Логистические операторы как пользователи складских площадей
Так, по данным компании ProLogis, в 2004 году в Европе логистические компании формировали до 75% спроса на складские помещения по европейскому рынку в целом, тогда как лишь 25% приходилось на производителей, ритейлеров и дистрибьюторские компании. Кроме того, статистика показывает, что до начала 1990-х годов 90% складской недвижимости составляли относительно небольшие внутригородские склады (in-town warehouses) площадью до 30 000 м2. Однако начало активной деятельности логистических компаний, которые явились главным носителем спроса на качественные складские площади, обусловило появление и развитие такого формата, как логистический парк, где общая площадь складских помещений может достигать 500 тысяч м2.
Постепенно, наряду с проектами логистических комплексов, выводимых на рынок аренды, прочные позиции заняла практика built-to-suit. Создание проекта «под конкретного арендатора» привлекает многих девелоперов, так как, во-первых, избавляет владельца от поиска возможных арендаторов в процессе строительства или после его окончания, а также риска недополучения запланированных арендных поступлений, и, во-вторых, позволяет создать объект, отвечающий всем требованиям партнера, вплоть до месторасположения. При этом «заказчиками» объектов built-to-suit являются как непосредственно производители, так и крупные логистические компании, предоставляющие своим клиентам целый спектр услуг по сопровождению, хранению и распределению товаров.
РЕАЛИИ УКРАИНСКОГО РЫНКА
По сравнению с другими коммерческими сегментами рынка, складская недвижимость в Украине пока является явным аутсайдером, хотя активное развитие производственной сферы, товарооборота и, как следствие, увеличение спроса на профессиональные складские площади говорят о том, что у данного сегмента рынка большое будущее.
Отметим, что на сегодняшний день в Киеве насчитывается около 160 тысяч м2 складских площадей. Около 70% предложения на рынке составляют складские помещения, созданные посредством переоборудования советских построек, расположенных в промышленных зонах, и не соответствующих требованиям международных логистических операторов ни по качеству, ни по расположению, ни по инфраструктурному обеспечению. Некоторым крупным компаниям-производителям в начале 2000-х годов пришлось строить складские помещения для собственных нужд, которые, соответственно, не представлены на рынке аренды.
Спрос на профессиональные складские площади со стороны логистических операторов, компаний-производителей и перевозчиков остается неудовлетворенным, особенно учитывая экономический рост в стране и постепенное осознание отечественными производителями удобства аутсорсинга логистических и дистрибьюторских услуг. Так, опрос, проведенный компанией DTZ в первой половине 2005 года, показал, что только 20% арендаторов складских помещений удовлетворены качеством и расположением арендуемых ими площадей. Наибольший на сегодняшний день спрос исходит от иностранных компаний, готовых арендовать профессиональные складские помещения площадью от 1000 до 25 000 м2 с высоким качеством обслуживания.
В целом, по данным компании DTZ, крупнейшие международные логистические компании, производители и перевозчики формируют спрос на уровне 300 тысяч м2. Так, например, согласно информации логистической компании Frans Maas, в 2006 году она намерена активно заняться вопросом строительства 20-30 тысяч м2 складских помещений.
По данным экспертов, представленные на рынке Украины отечественные и международные логистические компании как владеют складскими помещениями (в силу сложившейся на рынке ситуации и индивидуальных преференций каждого конкретного оператора), так и заключают арендные договора на них.
Однако в целом среди логистических компаний, преимущественно отечественных, уже сформировалась и продолжает развиваться тенденция к созданию (чаще с помощью реконструкции, реже – нового строительства) собственных складских помещений, на базе которых осуществляются все логистические операции.
Так, по словам Владимира Школьника, консультанта компании «УВК», председателя наблюдательного совета ОАО «Славутич», «изначально появилась логистическая компания «УВК», которая образовалась из дистрибьюторской компании, занимающейся товарами FMCG. А так как для логистики нужны склады, то, в силу отсутствия на тот момент качественного предложения на рынке, нам пришлось строить их самим. В дальнейшем мы планируем расширять собственный сегмент складских помещений, но только в союзе с деятельностью компании «УВК», а не для выведения их на рынок аренды».
