Makrocap Group: «Инвестклимат региона зависит от тонкого регулирования на местном уровне»

Охарактеризуйте в целом ситуацию на строительном рынке Харькова и области. Насколько интенсивно рынок возвращается к развитию после кризиса в современных непростых экономических условиях? Не думаю, что мы можем говорить о нынешнем времени как о «периоде после кризиса»! Кризис никуда не ушел, но это вовсе не означает, что украинский рынок недвижимости мертв, и на нем не происходит ничего интересного. Безусловно, основными факторами роста для сектора недвижимости в 2012 году была подготовка Украины к Чемпионату Европы по футболу. С одной стороны, консолидировав усилия и возможности бюджетов всех уровней и частного бизнеса, Харьков изменился в лучшую сторону – это касается и облика центральных улиц, и обновленного Центрального парка культуры и отдыха им. Горького, и в целом внутреннего городского пространства – дворов, скверов, спортивных и детских площадок. С другой стороны, праздник прошел, а общеэкономическая ситуация в стране не позволяет говорить о выходе строительной отрасли из кризиса. Дмитрий Кутовой, директор компании Makrocap Group ФОТО: MAKROCAP GROUP Специфика харьковского рынка (практически во всех основных сегментах) всегда заключалась в относительной активности его участников, наличии большого количества крупных амбициозных проектов и, в то же время, в, пожалуй, самом низком (по крайней мере, среди крупных городов) уровне «добавленной стоимости». Харьковские девелоперы и строители еще до кризиса работали с низким уровнем рентабельности. Цены на жилье всех классов, ставки аренды на площади в торговых и офисных центрах и, соответственно, актуальная рыночная стоимость объектов были одними из самых низких в стране. Это делало Харьков привлекательным для спекулятивных инвесторов, искренне веривших в рост мелкого и среднего предпринимательства как основного потребителя недвижимости и в рост цен на недвижимость. В целом, харьковский рынок был и остается самым репрезентативным для оценки происходящего в стране в целом. Ведь региональные рынки недвижимости развивались и пытаются не умереть по иным, не характерным для Киева законам. Одной из наиболее острых проблем (конечно же, помимо проблемы отсутствия финансирования!), проявившихся в кризисный период, стало низкое качество большого количества объектов жилой и коммерческой недвижимости на рынке Харькова. Период бурного развития рынка недвижимости Харькова наблюдался с 2005 по 2008 годы и оказался сопоставим по длительности со средним полным циклом девелопмента! Благодаря этому к началу кризиса (зима 2009 года, когда рынок недвижимости города «рухнул» на уровень практически нулевой рентабельности) многие девелоперы подошли с практически завершенными зданиями, многие из которых остаются невостребованными в сегодняшних условиях. Причин тому несколько: неудачная локация, непрофессиональная концепция, неправильное рыночное позиционирование и, к сожалению, низкое качество строительства. Тем не менее, емкость харьковского рынка достаточно велика, и в краткосрочной перспективе она будет формироваться за счет локальных потребителей, которые, однако, уже не будут совершать сомнительные приобретения. К сожалению, лишь немногие харьковские застройщики усвоили урок – рынок нуждается в наполнении качественными объектами недвижимости. Я убежден, что именно сегодня закладываются основы для качественного прорыва. Строительная площадка ЖК «Павлово Поле» (проспект Ленина, Харьков) ФОТО: MAKROCAP GROUP Согласно рейтингу, сформированному Киевским международным институтом социологии и Институтом экономических исследований и политических консультаций, Харьковская область признана наиболее инвестиционно привлекательным регионом Украины. По Вашему личному мнению, насколько соответствуют действительности результаты рейтинга? Как бы Вы могли охарактеризовать инвестиционный климат Харьковского региона в целом и Харькова в частности, а также условия для ведения девелоперского бизнеса? Презентуя результаты рейтинга, Игорь Бураковский, директор Института экономических исследований и