«Лыбидь Плаза»: преображая облик торговли Киева


В то же время, мало кто знает, что в итоге реализации проекта «Лыбидь Плаза», по словам руководителей ЗАО СП «Лыбидь Плаза», в Киеве должны появиться до 5000 новых рабочих мест, в экономику города будет вложено до $120 миллионов прямых инвестиций, значительная часть которых будет направлена именно на развитие инфраструктуры района. И даже более того, ЗАО СП «Лыбидь Плаза» показывает, по сути, первый пример того, как девелопер вкладывает колоссальные средства в полную рекультивацию территорий и за свои же деньги избавляет столицу Украины от реальной перспективы экологической катастрофы.
Рассказать о проекте «Лыбидь Плаза» мы попросили Габора Левенберга, генерального директора ЗАО СП «Лыбидь Плаза», и Виталия Вишневского, директора ЗАО СП «Лыбидь Плаза».


Руководство ЗАО СП «Лыбидь Плаза» (слева направо): Аттила Сабо (главный архитектор проекта), Габор Левенберг (генеральный директор), Виталий Вишневский (директор)
фото: Александр Гаврилов

CP: Каковы основные характеристики проекта «Лыбидь Плаза»? Существовали ли серьезные проблемы с реализацией проекта?
Габор Левенберг: Проект предполагает прямое сообщение со ст.м. «Лыбидская», входы со стороны бульвара Дружбы Народов, железнодорожной платформы, улицы Боженко. Он предусматривает наличие трехэтажного подземного паркинга, трех наземных этажей с размещением торговых площадей и развлекательных объектов, а также двух башен, в которых частично разместятся офисные помещения. Общая площадь «Лыбидь Плаза» составит 120 000 м2, но если говорить о «нетто», то это около 100 000 м2. В итоге реализации проекта в городе должны появиться до 5 тысяч новых рабочих мест; преобразится весь облик торговли Киева, появится один из архитектурных флагманов столицы Украины, ведь в районе, который уже несколько лет называют «киевским Шанхаем», должно появиться революционное здание.
«Лыбидь Плаза», в отличие от полустихийного рынка, предложит жителям Киева новое качество торговли, даст возможность совершать покупки автолюбителям, обеспечив колоссальное количество парковочных мест; покупатели смогут воспользоваться фуд-кортом, провести досуг на территории ТРЦ: в кинотеатрах, игровых комнатах для детей, салонах красоты.
Об этом проекте все знают уже давно, но даже в ходе предварительных работ было достаточно тяжело осуществлять нашу деятельность: на глазах у всех на территории филиала Владимирского рынка по ул. Антоновича, 176, как грибы, выросли малые и средние архитектурные формы вместо стандартных торговых мест.
Возможно, мы довольно рано пришли на украинский рынок, где даже сейчас в некоторых кругах по отношению к иностранному инвестору существует предвзятое отношение, а для общественности создается лейтмотив наподобие: «они пришли сюда зарабатывать на вас большие деньги». Мы начали работу, когда город еще не создавал совместные предприятия с иностранными компаниями, когда еще не было инвестиционных агентств, сопровождающих проекты. В этих условиях нам было очень нелегко.
Виталий Вишневский: Когда город предлагал площадку по Антоновича, 176 иностранным инвесторам, она была пуста, однако в дальнейшем этот участок неожиданно стал лакомым кусочком, и его временно предложили филиалу Владимирского рынка. Но, к сожалению, мы в очередной раз убедились, что нет ничего более постоянного, чем временное. Почему-то именно после решения Киевсовета о выделении данного участка нам в аренду филиал Владимирского рынка начал проводить бурную деятельность по строительству на этой территории объектов торговли. Несмотря на решение Киевсовета, гласящее о том, что землепользователи данного участка могут находиться там временно и должны покинуть его без компенсаций по первому требованию, они потребовали сумасшедших компенсаций. И это притом, что мы платим ежегодно в бюджет Киева за аренду земли на 1 миллион гривен больше, чем все ранее занимавшие данный участок землепользователи.
