Об особенностях проведения due diligence и legal due diligence рассказывает Наталия Гайдай, юрист юридической фирмы «Антика».DUE DILIGENCEНаталия Гайдай, юрист юридической фирмы «Антика»Принято считать, что термин «due diligence» был введен в оборот в 30-е годы XX столетия в США. В переводе с английского он означает «проверку надлежащей добросовестности», «всесторонний анализ», «экспертизу» и пр.В основном due diligence означает сбор и анализ информации о потенциальных или существующих клиентах, потенциальных партнерах по проекту, бизнесу или сделке с целью оценки их финансового состояния, благонадежности и наличия юридических рисков сотрудничества.Как правило, due diligence проводится перед приобретением или продажей бизнеса, слиянием или поглощением компаний, выходом компаний на внутренние и международные финансовые рынки, составлением среднесрочных и долгосрочных договоров, реализацией схем проектного финансирования, получением банковского кредита, внедрением инвестиционных проектов, приобретением отдельного движимого или недвижимого имущества, в иных случаях, связанных с созданием долгосрочных отношений между заинтересованными лицами, а также перед заключением рискованных сделок.LEGAL DUE DILIGENCEПравовой аудит (legal due diligence) – это всесторонняя правовая экспертиза, которая осуществляется при согласии потенциального контрагента/партнера проекта на основании информации и документации, предоставленной таким потенциальным партнером, а также данных реестров и иных законных источников информации.Особенно актуальным является проведение правового аудита при приобретении объекта недвижимости или прав на него с целью минимизации рисков, которые потенциально могут возникнуть во время осуществления хозяйственной деятельности новым собственником объекта недвижимости или прав на него.Объектом исследования в данном случае могут выступать здания, строения, сооружения, их обособленные подразделения, целостный имущественный комплекс, др. В конкретном случае будет применяться индивидуальный структурированный подход к проведению правового аудита каждого из указанных выше объектов исследования. Кроме того, объектом исследования будет выступать земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. В отношении земельного участка необходимо осуществить проверку чистоты его правового титула. В соответствии с подходами, сложившимися практически во всех странах мира, объект недвижимости, находящийся на земельном участке, на который у собственника объекта недвижимости или прав на объект недвижимости нет каких-либо прав, не имеет существенной ценности.Существуют выработанные подходы и методики, которые предлагают общую структуру проведения юридического анализа, однако индивидуальные особенности каждого проекта могут вносить свои существенные коррективы: 1) подготовка к проверке; 2) запрос и сбор информации; 3) осуществление проверки; 4) подготовка и предоставление отчета; 5) принятие компетентного решения на основе выводов и рекомендаций отчета.Подготовка к проверке объекта недвижимости включает в себя следующие этапы: установку основной цели исследования; определение организационных и финансовых аспектов; знакомство с потенциальным объектом исследования; планирование объема работ, времени проведения, стоимости, состава рабочих команд и ответственных лиц; сбор и анализ общедоступной информации по объекту (периодические издания, Интернет); заключение договора о конфиденциальности, определяющего условия предоставления информации, доступа к документам, круг организационных мероприятий, обеспечивающих конфиденциальность, др.Запрос и сбор информации подразумевает следующие действия: определение перечня документов, необходимых для проверки объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен; установление возможных путей получения информации об объекте недвижимости и земельном участке; составление списка информации и документов, которые необходимо собрать для подготовки правового аудита объекта недвижимости и соответствующего земельного участка. При подготовке запросов в первую очередь необходимо руководствоваться критерием существенности документа или информации.Осуществление проверки (экспертизы) начинается после получения документации от клиента или юридического лица, которое является объектом исследования, в отношении объекта недвижимости и земельного участка. При необходимости получения дополнительной информации составляются уточняющие запросы на предоставление дополнительных документов и информации; проводится сбор информации из реестров, кадастров, др. Следует отметить, что довольно редко бывают случаи, когда после первого запроса предоставляется полный комплект необходимых документов. Таким образом, возникает необходимость подготовить повторный запрос документов или информации. Помимо изучения документации, на данном этапе определенное время отводится на переговоры с ключевыми специалистами, должностными лицами, которые, как правило, могут лучше объяснить особенности бизнеса и иногда даже дать ответы на вопросы, которые остаются непонятными после анализа письменных материалов.Отчет проведенного legal due diligence обычно содержит следующие разделы: анализ процедуры создания предприятия; анализ процедуры формирования уставного капитала; анализ имеющегося имущества предприятия на предмет законности его приобретения и других рисков; исследование финансово-хозяйственной деятельности предприятия и влияния существенных сделок; проверка соблюдения норм трудового законодательства на предприятии; анализ проводимых на предприятии проверок со стороны контролирующих органов; анализ прошлых и нынешних судебных споров, участником которых является (являлось) предприятие; выводы относительно потенциальных рисков.Дополнительно возможно подробнее проверить следующие аспекты или документы: законность схемы управления компанией, законность назначения и объема полномочий органов управления; права и обязательства, входящие в состав бизнеса на предмет их существования и действительности; возможные риски оспаривания заключенных сделок (крупные сделки и сделки с заинтересованностью, отсутствие полномочий на подписание, др.); основные разрешительные документы (лицензии, сертификаты, свидетельства, др.); планы развития компании; среды деятельности компании; рисков, возникающих при применении антимонопольного законодательства; деятельности компании, ее обязательств по заключенным сделкам и состояния их выполнения (общая оценка эффективности системы договорной работы и контрактов с основными партнерами на предмет их юридической «чистоты» и выявление основных юридических рисков); объектов интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков, др.) и рисков их оспаривания или отмены регистрации; эффективности деятельности юридической службы компании; дебиторской и кредиторской задолженности, определение безнадежных долгов; юридических оснований владения пакетами акций и долей других юридических лиц; деятельности филиалов и представительств, прочее.По результатам legal due diligence составляется отчет, в котором дается заключение относительно таких позиций: полнота и корректность оформления документов компании, имеющих юридическое значение; соблюдение компанией процедур, установленных законодательством и внутренними актами компании; обнаружение правонарушений в деятельности компании, правовых рисков, обусловленных выявленными недостатками, в том числе в стоимостном выражении; способности компании обеспечить свои долговые обязательства; наличие/ отсутствие сделок, огранивающих компанию, ее руководство в правах. Кроме того, даются рекомендации относительно путей минимизации или устранения рисков, предлагаются решения по оптимизации бизнес-процессов компании.На основании проведенного правового анализа принимается компетентное решение о дальнейшем алгоритме действий относительно объекта недвижимости и, соответственно, земельного участка, на котором он расположен.
