Механизмы финансирования жилищного строительства

ФФС Сергей Пионтковский, управляющий партнер Baker & McKenzie Основным законодательным актом, регулирующим деятельность ФФС, является Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – «Закон о финансировании»). Основным игроком в структуре ФФС является управитель. Управителем может выступать финансовое учреждение, которое получило лицензию, выданную Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг (далее – «Финансовая комиссия»), на привлечение средств учредителей управления имуществом (доверителей) на финансирование объектов строительства. Следует отметить, что банки тоже могут выступать управителями ФФС. При структуре ФФС управитель имеет широкий спектр полномочий по контролю над строительством объекта. В то же время сам застройщик лимитирован в осуществлении функций по использованию средств для финансирования и строительства объекта. Елена Клименко, юрист Baker & McKenzie Привлеченные управителем ФФС средства от доверителей (учредителей ФФС) используются исключительно для финансирования строительства, причем финансирование осуществляется касательно всего объекта строительства. Управитель отдельно учитывает средства ФФС от остальной своей деятельности и средств иных фондов, а также открывает отдельный банковский счет для ФФС. Конечной целью деятельности ФФС является получение доверителями объектов инвестирования (отдельных жилых помещений, квартир) в собственность. Поэтому доверители имеют право на оплаченные метры в объекте инвестирования, которые увеличиваются по мере внесения денежных средств до количества всей площади объекта инвестирования. ФФС считается созданным после утверждения Правил ФФС и оформления управителем отношений с доверителями и застройщиком. На Схеме 1 представлена структура ФФС.
Схема 1. Структура ФФС
ФОН Создание и деятельность ФОН также регулируется Законом о финансировании. Управителем ФОН может выступать финансовое учреждение, которое получило лицензию от Финансовой комиссии на осуществление операций с недвижимостью, и является эмитентом сертификатов ФОН. Сертификат ФОН в отличие от свидетельства участия в ФФС является ценной бумагой. Привлеченные управителем ФОН средства управитель использует для осуществления операций с недвижимостью с целью получения прибыли, в том числе для частичного или полного финансирования определенного жилого объекта строительства. Управитель отдельно учитывает привлеченные средства ФОН от других операций управителя и открывает отдельный банковский счет для ФОН. При этом собственники сертификатов ФОН имеют право на получение части прибыли ФОН, полученной от осуществления операций с недвижимостью. Для создания ФОН управитель должен разработать и утвердить Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН, а также осуществить эмиссию сертификатов ФОН и организовать размещение сертификатов ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН предварительно определенному кругу лиц.
Схема 2. Структура ФОН для финансирования объекта строительства
Следует отметить, что в случае, если Правилами ФОН предусмотрено использование привлеченных средств исключительно для финансирования определенного объекта строительства, то управитель заключает договор с застройщиком, который регулирует полномочия управителя по контролю над процессом строительства и выполнением застройщиком своих обязательств, а также договоры обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств (по аналогии структуры ФФС). Однако если Правилами ФОН предусмотрено направление средств для осуществления иных операций с недвижимостью, то управитель ФОН не заключает вышеперечисленные договора с застройщиком. На Схеме 2 представлена структура ФОН для финансирования объекта строительства.
