Механизмы финансирования недвижимости

Commercial Property №10 (14) октябрь 2004

Во всем мире коммерческая недвижимость считается одной из наименее рисковых и наиболее прибыльных сфер для долгосрочного инвестирования. Однако основным условием доступа к перечисленным преимуществам является сопоставимо высокий уровень капитальных затрат. Именно недостаток собственных финансовых ресурсов, а также отсутствие возможности использования внешних источников «длинных» денег в значительной степени ограничивает возможности многих игроков рынка, потенциальных инвесторов в проекты коммерческой недвижимости Украины.

Текст: Андрей Назаренко

Строительство делового центра «Леонардо» (Киев) осуществляется без привлечения внешних финансовых ресурсов

фото: Олег Герасименко

Реализация проектов в сфере коммерческой недвижимости связана с огромными затратами, при этом положительные денежные потоки в виде доходов от аренды или продажи возможны лишь после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию. Иная ситуация характерна для жилой недвижимости, где проект большей частью окупается в процессе продажи квартир еще до завершения строительства. По оценкам аналитиков, по мере стабилизации рынка уровень арендных ставок – основного источника дохода от коммерческой недвижимости – будет постепенно снижаться, что, соответственно, приведет к увеличению срока окупаемости. На увеличение срока окупаемости проектов также влияет постепенное возрастание доли операций по аренде помещений в общей структуре сделок на рынке коммерческой недвижимости. В обозримом будущем, согласно прогнозам экспертов, инвестиционные условия на рынке коммерческой недвижимости Украины приблизятся к сложившимся в Европе, где средний срок окупаемости проектов составляет около 10 лет.

Для большинства инвесторов самостоятельное финансирование крупных проектов в коммерческой недвижимости со значительной отсрочкой возврата инвестиций является непосильной ношей. Между тем именно масштабность проектов является одним из основных факторов, определяющих их рентабельность. Кроме того, в ряде случаев проблема дефицита финансовых ресурсов становится для инвестора актуальной уже в ходе реализации проекта по причине тех или иных непредвиденных обстоятельств (увеличение срока разработки проектной документации, дополнительная «социальная нагрузка», рост цен на строительные материалы, услуги подрядчиков и т.д.). Именно по причине недостатка у девелопера/инвестора собственных ресурсов для развития того или иного проекта наиболее распространенной практикой инвестирования в коммерческую недвижимость является привлечение финансовых ресурсов из различных источников. При этом ключевым вопросом, от успешности которого в значительной степени зависит эффективность проекта в целом, становится выбор источника финансирования.

Компания, привлекающая ресурсы для реализации проекта (девелопер, инвестор или группа инвесторов), должна принять стратегическое решение относительно формата дополнительного финансирования: долевой (соинвестирование, акции) или долговой (кредиты, облигации) формат.

При этом дать однозначный ответ относительно привлекательности того или иного инструмента практически невозможно, поскольку каждый из них имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Преимуществом долговых ресурсов является возможность использования эффекта «финансового левериджа (рычага)» при относительно ограниченном вмешательстве в управление проектом. Долевое же финансирование позволяет получить финансовые ресурсы по меньшей стоимости (стоимость акционерного капитала, как правило, значительно ниже, чем стоимость финансовых ресурсов, привлеченных в рамках облигационных и кредитных займов).

Однако в целом выбор источника финансирования определяется отнюдь не денежными и стоимостными показателями и критериями (согласно исследованиям ведущих экономистов, стоимость капитала в конечном итоге не зависит от его структуры). Основополагающую роль играет стратегическая концепция девелопера относительно использования тех или иных механизмов финансирования проектов в аспекте максимизации рыночной стоимости проекта и минимизации негативных эффектов, вызванных возможными конфликтами в структуре акционеров – участников проекта.

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТОВ ПО-УКРАИНСКИ

В Украине, в отличие от более развитых стран, условия привлечения финансовых ресурсов значительно отличаются на различных этапах реализации проекта. На Западе достаточно распространенной является практика, при которой девелопер располагает «очередью» инвесторов, заинтересованных в участии в реализации того или иного проекта. При этом вхождение инвестора в проект может происходить на любой его стадии – от этапа разработки проекта до завершения строительства, однако выгодность условий сотрудничества для инвестора уменьшается по мере приближения строительства к завершению. В итоге девелоперы с хорошей репутацией на рынке практически не используют собственные финансовые ресурсы для реализации проектов, привлекая инвестиции и кредиты на самых ранних стадиях, а в некоторых случаях – под идею застройки того или иного земельного участка.

В отечественных условиях инвестор или кредитор, как правило, предпочитают начинать участие в проекте только на завершающей стадии строительства, когда риски сводятся к минимуму. Вследствие высокого уровня риска отечественный девелопер вынужден, как правило, самостоятельно осуществлять финансирование проекта на его начальной стадии, которая может длиться несколько лет. Только разработка проектной документации в лучшем случае занимает около года, проект должен получить множество различных согласований в государственных инстанциях и комитетах. Именно на этой стадии – сбора пакетов разрешительной документации, получения архитектурно-планировочного задания, разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и т.д. – проект имеет очень большие шансы остаться нереализованным по причине несоответствия тем или иным гласным или негласным нормам и правилам. Именно поэтому до непосредственного начала строительства отечественному девелоперу достаточно сложно найти соинвестора или кредитора.

Как правило, привлечение к финансированию проекта партнеров на приемлемых для девелопера условиях возможно только после того, как завершена подготовка полного пакета документов, разработан детальный бизнес-план и маркетинговая концепция, имеются предварительные договоренности с якорными арендаторами, подготовлены все строительные мощности, подписаны соглашения с генподрядчиком и подрядчиками на основные виды работ.

Одной из основных проблем привлечения финансирования извне на этапе строительства является невозможность использования предварительных договоров аренды, заключенных между будущими арендаторами и инвестором/девелопером проекта, в качестве свидетельства надежности и востребованности проекта. В соответствии с украинским законодательством последний вступает во владение объектом только после его введения в эксплуатацию, в процессе же строительства объект находится в собственности застройщика.

ЭМИССИЯ АКЦИЙ

Одним из наиболее распространенных способов финансирования проектов в сфере недвижимости является привлечение инвесторов путем дополнительной эмиссии акций. К достоинствам данного механизма относятся: простота осуществления, низкая стоимость финансовых ресурсов, распределение рисков реализации проектов среди существующих акционеров в пределах стоимости приобретенных ими пакетов акций.

Как известно, акция представляет собой бессрочную ценную бумагу, удостоверяющую участие ее владельца в уставном капитале проекта (компании) и предоставляющую ему право на управление, получение части прибыли в виде дивиденда, а также на участие в распределении имущества при ликвидации проекта. Однако очередность и механизм реализации указанных атрибутов значительно отличается для обыкновенных и привилегированных акций, что определяет существенные различия в формате их использования в качестве инструмента финансирования проектов недвижимости.

