Майкл Типпин: «Некоторые объекты Киева напоминают Торонто в 1970-х годах»

В результате редевелопмента здание бывшего дворца биржи в Будапеште (Венгрия) будет перепрофилировано в офисное здание класса А фото: TIPPIN CORPORATION У Вас есть опыт реализации проектов в Канаде, США, Германии – на развитых рынках недвижимости. Сейчас Вы заинтересовались развивающимися рынками Украины и Грузии. Чем вызван данный интерес? Не проще ли вести бизнес на цивилизованных рынках, где правила игры четко прописаны? Это правда: такие развивающиеся страны, как Украина и Грузия, не являются столь организованными или зрелыми, как, к примеру, рынки Западной Европы. Наша стратегия инвестирования на сегодняшний день – получить выгоду от тех изменений, в частности, геополитических и социально-экономических, результатом которых станет стремительный рост экономической активности и повышение уровня жизни в этих странах. Учитывая то, что уровень экономического развития в Восточной Европе все еще достаточно низкий, мы верим что путем инвестирования в эти страны в течение следующего десятилетия мы получим относительно высокую экономическую выгоду. Вы ведете бизнес исключительно в сфере недвижимости или, возможно, Ваши интересы распространяются и на другие сегменты экономики? Почему в свое время Вы выбрали именно направление недвижимости как ключевое для бизнес-деятельности? Недвижимость является нашим механизмом инвестирования. Этот сектор очень широк и многогранен. Например, наши здания заполнены арендаторами, занятыми в разных видах бизнес-деятельности. Поэтому инвестиции в недвижимость дают мне доступ ко многим другим сферам бизнеса. И это одна из причин, почему я выбрал недвижимость как наш инвестиционный механизм. К тому же недвижимость, особенно исторические памятники, предоставляют и значительные культурные преимущества. По моему мнению, это также немаловажно. Девелоперы могут и должны внести существенный культурный вклад в инвестируемые города. Инвестиции в первый проект Tippin Corporation были вашими собственными средствами или заемным капиталом? Какой процент в общем объеме инвестиций занимают, как правило, средства корпорации по отношению к заемным средствам? Компания Tippin Corporation организована в 1996 году «с нуля» и без значительных внутренних финансовых возможностей, поэтому в свое время мне необходимо было убедить других людей совместно инвестировать в наши проекты. Реализация первых проектов Tippin Corporation была большей частью профинансирована третьими сторонами. Сегодня, спустя 15 лет деятельности, наш собственный вклад капитала в проекты гораздо выше, в большинстве случаев объем достигает 50% от общего объема инвестиций. Расскажите о первых проектах компании Tippin Corporation. Историческое здание в Торонто (Канада), которое Майкл Типпин приобрел в 1998 году и, осуществив реконструкцию, продал в 2006 году фото: TIPPIN CORPORATION Наш первый проект в 1996 году представлял собой историческое жилое здание на 40 квартир, расположенное в Торонто (Канада). К 1997 году я начал покупать исторические офисные здания в старой части Торонто, реставрировал их и сдавал в аренду, финансируя проeкты с помощью кредитов и инвестиционных фондов. Мы применили эту формулу для многих исторических проектов и создали портфолио значительного размера. В 2006-2007 годах мы продали большую часть нашего канадского портфолио по очень высокой цене, создавая капитал для инвестиций в Восточной Европе. На сегодняшний день наш наибольший проект, расположенный в Будапеште (Венгрия), имеет площадь 50 000 м² и бюджет капиталовложений около $150 миллионов. Наш успех – результат большой удачи и усердного труда. Tippin Corporation главным образом инвестирует в редевелопмент объектов, представляющих историческую ценность. Имеются ли в портфеле компании девелоперские проекты «с нуля» – Greenfield-проекты? Нет, мы не рассматриваем Greenfield-проекты. Мы решили не менять сферу деятельности, сосредоточенную на исторических зданиях, а расширить свой бизнес географически, то есть на другой рынок. Можно сказать, что реставрация и редевелопмент исторических зданий – это моя страсть. В большинстве столиц Центральной и Восточной Европы, в том числе и Киеве, есть огромное количество зданий, которые можно и нужно реставрировать. Поэтому, я думаю, пока есть неотреставрированные здания, нуждающиеся