Лев Парцхаладзе: «Не так важен заработок, как минимизация рисков»

Commercial Property №4 (8) апрель 2004

Данное высказывание характеризует важнейшую установку успешной работы на рынке недвижимости: для любого инвестора и девелопера главное – не ринуться в погоню за сверхприбылью, а правильно оценить рынок, проект, возможности и партнеров. В ходе работы международной выставки коммерческой недвижимости МIРIМ-2004 Лев Парцхаладзе, председатель правления инвестиционной компании «ХХI век», являющейся одним из ведущих девелоперов киевского рынка недвижимости, поделился с «СР» впечатлениями о данном мероприятии, мнением о критериях профессионализма в работе на рынке недвижимости и рассказал о проектах компании «ХХI век».

Текст: Юрген Фрюшютц

Лев Парцхаладзе, председатель правления инвестиционной компании «XXI век»

фото: Елена Губанова

CP: Что стоит за решением вашей компании принять участие в МIРIМ-2004? Какую отдачу вы планируете получить от участия в выставке?

У нашей компании существуют три основные цели, которые мы преследуем на МIРIМ. Первая – это поиск стратегических партнеров. Вторая – мы заинтересованы в хороших архитекторах, дизайнерах и проектировщиках. Третья – нас интересуют партнеры, которые могли бы выступать соинвесторами крупных проектов нашей компании, требующих серьезных финансовых вложений. Более важные цели – это первые две.

Например, нас интересуют партнерские девелоперские компании, которые могут совместно реализовывать проекты гостиничной недвижимости. Мы также познакомились с представителями различных консультационных компаний, которые могут существенно помочь в организации проектов, в поиске необходимых операторов гостиничного рынка, правильно выработать финансовые стратегии, найти всех необходимых участников для реализации проектов. В ходе работы МIРIМ-2004 у нас было более 100 прямых и около 400 непрямых контактов, а это говорит о многом.

Наша инвестиционная компания уже сегодня владеет определенными финансовыми и кредитными средствами для реализации проектов, частично представленных на этой выставке. Нас интересует не столько поиск инвесторов, сколько отношение и реакция международных инвесторов на наши проекты, проекты Киева и Украины.

Но в будущем, в случае реализации крупных проектов стоимостью в несколько сотен миллионов долларов США, мы хотим быть готовы говорить на равных с западными партнерами. Поэтому участие в работе МIРIМ компании «XXI век» подчеркивает для международного сообщества, что в Киеве существует такая компания как наша, что она прозрачна и пытается в своей деятельности руководствоваться западными стандартами бизнес-этики.

Круг компаний и людей, которые принимают участие в работе выставок в области коммерческой недвижимости на Западе, ограничен и представляет собой фактически единую, целостную корпорацию с небольшой ротацией. Украинский рынок очень интересен для всех, поскольку он является быстрорастущим, очень доходным, но, правда, имеет большие риски. Соответственно, инвесторы хотят не просто вкладывать деньги в государство, город или его проекты, а сотрудничать с партнерами, которые демонстрируют высокие показатели культуры бизнеса и не дают оснований сомневаться в своей надежности. Приехав на МIРIМ, мы также этому учимся, осваиваем те мировые стандарты, которыми здесь буквально пронизан каждый квадратный метр. Это и есть основная цель нашего визита в 2004 году.

Стенд инвестиционной компании «XXI век» и города Киева вызвал живой интерес у участников МIРIМ-2004

фото: Раиса Ющук

CP: Многие эксперты полагают, что МIРIМ является не лучшим местом для дебюта столиц/государств на международном рынке касательно привлечения прямых инвестиций. Каково ваше мнение по этому вопросу?

Дело в том, что на МIРIМ-2004 Киев впервые представлял свои передовые проекты, которые уже реализованы и потенциально предлагаются для инвестирования. Проекты Киева здесь преимущественно формальны, они скорее подчеркивают потенциал столицы Украины. Поэтому город, да и мы сами не ожидаем прямых результатов от выставки, а только формируем, показываем привлекательность Киева, подчеркиваем, что он открыт для диалога, что есть конкретные лица и структуры, заинтересованные в нем. Мы максимально пытаемся разъяснить, какие сложности существуют в девелопменте, как их преодолеть, рассказываем о разрешительной системе и системе налогообложения. Поэтому мы не ждем прямых результатов сразу, с нуля, изначально они будут косвенными. К сожалению, о Киеве за границей очень мало знают, люди удивляются, когда узнают, что в Украине живет 50 миллионов человек, а в Киеве – 3 миллиона. Поэтому необходимо начинать долгосрочную работу по формированию имиджа города, поднятию его рейтинга в глазах инвесторов. У Киева есть определенные преимущества, и нужно их развивать. Для этих целей МIРIМ – идеальная площадка.

CP: Какие проекты/инвестиционные проекты ваша компания представляет на МIРIМ? Могли бы вы рассказать о них подробнее?