Несмотря на то, что многие отечественные девелоперы имеют достаточно большой опыт работы, их технология ведения бизнеса в сравнении с западными образцами зачастую находится на ранней стадии развития, имея при этом значительный потенциал для дальнейшего роста. Именно поэтому одним из наиболее эффективных источников финансирования проектов является привлечение рискового капитала, то есть долевое участие в управлении проектами и распределении прибылей/убытков.

Инструментом формирования такого рода капитала являются обыкновенные акции, приобретаемые только теми инвесторами, которые готовы разделить риски проекта с его существующими акционерами в полной мере, не требуя обеспечения и гарантий. При этом инвесторы руководствуются следующими критериями: потенциал роста, способность менеджмента обеспечить успешную реализацию проекта и функционирование построенного объекта, финансовая прозрачность и возможность влиять на принимаемые решения, а также возможность выхода из проекта посредством реализации акций на фондовом рынке или другому стратегическому инвестору.

К основным рискам использования эмиссии обыкновенных акций относится вероятность распыления контролирующих пакетов, прихода в состав акционеров новых участников, не разделяющих стратегического видения развития проекта существующих акционеров, и, как следствие, утрата контроля над проектом его инсайдеров.

Одним из вариантов дополнительной эмиссии является выпуск привилегированных акций, позволяющий нивелировать указанный выше недостаток – риск потери контроля над проектом, поскольку привилегированные акции не предоставляют их владельцам права участвовать в управлении проектом. В то же время держатели таких акций имеют определенные преимущества по сравнению с владельцами обыкновенных акций: приоритет при распределении прибыли и первоочередное право на реализацию имущественных обязательств при банкротстве и ликвидации проекта.

Следовательно, в случае возникновения негативных тенденций инвестор не имеет возможности повлиять на решения принимаемые менеджментом девелопера или управляющей проектом компании.

Доход по привилегированным акциям имеет фиксированное выражение и не зависит от успешности проекта, его прибыльности или убыточности. В некоторых случаях, если размер дивиденда по обыкновенным акциям превышает размер дивидендов по привилегированным, держателям последних может выплачиваться соответствующая компенсация. По своей сути, привилегированные акции близки к облигациям и представляют собой достаточно эффективный механизм формирования финансовых ресурсов без распыления «голосующих» пакетов акций. Существуют определенные ограничения в использовании данной ценной бумаги для безопасного финансирования проектов. Одним из наиболее существенных ограничений использования привилегированных акций является норма Закона Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже», согласно которой суммарная стоимость этого вида акций не может превышать 10% уставного капитала.

В целом, долевое участие представляет собой достаточно эффективный инструмент финансирования проекта в сфере недвижимости, однако определенные ограничения в его использовании заключаются в неразвитости отечественного фондового рынка, низком уровне его капиталоемкости и отсутствии крупных потенциальных инвесторов. Именно поэтому акции дополнительной эмиссии, выпущенные украинскими игроками коммерческой недвижимости, как правило, не поступают в открытую продажу. Отечественный девелопер современного образца в стремлении найти в лице донора финансовых ресурсов стратегического партнера, располагающего определенным опытом и знаниями в развитии проектов в той или иной сфере недвижимости, ориентируется в первую очередь на зарубежный рынок. В этой ситуации дополнительная эмиссия представляет собой инструмент привлечения не только финансовых ресурсов, но и новых технологий девелопмента, апробированных в международных условиях.

БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ

На сегодняшний день в Украине банковские кредиты остаются основным источником долгового финансирования проектов в коммерческой недвижимости. К преимуществам банковского кредита эксперты относят относительную простоту технологии и возможность получения финансовых ресурсов по схеме, учитывающей конкретные потребности проекта по суммам и срокам (кредитная линия).

Как правило, при обращении девелопера в банк для получения кредита применяется стандартная процедура, предполагающая оценку проекта, его бизнес-плана, проведение целого ряда маркетинговых исследований и, как завершающий этап, заседание кредитного комитета, на котором и принимается окончательное решение относительно возможности предоставления кредита.

Банк в значительной степени контролирует процесс реализации проекта и соблюдение принципа целевого использования финансовых ресурсов, предоставленных в рамках кредитного соглашения, зачастую вмешиваясь в управленческие функции девелопера и контролируя его деятельность.

В развитых странах для получения банковского кредита участие девелопера в проекте на начальном этапе строительства должно составлять около 20%. В Украине же его доля должна быть как минимум 30%. Если вести речь о стоимости получения финансовых ресурсов (ставке кредита), то разница еще более очевидна. Стоимость долгосрочных кредитов, предоставляемых банками для финансирования строительства в Украине, составляет от 15 до 20%. Сроки, предлагаемые банками (как правило, от двух до трех лет), не приемлемы для девелоперов и инвесторов, чьи стратегические интересы в недвижимости не являются спекулятивными, а сориентированы на долгосрочное владение и получение дохода. Как показывает практика, при возведении офисного центра срок окупаемости составляет не менее пяти лет. Поэтому для девелоперов более предпочтительно сотрудничество с украинскими представительствами иностранных банков или с украинскими банками, реализующими международные программы проектного финансирования. Ставки кредитования в этом случае привязаны к LIBOR + 2% и находятся на значительно более низком уровне (в пределах 4-6%). Сроки предоставления кредита, предлагаемые этими банками (от трех до семи лет), также более привлекательны для инвесторов и девелоперов, поскольку позволяют эффективно, без ущерба для проекта, осуществлять процесс рефинансирования. Однако, несмотря на все преимущества, использование кредитов иностранных банков сопряжено с определенными недостатками. В частности, одним из условий предоставления кредита может быть партнерское участие банка в проектном финансировании наряду с инвестором, в чем последний, как правило, не заинтересован.

Кроме того, отечественная девелоперская компания, как и любая другая, претендующая на получение кредита в зарубежном банке, должна иметь не только высокую платежеспособность и ликвидность, но и предоставить оформленную по международным стандартам финансовую отчетность, подтвержденную одной из ведущих международных аудиторских фирм. При этом самым важным фактором при принятии банком решения о предоставлении займа было и остается наличие ликвидного обеспечения и надежных гарантий.

В настоящее время большинство отечественных банков практически не располагает значительными кредитными ресурсами, что вынуждает их использовать консорциумное кредитование, как правило, связанное с дополнительными трудностями и медлительностью в принятии решений. Отечественные банки практически не располагают дешевыми ресурсами, которые они могут предоставить девелоперам на относительно длительный срок (3-5 лет).

Согласно действующему законодательству банкам запрещается осуществлять хозяйственную, в том числе и инвестиционную деятельность. Однако на практике в последние годы некоторые из украинских банков для снижения кредитного риска предпочитают выбирать именно формат долгосрочного сотрудничества, финансируя девелоперов и инвесторов для реализации целого ряда проектов, в значительной степени принимая участие в управлении. Также появились примеры успешного финансирования долгосрочных проектов в сфере коммерческой недвижимости в рамках финасово-промышленных групп (ФПГ), в которых банк выступает в качестве центрального звена – источника финансовых ресурсов для реализации проектов группы.

