Крым – чужое свое

ФОТО: IS Первое, о чем заявило правительство России после проведения 16 марта так называемого «референдума» в Крыму, – национализация государственных предприятий, а также переоформление прав собственности на активы для частных предприятий по законам Российской Федерации. Неожиданный и абсурдный поворот событий в Крыму, в реальность которых мало кто мог раньше поверить, уже сегодня стал реальностью и повлек за собой массу негативных изменений и сложностей для дальнейшего ведения бизнеса компаниями во всех сегментах экономики полуострова. Большинство компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости Крыма, к которым журналисты «Commercial Property» обратились с просьбой прокомментировать собственную позицию касательно сложившейся ситуации на полуострове и ее влияние на бизнес, от комментариев отказались. В сложившейся ситуации предприятиям сложно контролировать бизнес, принятие каких-либо решений отложено до прояснения ситуации. ДЕВЕЛОПМЕНТ Автономная Республика Крым всегда имела статус одного из наименее насыщенных рынков недвижимости и в то же время – одного из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов Украины, потенциал которого до сих пор не раскрыт. Ввиду уникального географического положения и благоприятного климата, полуостров имеет огромные рекреационные возможности – основу для развития гостиничного сегмента. Однако для реализации новых проектов гостиниц в Крыму возникает больше сложностей, чем открывается перспектив. А в свете современных событий девелоперская активность на полуострове была полностью парализована, развитие проектов отложено на неопределенную перспективу. В качестве примера можно привести крупный проект в Балаклаве – Balaklava Green, представляющий собой круглогодичный курорт национального значения на территории отработанных карьеров Балаклавского рудоуправления общей площадью 750 гектаров. Инвестор проекта – компания «Смарт-холдинг», девелопером является компания Stokman. Осенью прошлого года инвестор заявлял о том, что проект Balaklava Green в АРК находится в стадии планирования. «Его масштаб требует от нас взвешенного подхода и верной последовательности действий, – прокомментировал Сергей Овчинников, директор по недвижимости компании «Смарт-холдинг» – Основная задача на ближайшие годы – правильно решить вопросы по инженерному обеспечению территорий. Ведь только электричества для нужд проекта потребуется около 80 МВт». Однако в марте 2014 года Сергей Овчинников заявил, что «в ноябре-декабре 2013 года проект был остановлен в связи с общей ситуацией на рынке. Никаких решений по дальнейшему развитию проекта нет». ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе, входящий в портфель девелоперской компании Arricano ФОТО: ARRICANO Наряду с гостиничной недвижимостью, привлекательным сегментом в Крыму является сегмент торговой недвижимости. Так, за последние несколько лет на полуострове были введены в эксплуатацию несколько крупных профессиональных торгово-развлекательных центров. В числе девелоперских компаний, осуществляющих деятельность в данном сегменте, стоит назвать Arricano, UDP, «Крымскую девелоперскую компанию», др. Так, в портфеле компании Arricano имеется ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе (ул. Киевская, 189-б). Общая площадь ТРЦ составляет 41 500 м2. Первая очередь ТРЦ была открыта в декабре 2009 года, открытие второй очереди состоялось совсем недавно – в феврале 2014 года. В комплексе разместились 120 магазинов, 90 из которых открылись на момент запуска второй очереди ТРЦ. Якорными арендаторами центра являются супермаркеты бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома» и Comfy, магазин товаров для дома JYSK, гипермаркет «Ашан», детский развлекательный центр Baby Boom. Вместимость паркинга ТРЦ составляет 1200 машиномест. На запрос «Сommercial Property» касательно влияния сложившейся ситуации на полуострове на деятельность ТРЦ «Южная Галерея» девелопер отказался дать комментарий. Не комментирует ситуацию касательно деятельности и перспектив работы своего супермаркета в Крыму (расположен в ТРЦ «Южная Галерея») также ритейл-оператор «Ашан Украина». Оптимистичный настрой и видение ситуации и будущего Крыма демонстрирует «Крымская девелоперская компания»: несмотря на политические события, девелопер открыл в ранее запланированные сроки вторую очередь собственного проекта – торгово-развлекательного комплекса MEGANOM на Евпаторийском шоссе, 8 в Симферополе. Открытие состоялось 7 марта 2014 года. Объект является суперрегиональным торгово-развлекательным центром общей площадью 81 500 м2 (GLA – 55 120 м2). Якорными арендаторами торгово-развлекательного центра являются