MEP Engineering: «Пространство здания должно обеспечивать для арендаторов максимальный комфорт»

Адриан Салтер, генеральный директор компании MEP Engineering
фото: MEP Engineering

CP: Расскажите о компании MEP Engineering, о комплексе предоставляемых услуг и проектах, в которых компания принимает участие.
Адриан Салтер: MEP Engineering (ООО «ЭМ-И-Пи Инжиниринг») – российская компания, основанная в 2001 году в Москве. Ее главной задачей является предоставление консалтинговых и проектных услуг в сфере инженерного проектирования строительных объектов России. Компания является промежуточным звеном между девелоперами, которые реализуют офисные комплексы, и конечными пользователями помещений. Философия MEP Engineering заключается в том, чтобы находить молодых специалистов и обучать их западным методам проектирования и новейшим техническим разработкам. Эти знания позволяют им вырасти до уровня профессиональных инженеров-консультантов.
За период с 2003 по 2006 год наша компания участвовала в проектировании значительной части построенных и строящихся офисных центров класса А в Москве. В настоящий момент ведется работа над комплексами общей площадью более 460 000 м².
CP: Когда именно компания MEP Engineering вышла на украинский рынок, и что послужило причиной?
А.С.: Имея достаточный опыт и значительный успех в Москве, компания MEP Engineering решила развивать свой бизнес и выходить на новые рынки. Так возникла идея организации компании MEP Engineering Ukraine, которая была зарегистрирована в Киеве в ноябре 2005 года. Планируется, что украинское подразделение будет развиваться по тому же пути, что и центральный офис компании, но, надеемся, этот путь будет пройден в сжатые сроки, так как компания вооружена опытом и репутацией московского офиса. В данный момент MEP Engineering Ukraine уже работает над различными проектами: от отделки эксклюзивных бутиков до комплексов класса А площадью 100 000 м². Обсуждается возможность участия в проектах площадью более 400 000 м².
CP: Каков общий объем площадей украинских проектов, в разработке которых принимает участие ваша компания?
А.С.: Уже подписаны договоры на выполнение работ по объектам площадью около 150 000 м². Ведутся переговоры по проектам общим объемом порядка 700 000 м². Согласно условиям договора, мы не имеем права разглашать имена заказчиков.
CP: Каков удельный вес различных сегментов недвижимости в данном объеме площадей?
А.С.: Текущие проекты – это только офисные помещения. Что касается проектов, которые находятся на стадии переговоров, то 50% из них – это офисы, 30% – торговые помещения, 20% – жилье.
CP: Какие трудности возникают в работе инжиниринговых компаний на украинском и российском рынках коммерческой недвижимости?
А.С.: Проблема в том, что рынок качественных проектов очень ограничен. И московский, и киевский рынки страдают от нехватки офисных помещений, и девелоперы стараются в максимально короткие сроки заполнить этот дефицит предложения. На сегодняшний день, киевский рынок находится примерно в таком же состоянии, в каком был московский примерно пять лет назад. В частности, в Киеве практически отсутствует предложение высококачественных офисных помещений, чего нельзя в данный момент сказать о рынке Москвы. Мы полагаем, что в течение следующих пяти лет киевский рынок будет активно развиваться и требовать качественных зданий, что подразумевает и качественное проектирование.
Владимир Бороздин: В Москве существует иная проблема: практически невозможно найти квалифицированного инженера на разумную зарплату. В Киеве таких сложностей нет – здесь гораздо проще найти необходимых сотрудников.
CP: В чем отличие управленческого менеджмента в западных, российских и украинских девелоперских компаниях, с которыми вы сотрудничаете?