Одним из землепользователей этой территории с находящимися в собственности строениями была компания «Укрпродконтракт». Нам пришлось выкупить их собственность, а также приобрести строение у Хладокомбината №1, решить вопрос с рынком «Саммит», с фабрикой по улице Боженко, согласовать некоторые моменты с Киевским метрополитеном, АТП. С Владимирским рынком как с предприятием города власти пообещали решить вопрос сами. Помогали в этом вопросе Александр Омельченко, Михаил Поживанов, курировал нас г-н Яловой. Но для «критической массы» необходим был Валерий Борисов – когда он подключился, вопрос с Владимирским рынком наконец удалось решить.
Таким образом, мы сегодня начинаем освоение участка в 3,5 гектара. Агентом по привлечению арендаторов для ТРЦ «Лыбидь Плаза» выступает компания Colliers International. Мы уже сейчас начали переговоры с арендаторами, чтобы они сразу же были готовы по факту ввода «Лыбидь Плаза» в эксплуатацию приступить к работе.
Столь ранние переговоры особенно важны для якорных арендаторов, к примеру, супермаркета, ведь сети перед размещением необходимо заранее заказать аппаратуру и торговое оборудование под конкретный объем площадей. В качестве торговых арендаторов мы планируем привлечь к сотрудничеству целый ряд известных западных брэндов, возможно, с тем, чтобы работать с ними и в дальнейшем.
То есть, мы не намерены останавливаться на «Лыбидь Плаза» и считаем, что инвестиции и кредитные линии под «Лыбидь Плаза» должны повлечь за собой и другие финансовые потоки в развитие новых проектов недвижимости. Мы знаем, что на сегодняшний день многие проекты в Киеве и Украине реализуются украинскими компаниями с привлечением местных инвестиционных средств, пусть даже они часто отображаются как иностранные через оффшорные банки Кипра, иных государств. Но мы, в отличие от многих украинских девелоперов, работаем прозрачно. Проект «Лыбидь Плаза» является просматриваемым: в нем указаны фамилии, имена, названия банков, компаний и так далее. Мы не намерены скрывать данные по нашему бюджету, источникам кредитных средств, итоги тендеров, имена подрядчиков и генеральных подрядчиков. Нам не от кого прятаться и нечего скрывать.
CP: Какова идея создания «Лыбидь Плаза», чем именно этот проект должен стать примечательным для Киева?
Габор Левенберг: Как строилось большинство ныне действующих объектов торговой и офисной недвижимости Киева? Многие до сих пор не представляют, где источники их финансирования, откуда в действительности поступали деньги на их развитие. Может быть, пока для украинского рынка эти вопросы не столь интересны. Но со временем, когда рынок войдет в инвестиционную фазу, могут возникнуть вопросы к реальным владельцам по источникам финансирования проектов, их титулам.
Что касается земли, то в начале 2000-х рынок также не был урегулирован в достаточной мере; мы, в свою очередь, осознавали, что нам придется так или иначе выплатить компенсации тем организациям, которые пользуются земельной площадкой, выделенной нам под строительство. На земельном участке по Антоновича, 176 находились семь землепользователей, с которыми мы провели долгую работу и заплатили им немалые деньги, чтобы получить возможность реализовать проект. Мы активно и успешно работали с Киевземом в лице г-на Муховикова и г-на Тарнопольского, другими городскими службами. Процессы согласования, утверждения проекта велись исходя из того принципа, что мы должны реализовать проект согласно всем предписаниям правового поля Украины, национального законодательства, норм разрешительной документации по согласованию проекта во всех инстанциях. Это потребовало немало времени и усилий.
Сам проект «Лыбидь Плаза» начался с протокола о намерениях на наивысшем уровне, когда в 1996 году в Будапеште компанией «Трансэлектро» был реализован проект первого торгового центра. Тогда, по итогам посещения Будапешта премьер-министром Украины Валерием Пустовойтенко и руководством Киева, на встрече с мэром столицы Венгрии был подписан договор о создании аналогичного объекта в столице Украины. Тем не менее, несмотря на целый ряд двусторонних решений, получить земельный участок под строительство на правах аренды на 49 лет нам удалось только в 2000 году, а приступить к его освоению удалось только в конце 2003 года. В октябре мы провели ограждение всего участка и сейчас ведем подготовительные работы для начала строительства. Все эти три года нами вносилась арендная плата за данную землю в муниципальный бюджет, притом, что участком пользовались другие лица. И речь здесь о немалых суммах!