Однако эти примеры пока еще остаются единичными и не позволяют говорить о формировании банковской сферы как реального источника финансовых ресурсов для нужд коммерческой недвижимости. Банковское кредитование в коммерческой недвижимости Украины на сегодняшний день не отличается от долгосрочного кредитования в любой другой сфере экономики.

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ: ИНВЕСТОР + КРЕДИТОР

В последние несколько лет на рынке недвижимости Украины появились примеры реализации достаточно популярного на Западе механизма проектного финансирования. Это целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без возможности регресса кредитора на заемщика, при котором обеспечением платежных обязательств являются денежные доходы от функционирования проекта, а также активы, относящиеся к нему. Особенностью проектного финансирования является участие кредитора в реализации проекта на правах портфельного инвестора, не обладающего правами на имущество и не являющегося акционером. Основными отличиями такого рода финансирования от традиционного банковского кредитования являются:

инфраструктурное, общегосударственное значение проектов (строительство мостов, тоннелей, дорог и т.д.);
масштабность проектов;
более продолжительный срок сотрудничества (в среднем в мире – 15-20 лет, в Украине – значительно меньше – 1-7 лет, что связано с меньшей масштабностью проектов и дополнительными рисками);
право регресса ограничено проектом и не распространяется на других его участников (кредитор принимает на себя все негативные риски развития проекта, ответственность заемщика при этом ограничивается только его участием в проекте);
более тесная зависимость дохода кредитора от успешности реализации проекта (первоначальная ставка кредита определяется исходя из суммы заимствования, сроков погашения, наличия или отсутствия обеспечения, различных рисков, планируемой доходности функционирующего объекта. Сегодня такой процент колеблется в пределах 6-11% для кредита на срок от 1 до 7 лет. В дальнейшем данная ставка может пересматриваться в зависимости от того, насколько успешно функционирует реализованный объект);
необходимость в ряде случаев, особенно при значительных суммах кредита, наличия государственной гарантии.

На основе различных схем проектного финансирования были реализованы крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости развитых и развивающихся стран. Одним из классических примеров проектного финансирования считается проект «Евротоннеля», соединившего Великобританию с европейским континентом под проливом Ла-Манш. Общий объем финансирования проекта составил 7 миллиардов фунтов стерлингов, в его финансировании приняло участие 198 банков из 15 государств.

Офисное здание по улице Дегтяревской, Киев

фото: Олег Герасименко

В Украине в рамках проектного финансирования сейчас осуществляется строительство нового терминала взлетно-посадочной полосы в аэропорту «Борисполь» (сумма кредита – $172 миллиона, заемщик – Министерство транспорта Украины, кредитор – Японский банк реконструкции и международного сотрудничества, гарант – Министерство финансов Украины), автомагистрали Киев-Одесса (сумма кредита – $480 миллионов, заемщик – «Укравтодор», кредитор – Deutsche Bank AG, гарант – Министерство финансов Украины). Осуществляется поиск кредитора для проектного финансирования строительства в Киеве железнодорожного моста через Днепр (предполагаемая сумма кредита – $700 миллионов, заемщик – Государственная администрация железнодорожного транспорта).

В целом, данный инструмент финансирования, несмотря на свою привлекательность, в Украине имеет достаточно ограниченную сферу использования, поскольку инфраструктурный характер проектов и необходимость наличия государственной гарантии значительно сужает круг потенциальных девелоперов-заемщиков. Кабинет Министров Украины предоставляет гарантии только под финансирование строительства объектов общегосударственного значения, на отнесение к которым у подавляющего большинства проектов, реализуемых в Украине, практически нет шансов.

Как правило, в проектном финансировании принимают участие международные финансовые институты (ЕБРР, Всемирный Банк, экспортно-импортные банки, поддерживающие экспорт оборудования из своих стран). Однако в качестве инвесторов могут выступить и крупные международные компании.

При этом характер проектов не обязательно должен носить общенациональный характер. В большинстве стран мира достаточно широко распространено использование проектного финансирования при строительстве крупных объектов не только социального, но и коммерческого назначения. В скором будущем, по оценкам экспертов, такая практика должна распространиться и в Украине.

ОБЛИГАЦИОННЫЙ ЗАЙМ

Облигационный займ, по мнению большинства экспертов, является наиболее эффективным, а потому перспективным источником финансирования проектов в коммерческой недвижимости. В целом, облигация удостоверяет:

факт займа – предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту;
обязательство эмитента вернуть держателю облигации по истечении оговоренного срока сумму, полученную при выпуске данной бумаги (то есть вернуть сумму основного долга);
обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде процента от номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента.

Выпуск облигаций имеет ряд характеристик, определяющих его преимущества по сравнению как с эмиссией акций, так и с банковским кредитом:

возможность привлечения средств в большем объеме и по более низкой ставке процента, чем банковский кредит (средняя ставка доходности по облигациям в Украине – 11-12% годовых, кредита – в среднем 15-20%);
отсутствие требований к залогу при получении займа (в Украине для получения кредита под финансирование недвижимости необходим залог в размере 200% от суммы кредита, в Европе – 130-140%);
возможность маневрирования при определении характеристик выпуска: все параметры облигационного займа (объем эмиссии, процентная ставка, сроки, условия обращения и погашения и т.д.) определяются эмитентом самостоятельно с учетом особенностей проектов, осуществляемых за счет привлекаемых финансовых ресурсов;
отсутствие вмешательства в ход реализации проекта со стороны кредитора;
отсутствие риска частичной или полной утраты контроля над проектом, вероятной при выпуске обыкновенных акций.

Облигации обеспечивают возможность для девелопера, располагающего положительной репутацией и авторитетом успешного игрока, осуществлять формирование значительных объемов финансовых ресурсов без привязки к конкретному объекту (то есть на реализацию любых проектов). Однако в отличие от эмиссии акций, где такая возможность также имеется, девелопер оставляет за собой полное право распоряжаться полученными средствами без согласования с их донором.

Если сравнивать облигации и банковский кредит, то следует заметить, что основным их отличием является стоимость ресурсов. Банк привлекает деньги вкладчиков и предоставляет кредит по более высокому проценту, поскольку он должен зарабатывать на посредничестве между собственником финансовых ресурсов и их конечным реципиентом. Выпуск же облигаций обеспечивает прямой выход на кредитора, за счет чего компания получает финансовые ресурсы по более низкой цене. Для инвестора приобретение облигаций более предпочтительно по сравнению с размещением средств на банковском депозите, поскольку не только предоставляет возможность получения фиксированного дохода, но и позволяет получить дополнительный доход на положительной разнице курса при продаже.