Как отмечает Александр Носаченко, глава отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина», украинские логистические компании в последние несколько лет вели себя более активно в направлении поиска и создания новых складских площадей для расширения своего бизнеса, чем международные: «До 2005 года западные операторы рассматривали существующие на рынке арендные ставки как завышенные. Основания для таких заключений они черпали исходя из сравнения с арендными ставками на соседствующих, более развитых рынках (Польша, Чехия, Венгрия). Так, к примеру, в середине 2005 года средняя арендная ставка для складских помещений класса А на рынке Варшавы составляла $4,4 (Праги – $5,7-6,36). Предположение, что за ближайшие 2-3 года рынок Украины пройдет те же этапы, которые прошли рынки соседних стран (существенный рост предложения вследствие прихода и значительной активности западных девелоперов), что приведет к снижению уровня арендных ставок, обусловило занятие международными логистическими операторами выжидательной позиции. В результате, международные компании, с одной стороны, имели проблему с наличием складских помещений, а с другой, были не готовы подписывать долгосрочные договора аренды (от 5 лет).
Такая позиция международных логистических компаний привела к плачевному результату: девелоперы, не видя готовности основных арендаторов платить те арендные ставки, которые бы обеспечивали желаемый уровень рентабельности, по-прежнему рассматривали офисную и торговую недвижимость как более привлекательные по доходности и более прогнозируемые для девелопмента сегменты.
В итоге, за последние два года на рынок так и не был выведен значительный объем предложения, несмотря на существенный неудовлетворенный и растущий спрос на логистические комплексы. В проигрыше, в первую очередь, оказались сами западные логистические операторы, поскольку по-прежнему не имели достаточных площадей для расширения бизнеса. В то же время, украинские операторы были более активными. Они с большей готовностью шли на подписание договоров аренды по существующим ставкам, а также начали воплощать идею строительства собственных логистических комплексов (частично взяли функцию девелопера на себя).
Как результат усилившейся со стороны украинских логистических компаний конкуренции, сегодня такая ситуация начинает заставлять международные компании пересматривать свои позиции и синхронизировать свои запросы с существующими рыночными условиями».
Площади, которыми на сегодняшний день оперируют крупнейшие логистические операторы в Украине, по европейским меркам очень малы, однако для отечественного рынка это существенный показатель, который имеет явную тенденцию к увеличению. Так, международный логистический оператор Kuehne & Nagel, открывший свое представительство в Украине в 1991 году, оперирует около 18 000 м2 складских помещений, из которых 7000 м2 находится в аренде, а 11 000 м2 – в собственности. В 2006 году к этому объему прибавятся 7000 м2 собственных складских площадей и 17 500 м2 арендованных.
По словам Владимира Школьника, компания «УВК» владеет на сегодняшний день 20 000 м2 складских помещений, еще около 20 000 м2 находятся у нее в аренде.
Компания «Ост-Вест Экспресс» на данный момент владеет около 20 000 м2 складских помещений, к которым в 2006 году добавится еще 1500 м2.
Компания «Рабен Украина» арендует 6720 м2 складских помещений, а в 2006 планирует добавить к ним еще 10 000 м2 в Броварах, которые будут находиться в собственности компании.
Таким образом, как отмечает Анна Максимчук, региональный директор компании DTZ, «на сегодняшний день логистических парков, в которых можно арендовать большие площади, в Киеве нет. Сейчас есть помещения, которые строили логистические компании для себя, поскольку когда-то не могли найти подходящие. Поэтому в основном сегодня склады предлагаются уже с услугами логистических компаний».
Однако, по словам игроков данного рынка, сегодня есть спрос как на склады с логистическими услугами, так и на «чистые» складские помещения.
ТЕНДЕНЦИИ
Говоря о проблемах рынка, с которыми компании пришлось столкнуться в Украине, Елена Городецкая, генеральный менеджер логистической компании Frans Maas, отмечает, что «основная специфика девелопмента складской недвижимости сегодняшнего дня – это незначительное количество надежных девелоперов с собственной землей и опытом строительства логистических комплексов класса А. Многие хотят попробовать себя в качестве девелоперов, но только немногие ими становятся. К примеру, у нашей компании поиск девелопера в 2004 занял ровно год с момента принятия решения строить логистический комплекс до момента подписания договора на строительство.
До недавнего времени, несмотря на значительный дефицит складов, инвесторы и девелоперы обходили киевский рынок складской недвижимости стороной, предпочитая развивать проекты жилой, торговой и офисной недвижимости. Однако в данный момент растущий спрос делают этот рынок чрезвычайно привлекательным для инвесторов, особенно иностранных. К тому же, за последний год многие логистические операторы решили перейти на качественно новый уровень предоставления логистических услуг (склады класса А)».
Действительно, сегодня украинские девелоперы только начинают «оживать» в отношении создания складской недвижимости как для спекулятивного рынка, так и по схеме built-to-suit. Более того, только в последние годы на рынке начал формироваться формат логистического комплекса с объемом складских площадей не менее 10 000 м2, таможенным терминалом, офисными и бытовыми помещениями, стоянками для большегрузых автомобилей, дающий возможность логистическим компаниям осуществлять весь цикл услуг, которые они предлагают своим клиентам.