в редевелопменте, нам нет необходимости менять сферу деятельности. Готовы ли Вы инвестировать в неприбыльные проекты? Или Вы рассматриваете исключительно коммерчески выгодные проекты? Мы стремимся получить наиболее удовлетворительный доход от всех наших инвестиций, поэтому не возьмемся за проект, который заведомо является неприбыльным. Я думаю, что для исторических зданий очень важно быть успешными и экономически независимыми. Hаша работа – возвратить прибыльность здания путем создания дохода. Наша компания является долгосрочным инвестором и не ищет быстрых доходов. Мы хотим получать прибыль в виде стабильного денежного потока и долгосрочного увеличения стоимости капитала. МАЙКЛ ТИППИН (MICHAEL TIPPIN) Год рождения: 1967 Место рождения: Торонто, Канада Образование: York University (Канада), диплом по экономике городского планирования и международному бизнесу, дипломированный топограф Занимаемая должность: президент и генеральный директор Tippin Сorporation Карьера: директор-распорядитель в компании Intracorp Developments Canada, менеджер по инвестициям в компаниях Prudential of England и GPM Canada Семейный статус: женат, сын Хобби и увлечения: серфинг, фотография. Каким критериям должен соответствовать объект, чтобы Tippin Corporation принялась его реконструировать? Мы оцениваем требуемую доходность проекта, сопоставляя риски, которые мы берем на себя, принимаясь за его реализацию. Эти риски различны в каждом из проектов, которыми мы занимаемся, зависят от города, в котором расположено здание, от местонахождения и рыночной конъюнктуры. Как минимум, мы рассчитываем удвоить инвестированные в проект средства в течение 5 лет. Как кризис изменил планы компании касательно инвестиций и девелопмента проектов? В нашем случае кризис помог нашему бизнесу, поскольку значительно уменьшилась стоимость приобретения объектов и снизились затраты на строительство. Учитывая то, что мы не приобретали много объектов с 2006 года, и не занимали много кредитных средств, наша компания оказалась в превосходном положении. Мы ожидали корректирования цен в Восточной Европе. Я заинтересовался украинским рынком еще в 2007 году, однако быстро понял, что не могу приобрести здесь никаких объектов недвижимости по этим высоким ценам. Подобная ситуация наблюдалась почти во всей Центральной и Восточной Европе. Это расстраивало, ведь в данном регионе находится огромное количество фундаментальных невосстановленных зданий. Однако, теперь кажется, что мы будем вознаграждены за наше терпение. Расскажите, как с приходом кризиса изменились условия работы на разных рынках? Kризис открыл доступ к рынкам, ранее закрытым для нас из-за завышенных цен. Это Украина и другие страны Черного моря. Мы начали инвестировать в Грузию в 2007 году. Это особый случай, так как в результате конфликта с Россией в 2008 году значительно снизились цены на недвижимость. Следовательно, мы продолжили инвестировать во время кризиса по очень выгодным ценам. В каких именно странах Вы заинтересованы сегодня? Расскажите о планах компании Tippin Corporation на ближайшую перспективу. На сегодняшний день мы заинтересованы вo всех странах Центральной и Восточной Европы, таких как, в первую очередь, Украина, а также страны Прибалтики, Венгрия и Грузия. Во время кризиса цены существенно изменились на этих рынках, и они имеют большой потенциал для скорейшего подъема. Это те рынки, на которых я сконцентрирован на данный момент и где ищу возможности для развития. Особенно мы заинтересованы в приватизационных возможностях, поскольку государству обычно принадлежат наилучшие исторические здания. Большинство объектов, приобретенных нами в Центральной и Восточной Европе начиная с 2005 года, приватизированы из государственной собственности. Назовите своих партнеров на европейских рынках. Трансформаторная станция имени Гумбольдта в Берлине (Германия), которая будет перепрофилирована в офисное здание класса А и выставочный зал фото: TIPPIN CORPORATION У нас их слишком много, чтобы перечислять. Могу сказать, что одна из основных стратегий нашей компании – нанимать лучших профессионалов в своей сфере деятельности, и это является основополагающей нашего успеха на порой непростых для выхода иностранных компаний рынках. Меня часто спрашивают, кто выступает нашими инвесторами. Могу сказать, что нашими инвесторами в основном