ИСТОРИЯ Необходимость создания большого количества офисных помещений в Париже стала очевидной еще в начале 1950-х, когда город переживал первый бум спроса на рынке офисной недвижимости, вызванный стремительным ростом ВВП Франции и становлением Парижа в качестве крупнейшего делового центра Европы. Именно тогда у руководства столицы возникла идея создания бизнес-центра нового формата – «город в городе», призванного частично разрешить дефицит на рынке офисной недвижимости и собрать на своей территории представительства ведущих французских и мировых компаний. Помимо экономической целесообразности, свою роль в развитии La Défense сыграла и причина культурно-исторического характера. Стало очевидным, что масштабность спроса на новые офисы и необходимость его удовлетворения имела бы губительное влияние на историческое ядро Парижа, поскольку для того, чтобы построить новые офисные комплексы, очень часто необходимо было разрушать невысокие здания старой постройки. После того, как некоторые из построек XIX века пали жертвой офисного бума, были приняты очень жесткие законы, которые, кроме запрета на снос зданий культурного наследия, регулировали размеры и формы зданий застройки первого и второго плана улиц и, главное, ограничивали высотность зданий в центральной части Парижа до такой степени, что строительство офисных центров здесь стало просто экономически невыгодным. В результате, дабы не портить вид города, но и не препятствовать его экономическому развитию было принято решение отвести под застройку расположенный на северо-западе Парижа квартал Дефанс (La Défense – фр. оборона; название появилось благодаря монументу, возведенному в 1883 году в память о героях обороны Парижа в 1870 году в ходе Франко-Прусской войны). При этом предполагалась именно комплексная застройка территории одного из периферийных, но прилегающих к центру районов Парижа. Это, по замыслу правительства и президента Шарля де Голля, должно было решить проблему частых транспортных пробок и обеспечить развитие торговли, а также привлечь корпорации из городов-конкурентов (Нью-Йорк и Лондон) статусом новой бизнес-столицы мира. Начало большого пути В 1950 году трем известным французским архитекторам – Камело (Camelot), де Майи (de Mailly) и Зерфюссу (Zehrfuss) было поручено разработать план реконструкции и развития квартала площадью 750 гектаров (из которых 160 гектаров было отведено под строительство офисных зданий), ограниченного тремя районами Парижа – Курбевуа, Пюто и Нантерра. На этой территории необходимо было расположить офисные и жилые здания, а также торговые и развлекательные центры. На создание схемы-плана отводилось 8 лет – он должен был стать основным преимуществом Парижа как кандидата на проведение в 1958 году Всемирной Выставки. Однако проект такого масштаба за это время разработать не удалось (окончательный проект La Défense был создан и принят лишь в декабре 1964 года), и в итоге в конкурсе победил Брюссель. Первым участником La Défense стал нефтяной гигант Esso, искавший возможности разместить в одном здании более 1500 сотрудников 12-ти своих подразделений, который профинансировал строительство первого офисного здания бизнес-сити – Национального центра индустрии и техники CNIT (le Centre National des Industries et des Techniques). Масштабное здание, накрытое бетонным лепестком из трех листьев с шагом между опорами почти в 220 метров, поражает смелостью архитектурной мысли и низким КПД использования земли. Проект, в создании которого значительное содействие оказывало правительство Парижа, должен был послужить примером и привлечь инвесторов и девелоперов. Однако за весь 1958 год ни одна коммерческая структура так и не проявила энтузиазма. Именно поэтому правительство решило взять на себя ответственность за реализацию проекта La Défense, мотивируя это тем, что только посредством сильных и прямых действий некоммерческой структуры можно создать деловой центр такого масштаба. Была создана управляющая компания EPAD (Etablissement Public d'Amenagement de La Défense) – общественная организация, в обязанности которой входило планирование, координация и контроль развития бизнес-сити. Изначально функции EPAD заключались в предварительных исследованиях, развитии инфраструктуры и продаже инвесторам прав на застройку того или иного участка в соответствии с комплексным планом развития территории. В дополнение к EPAD был создан еще один инструмент, призванный обеспечивать независимый контроль за соблюдением общегосударственных интересов в процессе развития La Défense, – бюрократическая структура, связанная с правительством, – DATAR (Delegation a l'Amenagement du Territoire et a l'Action Regionale – Делегация по Организации Территории и Региональных Действий). На первых этапах развития La Défense коммерческие структуры неохотно инвестировали деньги в реализацию