АНАТОЛИЙ МУХОВИКОВ, НАЧАЛЬНИК ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ КГГА: Анатолий Муховиков, начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА фото: Наталья Максимова
«Сегодня нарушена логическая последовательность действий по организации какого-либо инвестиционного проекта в сфере строительства, а именно: разработка и утверждение градостроительной документации, в том числе и Генплана, детальных планов территорий, местных правил застройки. Отсутствует вся градостроительная документация, которая должна быть представлена для разработки проекта отвода. Поэтому при работе над ним и согласовании Киевзем и Киевсовет могут положиться лишь на то, что Главкиевархитектура, согласовывая отвод участка, проработала этот вопрос, выяснила соответствие назначения объекта Генеральному плану и градостроительным нормам. Сегодня многие заявляют, что в Киеве земля под объекты отводится без учета градостроительной документации, градостроительных норм. Особенно часто это можно услышать от представителей органов градостроительства, поскольку все участки выделялись с их согласия. Границы земельных участков определяет Главкиевархитектура, и в проекте землеотвода от этих границ никто не отходит. Если такие заключения выдавались и выдаются Главкиевархитектурой без достаточного обоснования, проработки градостроительной ситуации, выполнения расчетов, возможности обеспечения архитектурных и строительных норм, то эта ситуация требует от органов градостроительства изменения подходов к согласованию отвода земельных участков. На сегодня пройти согласование отвода земли в инстанциях – это многомесячная многоуровневая процедура, связанная с подготовкой массы документов, в частности, градостроительного, историко-градостроительного обоснования, предпроктных предложений, обсуждение всех этих документов на градостроительном совете. Если вся эта процедура не приводит к проработке вопроса возможности отвода, то зачем она нужна? Решение Киевсовета о порядке предоставления земельных участков в пользование от 26 июня 2003 года четко определяет, что если существующая градостроительная документация не позволяет принять какое-либо решение об отводе участка, то разрабатывается градостроительное обоснование. Определена и процедура его разработки и согласования, однако, к сожалению, на практике она не всегда выполняется полностью. Все вышеизложенное свидетельствует о том, что в рамках существующего правового поля достаточно механизмов для обеспечения эффективной и взвешенной политики в сферах градостроительства и землепользования. В этом процессе каждая служба должна заниматься своим делом: Главкиевархитектура – организовывать и разрабатывать градостроительную документацию, правила застройки, согласовывать проекты отвода; Киевзем – организовывать процесс отвода участков на основании разработанной градостроительной документации с учетом позитивного заключения Главкиевархитектуры. Я думаю, что основным направлением развития градостроительной политики в Киеве является утверждение правил застройки города, причем они должны содержать не только процедуру согласования проектов строительства, как это пытаются сделать сегодня. Это должны быть полноценные правила застройки с определением планировки территории, предельно допустимой этажности и плотности застройки, перечнем ограниченного использования земельных участков, с требованиями озеленения и благоустройства территории в соответствии с государственными строительными нормами. С 1998 года Киевзем неоднократно подавал свои предложения по проектам правил застройки. Таких редакций было 19. Если не будет создана коммунальная организация институт «Киевгенплан» с материальным обеспечением, соответствующим поставленным задачам, то реализовать программу разработки ДПТ (детальных планов территорий – ред.) практически невозможно. Кроме того, в документах, которые представил на коллегии КГГА «Киевгенплан», специалисты этой организации признают, что сегодняшнее обеспечение не позволяеют институту разработать ДПТ и охватить весь Киев. В целом, позицией Киевзема является предоставление участков исключительно на основании градостроительной документации. В идеальном виде – на основании утвержденных проектов строительства. С этим связаны поступления в бюджет города, а градостроительная документация является рычагом влияния со стороны городской власти на экономическое развитие столицы. Приведу пример: Киевземом было подготовлено более 200 участков на аукцион, однако из них были согласованы только 19. Это происходит потому, что из-за отсутствия градостроительной документации все службы решают вопросы на свое усмотрение, руководствуясь ведомственными нормами, не анализируя