Лишение застройщиков прав на землю в связи с нарушением ими сроков строительства

Анжелика Штукатурова, юрист международной юридической фирмы Salans Так, знание сроков строительства дает возможность инвестору просчитать бюджет проекта. В то же время в нынешних условиях, когда инвестор/застройщик не может повлиять на процедуру и сроки получения разрешительной документации, нарушения сроков оформления и выдачи такой документации, а также проблемы с привлечением средств на строительство могут повлечь за собой риск лишения прав на землю. Установление ответственности за нарушение сроков строительства является негативным фактором для инвестора. Исходя из практики последних полутора лет, риск лишения застройщика прав на землю зависит от следующих факторов: а) вида прав, которые застройщик имеет на земельный участок; б) срока действия такого права; в) инвестиционной привлекательности земельного участка для других игроков рынка. Проанализируем риск лишения прав на землю с точки зрения вида прав. Традиционно западные инвесторы/застройщики земельного участка предпочитают оформлять право собственности на земельный участок. В целом существуют следующие виды прав на землю: 1. Собственность Право собственности может быть получено либо в результате покупки земельного участка от частного владельца, либо в результате покупки на основании аукциона из земель государственной или коммунальной собственности. 2. Аренда Согласно действующим положениям Земельного кодекса Украины, право аренды земельного участка, за редким исключением, может быть получено в результате аукциона. Как правило, в решении совета о предоставлении земельного участка в аренду указывается период, на который земельный участок предоставляется для проведения строительных работ (в среднем 3-5 лет) и период для эксплуатации построенного здания. При этом стоит отметить, что на период проведения строительных работ размер арендной платы за земельный участок всегда в разы ниже, чем на период эксплуатации здания. 3. Суперфиций Достаточно новый правовой механизм для украинского рынка недвижимости. Еще три года назад местные советы и органы земельных ресурсов достаточно скептически оценивали возможность применения такого правового института в украинской практике. На сегодняшний день практика его применения достаточно широка. В соответствии с положениями Земельного кодекса Украины, право суперфиция на землях государственной и коммунальной собственности может быть получено в результате проведения аукциона. Как правило, на практике для заключения договора суперфиция используют стандартную форму договора аренды земли с незначительными изменениями. КАК ПОКАЗЫВАЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, ИМЕННО ПРИМЕНЯЯ ФОРМУЛИРОВКУ «НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА» КОНТРОЛИРУЮЩИЕ ОРГАНЫ ПЫТАЮТСЯ ЛИШИТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ Срыв сроков строительства происходит практически в каждом проекте, иногда сдвигаются сроки сдачи одного из этапов работ, иногда – всего строительства. Как правило, основными причинами срыва сроков строительства являются: В нынешних условиях, когда инвестор/застройщик не может повлиять на процедуру и сроки получения разрешительной документации, а также проблемы с привлечением средств на строительство могут повлечь за собой риск лишения прав на землю фото: ИВАН РУДЮК – Долгая процедура получения разрешительной документации на строительство. Хотя на протяжении последнего года и было принято ряд нормативно-правовых актов, которые упростили и ускорили процедуру получения разрешительной документации, фактически выдача разрешительной документации все равно занимает много времени и, в принципе, не может контролироваться со стороны заказчика работ/инвестора. К сожалению, именно нежелание ускорить выдачу разрешительной документации на строительство приводит к тому, что многие арендаторы/пользователи земельных участков (заказчики/ инвесторы) просто физически не могут осуществить строительные работы в тот период времени, который был указан в решении о предоставлении земельного участка в аренду/договоре аренды/договоре суперфиция. – Отсутствие финансирования – наиболее распространенная объективная проблема на сегодняшний день. Как правило, застройщики работают на привлеченных средствах (банковское финансирование), которое на данный момент достаточно проблемно получить. Сейчас множество проектов заморожены на определенном этапе (например, первая и вторая очередь строительства завершены, а последующие очереди – нет). Правовое регулирование лишения прав на землю застройщиков. Практика реализации. Процедура лишения прав на землю Положения Земельного кодекса Украины предусматривают, что принудительное