Fozzy, Comfy, «Мультиплекс», магазины Inditex Group, LPP, «Спортмастер», др. Инвестором проекта выступает компания UDP. РОССИЙСКИЙ БИЗНЕС 5-звездочный отель Резиденция «Крымский Бриз» в пгт Парковое, Ялта, реализованный российскими компаниями «Газпром добыча Оренбург» (инвестор) и «РИССКО» (девелопер) ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» В числе инвесторов на рынке недвижимости Крыма всегда значительную долю занимали российские компании. В сферу их интересов входят гостиничный и торговый сегменты. Приведем несколько примеров. Одним из инвесторов в сектор рекреационной недвижимости полуострова был банк «НРБ-Украина» (реализовал проект курортно-рекреационного комплекса «Миндальная роща» в Алуште). В 2007 году «Сбербанк России» купил «НРБ-Украина» и впоследствии продолжил политику приобретенного банка касательно инвестирования в проекты недвижимости в АРК. В частности, «Сбербанк России» выступил инвестором масштабной реконструкции санаторно-курортного комплекса «Мрия» в Большой Ялте. На реализацию проекта, который, как планируется, должен завершиться в 2014 году, «Сбербанк России» выделил $186 миллионов. Крым входит в сферу интересов российской управляющей компании «Группа Прагма», специализирующейся на управлении и эксплуатации объектов недвижимости, а также на управлении девелоперскими проектами. В 2010 году компания реализовала проект торгового центра «Капитан» по ул. Руднева, 38 в Севастополе. ТЦ специализируется на продаже мебели, предметов интерьера, текстиля, посуды, освещения и материалов для декорирования пространства. Общая площадь 3-уровневого объекта составляет 7200 м2. При поддержке российского инвестора был реализован проект пятизвездочного курортного отеля Резиденция «Крымский Бриз» (пгт Парковое, Ялта). Резиденция «Крымский Бриз» открылась в апреле 2011 года. Инвестором строительства отеля выступила компания ОАО «Газпром добыча Оренбург» (Оренбург, Россия), девелопером – компания «РИССКО» (Москва, Россия). Объем инвестиций в реализацию данного проекта оценивается в 2,1 миллиарда гривен (с учетом новых объектов, заявленных к реализации в 2014 году). РИТЕЙЛ ТРК MEGANOM в Симферополе, входящий в портфель «Крымской девелоперской компании», инвестор реализации объекта – UDP ФОТО: MEGANOM Неопределенной является ситуация с правовым статусом продовольственных ритейл-сетей, осуществляющих деятельность в Крыму. На полуострове работает ряд украинских национальных ритейл-операторов, а также международных операторов, представленных в Украине дочерними компаниями: «АТБ-маркет» («АТБ» – 22 магазина), Fozzy Group («Сільпо» – 10 магазинов, «Фора» – 7, Fozzy – 1), «Ритейл Групп» («Велика Кишеня» – 1 супермаркет сети в Ялте), «Ашан Украина» («Ашан» – 1 гипермаркет в Симферополе), «МЕТРО Кеш энд Керри Украина» (METRO – 2 центра оптовой торговли), «Фуршет» («Фуршет» – 9 магазинов), «ЕКО» («ЭКО-маркет» – 1 магазин в Севастополе), «Новус Украина» (Novus – 8 магазинов в Севастополе), др. Некоторые ритейл-операторы заявили о готовности адаптироваться к любым политическим и экономическим условиям работы в Крыму. В их числе – сеть Novus. «Мы будем жить по правилам бизнеса и руководствоваться всеми правилами и законами той территории, на которой живут наши покупатели, – заявила пресс-служба сети. – Бизнес должен быть вне политики». На вопрос, как реагируют покупатели крымских супермаркетов на события, происходящие на полуострове, пресс-служба Novus отметила, что «в марте нынешнего года магазины сети, в том числе на территории Крыма, работали в нормальном режиме. Объемы продаж не уменьшились по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. В марте 2014 года, как и в 2013 году, нас посетили более 300 тысяч крымчан». БАНКИ Одним из острых последствий политических изменений в Крыму, ударивших по бизнесу, является дестабилизация банковской системы. Банки не могут продолжать работать в рамках действовавшего ранее правового поля, а новые законодательные акты по работе банков и валютной системы не были утверждены. Ряд украинских банков перешел в особый режим работы, ожидая дальнейших инструкций от Национального банка Украины и распоряжений властей. Некоторые банки приняли решение о закрытии своих крымских филиалов. Одним из них является Platinum Bank, который располагал двумя отделениями сети в Крыму. В марте Анджей Олейник, директор по продажам и маркетингу, Platinum Bank, сообщил: «Ситуация в Крыму обострена, и это оказывает значительное влияние на полноценную работу многих банков. Возможность бесперебойной выдачи кредитов на товары и наличными под большим вопросом, поскольку юридический статус всего региона еще не установлен, это усложняет заключение новых договоров с клиентами. В связи с этим, детально проанализировав ситуацию, банком было принято решение приостановить программы кредитования в Крыму». 