Кризисные трансформации рынка инвестиций

ВРЕМЕН А-ЛЯ 2007-2008 ГОДЫ УЖЕ НЕ БУДЕТ Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Из-за резкого сокращения объемов импорта (по данным Госкомстата, в январе-мае 2009 года объем импорта составил всего 48% по отношению к аналогичному периоду 2008 года) существенно упал товарооборот ритейл-операторов, вследствие чего освободилось большое количество площадей в сегменте торговой и складской недвижимости. К примеру, в Киеве доля вакантных площадей выросла до 20%. Однако увеличение уровня вакантности – не единственная проблема собственников недвижимости. В дополнение к ней происходит девальвация национальной валюты, снижение арендных ставок и как результат – уменьшение доходности функционирующих объектов. Практически в 90% торговых центров произошло падение валового дохода на 50%. Все названные негативные трансформации на украинском рынке недвижимости свели желание инвесторов вкладывать финансовые средства в новые проекты к нулю. Акции украинских девелоперских компаний, торгующиеся на бирже, за год упали в среднем на 90%. Какой же инвестор захочет вкладывать деньги в сектор недвижимости Украины, если большинство девелоперов так сильно сдали свои позиции за один год? Следует также учитывать, что технический дефолт по внутренним облигациям компаний, которые связаны с недвижимостью, составляет примерно 500 миллионов гривен, то есть около четверти от всех технических дефолтов среди всех облигаций украинских компаний. Еще четверть приходится на банковский сектор. Пока мы не увидим роста на рынке акций, маловероятно, что кто-то будет вкладывать деньги в украинский сектор недвижимости. В течение последних месяцев сильно упала стоимость активов. Если в середине 2008 года собственник знал, что его торговый центр стоит, скажем, $100 миллионов, то на середину 2009 года его стоимость уже составляла не более $30 миллионов. Такие кардинальные изменения пережить психологически очень сложно, поэтому все первое полугодие 2009 собственники и девелоперы привыкали к новым реалиям рынка. Примирение с обновленной реальностью некоторым игрокам дается очень сложно, особенно если учитывать, что приходится свыкаться с мыслью о необратимости пути от $30 к $100 миллионам, по крайней мере, в предстоящие 3-4 года. В докризисный период денег в общемировой системе было больше чем активов, и поэтому стоимость активов постоянно росла. Затем, в одно мгновение, начался так называемый процесс дилевереджинга (deleverage), когда игроки на мировом рынке принялись избавляться от долгов, соответственно, денег в системе стало на много меньше, и поэтому активы начали сильно дешеветь. Времен а-ля 2007-2008 годы уже не будет, потому что в мире нет излишней ликвидности и денежной массы. КТО ГОТОВ ПОКУПАТЬ? В первом полугодии 2009 практически в 90% торговых центров произошло падение валового дохода на 50% фото: ИВАН РУДЮК Мы знаем ряд компаний, готовых рассматривать покупку активов с 20-процентной ставкой капитализации. Среди таких желающих – бизнесмены, совершившие выгодные сделки в 2007-2008 годах, но еще не успевшие распорядиться вырученными средствами. Однако не стоит забывать, что на украинском рынке имеется очень ограниченное количество высококлассных объектов недвижимости, потому как за период бума не было построено в достаточном количестве качественных площадей во всех сегментах. То, что построено, в большинстве своем не отвечает требованиям институциональных инвесторов. Однако собственники качественных объектов вряд ли будут сегодня продавать свои активы. Ведь на валовой денежный поток таких объектов кризис повлиял в меньшей степени, чем на некачественные, да еще и с сомнительными арендаторами. При этом нельзя забывать что в свою очередь инвесторы, готовые совершать сделки, являются компетентными профессионалами, грамотно управляющими собственными средствами, которые не станут приобретать некачественные объекты. Поэтому никаких значимых трансакций, которые могли бы повлиять на рынок, за последние полгода не произошло. Сделки компании «XXI Век», пытающейся избавиться от некоторых проектов в Крыму и Харькове, можно назвать, скорее, «перетасовкой» портфеля, когда активы переходят в собственность какого-нибудь локального девелопера по стоимости, никак не влияющей на развитие рынка. Если, к примеру, земельный участок перешел от одной местной компании к другой, которая гипотетически приступит к его развитию через 3-4 года, то в ближайшие полгода-год на рынок не будет введен новый объект, соответственно, предложение по квадратным метрам не увеличится. Значимость таких сделок для рынка сейчас