и не опираясь на ситуацию в целом. Градостроительная документация обеспечит прозрачность в урегулировании земельных отношений. К примеру, сейчас разрабатывается ДПТ Печерского района. Это означает, что Печерская РГА вскоре сможет распределять земельные участки и разрешать или запрещать строительство на них. ДПТ должен быть открытым для специалистов и общественности, для анализа градостроительной ситуации и предоставления земельных участков под застройку и развития исключительно на конкурентной основе. Кстати, этот ДПТ до сих пор не подан для согласования в Киевзем. Таким образом, разрабатывать градостроительную документацию необходимо немедленно и увязывать ее с правами на землю и имущество. Вторая проблема: разработку ДПТ и какую-либо работу с картографическими материалами значительно усложняет отсутствие обновленного топогеодезического плана в масштабе 1:2000. Еще более важным является то, что топопланы в масштабе 1:2000 являются картографической основой для ведения земельного кадастра, а также планов инженерных сетей, и, следовательно, необходимы для таких служб, как «Киевводоканал», «Киевгаз» и «Киевэнерго». 90% топографических планов столицы обновлялись еще в 1994 году. Ситуация за этот период радикально изменилась. Зачастую эти топографические планы не несут в себе информации, поскольку на них показаны здания, которых уже давно нет, или же наоборот, не учтены целые имущественные комплексы, построенные за прошедшее десятилетие. Действительно, с этим связана проблема фактического уничтожения геодезической сети в Киеве, а такая ситуация неприемлема для города. Мы неоднократно предлагали провести аэрофотосъемочные работы, но заказать их должен город. Стоимость работ, по предварительной информации, может составить от 12 до 15 миллионов гривен без учета оборудования. Кстати, в Украине такого оборудования нет и его необходимо арендовать или покупать за границей. Все это невозможно сделать за один год, но начать работу необходимо уже в текущем году. Ее результатом станет создание единой картографической основы, жизненно необходимой для Киевзема, Главкиевархитектуры, «Киевпроекта» и других служб города. Киевзем в процессе отвода земельных участков, их продажи и подготовки к аукционам особенно остро ощущает проблему отсутствия объективных картографических материалов. Уже сегодня Киевзем со специальными научными организациями нарабатывает наиболее эффективные пути обновления геодезической сети и картографических материалов. Предложения по выполнению этих работ мы подадим городскому голове, а в дальнейшем – на рассмотрение Киевсовета. Третья проблема – продажа земельных участков и права их аренды, конкурентность продажи как основное направление развития земельных отношений в Киеве. Что касается политики в сфере землеустройства, то на сегодняшний день она заключается в обеспечении создания прозрачного рынка земли. Это требует, во-первых, продажи свободных от застройки участков городских земель исключительно на конкурентных основах. Во-вторых, необходима передача застроенных земельных участков только на условиях продажи права собственности или права аренды земли. Сегодня реализация этих заданий, к сожалению, не нашла поддержки. Депутаты отклонили проект решения по установлению прогрессивной шкалы арендной платы. Решение касательно обеспечения эффективного землепользования в Киеве было принято, однако без тех пунктов, которые предлагал Киевзем. По поручению киевского городского головы Киевзем разработал проект решения вопроса относительно обретения права аренды земельных участков в Киеве. В нем оговорено, что незастроенные участки могут передаваться в аренду только на конкурентной основе путем проведения открытых аукционов, а застроенные – путем предоставления права аренды или собственности. При этом на аукционах при продаже права аренды стартовая цена определяется в размере 30% от ее денежной оценки. Победители аукциона оплачивают эту сумму с учетом результата торгов единоразово. Оплата этой суммы не освобождает землепользователя от последующего внесения арендной платы за землю. Если же участок застроен, то право аренды обретается путем прямой продажи права аренды. Цена определяется как процент от экспертной денежной оценки, но не менее суммы оплаченого аванса. Мы предложили такую шкалу: краткосрочная аренда – 15%, 5-9 лет – 20%, 10-24 года – 30%, 25-50 лет – 60%. От принятия этого решения зависит в значительной мере выполнение бюджета Киева на 2004 год. Однако без создания соответствующего реалиям сегодняшнего дня правового поля, дальнейшее увеличение поступлений за счет исключительно внутренних резервов не может быть бесконечным и рост поступлений станет невозможным.