проектов в его рамках, что во многом объяснялось жесткостью и неприемлемостью условий, предлагаемых государством застройщикам. Так, Министерство строительства не предоставляло инвесторам полного контроля в вопросах прав на землю и устанавливало ограничения на высотность зданий и плотность застройки. Кроме того, в эти годы в центральной части Парижа все еще оставались земельные участки, на которых можно было развивать офисные проекты. Первые шаги в развитии La Défense не оправдывали надежд французского правительства, зарождая опасения, что он станет «белой вороной» вместо «Манхеттена на Сене». Однако именно DATAR отреагировала на недостаток внимания частных инвесторов, ограничив выдачу разрешений на строительство офисных зданий в CBD Парижа. Несмотря на вмешательство государства, еще в 1978 году успех La Défense был неопределенным: слабая активность частного капитала и, как результат, плохое финансовое состояние EPAD по причине низких продаж прав на строительство породили новые сомнения относительно реальности проекта. В ответ на это правительство во главе с президентом Жискаром д'Эсте (Giscard d'Estaing) решило инвестировать дополнительные финансовые ресурсы в реализацию La Défense (деньги были привлечены непосредственно из сберегательных банков) и повысить интерес к данному проекту со стороны инвесторов и девелоперов посредством предоставления DATAR новых полномочий на установление дополнительных ограничений на застройку центральной части Парижа и применение дифференцированных (в зависимости от района Парижа) налоговых ставок. В дополнение ко всему проводилась активная информационная кампания для привлечения к La Défense корпораций, планировавших размещать свои офисы в CBD. Все эти действия правительства, направленные на снижение конкурентных преимуществ СBD в сравнении с La Défense, в итоге произвели ожидаемый эффект. Государственное вмешательство стало неотъемлемой частью развития La Défense: EPAD контролирует деятельность муниципалитетов и частных корпораций, владеет большей частью земельных участков, продает девелоперам права на строительство и координирует их деятельность, создает дизайны территории, определяет густоту застройки и следит за ее гармоничностью. Поскольку EPAD подчиняется правительству, при возникновении каких-либо разногласий относительно того или иного крупного проекта окончательное решение – вплоть до высоты и архитектуры здания – может приниматься на самом высоком уровне. Так, в ряде случаев появлявшиеся в La Défense офисные центры отображали вкусы президентов Франции: Помпиду предпочитал эпатажность и высоту, д'Эсте – более скромную архитектуру.
КОНЦЕПЦИЯ Первоначальная концепция застройки La Défense предполагала возведение сооружений на трех уровнях. Верхний уровень должны были занять самые высокие здания – 100-метровые 25-этажные офисные башни, средний уровень – жилые 5-12-этажные дома, а нижний уровень включал торговые центры и магазины на первых этажах зданий. Со временем этот план подвергался изменениям, и сегодня на территории «французского Нью-Йорка», как называют La Défense, есть офисные здания, превышающие 100-метровую отметку в 2 и более раз, а торговые центры масштабнее, чем планировалось изначально. Сегодня La Défense – это современный город небоскребов, совершенно непохожий на весь остальной Париж; это 3,3 миллиона м2, отведенных под офисные помещения, это юридический адрес 3600 компаний, из которых 1500 имеют в La Défense головной офис. Здесь расположили свои представительства 15 из 50 крупнейших компаний мира и 14 из 20 крупнейших компаний Франции, а общее количество рабочих мест превышает 150 тысяч. И это далеко не полный перечень достижений бизнес-сити. La Défense – это банки, консалтинговые и аудиторские компании, телекоммуникационные организации, энергетические, IT и финансовые фирмы. Кроме того, это более 15 тысяч квартир для 40 тысяч жителей, грандиозный выставочный центр CNIT Congress Centre (4 выставочных зала общей площадью 43 тысячи м2), музеи (Музей кино, Музей человека, Морской музей), гостиницы на 2000 номеров, 10 многозальных кинотеатров, более 200 ресторанов, а также торговый центр Quatre-Temps, предлагающий на площади более 100 тысяч м2 продукцию 250 всемирно известных торговых марок. Также стоит выделить парки, рекреационные зоны и открытые пространства, по занимаемой площади с которыми не сравнится ни один бизнес-сити мира. Так, центральная площадь La Défense l'Esplanade занимает более 22 гектаров. Источник: EPAD графика: СР
Источник: EPAD графика: СР
В целом, развитие La Défense совпало и, без сомнения, поспособствовало эволюции экономики Парижа: от индустриальной к постиндустриальной (экономике обслуживания), что привело к радикальным изменениям – промышленность и население переместилось от внутреннего круга Парижа наружу ко второму кольцу и за его пределы.
