Лифты: инвестиции в комфорт


НЕМНОГО ИСТОРИИ


Лифты – неотъемлемый элемент инфраструктуры практически любого здания
фото: Олег Герасименко

Лифты можно считать настоящими спутниками строительной индустрии, а их развитие тесно связано с повышением требований к зданиям.
Самый древний лифт археологи обнаружили в римском городе Геркулануме, исчезнувшем во время извержения Везувия одновременно с Помпеей. В средние века лифты начали использоваться для перевозки людей и грузов на верхние этажи зданий. Это были весьма дорогие приспособления, поэтому пользоваться ими могли себе позволить только монархи, дворяне и верховные церковнослужители. Считается, что первый лифт в современном понимании был установлен в 1743 году во дворце французского короля Людовика XV в Версале. Он представлял собой громоздкую конструкцию, приводимую в движение людьми.
В 1800 году в Америке появился первый паровой лифт, работающий без использования мускульной силы человека или животного. Использовался он для поднятия угля из шахт. Через 45 лет Вильям Томпсон, автор пневматических шин, разработал первый гидравлический лифт, оказавшийся гораздо совершеннее парового. В 1853 году появилась компания Otis. В 1874 году в швейцарском городке Люцерна инженер Роберт Шиндлер основал компанию Schindler, которая и по сей день вместе с Otis, Kone и ThyssenKrupp доминирует на мировом рынке лифтов и, по оценкам Алексея Клетченкова, директора компании FinLift Ltd, дистрибьютора компании Kone, контролируют более 60% всего мирового рынка.
Сегодня лифтовое оборудование представляет собой сложную инженерно-информационную систему, объединяющую в себе новейшие технические и информационные разработки.
Значимость лифтового оборудования для объекта недвижимости очень высока, поскольку его параметры в значительной степени определяют конкурентоспособность и рыночную привлекательность любого здания, особенно в сфере коммерческой недвижимости. И тот факт, что, отечественные девелоперы зачастую пока еще не уделяют проектированию лифтовых групп и выбору оборудования того внимания, которое оно заслуживают, а основным ориентиром остается не удобство конечных пользователей лифтов и объектов недвижимости, а экономия расходов и полезных площадей, можно объяснить лишь ненасыщенностью рынка и отсутствием у девелоперов стимула обеспечивать максимально высокий уровень объекта недвижимости – будь то офисный центр, гостиница, торговый комплекс либо жилой дом.


ВИДЫ ЛИФТОВ
Лифты применяются практически во всех видах зданий, что и обуславливает их разнообразие. Ниже представлены основные виды лифтов, находящихся на производстве у мировых лидеров этой отрасли:
по объекту перевозки:
– пассажирские;
– грузовые;
– малые грузовые;
– платформы;
– подъемники для инвалидов;
– панорамные;
– особого назначения;
по принципу действия:
– электрические (лифт с электрическим приводом);
– гидравлические (лифт с электронасосным гидравлическим приводом поступательного движения);
– без машинного помещения (помещение для установки привода/ов лифта и связанного с ним оборудования);
– безредукторные.
Для удобства конечных пользователей и заказчиков ведущими мировыми производителями практически единогласно была принята лифтовая классификация, объединяющая все вышеперечисленные виды лифтов в шесть групп по определенным признакам:
1) Лифты, специально разработанные и предназначенные для перевозки людей (пассажирские).
2) Лифты, предназначенные для перевозки людей, но в случае необходимости могут использоваться для перевозки грузов (грузопассажирские).
3) Лифты, предназначенные для использования в больницах, госпиталях и других медицинских учреждениях.
4) Лифты, предназначенные для перевозки грузов (грузовые и промышленные).
5) Лифты, предназначенные для перевозки малогабаритных грузов, но не имеющие возможности для перевозки людей из-за малых размеров и габаритов. Их грузоподъемность составляет от 5 до 250 килограммов.
6) Лифты, предназначенные для использования в отелях, бизнес-центрах, административных зданиях. Основным критерием для отнесения к данному классу является показатель скорости движения – лифтовое оборудование должно развивать скорость более 2,5 метра в секунду.