ГЛАВКИЕВАРХИТЕКТУРА: НЕОБХОДИМ МОРАТОРИЙ НА ЗАСТРОЙКУ ЗЕЛЕНЫХ ЗОН СТОЛИЦЫ Василий Присяжнюк, Главный архитектор Киева фото: Наталья Максимова
Василий Присяжнюк, Главный архитектор Киева и начальник Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА (Главкиевархитектура), отметил, что разработка ДПТ и местных правил застройки является основным направлением работы управления, и она уже начата. Так, в феврале 2004 года коллегия КГГА рассмотрела и одобрила программу разработки первоочередных ДПТ на 2004-2006 годы, в которую вошли 85 территорий столицы. Например, по Голосеевскому району необходимо разработать 13 ДПТ, Дарницкому – 4, Деснянскому – 8, Днепровскому – 7, Оболонскому – 5, Печерскому – 7, Подольскому – 4, Святошинскому – 8, Соломенскому – 14, Шевченковскому – 15. Ориентировочная стоимость разработки градостроительной документации по всем районам составляет около 25 миллионов гривен. При этом из городского бюджета будет выделено 5,98 миллиона гривен, из районных – 8,4 миллиона. Исходя из практики прошлых лет, участие инвесторов в финансировании разработки ДПТ может составить около 10 миллионов гривен. «При составлении Программы мы намеревались, в первую очередь, обеспечить разработку наиболее привлекательных инвестиционных территорий, к примеру, микрорайон на проспекте Глушкова, бульвар Дружбы Народов, проспект Бажана», – подчеркнул Василий Присяжнюк. Программа предусматривает разработку схемы планирования территорий всех десяти районов. В ближайшее время она будет передана в комиссию по вопросам градостроительства и землеустройства Киевсовета. По разработке местных правил застройки (МПЗ) проделана определенная работа, однако «полноценных правил с планом зонирования территории города пока нет», – сообщил Василий Присяжнюк. Эта работа активизирована, и завершить разработку МПЗ планируется в первом квартале этого года, во втором – вынести процедурную часть на рассмотрение комиссий и общественности. «Главкиевархитектура поддерживает позицию Киевзема в установлении прозрачных и конкурентных правил работы на рынке земли», – отметил Главный архитектор. Вместе с тем, он считает, что необходимо вводить продажу права на застройку земельных участков путем проведения конкурсов на лучшее архитектурное решение. После этого можно проводить конкурс по привлечению инвестиций под проект. Василий Присяжнюк также озвучил информацию, согласно которой сегодня поступает много жалоб на уплотнение застройки. По его словам, чтобы избежать этого, необходимо вводить практику определения генерального подрядчика на застройку всей территории. «С этой целью необходимо разработать соответствующее положение, вынести его на утверждение Киевсовета. Для обеспечения комплексности застройки территорий необходимо, чтобы ее осуществлял один или несколько застройщиков, – подчеркнул главный архитектор. – Но на практике у нас все совсем по-другому». Еще один болезненный вопрос – застройка территорий скверов, зеленых зон, детских и спортивных площадок. Василий Присяжнюк считает, что необходимо наложить мораторий на дальнейшее выделение таких участков до разработки документа, в котором будут закреплены границы «зеленых поясов» столицы. По словам Главного архитектора, необходимо и «реанимировать» градостроительный кадастр. «Если земельный кадастр пошел вперед – сегодня Киевзем обеспечивает его разработку и мониторинг, то с градостроительным кадастром в городе дела плохи, так как нет соответствующего финансирования и организации этой работы». Главкиевархитектура будет добиваться, чтобы в бюджете города на 2005 год были предусмотрены соответствующие средства для этих целей.
АО «КИЕВПРОЕКТ»: ОДИН В ПОЛЕ НЕ ВОИН Владимир Чекмарев, заместитель генерального директора АО «Киевпроект» и директор дочернего предприятия «Киевгенплан», считает, что сейчас назрела необходимость создания единой прозрачной компьютерной системы, которая обеспечит возможность обмена информацией между Киевземом, Главкиевархитектурой и «Киевгенпланом». По его мнению, продажа и аренда земли должны производиться в первую очередь в интересах Киева. При этом особое внимание необходимо уделять резервированию территорий. «Что же происходит сегодня? О каком масштабном резервировании можно говорить, если в центре нет ни одного земельного участка для строительства современных гостиниц? Все отдано под жилье, не осталось места для размещения культурных учреждений, лечебных, спортивных комплексов. Застройщикам отдается все, что ранее планировалось под развитие социальной инфраструктуры и объектов коммерческого назначения. Мы сдерживали этот процесс как могли, но один в поле не воин», – сказал Владимир Чекмарев. Он также напомнил, что в доперестроечные времена в Киеве ежегодно возводилось около 1,2 миллиона м2 жилья, при этом осваивалось около 100 гектаров, но отвод земли осуществлялся в рамках 200-300 гектаров ежегодно для упреждающего развития инфраструктуры. «К чему мы пришли? Уплотняем, уплотняем, а новых территорий на сегодня нет, и, в конечном счете, это приведет к очень плохим последствиям». По инициативе «Киевгенплана» была осуществлена оценка фонда зеленых зон Киева и разработана программа развития и сохранения зеленых насаждений. «Результат поразительный: с 1993 года из-за отсутствия планировочной документации мы потеряли 700 – 950 гектаров парковых зон и зеленых территорий Киева», – сказал Владимир Чекмарев. Он также считает, что необходимо откорректировать Порядок предоставления земельных участков с учетом градостроительных требований и нормативов.
ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА И «ЛИЧНОСТНОГО ФАКТОРА» Владимир Гриненко, депутат Киевсовета, заявил, что в Киеве прежде всего необходимо создать благоприятный инвестиционный климат. «Сегодня инвесторы не стремятся в Киев потому, что для оформления документации необходимо год или два проходить «все круги ада» в различных инстанциях. Давайте говорить откровенно: получить земельный участок в Киеве сегодня практически невозможно, о каких инвесторах может идти речь?». Для решения этой проблемы, по мнению депутата, инвестиционно привлекательные участки должны выставляться на аукцион со всеми готовыми документами. Владимир Яловой, секретарь Киевсовета, выразил другое мнение. «Мы от инвесторов сегодня просто отбиваемся. У нас другая проблема – нет комплексного развития города. Кроме того, на сегодня уже выделено земельных участков на 7 миллионов м2 жилья, а вот построим ли мы его – еще вопрос». Депутат Александр Пабат сообщил, что в Киеве сегодня «от инвесторов действительно отбиваются. Но предлагаем ли мы инвесторам то, что необходимо городу, и не в центральной части, а на окраинах, заставляем ли мы их делать жизненно необходимые объекты?», – спросил он. «Мы отбиваемся от инвесторов, а не привлекаем их. И это наш менталитет – нужно отбиться, оттолкнуть», – отметил еще один депутат Киевсовета, Владимир Щербаков. Он также заявил, что при отводе земли Киевсоветом большую роль играет «личностный фактор». «Почему мы о нем молчим? Мы говорим – нельзя отводить, резерв нужно создавать. Но на каждой сессии мы отводим 20, 50, а то и 100 гектаров ценной столичной земли в одни руки. Почему мы об этом ничего не говорим – это что, не проблема – раздавать землю такими темпами?». Анатолий Романюк, глава Подольской РГА, с удовлетворением отметил, что «в первый раз делается попытка серьезно говорить о земле. Ведь у нас земельные вопросы почему-то являются тайной за семью печатями». Также он выразил мнение, что необходимо серьезно ужесточать санкции за самовольный захват земли. Депутат Киевсовета Владимир Головач отметил, что все перечисленные проблемы носят комплексный характер, но попытки решить их являются какими-то хаотичными и непонятными. Для комплексного решения необходимо создать соответствующий совет по вопросам землепользования и градостроительства, который должен возглавить, возможно, сам городской голова. Он также напомнил, что согласно закону о планировании и застройке территорий, решение о разработке ДПТ принимается советами по представлению исполнительных органов. «У нас районы устроили парад суверенитетов по разработке ДПТ. Решение по разработке ДПТ Киевсовет должен принимать на основании Генплана и зонирования территории». Депутат подчеркнул, что, согласно закону, местные правила застройки для Киева являются обязательными. Даниэль Карабаев, глава профильной комиссии Киевсовета по вопросам экологии, заявил, что «кому-то, наверно, выгоден тот хаос, который существует в вопросах землепользования и определения правил игры в отношении земли в Киеве. Уже около двух лет существует поручение городского головы разработать схему размещения АЗС в столице, но она не разрабатывается. Мы, в конце концов, не определили сколько должно быть автозаправок в Киеве. Необходимо выделить эти участки и выставлять их на аукционы – земля под АЗС должна продаваться только с аукционов. Мы выпустили новый Экологический атлас Киева, в нем впервые дана карта размещения АЗС в Киеве. Их уже негде строить, но мы каждый раз на сессии отводим участки под них на месте земель лесного фонда, рекреационных зон и так далее. Необходимо это просто прекратить». Николай Бойчук, глава комиссии по вопросам правовой политики и депутатской этики, поддержал Даниэля Карабаева: «Если мы посчитаем, сколько у нас заправок построено в парках и зеленых зонах... По 150 дубов вырубают и при этом спрашивают, а почему мы не можем заправку в парке построить?». Подводя итоги слушаний, депутат Киевсовета Владимир Головач предложил, чтобы такие слушания проводились раз в месяц. «Мы на сессии слишком заформализованы, а на депутатских слушаниях можно было бы рассматривать эти вопросы в более свободном режиме дискуссии», – сказал он.