Владимир Бороздин, директор компании MEP Engineering
фото: MEP Engineering

А.С.: Российские девелоперы, с которыми мы работаем в Москве, частично нанимают в свои компании иностранный менеджмент, так как понимают, что знания западных специалистов позволят им правильно реализовать свои проекты. Эти российские компании, как правило, находятся в более выигрышном положении и являются более успешными, чем непосредственно западные девелоперы, так как лучше разбираются в специфике местного рынка. Я считаю, что похожий процесс будет наблюдаться и в Украине.
CP: На что должны ориентироваться проектировщик и подрядчик при выборе инжиниринговых систем для оснащения здания?
А.С.: Прежде всего, необходимо определиться с потенциальными конечными пользователями проектируемого комплекса. Если это, к примеру, банковские помещения, они требуют специфического подхода к системам безопасности, большего потребления электроэнергии и др. В то же время, в офисных помещениях, которым присуща большая плотность работающих, повышаются требования к системам вентиляции.
Застройщики часто не осознают того, что инженерные системы так же важны для успешного функционирования здания, как, к примеру, его грамотная планировка. Они не уделяют должного внимания инженерии, вследствие чего внешне здание выглядит эстетично и привлекательно, а внутри не функционирует должным образом. Стоимость механических, электрических и сантехнических систем составляет значительный процент от общих инвестиций в проект. Оснащение здания вентиляционными решетками, светильниками и санитарно-техническими элементами являются свидетельством того, что технические системы установлены, но на самом деле это всего лишь малая часть целого. Мы не видим всех инженерных систем, установленных за потолочным пространством, под фальшполом, в вертикальных стояках и технических помещениях. Именно поэтому многие подрядчики изыскивают способы экономии средств на инженерных системах.
CP: С какими сложностями приходится сталкиваться при работе с заказчиками? Какие ошибки им свойственны?
А.С.: Часто наблюдается ситуация, когда заказчик планирует очень быстро и дешево пройти стадию «Проект», провести ее согласование с органами экспертизы, а далее оказывается, что работа выполнена недостаточно качественно и требует существенных изменений, влекущих за собой необходимость пересогласования. Поэтому я бы рекомендовал заказчикам еще на самых ранних стадиях разработки проекта (эскизный проект, концепция) привлекать профессиональных консультантов, которые знакомы с потребностями будущих арендаторов комплекса.


Офисный центр класса А «Аврора Бизнес Парк» – один из московских проектов компании MEP Engineering
фото: MEP Engineering