политических консультаций, специально обратил внимание на то, что проект не ставил задачу оценить ожидания инвесторов, а подвел итоги в соответствии с оценками инвесторов, которые уже работают в стране. С моей точки зрения, хорошо уже то, что подобными рейтингами внутри страны стали заниматься профессиональные социологи и экономисты, а не только журналисты. В то же время, не следует преувеличивать значение региональных рейтингов, которые пока не стали регулярными и не получили признания внутри страны и за ее пределами. Упомянутый рейтинг служит, скорее, для «внутреннего пользования» и является «первой ласточкой» в общемировой практике региональных рейтингов. В то же время, в традиционном и авторитетном рейтинге E-REGI 2012 (European Regional Economic Growth Index), который публикует компания Jones Lang LaSalle, в сотне городов и регионов Европы представлены 4 украинских города – Киев (73 место), Донецк (84 место), Днепропетровск (87 место) и Харьков (92 место). Для всех них, наряду с общим ростом определенных экономических показателей и качества жизни, отмечено некоторое снижение уровня бизнес-климата. Украина пока лишь пытается понять, как работает международный «рынок мест», какими инструментами необходимо научиться оперировать, чтобы стать действительно конкурентоспособной в сравнении с признанными мировыми лидерами (в числе лидеров рейтинга E-REGI 2012 – Лондон, Мюнхен, Стокгольм, Париж, Осло – ред.). Принимая участие в общественных и профессиональных обсуждениях стратегии развития Слобожанщины, мне часто приходится слышать от коллег из других регионов Украины, что для них Харьков – своеобразная terra incognita, в том смысле, что не очень ясно, за счет чего и кого здесь может расти платежеспособный спрос. Мол, со столицей, сугубо индустриальными и туристическими регионами Украины все более-менее ясно, а вот Харьков, потеряв многое с падением СССР, так и не приходит к пониманию своего места и роли в современном «разделении труда». Я давно интересуюсь вопросами глобальной конкуренции регионов и думаю, что у Харькова есть серьезные возможности для развития в качестве «инфраструктурной столицы» Украины. Конечно, в полной мере раскрыть свой потенциал город сможет только после серьезной децентрализации управления при проведении комплексной реформы местного самоуправления. Хочу отметить, что вся Харьковская область по структуре экономики и формирующимся уже в кризисный период тенденциям напоминает мне Баварию: сельское хозяйство и машиностроение определяют основы роста, образование и торговля традиционно сильны, а научный потенциал вместе с ведущими ВУЗами продолжает генерировать инновации. Следует отметить, что в последние годы несколько снизился приток в Харьков выходцев из села – и это несмотря на то, что городское жилье стало более доступным в цене. Думаю, мы станем участниками процесса формирования агломерации с центром в Харькове с развитыми и комфортными прилегающими к городу территориями сельских и поселковых громад. Это должно дать дополнительный толчок развитию жилого строительства, а также торговых проектов на территориях районных центров и сел области. В 2012 году (впервые в нашей 16-летней практике) нам довелось принять участие в двух проектах, связанных с реконструкцией и строительством сельскохозяйственных объектов. За последние 2-3 года Харьков стал более ухоженным, чистым и комфортным. Мы стали взыскательнее и строже относиться к проблемам, а это значит, что власти будут более глубоко и системно подходить к их решению. Позитивное влияние на инвестиционную привлекательность Харькова оказывает и, пожалуй, самое развитое профессиональное сообщество строителей и девелоперов – ассоциация «Региональное строительство». Мы понимаем, что направление развития градостроительной сферы и локального рынка будет зависеть от консолидации нашей позиции по основным вопросам, таким как монополизм и закрытость в сфере подключения к инженерным сетям электро- и газоснабжения, квази-улучшения нормативной базы строительства, постоянные изменения порядка «допуска на рынок», др. Инвестиционный климат даже в условиях