Но, тем не менее, дело при решении земельных вопросов не в мафии и не в повальной коррупции. Мы хотим особо отметить всестороннюю помощь государственных органов и городских властей Киева. Каждый шаг вперед был тяжел и требовал немало усилий, но, с той или иной помощью, мы его делали и сейчас готовы начать строительные работы. Безусловно, коррупция существует везде, в той же Венгрии и даже в странах Западной Европы, поэтому нельзя говорить, что развитие проектов недвижимости в Украине как-то вопиюще отличается от общемировых практик. Процессы согласований и реализации крупных проектов везде нелегки и порой вызывают серьезные споры, касающиеся архитектуры, вопросов изменения градостроительного облика района и т. д.


    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    

«Лыбидь Плаза», ул. Антоновича (Горького), 176
Инвестор проектаЗАО СП «Лыбидь Плаза»
Площадь земельного участка3,5 гектара
Начало строительных работIV квартал 2003 года
Завершение строительных работ (ориентировочно)Май 2005 года
Общая площадь комплексаОколо 120 000 м2
Торговые площади (GLA)Около 40 000 м2
Офисные площади (GLA)20 000 м2 (возможно, до 40 000 м2)
Условия использования земельного участкаАренда на 49 лет
Сумма инвестиций в развитие проекта$100-120 миллионов
Срок окупаемости проекта5-8 лет

CP: Как известно, конфликт с земельным участком был довольно острым. Не так давно Андрей Тарнопольский упомянул, что вы можете даже инициировать судебное разбирательство с филиалом Владимирского рынка...
Виталий Вишневский: Нет, такого судебного иска не было. Существовал иск по иному поводу: нам были выданы все права и гарантии касательно проекта, мы попытались провести ограждение площадки, поскольку генеральному подрядчику для начала работ необходима чистая земля. Ситуация была тяжелой, рыночные торговцы чуть ли не использовали детей в качестве живого щита. При этом у нас имелись официальные бумаги от города и района, что площадка пуста. Каково же было наше удивление, когда мы увидели, что на этой формально «пустой» площадке не только стоят сооружения, но и строятся новые объекты недвижимости. А для того, чтобы снести эти незаконные строения, необходимо решение суда, даже притом, что эти строения на балансе Владимирского рынка не числились.
Хотя иски есть: частные предприниматели судятся с Киевсоветом. Мы имели право на использование земельного участка с 2002 года, проведя резервирование в 2000-м, а предприниматель заключил договор с рынком в 2003-м. Поэтому есть иски торговцев по поводу того, что в 2002 году Киевзем и Киевсовет не имели права предоставлять землю «Лыбидь Плаза» в аренду, поскольку это ущемляет права торговца по договору об аренде места на рынке, заключенного в 2003 году. Комментарии излишни. Вопрос лишь в том, почему суды принимают такие иски к рассмотрению...
CP: Вами уже давно был объявлен тендер по поиску генерального подрядчика. Завершился ли он в данный момент и проводятся ли до сих пор конкурсы по поиску субподрядных организаций?
Габор Левенберг: Мы провели международный тендер по поиску генерального подрядчика строительства «Лыбидь Плазы», в котором приняли участие украинские, польские, венгерские и австрийские компании. Победил подрядчик, который предложил нам лучшие условия по качеству и срокам, продемонстрировал опыт такой работы, – это венгерская строительная компания «Ведеп-сер», но не как таковая, а в виде совместного предприятия с украинским партнером. Эта компания уже имеет опыт работы на украинском и российском рынках. Если же говорить об украинских компаниях, то ряд из них также будет привлечен к строительным работам. К примеру, компания «Основа-Солсиф», которая займется созданием многоуровневого подземного паркинга, иными работами по строительству фундаментной части здания. Также мы планируем работать с компанией «Альтис Холдинг». Тем не менее, окончательно говорить о разделе всех «кусков пирога» пока рано, в некоторых сферах мы продолжаем вести переговоры со строительными компаниями.
