s, для американских ритейлеров 2008 год стал самым тяжелым в связи с мировым финансовым кризисом: в связи с сокращением семейных бюджетов, начала падать покупательная способность населения. По причине сложившейся ситуации корпорация будет продолжать закрывать некоторые магазины до тех пор, пока рынок стабилизируется.MARKS & SPENCER СОКРАЩАЕТ ИЗДЕРЖКИфото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОПродажи британской розничной сети Marks & Spencer в конце 2008 года упали на 7,1%, вследствие чего компания вынуждена сокращать расходы. В частности, оператор заявил о закрытии 27 магазинов и сокращении 1230 рабочих мест, из которых 780 – сотрудники продовольственного подразделения сети Simply Food, и 450 – сотрудники административных служб. Руководство сети Marks & Spencer планирует также сократить выплаты в связи с выходом на пенсию.Благодаря этим мерам компания планирует сэкономить $261-298 миллионов в 2009 финансовом году.На сегодняшний день в состав сети Marks & Spencer входит около 600 магазинов в Великобритании и около 285 магазинов в 40 странах мира. По результатам 2008 года, чистая прибыль компании составила около 1 миллиарда фунтов стерлингов.БРИТАНСКАЯ СЕТЬ МАГАЗИНОВ ZAVVI ОБЪЯВЛЕНА БАНКРОТОМфото: ISНачата процедура банкротства британской сети магазинов Zavvi, осуществляющей продажу музыкальных дисков, книг, фильмов, игровых приставок, журналов и др. Временным управляющим Zavvi назначена международная компания Ernst & Young, планирующая продажу сети магазинов и ликвидацию управляющей компании сети Zavvi Guernsey.Причиной разорения компании стало резкое снижение объемов продаж, конкуренция с Интернет-магазинами, а также банкротство основного поставщика сети – компании Entertainment UK (Великобритания).В состав сети Zavvi входит 114 магазинов в Великобритании и 11 в Ирландии. Штат сотрудников компании насчитывает 3,5 тысячи человек.IMMOEAST ПРОДАЕТ АКТИВЫАвстрийская девелоперская компания Immoeast продает около 20% акций инвестиционной компании Eastern Property Holdings (ЕРН), сфокусированной на рынках стран СНГ. Сделка должна состояться в начале 2009 года.EPH специализируется на инвестициях в недвижимость России и является владельцем функционирующих офисно-торговых комплексов «Петровский форт» (49 тысяч м2) в Санкт-Петербурге и «Берлинский дом» (13,3 тысячи м2) в Москве, а также проектов офисно-торгового центра «Женевский дом» (18 тысяч м2), офисного комплекса (130 тысяч м2), двух многофункциональных объектов (26 тысяч и 13,3 тысячи м2) в Москве. EPH является также совладельцем недвижимости сети «Мосмарт» (Москва).ГРУППА ING REAL ESTATE ЗАКЛЮЧИЛА СДЕЛКУ В ЧЕХИИГруппа ING Real Estate, занимающаяся девелопментом, финансированием и управлением инвестициями на международных рынках, объявила о покупке торгового центра Nisa Liberec Shopping Centre в Чехии за $167,4 миллиона. Объект покупки уже находится в собственности у ING Property Fund Central Europe.ТЦ Nisa Liberec Shopping Centre общей площадью 50 тысяч м2 был построен в 1999 году. ТЦ располагает паркингом на 1800 машиномест. Нововведениями, запланированными компанией ING Property Fund Central Europe в центре, станут организация зоны отдыха площадью 4000 м2, а также открытие многозального кинотеатра на 1200 мест.STRABAG ГОТОВИТСЯ К ПОКУПКЕ РОССИЙСКИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙАвстрийский строительный холдинг Strabag AG не исключает возможности приобретения российских строительных компаний, стоимость которых упала в результате финансового кризиса.«Если строительные компании будут иметь стабильный портфель заказов, профессиональную команду и привлекательную цену, мы не исключаем возможности их приобретения», – сообщил Александр Ортенберг, генеральный директор ЗАО «Штрабаг», российского подразделения австрийского концерна Strabag.