Эмиссия облигаций по сравнению с эмиссией акций имеет следующее преимущество: она не несет в себе угрозы распыления голосующих пакетов основных акционеров. Инвесторы, приобретающие облигации, не получают права голоса, поэтому инсайдеры могут не опасаться потери своего контроля. Кроме того, выпуск облигаций – более дешевый способ финансирования для эмитентов, поскольку процент по облигациям выплачивается из валовой прибыли, то есть до налогообложения налогом на прибыль. Дивиденды же по акциям – из чистой прибыли. Для инвесторов привлекательность облигаций объясняется тем, что инвестиции в облигации носят менее рисковый характер: облигации имеют ограниченный срок обращения, их владельцы обладают преимуществом перед акционерами при реализации имущественных прав, в случае неуплаты процентов по облигациям их держатели имеют право требовать выплаты через суд (невыплата дивидендов такого права не предоставляет).

Однако выпуск облигаций имеет и ряд сравнительных недостатков:

более высокий уровень накладных расходов, чем при получении банковского кредита;
в отличие от банковского кредита, при котором кредитором девелопера является один или несколько банков, при размещении облигаций у девелопера появляется множество кредиторов, договориться с которыми относительно пролонгации срока займа или его реструктуризации значительно сложнее;
по сравнению с акциями заемные средства имеют один, но очень существенный недостаток: их необходимо возвращать и выплачивать проценты вне зависимости от наличия прибыли и ее величины, то есть от того, насколько успешно развивается проект.

Как показывает мировая практика, выпуск облигаций применяется в основном для финансирования достаточно крупных, долгосрочных инвестиционных проектов в сфере недвижимости, сопряженных с низким или умеренным уровнем риска.

Для отечественных девелоперов выпуск облигаций может представлять интерес не столько как источник относительно быстрого получения достаточно дешевых заемных средств под конкретный проект, сколько возможность формирования круга потенциальных заемщиков, лояльно настроенных по отношению к компании и заинтересованных в финансировании ее инвестиционной деятельности в целом, без учета особенностей и деталей конкретного проекта. Первый выпуск облигаций может и не дать девелоперу ощутимой экономии по сравнению с получением банковского кредита. Однако выход на рынок облигаций с последующим неукоснительным соблюдением обязательств, продолжительное использование данного инструмента финансирования проектов позволяет сформировать рыночную репутацию безрискового и стабильного игрока, что, соответственно, даст возможность в будущем привлекать финансовые ресурсы по меньшей стоимости и в большем объеме, чем через банки.

Для размещения облигаций необходимо соблюдение следующих требований:

минимальные расходы на выпуск облигаций составляют примерно $15 тысяч + 3% от объема выпуска. Поэтому минимальная сумма, которую есть смысл привлекать посредством выпуска облигаций, составляет, по оценкам экспертов, не менее $1-2 миллионов;
эмиссия облигаций должна осуществляться под конкретный, детально разработанный инвестиционный проект, привлекательность которого для инвестиций в значительной степени снижает ставку доходности по облигациям;
эмитент облигаций при их размещении на открытом рынке должен быть прибыльным и надежным предприятием, поскольку инвесторы не будут приобретать облигации убыточной компании даже под самые перспективные проекты;
эмитент облигаций должен быть достаточно хорошо известен широкому кругу потенциальных инвесторов. Отсутствие у потенциальных покупателей облигаций информации о компании и ее проектах ведет к увеличению риска, а, следовательно, и затрат использования данного источника финансовых ресурсов.

Также следует отметить еще одно препятствие на пути роста популярности облигаций для финансирования проектов недвижимости. В отношении облигаций установлен ряд законодательных требований, призванных защитить потенциальных инвесторов от недобросовестных эмитентов и рисковых вложений капитала.

Так, в соответствии с Законом Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже», при выпуске облигаций эмитентом в обязательном порядке должны быть соблюдены некоторые формальные условия, в значительной степени ограничивающие возможности использования облигационного займа в качестве инструмента финансирования проектов. До недавнего времени к таким требованиям относились ограничения, согласно которым номинальная стоимость всех выпущенных акционерным обществом облигаций не должна была превышать 25% от его уставного капитала. Такое условие, по оценкам экспертам, носило явно дискриминационный характер, поскольку не распространялось на предприятия с иными формами собственности. Однако в апреле этого года ситуация коренным образом изменилась: Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку постановила отмену подобных ограничений со вступлением в силу 1 января 2004 года Гражданского кодекса. На сегодняшний день суммарный объем эмитированных компаниями облигаций не должен превышать размера 100% уставного капитала.

В целом, применение облигаций для финансирования проектов недвижимости в значительной степени ограничено неразвитостью отечественного фондового рынка. На нем практически отсутствуют возможности для размещения крупных облигационных займов, поскольку общие объемы торгов ценными бумагами в Украине пока еще незначительны, а крупных игроков – потенциальных покупателей облигаций – очень мало. Кроме того, по оценкам экспертов, оставляет желать лучшего информационная эффективность отечественного фондового рынка, вследствие чего ценные бумаги отечественных предприятий недооцениваются. В частности, уровень риска вложений в облигации необоснованно завышается, что, в свою очередь, обуславливает более высокие требования к их доходности.

В связи с этим отечественные компании (в том числе и девелоперы), нуждающиеся в значительных объемах «дешевых» финансовых ресурсов для финансирования крупных долгосрочных проектов, в последнее время проявляют все больший интерес к международному финансовому рынку.

ЕВРООБЛИГАЦИИ

Размещение еврооблигаций (облигаций на международном рынке) по сравнению с внутренним облигационным займом имеет следующие преимущества в возможностях привлечения финансовых ресурсов:

по более низкой ставке доходности;
в значительных объемах (сотни миллионов долларов);
в различных иностранных валютах (что создает широкое поле для получение дополнительных доходов на курсовой разнице).

Однако у выпуска еврооблигаций существуют определенные недостатки, ограничивающие его использование отечественными девелоперами:

достаточно большие накладные затраты на выпуск и размещение, исходя из чего, по оценкам экспертов, минимальный размер выпуска составляет $50 миллионов;
необходимость наличия у девелопера кредитного рейтинга как минимум от одного международного рейтингового агентства. При этом кредитный рейтинг компании, как правило, не превышает кредитного рейтинга государства, в котором эта компания зарегистрирована и/или осуществляет свою деятельность. Не исключена возможность безрейтингового размещения облигаций, но при этом минимальная ставка доходности по облигациям, которую рынок сочтет справедливой, будет крайне высокой. Кроме того, ценообразование на облигации частного заемщика обычно осуществляется на базе процентных ставок, сложившихся по облигациям суверенного эмитента, то есть в любом случае процентные ставки, на которые может рассчитывать компания, будут зависеть от уровня доходности по государственным евробондам (по выпущенным в этом году при сроке обращения в 7 лет ставка доходности равна 6,875%). Для получения же выгодного кредитного рейтинга необходима долгосрочная работа над формированием положительного международного имиджа и успешная реализация целого ряда крупных проектов мирового уровня;
значительные трудности в убеждении инвесторов в своей надежности, которые испытывают заемщики, даже будучи исключительно успешными предприятиями, из стран с высоким политическим риском (к которым Украина, увы, относится). Формирование благоприятного имиджа и повышение кредитного рейтинга государства в целом – куда более сложная задача, которая отдельным отечественным компаниям и девелоперам пока не под силу.