Виталий Вишневский: Суть ведь в чем: общая стоимость капиталовложений данного инвестиционного проекта составляет 100-120 миллионов долларов. В данном проекте для Украины проявляется беспрецедентная практика – страховку кредитов на реализацию «Лыбидь Плазы» осуществляет государственный банк Венгрии. То есть, речь идет о государственных гарантиях реализации проекта. Безусловно, кредиты привлекаются частными компаниями, но страхование этих средств осуществляется, по сути, государством Венгрия, при условии реализации проекта в Украине. В мае 2003 года мы провели торжественную церемонию закладки первого камня в фундамент будущего ТРЦ «Лыбидь Плаза», на которой присутствовали председатель парламента Венгрии, а также киевские власти.
CP: Вы упомянули о вопросе гарантий и страхования инвестиций. Не секрет, что на Западе есть практика «проектного финансирования», когда девелопер может прийти в банк или инвестиционный фонд и даже на стадии разработки проектной документации получить средства на реализацию проекта...
Виталий Вишневский: Иностранные банки дают такие кредиты, но они не готовы финансировать девелоперов с подобными проектами в Украине. Когда мы начали развитие «Лыбидь Плазы», вопрос о банковском финансировании еще не стоял. Он был поставлен уже позже, в Венгрии. На нас смотрят как на перспективный проект: «Венгерский страховой банк» и «Венгерский экспортно-импортный банк» рассматривают кредитование «Лыбидь Плазы» как реальную альтернативу иным капиталовложениям, особенно в свете некоторого роста кредитного рейтинга Украины в последние годы. Возможно, практику прямого кредитования развития проектов недвижимости в Украине вскоре возьмут на вооружение и западноевропейские финансово-кредитные учреждения. Хотя пока, наверное, они предпочтут подождать несколько лет.


Площадка, на которой будет построен ТРЦ «Лыбидь Плаза»
фото: Олег Сидоренко

CP: Есть ли в средствах финансирования какая-либо часть украинских денег?
Габор Левенберг: Нет, это исключительно иностранные инвестиционные средства. Венгерские банки финансируют целую группу инвестиционных проектов компании «Трансэлектро». Для «Лыбидь Плаза» речь идет о банковских кредитах. Ведь на Западе подобное финансирование осуществляется, как правило, таким образом: 3-4 банка дают инвестиционные средства, которые страхуются также несколькими финансово-кредитными учреждениями.
CP: Почему венгерская компания «Трансэлектро» решила выступить девелопером проекта недвижимости в Украине, а не, к примеру, на менее рисковых близких рынках Чехии, Венгрии?
Габор Левенберг: Ответ простой – Украина нам все-таки ближе. Более того, нельзя говорить, что мы только венгерские инвесторы. Компанией «Трансэлектро» было создано совместное предприятие с украинским партнером («Европейский строительный альянс»), ЗАО «Лыбидь Плаза». 75% акций ЗАО принадлежат венгерской стороне, 25% – украинской. У компании «Трансэлектро» есть большой опыт развития проектов в области коммерческой недвижимости в Венгрии. Изначально компания «Трансэлектро» работала в энергетическом секторе, и с тех пор у нас остались хорошие связи и контакты с нашими восточными друзьями даже по деятельности в рамках СЭВ, стран «Варшавского договора».
В Венгрии же имела место ситуация, когда бывшие ранее производственными мощностями объекты в собственности «Трансэлектро» не могли более использоваться по назначению, и мы встали перед необходимостью их перепрофилирования, реконструкции. Таким образом, мы накопили богатый опыт развития проектов. Кроме того, я и мои коллеги очень тесно работали с Украиной и Россией, и когда посол Украины в Венгрии предложил нам выйти на украинский рынок, мы с радостью поддержали его инициативу, начали поиск земли.