жесткой унитарной вертикали власти подлежит тонкому регулированию на местном уровне. Это касается и ставок аренды на земельные участки, и отчислений в фонд социально-экономического развития, и порядка рабочего взаимодействия между бизнесом и местными администрациями. В налаживании механизмов подобного взаимодействия, способного найти разумный компромисс между современными интересами сторон и пониманием взаимных перспектив, Ассоциация видит одну из своих основных задач. В моем понимании хороший инвестиционный климат в любом регионе страны заключается в создании разумных правил игры для всех, кто приходит с деньгами и инициативами. При правильном подходе к делу места на рынке должно хватить всем. Приход компании Shell*, ожидаемое открытие офиса Samsung** и проекты в сфере сельского хозяйства с участием иностранных инвесторов пока не будут иметь решающего значения для развития экономики Харьковского региона. Мы все мечтаем, чтобы крупнейшим налогоплательщиком в области перестала быть фабрика по производству сигарет. Локальный бизнес при непротивлении государственных и поддержке местных органов власти в состоянии стать главным донором местной общины. И этому локальному бизнесу в течение следующих 3-5 лет понадобятся и офисы, и жилье, и гостиницы, и торговые центры. Какие сегменты недвижимости представляют для компании Makrocap Group наибольший интерес в нынешнем году? Как изменились в этом отношении приоритеты компании по сравнению с докризисным периодом? Перед компанией в период кризиса, прежде всего, стоит задача завершить те проекты, в которых есть обязательства перед частными соинвесторами. Мы входили в кризис с 9 проектами в строительной фазе и 7 проектами на различных стадиях девелопмента. Сегодня мы работаем над завершением трех жилых объектов и одного коммерческого. Все наши проекты востребованы в современных условиях – их концепции выдержали проверку и временем, и кризисом. Однако нельзя сказать, что сегодня мы руководствуемся своими интересами! Приоритетом являются все же интересы наших соинвесторов – мы должны обязательно завершить начатое и двигаться вперед без бремени «старых грехов». Тем не менее, в этом году для нас интересна, прежде всего, жилая недвижимость. В определенной степени это можно считать возвращением к истокам – ведь жилье бизнес-класса в Харькове началось, фактически, с реализованного нами проекта – комплекса «Слободская Усадьба» (ул. Данилевского, 26), который и сегодня – спустя 10 лет – продолжает оставаться не просто «первым домом с именем», но и одним из самых престижных жилых объектов города. До кризиса наши интересы были сконцентрированы в основном в сфере крупных и достаточно амбициозных проектов в формате mixed-use. Это – суперрегиональный ТРЦ Central Park и бизнес-парк «Павловка Риверсайд Парк» (партнером по проектам выступила компания SvitLand Ukraine – украинская «дочка» израильского Fishman Holdings), и ряд гостиничных проектов, в которых мы приняли участие в качестве разработчиков концепции. Интересной и важной для нас, с профессиональной точки зрения, была работа над концепцией сити-парка «СЕРП & МОЛОТ» и МФК Kharkiv Tower. В кризис совместно с нашими российскими и литовскими партнерами мы продолжали работать над проектом всесезонного горного курорта Petros Mountain Resort в Закарпатье. Несмотря на, мягко говоря, серьезную корректировку планов и приостановку большинства этих проектов (не по нашей вине), я уверен, что такой опыт не прошел даром: некоторые из проектов прошли проверку международной специализированной выставкой в сфере недвижимости MIPIM (Канны, Франция) и были полностью готовы к реализации, включая подписание договоров о финансировании. Однако недаром говорят: «Если хочешь рассмешить Бога, поведай Ему о своих планах!». Каким был бы Харьков, если бы была реализована хотя бы часть заявленных нами и нашими коллегами проектов? Уверен, что стыдиться было бы нечего. Компания всегда заявляла о том, что стремится внедрять инновационные девелоперские решения. Насколько в целом компания сейчас отрыта для применения инноваций в строительном бизнесе? Ведь, насколько