Между Востоком и Западом


CP: Рынок недвижимости Украины достаточно молод и находится в начале своего формирования. Какие основные его особенности вы можете выделить?
Киев и все большие региональные центры Украины подвержены сейчас буму в сфере строительства и развития проектов. Строительство ведется во всех отраслях, но наиболее популярной является жилищная, в связи с высоким уровнем прибыли и быстрыми темпами оборота.
Большую часть строительства в Киеве и крупных региональных центрах ведут местные строительные компании. Их преимущества – это связи с местными властями в отношении покупки земли и получения разрешений по минимальным тарифам. Сравнительно недавно эти компании начали осваивать рынок коммерческой недвижимости. Сегодня они занимают доминантную позицию в сфере строительства, не испытывая особой конкуренции со стороны международных фирм.
CP: Какие основные риски ожидают западных инвесторов на украинском рынке?
На сегодняшний день западный девелопер, приходя на рынок коммерческой недвижимости Украины, должен хорошо знать местный рынок и понимать механизмы его работы. Есть ряд очень важных моментов, которые стоит отметить. Это – земельное законодательство, политические риски, очень сложные и непрозрачные механизмы утверждения и согласования проектов, недостаток профессиональных генеральных подрядчиков с международным опытом и стандартами, недостаток профессиональных компаний в области управления строительством, управления и эксплуатации проектами. Одной из особенностей рынка недвижимости является непрозрачность процесса получения разрешения на строительство.
Объективно говоря, сегодня инвестор хочет чувствовать уверенность на каждом этапе развития своего проекта. Если мы сравним принципы развития проектов в Украине и на Западе, а также в России, то увидим, что местный рынок развивается достаточно хаотично и сложно поддается прогнозированию. Это немалый риск для западного инвестора, который привык работать по прозрачным схемам и понятным алгоритмам.
CP: Какие условия необходимо соблюдать девелоперу для реализации коммерчески успешного проекта?
Для того, чтобы обеспечить проекту коммерческой недвижимости успешную реализацию, он обязательно должен развиваться с помощью профессиональных консультантов на всех этапах. Профессионалы в той или иной сфере могут существенно сократить затраты на строительство, улучшить инвестиционную привлекательность проекта и даже влиять на его окупаемость.
Мы привлекаем для работы на украинском рынке специалистов из нашего московского офиса и приносим на рынок новый опыт. Конечно, международный опыт должен работать в симбиозе с местным опытом и правилами. В этом плане важно найти тот баланс, который принесет успех.
CP: Как вы можете прокомментировать ситуацию, при которой девелоперская компания совмещает функции инвестора, девелопера, проджект-менеджера, брокера и управляющей компании?
В Западной и Центральной Европе вы не найдете подобного принципа работы и организации бизнеса. Похожая ситуация была в России десять лет назад, но сейчас все изменилось. Если мы рассмотрим подход украинского девелопера, то увидим, что многие из них не хотят тратить деньги на профессионального консультанта, хорошего генерального подрядчика, опытную компанию, управляющей проектом. Все процедуры проводятся кулуарным методом и тендеры организуют благодаря личным связям, не основываясь на главном – качестве проекта.
К сожалению, для ряда украинских компаний качество не имеет первоочередного значения. Сейчас для некоторых местных девелоперов важно выиграть время и быстро построить, так как доходность на данном этапе развития рынка очень привлекательна и заманчива. Нет понимания того, что проект должен быть актуальным не только сегодня и еще два-три года, а представлять ценность как можно дольше и приносить владельцу стабильный доход на протяжении пятнадцати и более лет. Западные девелоперы работают по-другому, так как у них есть понимание того, что за качество нужно платить.
CP: Каким образом можно оптимизировать затраты при реализации проекта коммерческой недвижимости?
Несмотря на большие объемы строительства, украинский рынок характерезуется длительным процессом реализации проектов, что в итоге влияет на срок их окупаемости. Акцент ставится на количество, а не качество. Очень трудно определить стандарты в строительстве, поскольку за последние годы реализовано мало проектов. В настоящее время сохраняется тенденция задержки проектов в связи с бюрократией, недостатком финансирования и изменениями в сфере политики.