CP: Какой срок окупаемости инвестиций закладывается вами в проект «Лыбидь Плаза»? Скорее всего, это больше, чем общепринятые сейчас на рынке 3-5 лет?
Габор Левенберг: Все зависит от того, насколько оправдаются наши ожидания. У нас работает следующая схема: если есть 10 долларов и инвестиционные проекты, требующие вложений на 100 долларов, то мы вкладываем по доллару в 10 проектов и на каждый привлекаем по 9 долларов банковских кредитов. Вкладывать все 10 долларов в реализацию одного 10-долларового проекта неразумно. Поэтому речь идет о том, что в любом проекте 9 долларов – это заемные средства, процент с которых растет каждый день, и эти деньги нам необходимо как можно быстрее вернуть, просчитывая каждый цент. А ведь такой расчет можно осуществить, только видя четкое начало пути и его конец. Поэтому мы должны предвидеть, какой доход будем получать от этого объекта на первом году эксплуатации, на пятом, на десятом...
Сегодня на европейском рынке недвижимости действует аксиома – чем восточнее, тем больше девелоперские риски и тем короче срок окупаемости капитала, который закладывается в проекты. Но конкретно говорить об обороте вложенного капитала можно только тогда, когда существует четкая картина финансовых потоков.
Отмечу, что самая сложная для западных инвесторов проблема в Украине – это НДС. По законодательству Украины, возмещение этого налога четко предусмотрено, на практике же вернуть его очень сложно. То есть, к $100 миллионам можно добавить еще 20% и рассчитать, насколько, исходя из этого, увеличится срок окупаемости. Многие западные компании, формально готовые инвестировать в развитие недвижимости в Украине, не берутся за данную задачу, не желая создавать себе головную боль по поводу налогового возмещения. Но это важный вопрос для украинского инвестиционного поля, требующий неотложного решения на наивысшем уровне. Украинским законодателям нужно понимать, что ни один западный инвестор не пожелает, вкладывая в экономику $100 миллионов, практически расставаться еще с $20 миллионами. Поэтому, по различным сценариям, возврат капитала для объекта формата «Лыбидь Плаза» в случае иностранного инвестирования можно оценить в срок от 5 до 8 лет при условии возмещения НДС.
CP: Вы уже упоминали о разработке концепции ТРЦ. Не возникло ли проблем с «дуальной» разработкой «Лыбидь Плаза» архитектурными бюро Яноша Вига и Оденбургер? Привлекали ли вы непосредственно консультантов по развитию коммерческой недвижимости?
Габор Левенберг: Архитектурные бюро Яноша Вига и Оденбургер – это профессиональные компании, которые понимают, что такое правильное создание концепции и проекта недвижимости. Безусловно, архитекторы всегда так или иначе выполняют задание сообразно с требованиями инвестора. Мы как инвесторы построили уже несколько таких объектов в Венгрии и имеем достаточный опыт в разработке концепций. Архитектурное бюро Оденбургер было ответственно преимущественно за разработку дизайнерской части проекта «Лыбидь Плаза», имея аналогичный опыт по созданию более чем 10 ТРЦ. Основное техническое задание архитекторам как инвесторы дали мы, но уже в ходе проектно-планировочных работ для создания оптимальной структуры по функциональным решениям мы проводили консультации с риэлторами и коммерческими консультантами. Это, в частности, важно для учета пожеланий арендаторов, прежде всего якорных. То есть, мы уточняли, какие условия по планировке и структуре площадей необходимы Spar или же Carrefour, Tesco. Ранее мы вели переговоры и с Metro Cash & Carry по их возможному размещению в «Лыбидь Плаза». И то, что первый торговый центр этой компании был построен как самодостаточный объект из быстровозводимых конструкций (этим же путем еще раньше пошла и Billa), еще не показатель, что в будущем такая ситуация сохранится.