являются американские учреждения, некоторые из них инвестируют с нами на протяжении многих лет. До Тippin Corporation я занимал должность менеджера инвестиционного фонда, и некоторые из этих компаний последовали за мной в Восточную и Центральную Европу и инвестировали вместе с нами. Поделитесь Вашими впечатлениями об объектах недвижимости Киева, которые Вы посетили во время проперти-тура как член жюри «CP AWARDS 2010». Я имел возможность посетить несколько торговыx центрoв и офисных зданий Киева. В целом увиденное произвело на меня впечатление. Однако мое мнение как девелопера не столь важно. Успех объекта определяется рынком, и было видно по уровню занятости и активности, какие проекты могут быть наиболее успешными. Лучший дизайн не всегда может быть финансово успешным, поэтому инвестору важно понимать, чего хочет рынок. Я отметил, что локальные девелоперы усердно работают, стараясь понять рынок и соответствовать его требованиям, развивая объекты, которые будут пользоваться популярностью среди потребителей. По сравнению с моими ожиданиями, я видел очень хорошие примеры архитектуры и дизайна. Мне интересно сопоставлять стадии развития архитектуры Торонто и Киева. Некоторые здания Киева напоминают мне здания, построенные в Торонто в 1970-х годах. Это ни в коем случае не должно восприниматься как критика, потому что многие объекты, реализованные в этот период в Канаде, были необычайно успешны, так как предоставляли рынку то, чего он требовал на тот момент. Я думаю, именно это сейчас происходит здесь – в Киеве. Население Киева аналогично с населением Торонто, и здесь следует ожидать похожую структуру архитектурного развития. Tippin Corporation имеет офисы в Торонто, Будапеште и Берлине. Какие условия необходимы для того, чтобы компания открыла офис в Киеве? Что необходимо для открытия офиса в Киеве? Первый проект! Надеюсь, это произойдет в ближайшее время. Над какими проектами Вы работаете сегодня? Общий объем инвестиций в проект перепрофилирования берлинской трансформаторной станции составит около $30 миллионов фото: TIPPIN CORPORATION Один из наших проектов – редевелопмент здания бывшего дворца биржи в Будапеште (Венгрия). Этот объект, площадь которого составляет 50 000 м², будет перепрофилирован в офисное здание класса А с паркингом на 800 машиномест. В данный момент мы ожидаем разрешения на строительство и затем начнем реконструкцию. Общий объем инвестиций в этот проект составит около $150 миллионов. Наш второй проект – перепрофилирование трансформаторной станции имени Гумбольдта в Берлине (Германия) в офисное здание класса А и выставочный зал. Данный комплекс состоит из 6 взаимосвязанных зданий общей площадью 17 000 м². Все работы будут завершены к концу этого года. Общий объем инвестиций в этот проект составит около $30 миллионов. Третий проект – редевелопмент части международного аэропорта в Тбилиси (Грузия). Данный 20-гектарный объект представляет собой «кусочки» первоначального советского аэропорта – ангар, построенный в 1950-х годах, некоторые старые авиационные объекты и участки земли. Согласно плану, мы восстановим исторические здания, разработаем новые авиационнные, логистические и коммерческие объекты. Общий объем инвестиций превысит сумму $100 миллионов в течение следующего десятилетия. Поступали ли Вам предложения от украинских компаний касательно реализации аналогичных проектов в Украине ввиду подготовки страны к Евро-2012? В настоящее время мы рассматриваем несколько предложений в Киеве и приветствуем новые предложения. Tippin Corporation Tippin Corporation является компанией, специализирующейся на развитии памятников архитектуры и исторической недвижимости во всем мире. Компания была основана Майклом Типпином в 1996 году. Tippin Corporation инвестирует в страны с высоким потенциалом экономического роста, который является результатом благоприятных геополитических и социально-экономических перемен, используя архитектуру для удовлетворения эстетического и пространственного спроса. Начиная с 2006 года, компания сосредоточила свое внимание на странах Центральной и Восточной Европы. На сегодняшний день в портфель компании входят объекты, расположенные в Канаде, США, Германии, Венгрии и Грузии. Корпорация Tippin имеет руководящие группы в Будапеште и Берлине. Члены команды Tippin бегло говорят на семи иностранных языках.