НОРМЫ
Лифт является одной из главных составляющих инфраструктуры объекта недвижимости. Поэтому важным вопросом для девелопера становится определение количества лифтов в здании. А если речь идет о крупном бизнес-центре большой этажности, то не только о количестве лифтовых групп, но и их месторасположении.
Следуя отечественной нормативной базе, количество лифтов и их параметры, необходимые для функционирования каждой группы помещений высотной части зданий, определяются путем расчета с определением таких исходных факторов, как провозная способность лифтов (подъемная мощность) и время ожидания.
Требуемая подъемная мощность на каждую группу лифтов рассчитывается исходя из суммы вероятных пользователей каждого этажа при заполнении (освобождении) здания. Лифтовая система в целом считается пригодной для эксплуатации, если подъемная мощность в течение 5 минут при заполнении (или освобождении) здания соответствует процентному коэффициенту пользователей от 7 до 20% в зависимости от функциональной принадлежности пользователей (жилье – 7%, здания с несколькими видами пользователей – 11-15%, здания с множеством пользователей – до 20%).
Количество пользователей определяется исходя из размера полезной площади, занимаемой ими на этаже: офисные здания – 8-12 м2 на человека, гостиницы – 1,5-1,7 человека на двухместный номер, жилые здания – 1,2-3 человека на квартиру в зависимости от ее размера.
Максимальное время ожидания лифта должно составлять в офисных зданиях не более 30 секунд; в жилых домах и гостиницах – до 40-100 секунд в зависимости от класса.
Площадь лифтовых кабин определяется на основе количества людей, которые должны быть перевезены для достижения требуемой подъемной мощности при среднем времени ожидания за круговой рейс. Ориентировочно эта величина принимается исходя из показателя 0,2 м2 на человека.
В случае применения нескольких лифтовых групп эксперты считают нецелесообразным использование более 6 пассажирских лифтов в них. Также рекомендуется зонировать высотные здания. При таком подходе на все этажи пассажиры доставляются без пересадки, либо осуществляется их доставка с пересадкой с любого этажа одной группы на любой этаж другой.
Применение экспресс-групп позволяет получить наиболее экономичное решение для сокращения общего количества лифтов, имея возможность перераспределения лифтов на больших высотах связывать вход в здание (первую посадочную площадку) с наиболее высокими этажами, где расположены помещения специального назначения (обзорные площадки, рестораны и т.д.).
Мировая практика знает также примеры использования лифтов, имеющих двухуровневые кабины, что позволяет существенно увеличить подъемную мощность лифтов при заполнении (или освобождении) здания, производя остановки на четных и нечетных этажах одновременно.
По словам Яна Кочи, генерального директора компании «Шиндлер Украина», клиенту предлагается несколько вариантов лифтового обеспечения здания, разработанных с помощью компьютерной программы, из которых он выбирает то, что ему наиболее подходит в каждом конкретном случае. Такая практика довольно удобна, так как позволяет уменьшить количество лифтов при увеличении их грузоподъемности и скорости, либо наоборот. Далее сравниваются цены каждого из вариантов и их удобство для конечных пользователей.


НОВЫЕ ЛИФТЫ
Грузовые лифты пока еще не вошли в обиход отечественных девелоперов. А тем временем на Западе они применяются уже довольно широко. Основной функцией таких механизмов является доставка автомобилей на этажи подземных или надземных паркингов. В Украине же для таких целей еще широко применяются заездные серпантины – как на объектах коммерческой недвижимости, так и в новых жилых комплексах. Несомненно, использование грузовых лифтов требует серьезных первоначальных инвестиций. Но, по мнению Михаила Гаркавцева, директора компании WBTC Group, они, безусловно, оправданы. И первым аргументом в пользу этого выступает суровый язык цифр. Так, одно парковочное место во вновь возводимых жилых комплексах стоит $10 тысяч, применение же лифта позволяет сэкономить площадь как минимум для нескольких таких мест, в зависимости от размера паркинга.
Экономия основных ресурсов (квадратные метры, электроэнергия) и повышение надежности являются основными тенденциями в развитии лифтовых технологий последних десятилетий. Так, компания Schindler продвигает на рынок систему мобильных лифтов Schindler Mobile, не требующую лифтовой шахты и машинного помещения, базирующуюся лишь на «поддерживающих» алюминиевых колоннах. Данная система пригодна к инсталляции в зданиях высотой до 7-8 этажей и имеет уровень «внешнего шума» менее 10 децибел.
Безредукторные лифты являются одной из новинок. Специальное устройство привода, основанное на использовании синхронного двигателя с постоянными магнитами в сочетании с частотным управлением и безредукторной конструкцией, представляет собой значительный шаг вперед в развитии лифтов. Сама технология тщательно проверена, повсеместно одобрена и имеет хороший потенциал для замены других конструкций двигателей, применяемых для экономии энергии. Безредукторные лифты потребляют лишь 60% энергии, необходимой для сопоставимого обычного оборудования.
Еще одна новаторская концепция – лифтовые системы без машинного помещения – связана с появлением технологии безредукторного привода. Изящный, имеющий форму диска приводной двигатель устанавливается внутри стандартной шахты лифта и крепится к направляющим. При установке контроллера в шкафу, встроенном в дверную раму на верхнем этаже, для лифта не требуется отдельного машинного помещения, только шахта, в которой он работает.