лишение прав на землю возможно в следующих случаях: Для собственности статьей 140 Земельного кодекса Украины определены следующие основания для прекращения права собственности на земельный участок: – добровольный отказ собственника земельного участка; – смерть собственника земельного участка при отсутствии наследователя; – отчуждение земельного участка по решению собственника; – обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора; – отчуждение земельного участка для общественных нужд; – конфискация по решению суда; – неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных Земельным кодексом. В то же время прекращение права пользования земельным участком возможно на основании: – добровольного отказа от права пользования земельным участком; – изъятия земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом; – прекращения деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий; – использования земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям; – использования земельного участка не по целевому назначению; – систематическая неоплата земельного налога или арендной платы. Кроме того, есть еще и положения статьи 143 Земельного кодекса Украины, которые предусматривают, что принудительное лишение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке в случаях: Нежелание ускорить выдачу разрешительной документации на строительство приводит к тому, что многие арендаторы/пользователи земельных участков физически не могут осуществить строительные работы в тот период времени, который был указан в решении о предоставлении земельного участка в аренду/договоре аренды/договоре суперфиция фото: ИВАН РУДЮК – использования земельного участка не по целевому назначению; – неустранения допущенных нарушений законодательства в термины, указанные специально уполномоченными органами исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов; – конфискации земельного участка; – отчуждения земельного участка для общественных нужд; – принудительного взыскания по решению суда; – неотчуждения земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных Земельным кодексом. Отметим также, что положения Закона Украины «Об аренде земли» предусматривают, что договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами своих обязанностей (то есть, если в самом договоре прямо определены сроки строительства, то в случае нарушения этих сроков у арендодателя возникает законное право расторгнуть договор). Исходя из положений Земельного кодекса Украины, такого основания, как прекращение прав на земельный участок в связи с нарушением сроков строительства нет. Но необходимо помнить, что в судебном порядке права на земельный участок могут быть прекращены в случае нецелевого использования земельного участка. Как показывает судебная практика, именно применяя формулировку «нецелевое использование земельного участка» контролирующие органы пытаются лишить собственников прав на землю. Юридическим основанием для прекращения прав на земельный участок в связи с нарушением сроков застройки служат изменения, внесенные в Закон Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель», принятые в сентябре 2008 года. Теперь законодательство содержит четкое определение, что является неиспользованием земельного участка, переданного под застройку. В соответствии с положениями вышеуказанного Закона, неиспользование земельного участка, переданного под застройку, – это нарушение сроков, установленных при передаче в собственность или в пользование земельного участка граничных терминов ее застройки. Кроме того, этот же Закон устанавливает, что неисполнение требований по использованию земель по целевому назначению, – это неиспользование земельного участка, кроме реализации научно обоснованных проектных решений, или фактическое использование земельного участка, которое не отвечает ее целевому назначению, установленному при передаче земельного участка в собственность или предоставлении в пользование, в том числе аренду, а также несоблюдение режима использования земельного участка или его части в случае установления ограничений (отягощений). То есть, по своей сути неиспользование земельного участка, переданного под застройку квалифицируется как нецелевое использование земельного участка. ЛИШЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПРИМЕНЯЕТСЯ КАК ПРАВИЛО В СЛУЧАЯХ, КОГДА ИМЕЕТ МЕСТО НЕ ТОЛЬКО НАРУШЕНИЕ СРОКА СТРОИТЕЛЬСТВА, НО И НЕУПЛАТА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ИЛИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ Следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве отсутствуют граничные термины начала освоения (застройки) земельного участка. Правда, практика последнего года свидетельствует о том, что в решениях