КОНВЕРТИРУЕМЫЕ ОБЛИГАЦИИ

По оценкам экспертов, в скором времени одним из популярных источников финансирования проектов коммерческой недвижимости в Украине станут конвертируемые облигации. Они представляют собой достаточно специфический вид облигаций, предусматривающий кроме традиционных фиксированных доходов предоставление их держателям право обмена (конвертации) облигаций на акции по заранее оговоренному курсу. Фактически, выпуск облигаций такого рода является выпуском акций с отсроченной подпиской.

Значительная часть потенциальных инвесторов на рынке недвижимости Украины сегодня убеждена в его долгосрочной перспективности, однако риски, ассоциируемые с инвестированием в акции и непосредственным участием в тех или иных проектах, считаются неприемлемыми. Привлекательность конвертируемых облигаций для инвесторов обусловлена именно наличием опциона, то есть права выбора: осуществлять конвертацию и становиться полноправным держателем акций со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде полного разделения рисков развития проекта, или оставаться кредитором компании и получать фиксированный доход по облигациям. Как правило, если проект показывает себя эффективным, и акции компании – его собственника – имеют тенденцию к росту, то большая часть таких облигаций конвертируется. В противном же случае владельцы облигаций получают фиксированный доход до завершения срока обращения или реализуют их на рынке.

К положительным аспектам использования конвертируемых облигаций для девелопера проекта можно отнести снижение процентных платежей (за право конвертации инвестор «платит» снижением доходности), а также формирование круга потенциальных инвесторов. Однако выпуск конвертируемых облигаций может быть использован только в случае, если компания имеет хорошую репутацию и ряд успешно реализованных проектов, ее акции активно торгуются на фондовом рынке, у инвесторов есть основания предполагать рост курса акций до уровня, делающего конвертацию выгодной для инвесторов. При этом, выпуская конвертируемые облигации, эмитенту следует учитывать, что при существенном росте курса акций они будут обмениваться на облигации по цене, оговоренной заранее, то есть значительно меньше рыночной.

Одной из разновидностей конвертируемых облигаций являются целевые облигации, собственнику которых по завершению срока обращения предоставляется право их обмена на определенные товары. Уже появились первые примеры реализации такого рода облигационных займов в сфере жилой недвижимости, в рамках которых облигации эмитируются по номиналу, выраженному в м² жилой площади, и их собственники имеют возможность либо продажи облигаций на вторичном рынке, либо обмена на квартиру определенного метража в соответствии с предоставленным облигационным пакетом. По оценкам экспертов, в скором времени облигации такого типа также будут широко использоваться для финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости.

АНДРЕЙ ГОРЯЕВ, ЧЛЕН НАБЛЮДАТЕЛЬНОГО СОВЕТА КОМПАНИИ «НЕСТ»

Андрей Горяев

фото: Олег Герасименко

CP: Какие источники финансирования использует ваша компания?

Компания «НЕСТ» в своей практике использует все возможные источники финансирования, которые разрешены законодательством. Мы придерживаемся следующей тактики: приобретать за собственные деньги, строить и реконструировать преимущественно за заемные средства, обслуживать же заемные средства своими доходами. Такая тактика позволяет делать ощутимые рывки в увеличении производственных фондов, генерирующих новые доходы. Для развития основных производственных фондов мы используем как собственные, так и заемные денежные средства. Однако украинская система кредитования устроена таким образом, что она не позволяет оплатить все существующие расходы по проекту за счет кредитных ресурсов. Например, при разработке проектно-сметной документации по строительству, город обязывает перечислять деньги на развитие инфраструктуры города. Банки не дают деньги на такие расходы. Однако на оплату работ строительных подрядчиков деньги банками предоставляются. То есть кредиты – средство достаточно эффективное, однако не универсальное.

Банки живут по правилам, установленным НБУ, которые не стимулируют выдавать крупные «длинные» кредиты. Мы работаем со многими банками, в частности с «АвтоЗАЗбанком», «Укрсоцбанком», «Аваль», «ПЕКАО», HVB Ukraine. С тремя из них имеем кредитные соглашения. Однако предоставленные кредиты не очень дешевые. Наша компания не берет «дорогих» денег, поскольку их практически невозможно отработать. В целом, банковское кредитование для нашей компании – это дополнительный источник финансирования. В основном же мы делаем упор на собственные ресурсы.

CP: Какое место в источниках финансирования проектов в недвижимости занимает банковское кредитование?

В целом, в Украине около 10 крупных банков, которые способны выдавать крупные инвестиционные кредиты. Однако отечественное понятие инвестиционного кредита не соответствует зарубежному. Там кредитование недвижимости осуществляется на 15-20 лет и значительно под более низкие проценты, чем у нас. В Украине это скорее финансирование товарных сделок.

CP: В какой степени и каким образом соинвестор и банк-кредитор анализируют состав участников проекта, контролируют процесс его реализации и целевое использование предоставленных финансовых ресурсов?

Если акции имеют свободное хождение, то соинвесторы-акционеры анализируют эмитента. Соинвестор другого типа начинает анализ задолго до того момента, как возникнет идея вести совместный бизнес. Такими соинвесторами являются банки. Они изучают документацию, состав собственников, историю развития предприятия, его динамику, текущее финансовое состояние, объем продаж, обязательств. Каждый банк предусматривает в контракте возможность контролировать ход прохождения проекта. Во время реализации проекта банку-кредитору подается отчетная документация, представители банка проводят плановое и внеплановое инспектирование. В кредитном контракте, в той части, где изложены обязанности заемщика, приводятся условия подачи отчетной информации. В случае их нарушения предусмотрены штрафные санкции или расторжение договора.

CP: Какие основные финансовые риски при реализации проектов коммерческой недвижимости в Украине вы моги бы отметить? Каким образом осуществляется их страхование?

Любой банк, осуществляя кредитование, страхует залоги. Банк определяет, какие залоги нужны. Естественно, заемщик должен предоставить эти залоги в необходимом количестве. Например, если компании, работающей в сфере недвижимости, нужен кредит на сумму один миллион и в качестве залога дается недвижимость, то сумма залога должна составлять два миллиона. Эти залоги компания должна застраховать, например, от пожара. Риск потерять залог банк страхует в страховой компании. Рисков много и для каждого из участников кредитного соглашения риски свои. Для заемщика – это риск не вернуть деньги, а также риск собственного дефолта. Для банка самый страшный риск – это риск потери залогов и дефолт заемщика, так как в этом случае кредит вернуть очень сложно. К сожалению, наши страховые компании не все риски страхуют.