«ХХI век» был представлен на выставке двумя портфельными компаниями – это «Жилье «XXI века» и сеть торговых центров «Квадрат». «Квадрат» представлял два проекта строительства «с нуля» новых наземных торговых центров. В одном из них мы намерены начать вторую очередь развития торгового центра «Квадрат» рядом со ст.м. «Лукьяновская». Этот проект показал себя хорошо, и мы считаем, что его дальнейшее развитие с увеличением площадей и созданием арендаторами дополнительных сервисов во второй очереди будет успешным. Мы хотим не просто пристроить новый торговый центр к уже существующему, а стремимся развивать всю прилегающую территорию, придать району функцию социального центра, построить в комплексе гостиницу и кинотеатры, рекреационный центр. Территория очень интересная, перспективная, и мы верим в успех.

Второй проект развития торговой недвижимости – строительство на участке, где сегодня расположен кинотеатр «Аврора». На этом месте мы хотим создать полифункциональный торгово-развлекательный комплекс, в котором разместятся несколько кинотеатров, торговые помещения и широкая развлекательная структура. Мы провели глубокий маркетинговый анализ района и прилегающих территорий вплоть до опросов наших потенциальных посетителей, узнали потребности населения, что больше всего необходимо людям, и специально для них создаем этот проект.

Еще один проект, представленный на МIРIМ-2004, – это жилищно-гостиничный комплекс, в состав которого войдут: 4-звездочная гостиница, элитные виллы и хороший жилищный комплекс с полной инфраструктурой. В Киеве пока практически отсутствует жилой «город в городе», где есть все: спортивные залы, объекты торговли и сферы услуг; и где люди могли бы жить и удовлетворять свои потребности, не покидая его.

Данный комплекс будет включать в себя два жилых дома – «башни» 25 этажей каждая (по 75 квартир площадью от 94 м² до двухуровневой на 300 м²); гостиницу на 150 номеров, а также 20 вилл (площадью от 500 м² до 1000 м², с частным садом и паркингом на 2-4 автомобиля для каждой).

CP: Как потенциальные инвесторы и коллеги относятся к вашим проектам, есть ли у них заинтересованность в сотрудничестве, выражают ли они опасения по поводу украинского рынка и какие? Готовы ли они предметно вести переговоры об инвестировании проектов уже сейчас?

Для любого инвестора, который оценивает проект на предмет перспективы вложения капитала, не так важен заработок, как минимизация девелоперских и инвестиционных рисков. В большей степени это касается зарубежных инвесторов, желающих вкладывать средства в украинский рынок. Для них не так принципиально, окупится ли проект за четыре, пять или шесть лет. Для них важно, чтобы проект был сдан в срок, начал работать и приносить доход в рамках установленного бизнес-плана.

Самые главные моменты для иностранных инвесторов при общении с нами: кто эти проекты разрабатывает и кто автор их концепций, насколько правильно он представлен, насколько грамотно проработан в общей части и в деталях. Это и составляет первое впечатление о проекте, формирует отношение к компании, а затем уже в процессе доверительного диалога инвестору важно уточнить весь комплекс как потенциальных, так и прямых рисков. Украина в этом отношении имеет ряд недостатков: нет правильного инвестиционного имиджа страны, существует расхожее мнение о том, что в нашем государстве главенствуют далеко не законы; формирует негативный образ и ситуация вокруг бывшего премьер-министра Павла Лазаренко, «кольчужный скандал», пребывание некоторое время в «черном списке» FATF. Но в то же время Украину просто не знают. Подводя итог, отмечу, что инвесторов волнует главное – свести до минимума все риски – от строительных до государственных. И наша задача – показать, что компания «ХХI век» может минимизировать эти риски.

CP: Достигнуты ли вами какие-то конкретные договоренности с западными архитекторами, проектными менеджерами, дизайнерами, коммерческими консультантами?

Безусловно достигнуты. Но наша основная задача – найти не просто партнеров, а стратегических, долгосрочных партнеров. Это те люди, которые могут выступить в роли девелоперов и развивать наши проекты по наивысшим стандартам качества и канонам индустрии. На сегодняшний день очень важно, чтобы все проекты нашей компании разрабатывались и создавались на международном уровне, принятом на Западе. Что касается проектного финансирования, решения архитектурно-планировочных задач, дизайн-решений и так далее, у многих украинских компаний этого уровня пока нет; очень мало на нашем рынке и профессиональных девелоперов. Поэтому работа с западными партнерами очень важна, мы уже провели ряд встреч и нашли несколько интересных компаний, с которыми начнем переговоры сразу же по окончанию работы МIРIМ. Конкретно можно назвать таких операторов гостиничного бизнеса, как Hilton и Intercontinental, которым может быть интересна работа на киевском рынке. Причем эти операторы готовы сопровождать конкретные проекты от рабочей проектной документации до организации управления действующими гостиницами.