ИСИ Основным законодательным актом, регулирующим деятельность ИСИ, является Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды)» (далее – «Закон об ИСИ»). Согласно «Закону об ИСИ», ИСИ разделяются на два основных вида: – корпоративный инвестиционный фонд (далее – «КИФ»); и – паевой инвестиционный фонд (далее – «ПИФ»). Кроме того, ИСИ бывают нескольких типов (открытые, интервальные, закрытые), видов (диверсифицированные и недиверсифицированные), а также срочные и бессрочные. В зависимости от типа/вида ИСИ состав активов, управление, участие в ИСИ имеет свои особенности, которые устанавливаются Законом об ИСИ и иными регуляторными актами, выдаваемыми Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (далее – «Комиссия по ценным бумагам»). В этой статье мы не будем рассматривать детали деятельности каждого из типов/видов ИСИ, а остановимся на основных признаках деятельности и управления КИФ и ПИФ в целях финансирования строительства. Основным игроком в системе ИСИ является компания по управлению активами (далее – «КУА») – юридическое лицо, которое осуществляет профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по управлению активами на основании лицензии, выданной Комиссией по ценным бумагам. При этом оформление отношений КУА с ИСИ отличается в зависимости от формы ИСИ (КИФ или ПИФ). КИФ КУА управляет активами КИФ на основании договора. КИФ является юридическим лицом, которое создается в форме акционерного общества инвесторами. Инвесторы также назначают корпоративные органы управления КИФ: общее собрание акционеров и наблюдательный совет. Корпоративные органы КИФ имеют право осуществлять контроль над деятельностью КУА в отношении управления активами КИФ и выполнения КУА своих обязательств по договору. КИФ действует на основании устава и регламента КИФ. Привлеченные денежные средства КИФ используются КУА для инвестирования в корпоративные права, ценные бумаги и недвижимость с целью получения прибыли. Инвесторы (акционеры) КИФ имеют право на получение дохода в денежной форме в зависимости от количества акций в собственности определенного инвестора. Таким образом, КИФ может создаваться для иных целей, нежели финансирование в строительство жилой недвижимости. КУА также может направлять привлеченные средства на финансирование строительства жилой недвижимости (как на весь объект строительства, так и на его часть). Если инвесторы заинтересованы в приобретении объекта инвестирования (квартиры) вместо получения денежных средств (дохода от операций КУА с активами КИФ), то акции должны быть обменяны на квадратные метры в объекте инвестирования. ПИФ Более популярной структурой в сравнении с КИФ для финансирования жилищного строительства является ПИФ. В отличие от КИФ, ПИФ не является юридическим лицом. ПИФ представляет собой активы, которые принадлежат инвесторам на праве общей долевой собственности и управляются КУА. КУА ведет отдельный учет активов ПИФ от результатов иной деятельности КУА и открывает отдельный банковский счет для ПИФ. ПИФ создается по инициативе КУА путем покупки инвесторами выпущенных КУА инвестиционных сертификатов (ценных бумаг). Привлеченные денежные средства ПИФ используются КУА для инвестирования в корпоративные права, ценные бумаги и недвижимость с целью получения прибыли. Инвесторы ПИФ имеют право на получение дохода в денежной форме в зависимости от количества инвестиционных сертификатов в собственности инвестора.
Схема 3. Структура финансирования в жилищное строительство через ПИФ
1-2. ПИФ создается, и инвестиционные сертификаты распространяются среди инвесторов.
3-4. Застройщик выпускает целевые облигации и размещает их по номинальной стоимости (продает ПИФ).
5-6. ПИФ (КУА) продает через брокера облигации покупателям объекта инвестирования в объекте строительства по рыночной цене.
7-8. Застройщик погашает облигации путем обмена облигаций на соответствующие квадратные метры объекта инвестирования (квартиры).
9. Инвестиционные сертификаты погашаются КУА инвесторам (путем выкупа).
Для создания ПИФ КУА должна осуществить действия в такой последовательности: – разработать и утвердить регламент ПИФ; – зарегистрировать регламент ПИФ и сам ПИФ в реестре ИСИ, который ведется Комиссией по ценным бумагам; – заключить договора с аудитором (аудиторской фирмой), хранителем, регистратором или депозитарием, оценщиком имущества; – разработать, утвердить и зарегистрировать в Комиссии по ценным бумагам проспект эмиссии инвестиционных сертификатов ПИФ; – организовать публичное (открытое) или частное (закрытое) размещение инвестиционных сертификатов ПИФ. На сегодняшний день законодательство Украины ограничивает способы финансирования жилищного строительства фото: «CP» Следует отметить, что в случае финансирования жилищного строительства, ИСИ и в частности ПИФ чаще всего используется в комбинации с целевыми облигациями. Прямое инвестирование ПИФ в жилищное строительство также возможно, но не часто применяется на практике в Украине. Схематически структура финансирования в жилищное строительство через ПИФ изображена в Схеме 3. Таким образом, финансирование жилищного строительства возможно с использованием любой из вышеописанных структур с учетом особенностей каждой структуры. При этом структуры ФФС и ФОН (если создается для использования привлеченных средств исключительно для финансирования определенного объекта строительства) гарантируют защиту в большей степени инвесторов, поскольку управителю предоставляются обширные полномочия по контролю над выполнением застройщиком своего обязательства по строительству объекта. Структуры ИСИ используются в большей мере для получения прибыли инвесторами ИСИ, а также часто использовались в строительстве в комбинации с облигациями для оптимизации налогообложения.