Так, сегодня, по мнению экспертов, на рынке Киева существует только два логистических комплекса класса А, построенных отечественными девелоперскими компаниями. Первый – это логистический комплекс компании HCM Group, который она полностью сдала отечественному логистическому оператору. Комплекс расположен в Обухове и введен в эксплуатацию в январе 2006 года; его общая площадь составляет 9700 м2.
Второй проект – это логистический комплекс компании FIM Group (общая площадь – 27 240 м2), введение в эксплуатацию которого запланировано на март 2006 года. Данный объект, расположенный в районе Петропавловской Борщаговки (возле спорткомплекса «Чайка»), представляет собой классический пример реализации на украинском рынке схемы built-to-suit. Арендаторы комплекса – две международные логистические компании, Kuehne & Nagel и Frans Maas, были определены еще до начала строительства. По данным компании FIM Group, Kuehne & Nagel арендует в комплексе 19 580 м2 помещений, из которых 17 500 м2 составляют складские (остальные – таможенно-лицензионный склад, офисные и подсобные помещения). Компания Frans Maas взяла в аренду 6260 м2, из которых складские помещения составляют 4720 м2. Договор на аренду с обеими компаниями заключен на 7 лет с возможностью дальнейшей пролонгации.
О выгоде работы по схеме built-to-suit как для девелопера, так и для логистической компании, рассказывает Елена Городецкая: «Во всем мире очень распространена практика, когда девелопер строит логистический комплекс в соответствии с техническими и технологическими требованиями будущего оператора склада (логистической компании). В результате девелопер получает стабильный и прогнозируемый доход от аренды, а логистическая компания, в свою очередь, не несет больших капитальных затрат и рисков в виде приобретения земли и вложения средств в строительство и строительные материалы.
В случае сотрудничества по схеме built-to-suit девелопер привлекает логистические компании перед началом строительства для составления технической спецификации объекта. Он изначально учитывает все пожелания своего клиента, и ему не придется переоборудовать помещение под требования каждого потребителя, как это было бы в случае постепенного заполнения складского комплекса.
Однако в Украине до сих пор достаточно распространена практика, при которой логистические компании оказывают свои услуги на основе старых складских объектов, прошедших небольшую косметическую реконструкцию».
Анна Максимчук отмечает, что «есть типы складов, которые нельзя строить, не имея арендаторов. Например, склады-холодильники, как правило, строятся не спекулятивно, а под конкретного потребителя. Другое дело – склады общего назначения, подходящие для хранения многих типов продукции».
Что касается требований, которые логистические компании предъявляют к складским помещениям, то, по словам Юлии Ляшенко, руководителя консалтингового департамента компании «Эф Ай Эм Консалтинг Плюс», «в основном международные логистические компании придерживаются международных стандартов. Различия могут быть лишь незначительные, такие как площадь склада или высота здания. Однако, если компания существенно отходит от мировых стандартов, она просто экономит на строительстве».
Говоря о выгоде сотрудничества девелоперов с логистическими компаниями в процессе создания и функционирования складского комплекса, необходимо отметить тот факт, что многие западные девелоперы предпочитают сдавать свой объект одной-двум крупным логистическим компаниям, чем нескольким мелким арендаторам. Однако здесь есть свои нюансы. Так, Ярослав Шувалов, специалист по управлению компании Knight Frank (Россия), отмечает, что «все зависит от того, какие цели преследует собственник. Если его интересует стабильный денежный поток в виде арендных платежей на длительный срок, тогда ему есть смысл «посадить» одного логистического оператора на весь комплекс, а тот, в свою очередь, будет обслуживать либо десять, либо двух своих клиентов. Однако логистический оператор, как правило, готов платить меньшую арендную плату, нежели обычный арендатор, поскольку его маржа складывается за счет того, что он берет в аренду большее количество площадей, на которых потом оказывает логистические услуги, по более низкой ставке. Иными словами все зависит от политики собственника: либо он нацелен получать больше денег, но иметь взаимоотношения с большим количеством клиентов, либо хочет свести эти взаимоотношения до минимума.
Для нас, как для управляющей компании, нет разницы, каково количество арендаторов в комплексе. Но, вместе с тем, чем больше арендаторов, тем больше необходимо готовить бухгалтерской отчетности, привлекать большее количество персонала, а также настраивать охрану на определенное количество арендаторов. Здесь многое зависит от условий аренды (ставка и срок)».