Только после появления международных девелоперов и строительных компаний можно будет увидеть улучшение уровня качества проектов, а показатели их стоимости приблизятся к показателям Центральной и Восточной Европы. Самым главным вопросом является стоимость земли и уровень риска в предпроектный период, во время получения разрешений.
Для того, чтобы достичь хорошей окупаемости, девелопер должен планировать предстроительный период в соответствии с точными данными для капитальных затрат, проработать детальный дизайн-проект и обязательно соблюдать тендерную процедуру, что позволит избежать изменений в процессе строительства.
CP: Насколько может измениться изначально определенная сметная стоимость в процессе строительства?
Естественно, реальный бюджет строительства в итоге отличается от запланированного. Все зависит от того, насколько быстро девелопер работает над проектом, и насколько финансирование позволяет беспрепятственно осуществлять строительство. Однако в целом мы допускаем увеличение изначально запланированной сметы примерно на 5% в год, исходя из инфляции, колебаний курса валют и удорожания строительных материалов. При этом уровень инфляции в Украине по зарплатам будет другим – он, как правило, поднимается еще выше и составляет примерно 10-12% в год.
CP: Какие основные механизмы управления проектом, влияющие на итоговый результат, вы можете назвать?
Здесь мы должны исходить из основного критерия – качество. Как известно, за качественный продукт нужно платить деньги. Стоимость проекта зависит от очень многих показателей, одним из которых является выбор архитектора, работающего над проектом.
Качественные проекты делаются в соответствии с последними новинками в области дизайна, инженерии, а это в свою очередь делает проект дороже. Таким образом, компания, управляющая проектом, должна уделить значительное внимание работе с архитектором и контролировать процесс разработки дизайна.
Вторым моментом, который влияет на стоимость строительства, являются честные и прозрачные условия на всех этапах тендера: при выборе генерального подрядчика, архитектора, подрядчика на инженерное и техническое оснащение здания. Тендер должен проходить в честной и открытой конкурентной борьбе, таким образом клиент всегда получит оптимальные условия и стоимость.
Для успешного проекта крайне важно, чтобы все этапы его развития были выполнены грамотно и профессионально. Детальная проработка проекта на ранней стадии – залог удачной его реализации. Важным моментом является разработка и составление плана проекта, который должен быть подготовлен и согласован со всеми его участниками. Только при таком условии можно контролировать процесс строительства и возвести объект в срок.
CP: Какие способы оценки объемов и стоимости работ используются в строительстве?
В зависимости от исходных данных способы оценки объемов и стоимости работ могут различаться. При наличии предпроектных проработок оценка стоимости осуществляется по аналогам – архивным данным предыдущих схожих проектов и единичных цен за квадратный метр с использованием экспертной оценки консультантов по строительству.
При наличии проектной документации на «стадии П», оценка производится с использованием ресурсного метода. Этот метод более точный, поскольку имеется в наличии более детальный расчет объемов работ, а оценка стоимости определяется исходя из рыночных цен.
При наличии готового проекта используются первые два способа. При оценке объемов и стоимости масштабных строительных проектов специалистами используются более сложные статистико-математические методы.
Инструменты для оценки объемов и стоимости могут быть разными – от простой электронной таблицы до сложного программного обеспечения. Решение, какой из этих инструментов взять, зависит от постановки и сложности задачи.


    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    

Стоимость строительства одного м2 на рынках столиц некоторых европейских государств, долларов США (без учета НДС)*
 ОфисыПомещения розничной торговлиСкладские помещения
Киев900700500
Москва1350750550
Прага780550400
Варшава1000660420
Бухарест650625380
София600550360
Лондон25202210800
*Примечание:
    
Офисные помещения готовы под отделку в соответствии с пожеланиями владельца, в них предусмотрены напольное покрытие, подвесные потолки и отделка всех зон общего пользования. Арендатор должен установить перегородки, двери и модифицировать системы кондиционирования воздуха и освещения.
Помещения розничной торговли готовы под чистовую отделку, отделка всех зон общего пользования выполнена. Арендатор должен выполнить отделку и перепланировку магазинов и установить витрины.
    
Складские помещения класса А включают 10% офисных помещений от общей площади комплекса; нет холодильных установок или специальных систем.

Источник: SAVANT