Александр Ортенберг также добавил, что головной офис Strabag принял решение об активном освоении строительного рынка России и ежегодном увеличении объемов выполняемых работ. «Эти цели мы менять не собираемся, и в условиях финансового кризиса будем выводить на рынок новые подразделения компании по строительству дорог, мостов, тоннелей, индустриальному строительству, строительству специальных подземных сооружений, а также сооружений в сфере защиты окружающей среды», – пояснил он.AEW EUROPE ПОКУПАЕТ ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС THE BRIDGEВедущая европейская инвестиционная компания в сфере коммерческой недвижимости AEW Europe подписала контракт о покупке логистического центра The Bridge (Дартфорд, Великобритания). Сумма сделки составила 68 миллионов евро.Инвестиционная компания AEW Europe осуществила покупку логистического комплекса от имени фонда European Property Investors Special Opportunities (EPISO).Девелопером проекта логистического комплекса The Bridge общей площадью 62 500 м2 является компания ProLogis (США). На данный момент комплекс находится в аренде у крупнейшего в Великобритании оператора продуктовых супермаркетов Sainsbury’s на срок 18,5 лет.ЕВРОПЕЙСКИЕ ИНВЕСТОРЫ НАУЧИЛИСЬ ЭКОНОМИТЬфото: ИННА ВОЛОСЮКПо данным исследования компании Jones Lang LaSalle, объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в 2008 году составит 105-110 миллиардов евро, что на 55% ниже, чем в 2007 году. Однако эксперты компании делают акцент на том, что снижение объема инвестиций частично обусловлено падением цен на недвижимость и изменением курсов валют.Эксперты компании Jones Lang LaSalle отмечают, что инвестиционная активность снизилась уже в первом полугодии 2008 года, а после банкротства Lehman Brothers в сентябре активность снизилась еще больше. В IV квартале 2008 года, традиционно являющимся самым активным кварталом года, объем прямых сделок с недвижимостью Европы составил около 16 миллиардов евро, что на 30% ниже, чем в III квартале 2008 года.Тони Хоррелл, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, комментирует: «Объемы трансакций в 2008 году не стали сюрпризом для специалистов, знающих ситуацию на глобальном финансовом рынке. Мы считаем, что самое худшее уже позади, однако в начале 2009 года инвестиционная активность останется низкой.Существенные изменения на международном долговом рынке фундаментально изменили динамику прямых инвестиций в недвижимость Европы. На протяжении 2008 года мы наблюдали снижение активности самых разных типов инвесторов, включая институциональных. Осторожными были также международные фонды и частные инвесторы».Снижение объемов инвестиций заметно на всех рынках Европы, но наиболее остро в Великобритании, Германии и Франции. В этих странах объемы сделок упали на 60% и составили около 60 миллиардов евро. На данный момент замедление особо заметно на развитых западноевропейских рынках, однако некоторые небольшие западные рынки все же сумели удержать объемы сделок на стабильном уровне благодаря нескольким крупным сделкам, которые были заключены в начале 2008 года.В странах Центральной и Восточной Европы ограниченный инвестиционный капитал и остановка инвестиционной деятельности несколькими немецкими открытыми фондами привели к замедлению инвестиционной активности, особенно во втором полугодии. Несмотря на это, общая доля инвестиций в страны Центральной и Восточной Европы увеличилась с 4% в 2007 году и до 8% в 2008 году.Тони Хоррелл добавил: «На сегодняшнем рынке большое внимание уделяется качеству проектов и будущему спросу арендаторов. Недавняя коррекция цен уже подтолкнула некоторых агрессивных инвесторов и игроков со значительными денежными средствами на заключение сделок. Однако для того, чтобы объем сделок значительно вырос, объем денежных средств на долговом рынке должен увеличиться.В 2009 году, когда банки стабилизируются, мы будем наблюдать активность среди инвесторов. Из-за значительного падения цен на недвижимость, стоимость собственности стала более реальной, а это создаст очень интересные возможности для инвесторов в ближайшем году. Возможность приобрести качественные активы по весьма привлекательным ценам уже стала катализатором на некоторых рынках».