CP: Насколько, по вашему мнению, рынок коммерческой недвижимости Украины интересен для зарубежных инвесторов?

Насколько можно судить по заявлениям представителей крупных игроков недвижимости, таких как HVB и ING, в ближайшие годы вряд ли они планируют осуществлять инвестиции в Украину. Можно долго рассуждать, отчего и почему так происходит. Но факт остается фактом, они боятся, не хотят рисковать, потому что в своей стране они могут без рисков получать стабильную прибыль. Вот кто работает достаточно успешно на украинском рынке, так это российские компании, потому что они живут в таких же условиях, как и мы. Единственное отличие заключается в том, что россияне могут использовать более крупные финансовые ресурсы для развития проектов, чем мы.

НАДЕЖДА ЛЫСЕНКО, ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖЕР; ТАРАС КУТОВОЙ, ФИНАНСОВЫЙ ДИРЕКТОР ИК «XXI ВЕК»

Надежда Лысенко

фото: Олег Герасименко

CP: Используете ли вы внешние источники финансирования для реализации своих проектов на рынке недвижимости? По какой причине?

Н.Л.: Конечно, используем. Основная причина – их значительная капиталоемкость. Наша компания не рассматривает проекты с потребностью в инвестициях менее $10 миллионов. Учитывая темпы наращивания проектного портфеля наших девелоперских компаний и капиталоемкость каждого отдельного проекта, использование внешних источников финансирования выглядит закономерным. Суммарный проектный портфель компании в сфере жилой и коммерческой недвижимости оценивается сегодня в $350 миллионов. Использовать для развития проектов такого масштаба исключительно собственные средства не эффективно. Прямые инвестиции, банковское кредитование – основные источники финансирования, которые мы используем.

Кроме того, мы рассматриваем облигационные займы и начали их использование в качестве инструмента по финансированию жилых проектов. Планируем в направлении диверсификации и удешевления источников финансирования выходить на международный уровень. Говоря о привлечении финансирования на внешнем рынке, имеем в виду использование производных ценных бумаг, конвертируемых облигаций, а также банковское, в том числе и синдицированное кредитование.

Т.К.: С финансовой точки зрения при очень высокой рентабельности инвестиций в коммерческую недвижимость и значительных темпах роста рынка использовать заемные средства очень эффективно.

В целом, выбор источника финансирования зависит от качества того или иного проекта. Если проект обширный, требует значительных ресурсов для развития, то более предпочтительно использовать институционального инвестора с большими ресурсами. Если говорить о проектах, в которых налицо недостаток краткосрочных средств, то мы, как правило, отдаем предпочтение банковскому кредитованию.

Н.Л.: Еще одним фактором в пользу выбора того или иного источника является то, на каком этапе реализации проекта мы осуществляем инвестирование. Банковское кредитование подразумевает инвестирование в проект с меньшими рисками.

В некоторых случаях проекты нуждаются в финансировании именно на ранних стадиях. В таких случаях используются собственные средства и привлекаются прямые инвестиции. Впоследствии капиталоемкие проекты, в которых деньги соинвесторов оказываются для нас более дорогими, финансируются за счет банковских кредитов.

Тарас Кутовой

фото: Олег Герасименко

CP: В какой степени отличается стоимость финансовых ресурсов, которые вы привлекаете из различных источников?

Н.Л.: Выбор акционеров в пользу тех или иных ресурсов в проекте определяется исходя из дохода на одну акцию. Деньги соинвесторов в проектах по недвижимости оказываются дорогими по нескольким причинам. Так как права миноритарных акционеров в Украине не защищены (это, наверное, самая большая проблема с точки зрения законодательства), то, привлекая к участию в проекте крупного соинвестора, вы, как правило, должны в качестве гарантий защиты его интересов отдать ему влияющий пакет акций. Учитывая рентабельность таких проектов, привлечение соинвесторов всегда оказывается самым дорогим с точки зрения возврата на вложенный капитал. Рентабельность проектов в недвижимости варьируется от 25% до 65%. Рынок же банковского кредитования последние 2-3 года достаточно стабилен и демонстрирует одну и ту же стоимость ресурсов. На нем мы привлекаем долгосрочные кредиты под 11-16%.

CP: Каким образом вы осуществляете поиск доноров финансовых ресурсов для участия в ваших проектах?

Н.Л.: Если говорить о поиске соинвесторов, то в перспективе мы видим создание фондов по недвижимости, которые бы изначально включали инвесторов, разделяющих наши цели и подходы к развитию, исповедующих аналогичный нашему подход к риску и доходности, инвестиционную стратегию и т.д.

Сейчас для привлечения инвестиций мы активно участвуем в международных выставках, что позволяет презентовать те или иные проекты, выводить репутацию компании за пределы Украины. Знания о рынке коммерческой недвижимости Украины за рубежом крайне ограничены. Репутация, которая сложилась у иностранных инвесторов об Украине, не всегда соответствует действительности. Наша деятельность в этом направлении в большей степени ориентируется на будущее партнерство.

Т.К.: Если говорить о банковском кредитовании, то есть определенные, очень четкие требования, банковский регламент осуществления сделок такого рода. Если это строительный проект, то мы можем получить финансовые ресурсы только при наличии всех разрешительных документов, проектной документации и ордера на строительство. В этом и есть основной недостаток банковского финансирования, потому что проект требует значительных финансовых ресурсов и уже на начальном этапе несет в себе достаточно большие затраты (очистка земельной площадки от имущественных обременений, оформление инвестиционного договора, конкурс, проектирование, проведение предварительных работ и исследований).

Однако в этом вопросе присутствует и позитив. В частности, положительным опытом в нашем сотрудничестве с банком «Аваль» является переход от устоявшихся концепций к более гибким и лояльным процедурам финансирования проектов. Банк «Аваль» в сотрудничестве с нами готов принимать на себя большие риски, закономерно ориентируясь на возможность получения большей прибыли. Некоторые из отечественных банков уже идут по такому пути, фактически формируя практику проектного финансирования в сфере недвижимости. В этой связи претерпевает изменения институт залога, поскольку, имея залог в рамках проектного финансирования, банк ожидает бо'льшую ставку доходности. Потому сейчас банки не всегда ориентируются на обеспечение кредита ипотекой в виде существующего имущества вне проекта, подлежащего финансированию.

CP: В какой степени и каким образом соинвестор контролирует ход реализации проекта?

Н.Л.: Механизмы и степень контроля в любом случае определяются условиями участия соинвестора в проекте, юридической и финансовой структурой проекта, оформленными обязательствами и гарантиями сторон. Важно и то, в каком качестве инвестором рассматривается проект – как стратегическая инвестиция или же финансовое партнерство, где его участие ориентировано на определенные показатели дохода на вложенные инвестиции.