УПРАВЛЕНИЕ ЛОГИСТИЧЕСКИМ КОМПЛЕКСОМ
Известно, что в развитых странах мира управление недвижимостью, куда входят услуги как проперти-, так и фасилити-менеджмента, давно выделилось в отдельную отрасль. Владельцы недвижимости отдают все вопросы, связанные с ее управлением, на аутсорсинг специализированным компаниям. В Украине этот сегмент практически не развит и многие логистические компании сами управляют помещениями, находящимися у них в аренде или собственности. По словам Владимира Школьника, «это является следствием отсутствия диверсификации функций. На рынке не развит профессионализм, пока каждый старается все делать сам от начала до конца. Постепенно рынок придет к тому, что каждый должен профессионально заниматься своим делом».
Однако, как отмечают специалисты, если отдельно находящийся склад и может обойтись без профессионального менеджерского управления, то логистический комплекс высокого класса – нет.
По словам Ярослава Шувалова, «в Москве многофункциональные логистические компании на некоторых своих объектах сами оказывают услуги по эксплуатации инженерных систем, но это как раз тот вариант, когда логистическая компания совмещает некоторые функции. В отдельных случаях услуги по управлению комплексом оказывает компания-собственник объекта. Но поскольку цивилизованным рынком это не совсем приветствуется, так как собственник может начать экономить на качестве услуг, то в России, как правило, эту ответственность стремятся разделить. Тенденции рынка показывают, что владельцы объектов коммерческой недвижимости все чаще прибегают к услугам управляющей компании, так как, имея в качестве управляющей компании мировой брэнд, владельцу проще сдать объект в аренду, а часто – и по более высокой ставке».
Как отмечает Ярослав Шувалов, круг услуг, которые оказывает управляющая компания, довольно широк. В него входит «обслуживание комплекса, предоставление услуг по технической эксплуатации, охране, уборке, коммунальным расчетам, учетам потребления. Следующий блок услуг – это взаимодействие собственника и арендатора, то есть сбор арендной платы, платежей, компенсирующих операционные расходы собственника, взаиморасчеты между подрядчиками, которые оказывают услуги охраны, уборки, технической эксплуатации (разовые услуги), плюс взаимоотношения с контролирующими органами, такими как пожарные, СЭС, милиция, экологическая служба.
Результатом заключения договора на управление становится трехсторонняя сделка. Собственник сдает в аренду помещение и одновременно обязуется оказывать арендатору услуги по охране, уборке и прочее, а управляющая компания берет эту часть услуг на себя. Еще один вариант: когда собственник сдает помещение в аренду с условием, что арендатор будет самостоятельно заниматься вопросами технического и бытового обслуживания своей работы в здании. В этом случае арендатор сам приглашает к управлению специализированную компанию. Но, как правило, собственники стараются не выпускать из поля зрения вопросы управления комплексом, так как арендаторы приходят и уходят, а помещение должно оставаться в хорошем состоянии как можно дольше, но гарантии, что арендатор будет выполнять это дело добросовестно, нет».
ФУНКЦИИ ЛОГИСТИЧЕСКИХ ОПЕРАТОРОВ ДИКТУЮТ ФОРМАТ
По словам Елены Городецкой, «логистическая компания должна обеспечить бесперебойную работу комплекса по приемке, хранению, таможенному оформлению, упаковке и дальнейшей отправке грузов конечным покупателям (или дилерам) заказчика; оптимизацию и синхронность работы всех отделов логистического оператора (отдел логистики, таможенно-брокерский, транспортно-экспедиторский и финансовый отделы). Компания готовит и формирует заказы для дальнейшей дистрибьюции груза по Украине; дорабатывает грузы до товарной кондиции (сборка, фасовка, наклейка стикеров, упаковка, склейка продукции в юниты для супермаркетов); обеспечивает консигнационные склады для хранения и продажи крупных партий товаров со склада ТЛС».
Как видно, спектр услуг, которые логистические компании оказывают на рынке, довольно широк. Более того, практически каждая из вышеперечисленных функций требует наличия специального помещения. Поэтому формат логистического комплекса, обеспечивающий осуществление всего спектра своих услуг на базе одного объекта недвижимости, является наиболее востребованным со стороны операторов данного сегмента рынка. Судя по последним проектам, выведенным на рынок Киева, отечественные девелоперские компании начинают откликаться на этот запрос.
Особого внимания заслуживает формат логистического парка, довольно распространенный в Европе и предусматривающий создание на огромной территории в несколько десятков гектаров складских площадей со всей необходимой логистической инфраструктурой, общая площадь которых может достигать 500 000 м2. Однако реалии отечественного рынка пока не позволяют говорить о развитии подобного формата в Украине в ближайшие несколько лет.