ПРОЕКТЫ В СТРУКТУРЕ LA DÉFENSE Большая Арка (la Grande Arche) является своеобразными воротами, отделяющими La Défense от центра Парижа и его пригородов. Большая Арка – это визитная карточка бизнес-сити, уникальное сооружение из белого мрамора, похожее на полый куб. Именно такой проект был выбран из 422 работ, предложенных на конкурсе, который проводился EPAD в 1982 году. Его автором стал малоизвестный в то время датский архитектор Иоханн Отто фон Спрекельсен (Johan Otto von Spreckelsen). Строительство здания высотой более 110 метров завершилось 14 июля 1989 года, а его ввод в эксплуатацию был приурочен к празднованию 200-летия Французской революции. В целом, La Défense стал настоящей находкой для архитекторов, желающих оставить свой след в истории, поскольку, если в начале концепция архитектурного оформления бизнес-сити имела достаточно жесткие рамки, то затем с целью привлечения инвестиций ее статус все больше можно было определить фразой «Нет никаких ограничений». По мере роста и развития бизнес-квартала небоскребы менялись по своему внешнему виду. Так, башни, построенные в 1960-х годах, представляли собой классические американские небоскребы в их традиционном представлении – огромные прямоугольники из бетона, металла и стекла. В середине 1960-х годов одним из первых проектов такого рода стал проект Nobel Tower, архитекторами которого выступили де Майи (de Mailly) и Дебюссэ (Debusse). 28-этажное здание высотой 100 метров, основанием 24 на 42 метра стало первым в ряду офисных небоскребов La Défense. Далее небоскребы становились еще более высокими. Так, в 1970-х на территории La Défense появились: UAP высотой 190 метров, GAN Tower – 200 метров и Fiat Tower (сейчас Framatome) – 235 метров. Как становится ясно из названий, реализация крупных проектов в это время финансировалась, как правило, крупными корпорациями для последующего размещения в них своих головных офисов. Начиная с 1980-х, офисные здания начали принимать совершенно разные формы: неправильных геометрических фигур, круглые, выпуклые, вогнутые... Что касается «внутренней начинки», то все сооружения были возведены с учетом последнего слова техники: скоростные лифты, современные коммуникации, автоматическая сортировка корреспонденции и т.д. Крупнейшие проекты 1980-х годов – это, прежде всего, знаменитая башня синего цвета Elf Tower, появившаяся в 1985 году, и PCB1 (1986 год). Среди крупнейших проектов, реализованных в La Défense в 1990-х годах, стоит выделить Twin Tower – 37-этажный небоскреб общей арендуемой площадью 120 тысяч м2, где под одной крышей собрано около 5400 служащих в рамках крупнейшего в Европе количества представительств ведущих мировых банков. В 2000 году девелоперской компанией Hines France был введен в эксплуатацию офисный комплекс PB6 Тower (EDF Тower). В этом же году закончилась реконструкция офисной башни, построенной в конце 1960-х годов. Речь идет о SEPTENTRION, получившем название EUROPLAZA. Это был первый проект, реализованный посредством редевелопмента существующего объекта с целью его обновления и приведения в соответствие новым стандартам современных офисных центров, – направление, которое, по оценкам экспертов, в будущем будет превалировать в развитии La Défense. Так, за последующие четыре года была проведена реконструкция таких офисных зданий, как PB12, СВ16 и INITIALE (бывший Nobel Tower), что позволило вывести на рынок дополнительно более 100 тысяч м2 офисных площадей. Однако на территории La Défense все еще появляются новые проекты. В 2005-2006 годах будут завершены офисные проекты EXALTIS (23 тысячи м2, 15 этажей), CBX (44 тысячи м2, 142 метра), Т1 (70 тысяч м2, 200 метров) и Tour Granite (68 тысяч м2, 200 метров).
ИНФРАСТРУКТУРА И ТРАНСПОРТНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ La Défense, находящийся в 15 минут езды от центра Парижа и в 45 – от аэропорта, ежегодно посещает более 30 миллионов человек, а ежедневный поток посетителей La Défense насчитывает порядка 300 тысяч человек, что выдвигает высокие требования к системам их обслуживания и распределения. В бизнес-ядре Парижа представлены все виды общественного транспорта: железная дорога, метро, автобусы (18 линий), трамваи. В 2003 году была завершена реконструкция многофункциональной станции Сoeur Transport, которая теперь ежедневно может принимать более 450 тысяч пассажиров. Движение всех видов транспорта сосредоточено под землей, наземное же пространство предназначено для пешеходного передвижения. Для автомобилистов функционирует многоуровневый подземный паркинг вместительностью 46 тысяч машиномест.
РЫНОК За последние 10 лет La Défense утвердился в статусе главного делового центра Парижа. По объему выведенных на рынок офисных площадей он обеспечил 12% показателей Парижа в целом. Кроме того, за этот же период в пределах La Défense было осуществлено более 100 сделок по сдаче в аренду объемом более 5000 м2 каждая, что в итоге позволило достичь 1,5 миллиона м2 или более 20% всего парижского рынка по этому показателю. Территориально La Défense разделен на три части: Business District (около 2,9 миллиона м2 офисных помещений), Parc District (к югу от Business District) и Influence Zone (на севере от Business District вдоль Сены – около 250 000 м2 офисов). Относительно инвестиционного рынка, за последние 10 лет в офисные проекты La Défense было вложено порядка 8 миллиардов евро, что составило 20% аналогичного показателя по Парижу в целом. На территории La Défense существует достаточно специфическая общественная организация, представляющая интересы коммерческих структур, – инвесторов, девелоперов и просто арендаторов. Речь идет о AUDE (Association des Utilisateurs de La Défense), включающей на сегодняшний день 14 групп инвесторов и арендаторов, в чьем владении находится 1,6 миллиона м2 офисных помещений в центральной зоне квартала – Business District. В La Défense имеют свое представительство и проводят активную деятельность следующие всемирно известные девелоперские и финансовые компании: Bouygues Immobilier, Capital & Continental, Cogedim, CDP Capital, Colony Capital, Generale Continentale Investments, Hines, HRO, Interconstruction, Meunier Group, SARI, Tertial, Tishman Speyer, Unibail.