29 марта Platinum Bank объявил о закрытии своих отделений в Севастополе и Симферополе. Как сообщается в официальном релизе, «эта вынужденная мера вызвана изменениями в политической и экономической ситуации в Крыму». Одной из наиболее разветвленных сетей банковского обслуживания на территории Крыма владеет «ПриватБанк»: на полуострове работает 2 филиала и 337 отделений банка. По официальным данным, по состоянию на март 2014 года банком было инвестировано в Крым в общей сложности более $1 миллиарда. При этом в развитие современной банковской инфраструктуры в Крыму «ПриватБанк» инвестировал более $300 миллионов, еще более $700 миллионов предоставлено крымским компаниям и населению в качестве кредитов. Крупные инвестиции – серьезный повод для волнения со стороны руководства банка о дальнейшей участи своего бизнеса на полуострове. «ПриватБанк» заявил о намерении продолжить работу в Крыму, однако для этого потребовал от властей Украины четкого определения правового статуса и правил работы банков, а также безоговорочного признания приоритета прав кредиторов: «Ситуация, когда все признают необходимость выполнения обязательств банками, но никто не хочет признавать право собственности банков на свою инфраструктуру и возвращать банковские кредиты, является недопустимой и грозит серьезным социальным взрывом в Крыму», – говорится в официальном заявлении банка. Впоследствии «ПриватБанк» начал подготовку разделительного баланса, чтобы отделить работу с клиентами на территории Крыма. С 15 марта «ПриватБанк» временно приостановил работу своих отделений на территории Крыма из-за дефицита наличных средств и правовой неопределенности работы. 25 марта появилось сообщение о том, что «ПриватБанк» не может возобновить операции по счетам и картам своих клиентов из-за отсутствия легитимной законодательной базы, определяющей основы деятельности банковской системы в Крыму. В такой ситуации «ПриватБанк» продолжал работать в режиме «банковских каникул», не обслуживая счета своих корпоративных и частных клиентов. Руководство «ПриватБанка» заявило о том, что ожидает от парламента Украины решения ключевых вопросов подтверждения прав собственности на имущество, которое выступает в качестве залога по банковским кредитам, вопросов финансового учета банков и налогообложения, др. «Мы надеемся, что после рассмотрения парламентами специальных законов о деятельности банков на территории Крыма, регуляторы как с украинской, так и с российской стороны смогут разработать четкую и понятную процедуру работы банков, которая будет в первую очередь защищать интересы клиентов», – говорится в сообщении пресс-службы «ПриватБанка». ВЫВОДЫ У ритейл-оператора Novus в Крыму размещено 8 супермаркетов, все они находятся в Севастополе ФОТО: NOVUS Российские власти дают четко понять, что Крым – с Россией, и что это надолго. Однако украинские власти не собираются отказываться от Крыма, несмотря на то, что не располагают необходимыми рычагами влияния на сложившуюся ситуацию и не в силах помочь бизнесу на оккупированной территории. Одним из заявлений касательно статуса Крыма в составе РФ стоит отметить намерение властей федерации создать в Крыму специальную экономическую зону для привлечения инвестиций в «новый регион». Как заявляют российские власти, цель по Крыму – сделать полуостров привлекательным для инвесторов, чтобы он мог генерировать достаточные доходы для собственного развития. Однако, учитывая особое положение Крыма, помимо искусственных российских инвестиций (как демонстрация «улучшений» на полуострове в составе РФ), в ближайшее время в Крыму вряд ли появятся другие источники финансовых средств. Кроме того, учитывая поразительную «забывчивость» представителей власти РФ в свете отношений с Украиной, реализуемость заявлений касательно «светлого будущего» Крыма является достаточно сомнительной. МНЕНИE ЭКСПЕРТA Лана Синичкина, партнер юридической фирмы Arzinger В сложившейся в Крыму ситуации основную проблему для представителей бизнеса создают неоднозначность правового режима полуострова и вопросы юрисдикции, которая на него распространяется. О проблемах правового регулирования отношений, связанных с Крымом, рассказывает Лана Синичкина, партнер юридической фирмы Arzinger. Официальная позиция украинской власти заключается в том, что Крым остается автономной республикой в составе Украины, на территории которой планируется ввести специальный режим хозяйственной деятельности, связанный с оккупацией. Российские власти, опираясь на конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон РФ о принятии Крыма), считают