Аналогично и со структурой кинотеатра. В Украине сейчас есть целый ряд операторов рынка кинотеатров, каждый из которых проявляет интерес к «Лыбидь Плаза». Адаптация к их требованиям по созданию и оборудованию залов кинотеатров – тоже очень трудоемкий и сложный процесс.
Вообще же формирование концепции ТРЦ – это не статическая работа: определить раз и навсегда. Сама эволюция рынка, в том числе и торговой недвижимости, требует от девелопера динамичного подхода, постоянного мониторинга рынка и изучения преференций арендаторов.
Хочу также заметить, что многие наши идеи и ноу-хау из девелоперского опыта в Венгрии были переняты украинскими инвесторами и разработчиками концепций торговых центров в Украине. Наверное, так получилось потому, что круг украинских архитекторов довольно узок и они волей-неволей обращаются к уже существующим концептуальным решениям. Так произошло с «Лыбидь Плазой» – его элементы были использованы архитекторами в других объектах торговли.
Виталий Вишневский: Например, когда мы попали в «Глобус» под Площадью Независимости, у нас создалось впечатление, что в нем была воссоздана концепция одной из торговых галерей «Лыбидь Плазы». Да, мы идем по пути реализации проекта медленнее украинских девелоперов, но делаем ставку на качество. В частности, Анатолий Карминский как-то заметил, что проект «Лыбидь Плаза» был единственным, который последовательно прошел все согласования, а его авторы учли все замечания служб – от и до, и только после этого был поставлен вопрос непосредственно о строительстве. В иных же проектах все было практически с точностью до наоборот – строительные работы были начаты без получения всех необходимых согласований, иные проекты утверждались, когда уже были практически построены.
CP: Почему в «Лыбидь Плаза» вы пошли путем совмещения ТРЦ и офисных помещений? Является ли это страховкой от изменчивой конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости?
Виталий Вишневский: Это не страховка. Это все тот же учет динамики рынка и инфраструктурного позиционирования объекта. Изначально в «Лыбидь Плаза» планировалось привлечь около 40% новых для украинского рынка брэндов. Мы полагаем, что даже когда сдадим «Лыбидь Плазу», эти планы не претерпят существенных изменений. Мы рассчитываем на то, что новые торговые компании разместят свои офисы в «Лыбидь Плаза», в непосредственной близости от своих торговых объектов. И те же арендаторы ТРЦ только выиграют от расположения офисных площадей в столь близком соседстве.
Согласно договору с Colliers International, данная компания изначально предлагала нам увеличить количество офисных помещений в проекте. Но, пока мы проходили все согласования и занимались решением земельных вопросов, ситуация на рынке несколько изменилась: девелоперы создали много офисных проектов. Поэтому сейчас мы рассматриваем вариант перепрофилирования части здания, планировавшегося под офисные помещения, в гостиничный комплекс.
Габор Левенберг: Тем более, здесь нельзя вести речь о том, что офисная недвижимость будет страдать от соседства с торговыми площадями. Для офисного центра, в отличие от многих ныне существующих на рынке торгово-офисных объектов, нами предусмотрена отдельная входная группа. Торговый и офисный центры не будут «интегрированы» друг в друга, по своей структуре они планируются как обособленные здания с отдельными строительными модулями и фундаментами, даже с отдельными парковочными площадями.


фото: Александр Кутлахметов

CP: Что касается гостиничного комплекса, ведете ли вы переговоры с операторами этого рынка?
Габор Левенберг: Сейчас мы исходим из того, что на украинском гостиничном рынке ощущается острая нехватка качественных объектов. Наши расчеты показывают, что перспективы рентабельности этого бизнеса, по сравнению со сдачей в аренду торговых и офисных площадей, по некоторым показателям выглядят даже более обещающими. Тем не менее, мы хотим увидеть, как будет развиваться ситуация на рынке, и тогда сможем предельно точно сказать, состоится ли создание гостиничного комплекса, или мы все же ограничимся офисными площадями. Пока же объект будет строиться таким образом, чтобы позволить нам (в случае необходимости) без особых усилий произвести конвертацию из офисных помещений в гостиничные номера и наоборот.