В последнем случае инвестор больше опирается и контролирует показатели выполнения бизнес-плана и бюджета проекта. Стратегический же инвестор заинтересован в оказывании влияния на направления использования средств, выработку стратегии данного проекта, использовании синергетических связей с существующим бизнесом и т.д., а, соответственно, стремится к осуществлению не только контроля, но и к управлению проектом.

Соинвестор также может инвестировать в проект, не будучи закрепленным в корпоративных правах предприятия, реализующего проект. В частности, соинвесторы – это также те индивидуальные инвесторы или инвестиционные фонды, которые ориентируются на вложения в готовую недвижимость. Очень часто они осуществляют сделки с авансированием в строительство проектов с последующим их выкупом на стадии готовности. В инфраструктуре рынка недвижимости Украины такие инвесторы пока практически отсутствуют, однако за этим источником финансовых ресурсов для развития проектов – будущее. С одним из таких фондов мы сейчас ведем переговоры.

CP: Какое место в структуре инструментов финансирования проектов недвижимости занимают облигации? В чем особенности облигационного займа как механизма финансирования?

Т.К.: На сегодняшний день большинство отечественных компаний ограничивает использование облигационных схем перераспределением и перенаправлением финансовых потоков, а также оптимизацией налогообложения. Однако некоторые игроки рынка недвижимости Украины, в том числе и наша компания, начинают рассматривать облигационные займы как источник долгосрочного финансирования развития тех или иных проектов. Основное преимущество облигаций заключается в возможности получения «длинных и дешевых» денег без риска вмешательства в ход процессов управления. Однако на этом пути есть определенные препятствия: прежде всего – это история и культура бизнеса компании, рыночная репутация. Для того, чтобы работать на рынке с ценными бумагами, в том числе с акциями и облигациями, а особенно на международном уровне, необходимо иметь определенную репутацию, международные аудиты и благоприятный кредитный рейтинг ведущих рейтинговых агентств. Должна быть определенная позитивная история. В Украине компаний, достойных выходить на международный фондовый рынок, пока еще очень мало. Работать же с отечественным фондовым рынком не выгодно в первую очередь по причине его низкой капиталоемкости.

ВЯЧЕСЛАВ ЮТКИН, ПРЕЗИДЕНТ БАНКА «НРБ-УКРАИНА»

Вячеслав Юткин

фото: Олег Герасименко

CP: Какие основные инвестиционные риски при реализации объектов недвижимости в Украине вы могли бы отметить?

Самый главный риск – законодательный. По сути, не проходит года, чтобы законодательные правила игры не менялись. Власти считают, что для инвестиций созданы слишком мягкие условия и их необходимо ужесточить. Мы понимаем, что суть проблемы заключается в необходимости наполнения бюджета, но резать курицу, которая приносит Украине золотые яйца, не совсем правильно, ведь это губит в зародыше ту небольшую инвестиционную привлекательность страны, которая сейчас начинает формироваться.

Второй риск – несовершенная политика в сфере возмещения НДС. В беседах с зарубежными банкирами и инвесторами, когда мы говорим о том, что нужно забыть о возврате НДС или отложить данный период на 3-5 лет, это вызывает шок. В 9 случаях из 10 инвестор уходит: если у вас не работает этот закон, у вас не работают и остальные. Я считаю, что введение начисления НДС на облигации внутреннего госзайма – это необычайно положительный шаг.

Также стоит отдельно выделить «риск чиновника», который существует везде, однако в Украине его особенностью является постоянный рост непредсказуемых издержек. В целом, большинство зарубежных инвесторов ко всем этим рискам пока не готовы, а потому предпочитают занимать выжидательную позицию и работать на более предсказуемых рынках.

CP: Какими вам видятся перспективы рынка ипотеки как непосредственной составляющей механизма финансирования коммерческой недвижимости Украины?

Я думаю, что в будущем роль банковского кредитования сохранится, однако основными игроками этого рынка станут негосударственные фонды и компании в области ипотеки (как это происходит сегодня в России). В Украине последние пока не представлены в силу неурегулированности законодательства, двойного его толкования, и проблем, которые существуют на этом рынке. Сегодня в Украине ипотечный рынок практически не работает, за исключением классических его форм (хотя, по мнению большинства экспертов, классической ипотеки пока в Украине не существует). Однако выдача кредита на строительство недвижимости под залог этой же недвижимости – это скорее банковская операция, чем ипотечная.

CP: Как вы считаете, почему большинство украинских банков ограничивает свое присутствие на рынке недвижимости только лишь предоставлением ипотечных кредитов?

Это вопрос политики отношения руководства банка к риску. В различных банках работает свой менеджмент, принимающий разные решения: одни считают, что инвестирование более привлекательно, чем кредитование, другие – наоборот. Консервативные банкиры считают этот сегмент рынка очень рискованным и остаются в рамках банковского кредитования. Их можно понять, однако те банки, которые сейчас рискуют, через 2-3 года могут оказаться в более выигрышном положении. Мы относимся к последним, считая, что при детальном анализе инвестиций недвижимость является одним из наиболее эффективных направлений деятельности банковского учреждения.

CP: Ожидается ли в ближайшее время значительный приток инвестиций в недвижимость Украины со стороны иностранных инвесторов?

Я считаю, что мы находимся на пороге такого наплыва инвестиций. Убежден, что 2005-2006 годы будут годами наибольшего притока инвестиций в Украину. Причины: стабилизация политической ситуации; частичное решение проблемы возмещения НДС; стремление Украины играть по цивилизованным правилам, соблюдать договора в рамках международных отношений; повышение государственной защиты инвестиций. Бизнес в нашей стране чрезвычайно высокорентабелен по сравнению с другими странами, где этот этап уже давно прошел. Украина задержалась на пороге инвестиций и поэтому бум неизбежно начнется, тем более что все предпосылки для этого уже сложились.

CP: Какие изменения в законодательной базе, по вашему мнению, необходимы для дальнейшего интенсивного развития рынка недвижимости Украины?

Во-первых, это мораторий на изменение правил игры в худшую для инвесторов сторону. Во-вторых, повышение заинтересованности чиновников на местах в привлечении инвестиций, оценка результатов работы чиновников по объемам привлеченных инвестиций, ведь от их потоков в регионы зависит целый спектр вопросов: социальная инфраструктура, быт, условия отдыха и размещения, заработная плата, налоги. В-третьих, более пристальное внимание правоохранительных органов к коррупции. В-четвертых, стремление государства улучшить инвестиционный климат каждого района, области, города, а не только 3-4 крупных городов.

ЛЮДМИЛА КАТУНИНА, НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ «ИНТЕРКОНТИНЕНТБАНКА»

Людмила Катунина

фото: Олег Герасименко

CP: Каким образом вы принимаете участие в проектах на рынке недвижимости?