местных советов о предоставлении земельных участков стали указывать сроки начала строительства. Но даже и в таком случае для собственной защиты заказчики/инвесторы используют положения Закона, предусматривающие, что не может считаться неисполнением требований по использованию земель по целевому назначению неиспользование земельного участка, если при этом есть «реализация научно обоснованных проектных решений» (осуществляется разработка/утверждение проектной документации). Таким образом застройщики пытаются себя защитить когда речь идет о затягивании в утверждении/выдачи разрешительной/проектной документации. Возможно ли лишение прав на земельный участок? – Собственность Лишение права собственности на землю в связи с нарушением сроков строительства будет возможным в случае, если земельный участок приобретался из земель государственной или коммунальной собственности на основании аукциона, и условиями договора купли-продажи были прямо предусмотрены сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. – Аренда Достаточно высокий шанс лишения прав на землю застройщика возможен в том случае, если: а) такая возможность была предусмотрена решением соответствующего совета/распоряжением администрации о предоставлении земельного участка в аренду; б) положения договора аренды четко регламентируют, что будет считаться нарушением сроков строительства, и предусматривают, что такое нарушение будет являться основанием для разрыва договора аренды земли. – Суперфиций Поскольку по своему содержанию договор суперфиция – это договор, регулирующий право пользования чужим земельным участком для застройки, то сроки проведения строительства, по сути, могут рассматриваться как существенные условия такого договора. В свою очередь, несоблюдение таких сроков может стать причинной лишения прав на землю в порядке, определенном договором. Почему может быть выгодным лишение прав на землю в связи с нарушением сроков застройки? Стоит отметить, что лишение прав на землю применяется, как правило, в случаях, когда имеет место не только нарушение срока строительства, но и неуплата земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Местному совету/администрации, безусловно, выгодно начать судебный спор касательно лишения прав на землю, чтобы в дальнейшем передать его в аренду/продать и получить необходимую прибыль. В СЛУЧАЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ >ЗЕМЛИ ПО СОГЛАСИЮ СТОРОН КАЖДАЯ ИЗ СТОРОН ДОГОВОРА ИМЕЕТ ПРАВО ТРЕБОВАТЬ ОТ ДРУГОЙ СТОРОНЫ КОМПЕНСАЦИЮ ПОНЕСЕННЫХ УБЫТКОВ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ В то же время, если участок не отличается высокой инвестиционной привлекательностью, то потенциально совет или администрация могут столкнуться с ситуацией, когда на этот земельный участок не придет новый инвестор. Важным фактором, кроме того, является и срок действия права (суперфиция или аренды). При наличии краткосрочного договора для совета или администрации более выгодным будет не расторжение договора, а начисление штрафных санкций и отказ в продлении срока действия договора либо продления срока действия договора, если инвестиционная привлекательность участка невысока. Отдельно стоит отметить ситуацию, когда договора аренды и суперфиция заключались на основании результатов аукциона. В данном случае внесения изменений в такие договора касательно продления срока застройки будет достаточно проблематичным, ведь тем самым будут нарушены условия, на которых право аренды/суперфиция выставлялось на аукцион, что потенциально чревато риском оспаривания такого договора другими участниками аукциона. Вопрос компенсации…. В случае лишения прав на земельный участок вопрос компенсации застройщику является, пожалуй, самым сложным. Сами затраты на подготовку проектной документации и получения прав на землю очень высоки. Да и строительные работы, осуществленные инвестором на земельном участке, могут градироваться от элементарного разрытия котлована до постройки фактически завершенного объекта. Каким образом должны быть компенсированы застройщику такие затраты и должны ли быть компенсированы вообще? В соответствии с положениями закона «Об аренде земли» в случае расторжения договора аренды земли по согласию сторон каждая из сторон договора имеет право требовать от другой стороны компенсацию понесенных убытков в соответствии с законом. Кроме того, и общие положения Гражданского и Хозяйственных кодексов указывают на возможность получения такой компенсации. К сожалению, вопрос размера и процедуры/порядка выплаты компенсации может быть решен только в судебном порядке. При этом существует одно важное «но»: в соответствующем бюджете не заложена сума компенсации, так что перспектива ее получения весьма условна.