Виталий Вишневский: В течение 2-3 месяцев мы можем внести изменения, утвердить и согласовать их, и уже тогда вести речь о тендере по привлечению гостиничного оператора.
CP: «Лыбидь Плаза» будет вводиться в эксплуатацию по фазам, или же вы планируете вывести его на рынок единовременно всем объемом площадей?
Виталий Вишневский: Да, это будет ввод всем объемом. Мы планируем произвести его в 2005 году, ориентировочно ко Дню Киева (последние выходные мая – ред.) Но это расчетная дата, которую нам дали проектировщики.
CP: Ранее вы заявили о начале строительных работ в 3 квартале 2003 года. Может ли более позднее начало строительства, в 4 квартале 2003-го, отразиться на конечном сроке ввода объекта?
Виталий Вишневский: В проект нами заложен срок проведения строительных работ в 18-20 месяцев.
CP: ТРЦ «Лыбидь Плаза» будет построен рядом с крупной транспортной развязкой. Однако уже сегодня она, в особенности в часы пик, еле справляется со своей функциональной нагрузкой...
Габор Левенберг: Генеральный план развития Киева предусматривает комплексную реконструкцию всей прилегающей инфраструктуры. В частности, нами запланировано создание мостового пешеходного перехода от ст.м. «Лыбидская» до Московской площади, по которому люди смогут очень быстро преодолевать это расстояние. Мы достигли договоренности с городскими властями и железной дорогой, что в непосредственной близости от «Лыбидь Плаза» будет создана железнодорожная платформа, призванная заменить ныне существующую станцию «Киев-Московский». Таким образом, появится мощный пересадочный узел, и пассажиры пригородного транспорта смогут осуществлять пересадку на метро здесь, а не ехать на центральный железнодорожный вокзал.
Виталий Вишневский: На развязке по ул. Антоновича и Б. Васильковской (бывшей Красноармейской – ред.), согласно Генеральному плану развития Киева, предусматривается существенное уменьшение количества остановок общественного транспорта в связи с открытием новых станций метрополитена в направлении Теремков. Но это стратегическая перспектива, а в ближайшем будущем мы планируем сделать специальные «заездные карманы» для остановок маршрутного транспорта, чтобы он не мешал движению по улице Антоновича. Более того, мы планируем создать еще один подъездной путь к «Лыбидь Плаза» – это новый участок Железнодорожного шоссе вдоль железнодорожного полотна, что также разгрузит другие подъездные пути к комплексу для автотранспорта и облегчит доступ к нему с Московской площади. Улица Боженко также, согласно Генплану, должна выйти к «Лыбидь Плаза». Таким образом, наш комплекс призван стать своеобразным центром всего района.
CP: Безусловно, создание столь масштабного объекта потребует организации крупного паркинга. Каковы будут его характеристики?
Виталий Вишневский: Это будет трех-уровневый подземный паркинг на 1300 машиномест – крупнейший из всех подземных паркингов Киева. Всего же мы планируем создать для «Лыбидь Плаза» 1800 парковочных мест, частично парковочные места расположатся и на поверхности. Они будут структурированы: отдельно для офисных помещений, для ТРЦ и для круглосуточно работающего продуктового супермаркета.
Строительная площадка «Лыбидь Плазы» непроста, на ней существует целый ряд объектов, подлежащих сносу, тем более, что имеет место существенный перепад высоты от улицы Антоновича к железнодорожному полотну и руслу Лыбиди. Сейчас начаты геологоразведочные работы, поскольку грунты площадки также имеют свою специфику, ведь неподалеку находится пойма реки Лыбидь. Когда-то в этом месте располагался карьер, который затем засыпали строительным мусором. Поэтому мы вынуждены создавать очень сложный фундамент с проведением дорогостоящих работ, использованием колоссальных бетонных и свайных конструкций. Более того, перепад высоты между улицей Антоновича и железной дорогой составляет около 12 метров. Только благодаря высочайшей квалификации наших архитекторов мы нашли оптимальное решение по нивелированию этой ситуации.