ГРУППА «РТМ» НАЧАЛА РАСПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИГруппа «РТМ» (Россия) начала продавать собственные объекты недвижимости. Компания планирует реализовать до 45% коммерческих площадей в Москве, чтобы выручить к апрелю 2009 года около $300 миллионов, которые пойдут на уплату долгов.Группа выслала предложения о покупке торговых помещений нескольким продуктовым операторам – арендаторам площадей, принадлежащих «РТМ». Речь идет о REWE Group, X5 Retail Group N.V., «Магнит» и «Мосмарт», которым предложено выкупить 18 магазинов, арендуемых супермаркетами Billa. Сделку предлагается осуществить путем продажи предприятия «РеМа Иммобилиен», которому принадлежат торговые площади московских супермаркетов Billa общей площадью 53 тысячи м2.Группа «РТМ» планирует получить за помещения супермаркетов около $200 миллионов. Отметим, что в июне 2008 года компания Colliers International (Россия) оценивала эти помещения в $243,3 миллиона. Данное предложение, вероятно, больше всего заинтересует ритейл-оператора Billa, ранее подписавшего с группой «РТМ» договор аренды, действующий до 2031 года. Согласно договору, Rewe Group (Германия), владеющая сетью Billa, арендует 77% помещений, остальная часть помещений, представленная торговыми галереями, сдается в аренду мелким арендаторам.ГОСТИНИЦЫ В МОСКВЕ БУДУТ СТРОИТЬ БАВАРЦЫКомпания «Архитектурное Бюро М-Проект» по заказу баварской компании «МАВИ Центр Менеджмент» и правительства Москвы разработала предпроектные предложения по строительству 10 гостиниц среднего класса в Москве.В июне 2006 года мэр Москвы Юрий Лужков и Эрвин Хубер, министр экономики Баварии, подписали соглашение по привлечению инвесторов из Баварии к развитию сегмента гостиниц среднего класса в Москве. В декабре 2006 года столичными властями были выделены земельные участки под строительство 10 многофункциональных гостиничных комплексов, общий номерной фонд которых составит более 2000 номеров.Проектируемые многофункциональные комплексы будут включать как непосредственно гостиничные башни, так и офисные здания с отдельным входом. Также проектом предусматривается благоустройство и озеленение территории.По информации технического заказчика проекта, компании «КонсалтИнвестПроект», ввод в эксплуатацию 10 отелей запланирован на 2010-2014 годы.МАКСИМ ГАСИЕВ НАЗНАЧЕН ИСПОЛНИТЕЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ COLLIERS INTERNATIONAL (МОСКВА)Максим Гасиев назначен исполнительным директором компании Colliers International (Москва). В круг обязанностей Максима Гасиева входит оперативное управление текущей деятельностью компании, привлечение нового бизнеса, а также работа с ключевыми клиентами и проектами компании.Ранее Максим Гасиев являлся региональным директором департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Москва).Максим Гасиев присоединился к команде Colliers International (Москва) в феврале 2004 года в качестве директора департамента торговой недвижимости. В январе 2007 года был назначен региональным директором направления торговой недвижимости Colliers International (Россия, Украина), в 2008 году – региональным директором направлений инвестиционного консалтинга и торговой недвижимости Colliers International (Россия, Украина).«ГАЗПРОМ» РАСЩЕДРИЛСЯ НА 400-МЕТРОВОЕ ЗДАНИЕ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕАлексей Миллер, председатель правления российского газового монополиста ОАО «Газпром», заявил, что компания за свой счет продолжит реализацию проекта строительства общественно-делового района «Охта центра» в Санкт-Петербурге.Общественно-деловой район «Охта центр» будет построен в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на набережной реки Охты. Цель инициаторов проекта, администрации Санкт-Петербурга и ОАО «Газпром», – создание нового общественно-делового района, современного центра города со своим архитектурным символом. На территории центра появятся офисные здания, жилые дома, магазины, кафе, рестораны, библиотека, спортивный комплекс с бассейном, благоустроенный парк, набережная, бульвары. Автором градостроительной и архитектурной концепции центра стало международное архитектурное бюро RMJM (Великобритания). Согласно концепции, предложенной архитекторами, высота главной доминанты «Охта центра» составит 396 метров.