В силу Закона «О банках и банковской деятельности» банк не может выступать в роли полноценного инвестора. Его вотчина – банковские операции, в частности кредитование. Банк может создать дочернюю структуру или участвовать в капитале той или иной компании, однако для банка сегодня это не эффективно. Поэтому сейчас участие банков в сфере коммерческой недвижимости, как правило, ограничивается кредитованием инвесторов. Такой подход использует и наш банк. При значительных объемах кредитования мы можем привлекать к участию и другие банки для совместного финансирования проекта.

CP: На каком этапе реализации проекта вы предпочитаете начинать его финансирование?

Как правило, когда у инвестора уже есть утвержденный, согласованный со всеми инстанциями проект и получено разрешение на осуществление строительно-монтажных работ. В классическом варианте для реализации проекта соотношение собственных средств инвестора к заемным должно составлять 30% : 70%. Однако, если мы видим, что предлагаемый проект действительно привлекателен и высокоэффективен, в составе участников – надежные и авторитетные компании, мы можем начать кредитование и при меньшей доле инвестора и на более ранней стадии реализации проекта. При этом обязательным условием является наличие документов на право собственности или владения земельным участком под строительство, разрешения на проектирование, эскизного проекта и бизнес-плана.

CP: На каких условиях вы предоставляете кредитные ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости?

К условиям кредитования относятся: процентная ставка, срок кредитования, условия погашения и требования к обеспечению. Процентные ставки сейчас действуют от 23% в нацвалюте, система их установления довольно гибкая и зависит в основном от стоимости кредитных ресурсов, поскольку должна быть обеспечена нормальная доходность активных операций банка.

Относительно сроков, то это долгосрочное кредитование, в рамках которого финансовые ресурсы предоставляются на срок до 5 лет. Чем больше срок, тем выше процентные ставки – на 1-2%. Как правило, кредит выдается траншами, сроки и суммы предоставления которых согласованы с заемщиком. Если это подтверждено расчетами, то мы можем предоставлять льготный период – отсрочку в погашении основной суммы долга (до года) и процентов (до 6 месяцев), однако проценты начисляются с первого дня выдачи денег на предоставленную сумму. Это – правило кредитования. Именно поэтому мы предпочитаем кредитовать инвесторов, которые имеют и другие источники получения прибыли для погашения процентов или имеют поручителей, готовых выплачивать проценты до тех пор, пока проект не начнет генерировать прибыль.

Одним из важнейших условий является обеспечение кредитов. Оно может быть разным, но главное, чтобы это было ликвидное имущество. Бывает, что залог не связан с проектом, в финансировании которого мы участвуем, но, как правило, это договор ипотеки, когда в залог берутся имущественные права инвестора по финансируемому инвестиционному договору. В качестве залога выступают также имущественные права на землю и на разработанный проект строящегося объекта. Сумма залога должна составлять 200% от величины предоставленных кредитных ресурсов. Это необходимо, чтобы выполнить требование Национального Банка по созданию резервов под кредитные риски. В принципе, чтобы закрыть кредитные риски, оценочная стоимость залога может составить 140-150% от величины кредита. Я считаю, что достаточно ликвидного залога в размере 140% : 100% – непосредственно сумма долга, 20-25% – проценты и 15% – исполнительное производство и затраты на организацию продажи залогового имущества.

В идеале договор ипотеки, в котором предметом залога являются имущественные права, проще нотариально заверить, если инвестор и генподрядчик выступают в одном лице, поскольку последний является собственником проекта до его сдачи, и только после этого объект переходит во владение к инвестору.

CP: Каким образом вы контролируете ход реализации проекта и целевое использование финансовых ресурсов?

Кредитные ресурсы предоставляются в соответствии с согласованными траншами, то есть выдаются не сразу, а по мере необходимости для финансирования определенных видов работ. В заключенных инвестором договорах имеются графики выполнения и финансирования работ, которые увязаны с траншами. Кроме того, все платежи в рамках реализации проекта осуществляются со счетов, открытых в нашем банке, что в том числе позволяет нам контролировать целевое использование кредитных средств. Помимо этого, наши специалисты периодически выезжают на стройку и контролируют ход реализации проекта.

ИЛЬЯ ИВАНОВ, СПЕЦИАЛИСТ ОТДЕЛА УПРАВЛЕНИЯ АКТИВАМИ БАНКА «НАДРА»

Илья Иванов

фото: Олег Герасименко

CP: Какие механизмы финансирования проектов недвижимости использует ваш банк?

При финансировании проектов недвижимости мы используем:

прямые инвестиции в уставной капитал предприятия, созданного для реализации строительного проекта;
проектное кредитование;
долговое финансирование (облигации);
доверительное управление активами инвесторов, в т.ч. управление активами фонда финансирования строительства и фонда банковского управления.

CP: Каким критериям должен соответствовать проект и его девелопер для того, чтобы получить кредит в вашем банке?

Основные требования к застройщику и проекту:

стаж (информация о деятельности компании за последние 5 лет):
количество построенных и строящихся объектов;
участие в строительных проектах: генподряд, подряды и др.
наличие собственной производственной базы (основные фонды, договора аренды);
лицензии на осуществление строительной деятельности (от генерального подрядчика и заказчика);
наличие бизнес-плана;
прибыльность текущей деятельности, соотношение заемных и собственных средств должно быть не более 70:30 с учетом запрашиваемого кредита;
значение коэффициента обслуживания долга заемщика – не менее 1,3;
положительность чистой текущей стоимости (NPV) проекта;
отсутствие просроченной задолженности по налогам и другим обязательным платежам;
наличие разрешительной документации по проекту:
документы, подтверждающие право пользования земельным участком;
разрешение на строительство объекта, оформленное в соответствии с действующим законодательством;
согласованная и утвержденная проектно-сметная документация.

CP: Какие основные финансовые риски при реализации проектов недвижимости в Украине вы могли бы отметить? Каким образом ваш банк их страхует?

Основным финансовым риском при реализации проектов недвижимости в Украине можно отметить непредвиденное удорожание стоимости проекта и, как следствие, недостаточное его финансирование. Страхование финансовых рисков заключается в установлении лимита финансирования проекта с учетом возможного роста увеличения затрат по проекту, а также в предоставлении гарантий и поручительств компаний-партнеров по реализации проекта (как правило, это компании, связанные с застройщиком).

Это связано с тем, что большинство украинских банков не располагают методикой рассмотрения и сопровождения строительных проектов. При отсутствии штатных специалистов в сфере строительства затрудняется процесс мониторинга строительных проектов, а значительные капитальные вложения в такие проекты при длительном сроке их реализации также обуславливают высокую степень риска инвесторов, что в большинстве случаев приводит к отказу от участия в них.

CP: Насколько, по вашему мнению, рынок недвижимости Украины интересен для отечественных и зарубежных инвесторов?

Рынок недвижимости Украины остается особо привлекательным как для отечественных, так и зарубежных инвесторов, но в ближайшее время значительного притока инвестиций на этот рынок не предвидится. Объяснений этому несколько: президентские выборы, неурегулированное законодательство (не решен до конца вопрос свободного оборота земель, используемых под застройку).

Версия для печати