нулевая. ТЕХНИЧЕСКИЙ ДЕФОЛТ ПО ВНУТРЕННИМ ОБЛИГАЦИЯМ КОМПАНИЙ, КОТОРЫЕ СВЯЗАНЫ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, СОСТАВЛЯЕТ ОКОЛО ЧЕТВЕРТИ ОТ ВСЕХ ТЕХНИЧЕСКИХ ДЕФОЛТОВ СРЕДИ ВСЕХ ОБЛИГАЦИЙ УКРАИНСКИХ КОМПАНИЙ ИНВЕСТИЦИИ На рынке известны случаи, когда компании выводят собственные активы, чтобы избежать погашения кредиторской задолженности фото: ИВАН РУДЮК Следует отметить, что в докризисный период у девелоперов был выбор источников инвестиций. Первый вариант предполагал привлечение акционерного капитала (инвесторы приходят через покупку акций); второй – инвестиции со стороны фондов прямых инвестиций в частном порядке (инвесторы приходят через покупку или инвестиции в недвижимость); третий – это банковское кредитование (собственник, располагающий небольшим акционерным капиталом, при помощи банковского кредита продолжает строительство объекта или покупает его). Однако в течение всего первого полугодия 2009, ни один из источников не работал – не состоялось ни одной значимой трансакции, банки не занимались кредитованием. Немногие девелоперы до кризиса финансировались при помощи внутренних гривневых облигационных займов, которые позволяли привлечь «короткие» деньги под высокий процент. Большинство пользовалось банковскими кредитами, которые могли обеспечить «длинные» деньги в долларах под невысокие проценты. Кредиты брали на 3-4 года в долларах под сравнительно низкие процентные ставки. Как раз у таких компаний сегодня возникнет самая большая проблема с погашением: их доход упал практически на 50%, а долги остались прежними. Иногда мы сталкиваемся со случаями, когда долг компании превышает стоимость всего объекта, находящегося в его собственности. В таком случае девелоперу выгодней отдать этот объект банку. Также мы часто видим, как владельцы выводят активы, чтобы избежать погашения кредиторской задолженности. Эта проблема имеет исключительно юридический характер, поскольку основана на несовершенстве украинского законодательства. ПОКУПКА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ Сегодня инвесторы не заинтересованы в приобретении девелоперских компаний. Ведь в структуру портфеля типичной украинской девелоперской компании входит до 90% земельных участков с проектами. Чтобы приобрести такую компанию и реализовать проекты недвижимости, необходимо вложить значительные финансовые средства. При этом уверенности в том, окупятся ли проекты, нет. Поэтому смысла приобретать девелоперскую компанию на сегодняшний день нет. Чтобы купить привлекательный актив, не обязательно покупать девелопера целиком. БАНКРОТСТВО ИЛИ РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ? Не секрет, что ряд компаний попал в сложную финансовую ситуацию, возникли проблемы с платежеспособностью. В связи с этим в последнее время звучит много информации касательно реструктуризации задолженности, являющейся, по моему мнению, более эффективным способом восстановления платежеспособности, чем, скажем, банкротство. Ведь процедура банкротства запускается, по-сути, когда стороны не могут договориться и найти компромисс в финансовых интересах. Тем не менее, многим компаниям было выгодней объявить себя банкротом, используя этот статус для вывода активов из залогов в обход кредиторов. Более того, появились соответствующие услуги юридических компаний по проведению процесса банкротства для избавления от долгов. Что касается реструктуризации, то мы уже видим удачный пример с компанией «XXI Век», имеющей долг перед иностранными инвесторами. Однако множество украинских компаний имеют долги перед отечественными банками, которые могут оказаться менее сговорчивыми, чем зарубежные. Поэтому предположить, как ситуация будет развиваться дальше, пока не представляется возможным. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Гай Ламберт,
директор, руководитель отдела агентских услуг компании DTZ
фото: ИВАН РУДЮК В результате кризиса многие перспективные проекты недвижимости превратились в проблемные активы. Что делать с подобными активами и как в конце-концов от них избавиться – вопросы не к новичкам рынка. О том, как можно помочь собственникам проблемных активов, читайте в экспертном мнении Гая Ламберта, директора, руководителя отдела агентских услуг компании DTZ, в рамках украинского офиса которой предоставляется услуга «Восстановление платежеспособности и реструктуризация портфеля активов компании». КТО НУЖДАЕТСЯ В УСЛУГЕ Услугу «Восстановление платежеспособности и реструктуризация портфеля активов» украинский офис DTZ предоставляет широкому спектру компаний. Несмотря на то, что мы не можем разглашать имена