Высотное здание в структуре общественно-делового района будет построено к 2010 году, а полностью комплекс предполагается завершить в 2016 году.В МОСКВЕ ПРОДАН ТК «НОВИНСКИЙ ПАССАЖ»Банк «Глобэкс» продал 15,51% акций компании «Новинский бульвар, 31», владеющей торговым комплексом «Новинский пассаж» в центре Москвы. Информация о покупателе и сумме сделки не разглашалась.ТК «Новинский пассаж» был построен в 2004 году. Его общая площадь составляет 80 тысяч м2.Олег Темиров, партнер компании Paul’s Yard, оценивает стоимость всего «Новинского пассажа», включая бизнес торгового центра, примерно в $200 миллионов. Однако он отмечает, что найти покупателя на актив по такой цене в существующих условиях непросто: «Даже крупные иностранные фонды, которые сейчас инвестируют в российские проекты, не готовы платить за активы более $50 миллионов».В свою очередь, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, предполагает, что торговый комплекс мог быть переведен на баланс «Внешэкономбанка» как один из привлекательных активов «Глобэкса». Напомним, что в конце октября 2008 года акционеры «Внешэкономбанка» одобрили приобретение 99% акций «Глобэкса», терявшего ликвидность и объявившего о невозможности досрочной выдачи вкладов гражданам.Участники рынка не исключают, что банк и дальше будет продавать непрофильные девелоперские активы.КОМПАНИЯ «АЛПИ» ОТДАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ДОЛГИРоссийская компания «Алпи» передает часть помещений своих магазинов в собственность «Сбербанку». Речь идет о помещениях, которые выступили в качестве залога по различным кредитным линиям. Ирина Кибина, директор управления общественных связей «Сбербанка», сообщила, что недвижимость оформляется на ООО «Сбербанк Капитал» (100-процентная «дочка» банка, созданная летом 2008 года для управления внебалансовыми активами).По данным Андрея Граванова, вице-президента «Алпи», компания занимала у «Сбербанка» 8 миллиардов рублей, из которых 2 миллиарда рублей уже погашены.«Сбербанк» уже во второй раз ликвидирует за долги недвижимость «Алпи» в счет погашения кредитов: в августе 2008 года в пользу Восточно-Сибирского подразделения «Сбербанка» отошли пять помещений сети стоимостью примерно 1,1 миллиарда рублей.Группа «Алпи» владеет фабрикой «Сибирская губерния», банком «Алпи» и осуществляет строительство торгово-развлекательного центра. Розничный бизнес компании включает 63 торговых площадки.ТОЦ LOTTE PLAZA В МОСКВЕ МОЖЕТ ЛИШИТЬСЯ АРЕНДАТОРОВфото: ИННА ВОЛОСЮКТоргово-офисный центр Lotte Plaza (собственник – корейская компания Lotte Group), расположенный по ул. Новый Арбат в Москве, в 2009 году может лишиться почти трети арендаторов торговой зоны.Ритейлеров не устраивают небольшие потоки посетителей, а также высокие арендные ставки. Якорные арендаторы центра – Crocus International, Mercury и «Азбука Вкуса» – продолжат работу, поскольку договорились о снижении стоимости аренды на 30-50%.С середины февраля 2009 года планируют закрыться магазины MoDaMo, Bandolera, Leo Ventoni, Torras, Joop! и др.Эмин Агаларов, коммерческий директор Crocus International (Emanuel Ungaro, Nina Ricci, Sergio Rossi, Plein Sud и т.д.), отметил, что все марки, которыми управляет возглавляемая им компания, останутся, потому что собственники ТОЦ Lotte Plaza согласилась на снижение арендных ставок для компании Crocus.«ДОН-СТРОЙ» ОПРОВЕРГАЕТ РАСПРОСТРАНИВШУЮСЯ В СМИ ИНФОРМАЦИЮПресс-служба ГК «ДОН-Строй» (Россия) опровергает распространившуюся в СМИ информацию касательно прекращения деятельности направления commercial real estate, сокращения на 95% штатных сотрудников, а также распродажи всех объектов коммерческой недвижимости группы. Сейчас компания проводит структурную реорганизацию и объединяет все направления бизнеса в одной управляющей компании – УК «ДС Холдинг».По данным «ДОН-Строй», в связи с сокращением объемов рынка коммерческой недвижимости, возможна приостановка новых проектных разработок в этом сегменте, однако не самого строительства объектов.