Крым территорией Российской Федерации, где уже с 21.03.2014 года действует законодательство России, если иное не предусмотрено указанным законом РФ. Сейчас на правовое регулирование отношений, связанных с Крымом, будет иметь существенное влияние Закон Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории Украины», в случае принятия соответствующего законопроекта №4473-1 от 19.03.2014 года (далее – Законопроект об оккупированной территории). Параллельно возникает вопрос резидентности лиц, зарегистрированных и находящихся в Крыму (физических и юридических). Этот вопрос является особо актуальным, учитывая регистрацию таких лиц в государственных реестрах Украины, в то время как РФ намерена рассматривать операции с материковой Украины как экспортно-импортные. Сейчас бизнесу рекомендуется планировать свою деятельность на территории Крыма, исходя из расположения центра коммерческих интересов и с учетом Законопроекта об оккупированных территориях. Кроме того, учитывая физическую и административную оккупацию полуострова российскими государственными структурами, для выработки практических механизмов осуществления деятельности на территории Крыма также рекомендуется принимать во внимание регулирование, распространяемое Российской Федерацией на территорию полуострова. В случае принятия законопроекта об оккупированных территориях, не исключается, что украинским компаниям будет запрещено вести торговлю с субъектами хозяйствования на территории Крыма. В то же время указанный законопроект предусматривает возможность дополнительного регулирования отношений на оккупированной территории Кабинетом Министров Украины, что также должно учитываться в будущем. Крым, фактически, находится под операционным контролем Российской Федерации и постепенно интегрируется в правовую систему России. В связи с этим не исключается, что торговля между Украиной и Крымом на практике приобретет признаки внешнеэкономической деятельности. В случае принятия указанного законопроекта о признании Крыма оккупированной территорией, бизнесу рекомендуется взвешенно отнестись к торговле с полуостровом. В частности, можно рассмотреть вопрос ведения такой торговли компаниями, которые не зарегистрированы и не имеют представительств в Украине, чтобы минимизировать риски возможной ответственности. Следует также учесть, что представители Европейского Союза высказывались об экономических санкциях в отношении Крыма, в частности, о запрете экспорта в Евросоюз товаров с происхождением не из Украины через порты Крыма. Документально введение подобных санкций не подтверждено, однако такие или иные экономические санкции именно по Крыму могут быть введены в дальнейшем, что также может повлиять на торговлю с полуостровом. Наиболее острым вопросом в сфере недвижимости и строительства в Крыму является сохранение права собственности на имущество, оказавшееся на временно оккупированной территории. В данном направлении специалистами Arzinger применяется, в частности, международное законодательство о защите имущества и инвестиций. Определенное влияние на защиту прав владельцев может иметь закон об оккупированных территориях, в случае принятия соответствующего законопроекта. Актуальным также является вопрос заключения межгосударственного соглашения о взаимном признании прав и урегулировании отношений собственности. Среди наиболее актуальных проблемных вопросов в сфере недвижимости в Крыму эксперты компании Arzinger выделяют следующие: – осуществление права собственности на недвижимое имущество на территории Крыма и обеспечение возможности его осуществления в будущем; – окончание срока действия договоров аренды объектов недвижимости и земельных участков. Остро стоит вопрос внесения платы за землю (кто, как и кому должен платить?) и уплаты налога на недвижимость; – возможность применения режима бесхозного имущества к временно не используемым (оставленным) владельцами объектам; – статус прав на недвижимое имущество, которые оспаривались в судах, с учетом вопросов изменения юрисдикции, подсудности и подведомственности споров, возможность использования судебных решений для «перераспределения» собственности; – влияние резидентного/нерезидентного статуса (гражданства) владельца, возможность распоряжения недвижимым имуществом, а также оптимизация владения и распоряжения недвижимым имуществом через использование нерезидентных структур; – нотариальное удостоверение и/или государственная регистрация сделок по недвижимости: чья юрисдикция применяется, какая территориальная подведомственность и правовая база для осуществления используется, как происходит внесение в реестры, когда наступает момент возникновения/перехода/ прекращения права и другие вопросы.