Проектный макет ТРЦ «Лыбидь Плаза»
фото: ЗАО СП «ЛЫБИДЬ ПЛАЗА»

CP: Существует ли при развитии проекта «Лыбидь Плаза» проблема рекультивации территорий?
Виталий Вишневский: Да, нам досталась часть территории, которая ранее использовалась киевским Хладокомбинатом №1. Это предприятие оставило нам в наследство 15 тонн аммиака. Это, наверное, скорее вопрос к Министерству чрезвычайных ситуаций – что делать с таким наследием? И что самое интересное, об этом никто не говорит! При развале СССР об этом аммиаке просто забыли. А ведь если учесть возможные последствия, то это реальный «второй Чернобыль», да еще и на территории Киева, практически в его центре!
Несмотря на это, мы выразили готовность профинансировать рекультивацию территории, которая даже сейчас местами больше напоминает свалку мусора, чем нормальный земельный участок под застройку. И, безусловно, рекультивация всей территории, в особенности решение вопроса с аммиаком, ложится на нас колоссальной финансовой нагрузкой. Но мы готовы сделать это для города и его жителей.
Габор Левенберг: Я думаю, что когда проект «Лыбидь Плаза» будет реализован, столичные власти смогут прийти к тому, что всю промышленную зону вдоль железной дороги от Южного моста до железнодорожного вокзала нужно будет перепрофилировать. В частности, первым шагом в этом направлении можно назвать проект застройки Протасова Яра. Хотелось бы верить, что этот масштабный проект, в авангарде которого мы выступаем, также будет в будущем реализован.
CP: Каким образом в стратегической перспективе вы намерены поступить с «Лыбидь Плаза»: построить – заполнить – продать? Или же вы рассчитываете долгосрочно управлять данным объектом, генерируя доходные финансовые потоки?
Виталий Вишневский: Это покажет только будущее. Сначала мы должны окупить проект и вернуть привлеченные кредиты. Поэтому в данный период времени «Лыбидь Плаза» будет находиться в нашем управлении. Для осуществления проперти-менеджмента «Лыбидь Плазы» будет создана отдельная специализированная компания, призванная решать все вопросы, связанные с эксплуатацией комплекса.
CP: Кого вы видите своими главными конкурентами?
Габор Левенберг: Я не могу сказать, что конкуренция как таковая нас не волнует вообще, но на сегодняшний день конкурентов в плане подхода к девелопменту и концепции у нас нет. Большинство ныне существующих проектов, в особенности торговой недвижимости, рассчитаны на чрезвычайно быструю окупаемость. То есть, девелоперы предпочитают быстро построить, быстро сдать, окупить, получить доход и уйти. Мы избрали другой путь – он не столь скор, но его цель – создать качественный проект, который сможет быть успешным и конкурентным не 5-7 лет, а 30-35.
CP: В одной из ваших брошюр по торговым помещениям бросается в глаза довольно интересная деталь: в торговой недвижимости существует понятие соотношения ширины витрины торгового юнита и глубины помещений. Согласно стандартам индустрии, это соотношение, как правило, составляет не более 1:3, в «Лыбидь Плаза» это 1:4. Почему?
Виталий Вишневский: Да, мы обсуждали этот вопрос. Но то, что существует на плане перегородок торговых помещений, – это лишь предварительные наброски. Для некоторых арендаторов вопрос площади витрины чрезвычайно важен, но если это действительно так существенно, то всегда есть опция взять в аренду несколько юнитов и тем самым увеличить площадь витрины. Витрина важна, но не только она определяет интерес покупателя, клиенты рассматривают товар, который желают приобрести, в подавляющем большинстве случаев не на витрине, а непосредственно в торговом помещении. Здесь мы также использовали наш опыт и опыт архитектурных бюро в создании объектов торговой недвижимости. К сожалению, у украинских проектантов такого опыта пока нет, не в обиду им будет сказано.
Не витрины должны рекламировать товар, а качество, имена, брэнды. И не витрины будут рекламировать «Лыбидь Плазу», а качество товаров, которые в ней продаются!