Профессиональный инвестор должен уметь оценить все преимущества работы с коммерческими консультантами в развитии проектов, именно они являются «мозговым центром», который готов дать множество правильных рекомендаций, а порой даже служить «сердцем» проекта, налаживая для инвестора работу с компаниями, участие которых в проекте необходимо для создания качественного итогового продукта. Все это, само собой разумеется, стоит немалых денег, однако в итоге мы выигрываем во времени и в качестве.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ «ХХІ ВЕК»

Год создания: 1995

Проектный портфель: около 20 проектов в центральных районах Киева, заявленных к реализации до 2006 года

Количество сотрудников: более 1500 человек

Портфельные компании:

• Сеть торговых центров «Квадрат» (с 1999 года): сейчас насчитывает 6 ТЦ, суммарная площадь которых составляет более 40 000 м². Стратегия развития предусматривает рост торговых площадей под управлением и в собственности компании до 150 000 м² в период до 2005 года (строительство трех новых ТРЦ общей площадью не менее 110 000 м²).

• Сеть «Рестораны «ХХІ века» (с 1995 года): 5 ресторанов.

• Сеть ресторанов быстрого обслуживания «Швидко» (с 2000 года). В дальнейшем планируется расширение сети по франчайзинговой схеме на всей территории Украины. Компания в долгосрочной стратегической перспективе планирует открыть до 5000 ресторанов быстрого питания по всей территории Украины, в том числе в Киеве предполагается довести их число до 200.

• Компания «Жилье «ХХІ век» (с 2002 года): ныне на стадии реализации находятся проекты «Капитолий», «Триумфальная Арка» и другие. Всего до 2006 года к реализации заявлены около 30 жилых проектов.

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР «КВАДРАТ-АВРОРА»

Проект создания ТРЦ на участке нынешнего кинотеатра «Аврора» на Воскресенке

фото: ИК «XXI ВЕК»

Новый торгово-развлекательный центр, по замыслу девелопера, должен стать социальным ядром района. В зоне 5-минутной езды от объекта проживает почти 100 000 человек, вторичная зона (10 минут езды) охватывает практически 550 000 человек. В прилегающих районах торговая инфраструктура отсутствует, здесь существуют только объекты невысокого качества. На подземном уровне нового ТРЦ, по предварительным данным, разместится паркинг с опцией перспективного расширения в случае увеличения общей и торговой площади всего проекта в будущем. На наземном уровне ТРЦ будет размещен гипермаркет с площадью торгового зала около 5400 м² (без учета складских и подсобных помещений), супермаркет бытовой электроники площадью 1800 м² и бутиковая зона площадью до 3800 м² (в том числе магазин косметики, товаров для детей и аптека). Площади общего пользования (проходная галерея-молл) составят около 2200 м². На втором уровне ТРЦ расположится парковка общей площадью не менее 7000 м² на 255-260 машиномест, развлекательная зона с боулинг-клубом и баром площадью 1600 м². 5 кинотеатров займут площадь порядка 1700-1800 м², площадка фуд-корта – около 600-650 м², из которых 420 м² отводятся непосредственно под посадочные места. Проходная галерея-молл второго уровня займет около 800 м². Сроки реализации проекта – III-IV квартал 2005 года, общая сметная стоимость проекта составит более $20 миллионов.

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР «КВАДРАТ-ЛУКЬЯНОВКА» (ВТОРАЯ ОЧЕРЕДЬ)

Проект создания ТРЦ рядом со ст.м. «Лукьяновская»

фото: ИК «XXI ВЕК»

В зоне 5-минутной езды от объекта проживает около 50 000 человек, зона 10-минутной езды охватывает не менее 220 000. Более 60% посетителей уже существующего ТЦ «Квадрат» на Лукьяновке имеют доходы выше средних показателей по Киеву – это дает все основания полагать, что целевая клиентская аудитория нового ТРЦ будет иметь похожую структуру. В основе архитектурного решения нового ТРЦ – впечатляющий своими размерами атриум, который, без преувеличения, призван стать сердцем Лукьяновки, местом социальной жизни района, удобным для совершения покупок, проведения встреч. Новый ТРЦ будет соединен с уже существующим ТЦ «Квадрат» на 3-м и 4-м уровнях. Подземный уровень ТРЦ: арендуемая площадь торговых помещений составит 1300 м² плюс подземный паркинг на 150 машиномест. Общая арендуемая площадь наземного уровня составит 2900 м², из них арендуемая торговая площадь – 2450 м², оператор фаст-фуд McDonald's – 420 м², ресепшн и входная группа гостиницы – 250 м², паркинг – на 40 машиномест в структуре комплекса и на 120 машиномест на прилегающей территории. На первом и втором уровнях нового ТЦ разместятся бутики (общая арендуемая площадь уровней – 4500 м² и 4450 м² соответственно); на 3-м уровне площадью 4100 м² будут созданы медиа-стор (1700 м²), фуд-корт (1200 м²), кинотеатр и конференц-зал (600 м²). На 4-м уровне площадью 4000 м² планируется зона отдыха со спа-сауной и барами, которая будет обслуживать и жителей гостиницы. В ТРЦ будет создан 3-звездочный отель на 280-300 номеров (с 5 по 25 этажи со сквозным атриумным пространством) общей площадью 6500 м². Сроки реализации проекта – III-IV квартал 2005 года. Общая сметная стоимость – $12-15 миллионов.