известно, их внедрение зачастую требует больших капиталовложений. Готова ли компания к дополнительным инвестициям? Я очень люблю выражение «Деньги – всего лишь побочный продукт правильных действий». С моей точки зрения, главные инновации в девелопменте и строительстве имеют сегодня, скорее, ментальный, а не материальный характер. Безусловно, по-прежнему хочется строить «пассивные» здания, использовать замкнутые энергетические циклы и внедрять фуллероны в строительные технологии. Но сегодня намного важнее, например, изменить советский стереотип в восприятии самого термина «жилье», придумать и внедрить в реальную жизнь актуальные механизмы финансирования, перестать быть заложниками популистских идей и комсомольских методов их внедрения, поработать вместе над «инновационной» нормой, регламентирующей количество парковочных мест или над отменой норм т.н. «инсоляции». Украинскому строительному сегменту еще много лет не угнаться за революцией технологий. Однако это не означает, что к этому не нужно стремиться. Реальная жизнь наших городов ясно показывает, что мы застряли в прошлом – и это серьезная проблема. Кроме того, «инновация» вовсе не всегда значит «усложнение» и «удорожание» – часто все как раз наоборот: взгляните хотя бы на современные тенденции формирования городской среды! Больших капиталовложений сегодня требует, прежде всего, образование в сфере градостроительства, архитектуры и муниципального управления. «Велосипед» придуман, необходимо только крутить педали – хотя бы до того момента, пока не появятся инвесторы. Проект МФК «Ковчег» (пересечение улиц Клочковской, Космической и Ромена Роллана, Харьков) ПРОЕКТ: MAKROCAP GROUP Над какими проектами работает компания сегодня? Как компания определяет последовательность возобновления реализации своих проектов? В нашем проектном портфеле сегодня имеется несколько групп проектов. В первую очередь, это, как я уже говорил, проекты, начатые до кризиса. На конец 2013 года намечено завершение III очереди многофункционального комплекса с жилой доминантой «Павлово Поле» (GBA – 46 000 м²). В 2014 году мы завершим проект МФК «Ковчег» (GBA – 25 000 м²), жилой комплекс «Новая Шатиловка» (GLA – 16 000 м²), а также I и II очереди проекта «Павловка Риверсайд Парк» (GLA – 15 000 и 25 000 м² соответственно). Кроме того, мы приняли решение об использовании ряда принадлежащих компании земель для строительства малоэтажных жилых комплексов с использованием франшизы проекта «Дюжина» – нового бренда на рынке т.н. «доступного жилья». Приоритеты расставлены именно в таком порядке – мы руководствуемся степенью готовности объектов, а также необходимостью оптимального использования всех имеющихся ресурсов – организационных, человеческих и, конечно, финансовых. В этом и заключается заявленная нами стратегия выхода из кризиса «шаг-за-шагом». Как компания работает над возобновлением доверия со стороны частных инвесторов? Здесь важно понимать, что в докризисный период, когда наблюдался бурный рост рынка недвижимости, мы воспринимали друг друга исключительно как покупателей и продавцов. Однако суровая действительность внесла свои коррективы: финансирование за счет продаж, в том числе с использованием ипотеки «по-украински», прекратилось, и полученных денег не хватило, чтобы завершить проект. «Пирамида! – Кричали многие. – Верните деньги, если не можете отдать квартиру/офис/магазин!». Однако проблема в том, что деньги оказались законсервированными в недостроенных объектах, и взять их, чтобы отдать, попросту неоткуда. В данной ситуации мы решили быть просто максимально честными и открытыми в разъяснении соинвесторам нашей позиции и намерений: «столкнуть» объекты по очереди, использовать каждую «доходную» гривну для завершения строительства, максимально учитывая и уважая при этом взаимные интересы. Ведь, по сути, мы никогда не были просто покупателями и продавцами, мы были и остаемся партнерами, которые попали в переделку. На определенном этапе нам довелось испытать огромное давление со стороны ряда наших соинвесторов, среди которых есть немало очень влиятельных людей, наделенных