В.Б.: На российском и украинском рынках идет жесткая ценовая конкуренция. Наша задача – доказать заказчику, что в случае, если он пользуется услугами независимой консалтинговой проектной организации, ему придется на начальном этапе сделать несколько большие финансовые вложения, зато он получит проект высокого качества, благодаря которому подрядчик построит объект в кратчайшие сроки и при адекватной цене. В случае, если заказчик обращается напрямую к подрядчику и просит его сделать рабочий проект, в итоге он получит большую стоимость и менее качественный объект.
Еще одна сложность заключается в том, что службы заказчика часто не имеют достаточного числа квалифицированных специалистов по инженерной части. Иными словами, существует много специалистов, которые занимаются финансами, но не хватает профессионалов, способных подготовить грамотное техническое задание на проектирование, то есть выразить, чего хочет заказчик в будущем от инженерных систем здания, требования конкретных арендаторов к инженерным системам и прочее. Кроме того, не хватает грамотных руководителей проекта, которые курировали бы работу с технической точки зрения. Как правило, проект делается от трех лет и более, и часто из-за неправильно поставленной задачи в момент выхода на рынок объект уже не отвечает изменившимся за это время требованиям. В этом случае заказчику следует быть на шаг впереди и предъявлять большие требования к инженерным системам.
CP: Были ли случаи, когда после вашего анализа проект приходилось значительно перерабатывать, так как в первоначальном виде его невозможно было предоставить к реализации?
А.С.: Да, именно так было с одним из наших текущих проектов в Украине. Девелопер поручил разработку стадии «Проект» одной из местных компаний и запустил процесс согласования в экспертизе. Но в результате нашего анализа и на основе мнения ряда других консультантов, которые также привлекались к работе, девелопер осознал, что при реализации проекта в изначальном виде он не сможет привлечь тех арендаторов, на которых рассчитывал. Сейчас он вынужден заново запускать процесс проектирования, в который уже будут включены правильные концептуальные решения, основанные на многолетнем опыте работы с различными международными компаниями и изучении их корпоративных требований к офисным помещениям.
CP: Расскажите более подробно, на каких этапах реализации проекта заказчик должен прибегать к советам специалистов в сфере строительного проектирования и менеджмента.
А.С.: Если вы намерены инвестировать в строительство нового проекта и определились с конкретным сегментом коммерческой недвижимости, я рекомендовал бы вам собрать группу экспертов в сфере строительного проектирования и менеджмента, которые помогут выбрать идеальное место, учитывая цель строительства нового здания. Если заказчик уже нашел подходящее для строительства место, ему следует пригласить команду специалистов для оценки характеристик местности и соседних территорий, подготовки для инвестора отчета относительно вариантов возможного использования земельного участка и типа строительства.
Как только инвестор определил наилучший вариант использования участка, он готовит предпроектное предложение и занимается получением всех необходимых согласований для реализации данного проекта. На этой стадии проектная команда клиента готовит архитектурную и инженерную концепции для дальнейшего одобрения и вычисляет необходимые технические параметры.
Поддержка инженерной компании, а именно консалтинг по всем техническим аспектам, начиная состоянием почвы и заканчивая возможностью подключения к внешним сетям, просто необходима для того, чтобы заказчик был уверен в правильном выборе местоположения нового объекта. Как показывает опыт, состояние внешних сетей часто игнорируется до тех пор, пока не становится критическим и мешают дальнейшей реализации проекта. На этой стадии уже поздно выбирать другое местоположение, и для решения проблемы нужны дополнительные инвестиции, а ведь можно было обнаружить ее на ранней стадии, в процессе выбора места строительства. Инженерные консультанты должны принимать участие в архитектурном проектировании на самых ранних стадиях. Они проверяют технические условия на подключение к городским сетям, на соответствие требованиям внутренней инженерии, рассматривают варианты наиболее рационального размещения инженерного оборудования механических, электрических и сантехнических систем, возможности минимизации количества технических помещений и, следовательно, увеличения площадей для сдачи в аренду. Наиболее экономное размещение технических помещений является не единственным решением, принимаемым инженерами в процессе проектирования – должны также быть продуманы способы обслуживания здания в процессе его эксплуатации.
CP: Каким требованиям должны соответствовать инженерные системы в высококлассных объектах коммерческой недвижимости?
А.С.: На основе пожеланий заказчика технические консультанты могут предложить самые современные системные решения по инженерии, позволяющие новому зданию стать проектом высокого стандарта. Если здание способно обеспечить арендаторам максимальный комфорт, оно соответствует самым главным инженерным критериям. Однако, для создания объекта такого класса в Киеве необходимо устанавливать инженерные системы, которые учитывали бы не только уровень освещенности, требования подачи свежего воздуха, санитарные требования, но также и некоторые очень важные аспекты, присущие этому городу, такие как большое сезонное колебание температур, влажность и солнечная радиация. В мире существует немного городов, похожих на Киев, где в зимний период температура воздуха достигает в среднем -22°C, а в летний +29°C (то есть разница составляет примерно 50°C). Если учесть, что уровень влажности также колеблется от 0% до 90%, можно понять всю сложность разработки таких инженерных систем, при которых внутреннее пространство здания обеспечивало бы арендаторам максимальный комфорт.
CP: В чем специфика разработки проекта инженерных систем в различных сегментах недвижимости (офисы, торговля, склады, гостиницы)?
В.Б.: Если говорить о торговой недвижимости, то она требует меньшей обеспеченности инженерными системами, чем офисные здания. Наивысшие требования предъявляются к инженерным системам офисных комплексов класса А. Впрочем, это сравнение довольно условно, поскольку в каждом сегменте недвижимости предъявляются все более жесткие требования к различным составляющим инженерных систем. Главной является ориентация на требования будущих арендаторов.
А.С.: К примеру, одно из отличий в проектировании торговых и офисных зданий заключается в том, что в торговый центр приходят посетители, которые проводят в нем небольшое количество времени. В офисах же люди проводят значительную часть своей жизни, соответственно, и требования к микроклимату офисных помещений, в частности, требования по контролю влажности, выше.
CP: Насколько востребованы на украинском рынке энергосберегающие инженерные системы?
А.С.: В Москве заказчики только недавно начали проявлять интерес к энергоэффективности зданий. В Киеве этот вопрос начал подниматься с момента стремительного роста цен на энергоносители. К тому же, стратегический курс Украины интегрироваться в Европу требует проектирования и строительства зданий, соответствующих европейским стандартам. Сегодня заказчики уже понимают, что создание энергоэффективного объекта, позволяющего в дальнейшем экономить значительные средства на эксплуатацию, потребует больших затрат в процессе реализации проекта.
CP: Как вы можете оценить перспективы украинского рынка услуг проектирования, монтажа и обслуживания инженерных систем?
А.С.: Мне пока сложно ответить на этот вопрос, поскольку компания работает на украинском рынке относительно недавно и сейчас находится в процессе выстраивания отношений с архитекторами, девелоперами, инвесторами, поставщиками оборудования, знакомится с основными его «игроками». Могу отметить, что сегодня в Киеве существует ряд компаний, поставляющих качественное инженерное оборудование, с которыми можно разработать и реализовать проект по установке и обслуживанию инженерных систем в высококлассных зданиях.
В целом, к реализации заявлено довольно большое количество проектов офисной недвижимости, требующих участия профессиональных инжиниринговых компаний. Активно развиваться и открывать новые офисы в ближайшие 1-2 года планируют многие иностранные фирмы.