ТРЕБОВАНИЯ
Вне зависимости от вида лифта, к нему предъявляется ряд требований, как технических, так и эстетических.
По словам Владимира Величко, главного технического специалиста компании «Отис», «основное требование – это безопасность лифта для пассажира. Вводимые в эксплуатацию лифты должны соответствовать требованиям безопасности, изложенным в правилах устройства и безопасной эксплуатации лифтов (ПУБЭЛ), утвержденных приказом Госнадзорохрантруда Украины от 03.11.1999 г. № 208, и в ДСТУ-ЕН-81-1, ДСТУ-ЕН-81-2, утвержденных приказом Госпотребстандарта Украины от 21.07.2003 № 126. Стоит отметить, что требования ДСТУ-ЕН-81-1 полностью гармонизированы с европейскими стандартами.
С архитектурной точки зрения лифт должен соответствовать задачам, предъявляемым к проекту, – органично вписываться в решение здания, а все технологическое оборудование – эргономично и компактно размещаться в нем. Обеспечение низкого уровня шума также является одним из основных требований, предъявляемых к лифтам как строительными организациями, так и пользователями. Современный качественный лифт работает с плавным ускорением и торможением, обеспечивает минимум вибрации и шума. Последний обычно не превышает 7 децибел и практически неуловим для человеческого уха. Западными стандартами допускается шум на уровне от 20 до 30 децибел, что сравнимо с шумовым фоном работы среднего по мощности кондиционера. Но ведущие компании считают такие показатели завышенными, называя практическое применение их крайних значений «шумом в работе».


К лифтам предъявляются не только технические, но и эстетические требования
фото: Олег Герасименко

Что же касается лифтовой кабины, то тут требования по звукоизоляции еще жестче и зачастую составляют не более 5-7 децибел. Стоит обратить внимание на то, что виброакустические характеристики кабины лифта во время движения определяются, в основном, качеством лебедки – главного лифтового привода. А с появлением безлебедочных, безредукторных систем проблема виброакустики может исчезнуть сама по себе. Однако на украинском и российском рынке до 99% используемых сегодня лифтов имеют лебедочный привод.
Большое внимание уделяется и дизайну лифтовой кабины. В этом вопросе девелоперам предоставляется практически неограниченный выбор. Все зависит только от вкуса и финансовых возможностей. Эксперты отмечают важность правильно подобранного дизайна, так как именно благодаря ему можно органично вписать лифт в общий интерьер либо экстерьер здания.


ПРОЕКТИРОВАНИЕ И МОНТАЖ
Лифт является сложным инженерным комплексом, безотказная работа которого на протяжении долгого периода времени зависит от ряда факторов:
– точности установки конструкций лифтовой шахты;
– выбора качественного лифтового оборудования;
– его профессионального монтажа;
– своевременного и качественного технического обслуживания.
Уже не один раз в статьях рубрики «Строительство и инжиниринг» мы приводили мнения экспертов о том, что инженерные системы должны закладываться в здание еще на этапе проектирования. Не являются исключением и лифты. Как отмечает Алексей Клетченков, «проектирование лифтов должно выполняться не на этапе строительства, а на этапе разработки проекта. Особенно это касается гостиниц и бизнес-центров, – мест, где имеет место интенсивный пассажиропоток».
Специалисты утверждают, что смена поставщика лифтового оборудования в процессе строительства может повысить его общую стоимость на 20%. Дело в том, что практически каждая компания имеет набор стандартных вариантов лифтов c заданными габаритами. Следовательно, выбор компании-производителя влечет за собой определение некоторых параметров здания. А в том случае, когда уже в процессе строительства меняется поставщик, вновь выбранной компании нужно будет делать эксклюзивный лифт, для того чтобы он смог функционировать в уже построенной шахте. А эксклюзивное решение всегда дороже типовых, причем значительно.
Однако, по словам Яна Кочи, довольно часто лифтовые компании пользуются этим фактом: «Становясь для того или иного проекта незаменимым, поставщик может «вить из заказчика веревки», значительно повышая цену». Хотя, как продолжает эксперт, «в последнее время лифтовое оборудование даже у различных производителей становится все более стандартным, поэтому монтаж лифтов одного производителя в здании, запроектированном под другого, в большинстве случае уже не представляет большой проблемы».
В целом, говорит Ян Кочи, вертикальный транспорт для здания имеет такое же значение, как улицы для города, поэтому умные строители должны предлагать лифтовое оборудование на самой ранней стадии проектирования, только так можно создать продукт, отвечающий самым высоким требованиям.
Владимир Величко считает, что в настоящее время в Украине наиболее распространена практика проектирования размещения лифтов в здании специализированными организациями.
При этом стоимость услуг по проектированию зависит от специфики объекта, на котором выполняются работы (архитектурно-строительная, механическая, электрическая части, электроснабжение, диспетчеризация, количество лифтов на одном объекте, сметная стоимость), и рассчитывается на основании нормативных документов Госстроя Украины. Эту роботу, по словам Михаила Гаркавцева, может выполнить и инженерный отдел на заводе-изготовителе лифтовой продукции.
Специалисты с сожалением отмечают, что довольно часто бывают случаи занижения заказчиками экспертных показателей пассажиропотоков, а, соответственно, и количества лифтов. Делается это в связи с желанием максимально увеличить количество коммерческих площадей.
По словам Михаила Пономаренко, генерального директора компании «Отис», подрядчик, выполняющий монтаж лифтового оборудования, должен иметь разрешение Госнадзорохрантруда и лицензию Госстроя на выполнение этих работ. В штатном расписании такой организации должны быть обученные и аттестованные специалисты, имеющие соответствующий стаж. Работники должны быть обеспечены необходимыми средствами индивидуальной защиты, спецодеждой, инструментами, средствами механизации, а также инструкциями и технологическими процессами.
Эмил Винер, глава промышленно-инвестиционной группы «Столица», добавляет, что стоимость монтажных работ зависит в каждом отдельном случае от вида лифта, этажности здания и других факторов. В среднем цена монтажа и наладки составляет 10-15% от стоимости лифта.


ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Грамотная эксплуатация является залогом минимизации проблем на протяжении всего срока функционирования лифта. Так, по словам Михаила Гаркавцева, при заключении контракта на покупку лифтового оборудования обязательно должны оговариваться условия не только его поставки и монтажа, но и обслуживания.
В целом, на отечественном рынке существует два варианта обслуживания лифтов:
– абонплата – обслуживающей компании регулярно выплачивается определенная сумма, за которую та проводит профилактические ремонты либо профилактическое обслуживание;
– единоразовая плата при поломке оборудования.
Эксперты отмечают, что в отечественной практике есть случаи, когда одна обслуживающая компания занимается сервисом конкурирующих лифтовых брэндов. С точки зрения развитого рынка – это абсолютно недопустимо. Крупные производители, как правило, предлагают клиентам свои услуги по обслуживанию лифтов.
«Обслуживание лифтового оборудования конкурентной компании – отнюдь не проблема, однако, если речь идет о высококачественном оборудовании, это связано с определенными сложностями, поскольку доступ к компьютеным программам и ноу-хау ведущих производителей, как правило, закрыт», – отмечает Ян Кочи.


РЫНОК
По оценкам Михаила Гаркавцева, на сегодняшний день объем украинского лифтового рынка составляет около 1300-1340 единиц в год. Из них приблизительно 580 лифтов производится непосредственно в Украине. Обслуживанием лифтового парка в нашей стране занимается порядка 500 лицензированных компаний.
По мнению Василия Полякова, директора по продажам нового оборудования компании «Отис», объемы лифтового рынка Украины за последние два года выросли более чем в два раза: «Если еще десять лет назад импорт в Украину, в том числе из стран бывших союзных республик, значительно преобладал, то сегодня соотношение импортируемой и отечественной продукции практически выровнялось за счет развития отечественного лифтостроения и укрепления конкурентоспособности оборудования местного производства. В секторе жилищного строительства импортерами лифтов, поставляющими свою продукцию на украинский рынок, являются производители из бывших союзных республик – «Могилевский лифтостроительный завод» (Беларусь), «Щербинский лифтостроительный завод», «Карачаровский механический завод» (Россия). Из местных производителей можно выделить завод в Броварах, принадлежащий ПИГ «Столица», и завод в Кременчуке.
В секторе элитной недвижимости, а также административных зданий, гостиниц, офисных и торговых центров на рынке лифтового оборудования доминируют импортеры всемирно известных торговых марок Otis, Kone, Schindler, ThyssenKrupp».
Ян Кочи полагает, что сегодня отечественный рынок структурирован по трем категориям производителей и поставщиков: «К первому относятся лифты, производимые на территории бывшего СНГ и ориентированные на дешевые установки в жилом фонде или же на более престижных объектах, но в качестве вспомогательных лифтов. Если бы эти производители модернизировали свою продукцию, то у них был бы шанс обладать серьезной частью рынка за счет обслуживания сегмента с низкими требованиями. Следующая группа производителей занимает потребительский сектор с более высокими требованиями. К ней относятся поставщики оборудования из Болгарии, Греции, Польши, Турции и других государств. Они ориентируются как на жилой, так и на коммерческий сегменты недвижимости. Основное конкурентное преимущество этих компаний – низкая цена. С точки зрения сервиса они, бесспорно, уступают основным мировым игрокам».
Вместе с тем, как отмечает Эмил Винер, сегодня на отечественном рынке лифтового оборудования уже начинает ощущаться конкуренция, что, безусловно, способствует развитию технологий и уровня сервисного обслуживания каждой представленной на нем компании.