отдельных клиентов, так как характер сотрудничества зачастую конфиденциальный, могу сказать, что большая часть нашей работы проводится с государственными и международными банками, а также с другими финансовыми и юридическими консультантами. Нашими клиентами становятся компании, нуждающиеся в консультациях относительно сложных вопросов в сегменте недвижимости, которые выходят за пределы компетенции их основной сферы деятельности. Наши клиенты работают в секторе недвижимости, где инвестиционные компании с высокой долей заемных средств сегодня борются за выживание. Однако в то время как большинство из них действительно испытывают серьезные трудности, некоторые компании во избежание необходимости восстанавливать бизнес в будущем, уже сейчас приняли разумное решение о реструктуризации портфеля недвижимости и своевременной рационализации накладных расходов. В настоящий момент много обращений поступает от украинских компаний, желающих провести своего рода профилактику возможных сложностей. При этом многие из них прибегают к нашим советам по привлечению капитала для улучшения состояния разных направлений своего бизнеса. СТРУКТУРА УСЛУГИ Услуга состоит из двух частей. Первая часть, на которой в основном сосредоточена наша работа, связана с клиентами, чьи активы становятся «проблемными», и мы участвуем в реструктуризации портфеля объектов недвижимости. Это подразумевает, в частности, переоформление существующего договора аренды с арендодателями или поиск возможности более рационального использования клиентом существующего портфеля объектов (уменьшение количества арендуемых помещений путем пересмотра существующего договора аренды, объединение двух или более помещений для оптимизации деятельности, что позволяет снизить расходы). Вторая часть предложения связана с более неблагоприятной ситуацией, когда активы фактически стали «проблемными», и основной упор делается на получение максимального дохода от продажи этих активов в относительно короткие сроки. Большинство консультаций в данной ситуации касаются эффективного продвижения объекта, а именно, подготовки документации в форме, максимально соответствующей требованиям покупателя, а также консультации касательно покупателей, на которых следует ориентироваться. В первую очередь, мы предлагаем стратегический консалтинг и управление бизнес-процессами, будь то совместная работа с клиентами или же принятие полного контроля над процессом реструктуризации. Данный процесс неизбежно будет включать в себя такие услуги как оценка, все виды агентских услуг, консалтинг в сфере строительства и аналитика рынков. Оплата услуги зависит от вида предоставляемых услуг и размера сэкономленных клиентом средств, благодаря нашим консультациям. Как и в любом бизнесе, размер вознаграждения зависит от сложности и объема проделанной работы, а также временного фактора. Я не могу говорить о стоимости данной услуги в зарубежных офисах DTZ, однако отмечу, что в некоторой степени цены сопоставимы. Иногда нам приходится работать с международными проектами и клиенту необходимо предоставить сопоставимые цены в пределах наших представительств в странах Европы. РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ПОРТФЕЛЯ АКТИВОВ Заказчику важно осознать, что реструктуризация зачастую является процессом, который наиболее эффективен только при осуществлении в несколько длительных этапов. Перед рассмотрением проекта покупатель ожидает получить полный пакет документации (например, документацию, касающуюся прав собственности). Для сбора и приведения в соответствующий вид документов необходимо время, и само собой разумеется, что с точки зрения успешности ведения проекта, «поспешная» продажа не всегда ведет к максимальному доходу. При условии, что активы клиента не являются действительно проблемными, а максимально сжатые сроки продажи – единственным критерием, гораздо лучше согласовать долгосрочную стратегию работы компании для обеспечения максимума финансовых преимуществ. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ Многие наши клиенты, нуждающиеся в услуге восстановления платежеспособности и реструктуризации портфеля активов компании, имеют проекты за пределами Украины, и поэтому связь с нашими офисами в других странах имеет основополагающее значение для предоставления услуги. Мы работаем в особенно тесном контакте с командой DTZ из Лондона, которая занималась реструктуризацией портфеля недвижимости стоимостью свыше $3 миллиардов в течение пяти последних лет, включая такие портфели как Dawnay Day и Metronet а также активы, расположенные в Европе, Гонконге, Индии, на островах Теркс и Кайкос.