властью и полномочиями. Но даже в таких случаях открытость и честность – наилучший путь к достижению понимания. Кроме всего прочего, нашим партнерам, соинвесторам и кредиторам импонирует то, что в кризис мы перестали вспоминать о том, что безвозвратно ушло, в том числе, и об уже потраченных деньгах! Восприятие концепции zerro point помогает начать снова думать о будущем – а это вселяет веру в партнеров лучше любых уговоров. Какие инструменты финансирования проектов коммерческой недвижимости сегодня доступны для компании Makrocap Group? С какими банками компания осуществляет сотрудничество? Думаю, что говорить о 100% доступности финансирования сегодня могут только те девелоперы, в составе учредителей которых имеются крупнейшие украинские финансово-промышленные группы. Хорошо это или плохо, но мы остаемся независимым полноцикловым девелопером и можем лишь поделиться тем опытом, который имеем. В 2007-2008 годах вместе с одним из крупных австрийских банков мы готовились к выпуску евробондов, в 2008 году имели хороший и очень полезный опыт private equity в холдинге, владеющем рядом проектов. Именно этот международный опыт помогает нам сегодня в работе над привлечением заемного финансирования для завершения наших проектов. К сожалению, украинские деньги могут сегодня работать только в режиме equity partnership, но не в режиме кредитования со стороны банков. Действующие кредиты часто оказываются реструктуризированной проблемной задолженностью, и за эту реструктуризацию можно было бы сказать «спасибо», если бы был ясен источник стимулирующего финансирования. Мы продолжаем работать со всеми банками, которые участвовали в ипотечном кредитовании наших соинвесторов. Но это работа над ошибками, главная из которых заключается в том, что необходимо найти способ вначале дать взаймы денег девелоперу, а уже потом рефинансировать этот кредит ипотекой на покупку готовых объектов! Но так практически никогда не было. Увы, застройщики и девелоперы – не банки, и их некому рефинансировать. Так что мы ищем деньги за пределами страны. Кроме опыта международных сделок нам сильно помогает наш track records: нам есть, что показать, и не только на бумаге! Рассматривает ли компания возможность продажи собственных проектов? Любить нужно семью и друзей, а бизнес должен быть устроен так, чтобы его можно было продать. Мы всегда открыты для переговоров и рассматриваем возможность продажи наших проектов при соблюдении интересов всех сторон. Сделка может быть и не слишком комфортной для кого-то из ее участников, но решение должно быть принято без давления, иначе сиюминутная выгода непременно вернется тяжелым бумерангом. В период кризиса мы продавали проекты, точнее говоря, свои, оказавшиеся слишком уж радужными, желания и мечты. Некоторые - за 10% их докризисной стоимости. Это, конечно, очень мало, но лучше, чем просто потерять все, включая репутацию. Важно, что нам удалось не только сохранить интеллектуальный, профессиональный и человеческий потенциал компании, но и получить опыт – теперь мы знаем и умеем намного больше. Какие задачи ставит перед собой компания на перспективу 2013-2014 годов? Прежде всего, это озвученная мною задача завершения начатых до кризиса проектов. Она приоритетна, и мы четко понимаем, как и когда мы сможем эту задачу выполнить. Кроме того, мы видим большую перспективу в развитии малоэтажного жилого строительства и планируем уже в нынешнем году начать реализацию ряда подобных проектов не только в Харькове, но и в других регионах Украины, а также в России. Разумеется, в сотрудничестве с локальными партнерами. Надеемся, что удастся снова заинтересовать зарубежных партнеров украинскими проектами. Продолжать оставаться хорошо информированными оптимистами – также одна из главных наших задач на перспективу. *25 октября 2012 года в Первомайском районе Харьковской области компания Shell и ДК «Укргаздобыча» объявили о начале бурения первой скважины по поиску природного газа из уплотненных песчаников в рамках договора о совместной деятельности между ними. **Компания Samsung намерена в 2013 году открыть R&D офис в Харькове.