Сегодня стоимость квартиры в Киеве практически сравнялась со стоимостью строительства загородного дома фото: ООО «АРХЕТОН УКРАИНА»
История коттеджного строительства в Киеве берет свое начало с середины 1990-х годов. Именно тогда вокруг столицы стали появляться первые стихийные коттеджные городки. По словам Виталия Петрука, директора по продажам компании «Новый дом», «с течением времени загородное строительство начало активно развиваться. К тому времени уже сформировалась критическая масса желающих обменять свою городскую квартиру на недвижимость, расположенную недалеко от черты города. Дополнительным толчком к развитию этого сегмента недвижимости послужила экономическая ситуация, при которой стоимость городской квартиры практически сравнялась со стоимостью загородного дома. Но в то время жизнь в коттеджных поселках (тогда их еще нельзя было назвать городками) была не очень комфортной. Причинами тому были неразвитая инфраструктура и высокая ежемесячная плата за коммунальные и эксплуатационные услуги». Время шло, ситуация менялась. На сегодняшний день результатами таких изменений стали проекты коттеджных городков, представляющие собой развитые и относительно недорогие районы, находящиеся, к тому же, в живописных киевских окрестностях. Что касается точного определения коттеджного городка, то здесь мнения участников рынка расходятся в зависимости от того, в какой плоскости рассматривать данное образование. Так, Константин Игнатенко, генеральный директор компании «Вышгородская Брама», считает, что «коттеджный городок сегодня – это, в первую очередь, соответствующим образом оформленный земельный участок, который имеет статус, подходящий для строительства коттеджей (полноценных малоэтажных зданий) для круглогодичного проживания. Согласно украинскому законодательству, такая земля должна быть частью, либо иметь статус отдельного населенного пункта, в котором дома имеют адрес, а живущие в них люди зарегистрированы по этому адресу». По мнению Бориса Егизаряна, представителя компании «АЯКС», «коттеджный городок – это, прежде всего, концепция. Поэтому под данное определение не подпадают проекты застройки, расположенные на небольших участках земли. Коттеджный городок должен иметь площадь от 50 до 100 гектаров и быть рассчитан на застройку плотностью от 50 или 100 домов в зависимости от специфики местности. В таком городке обязательно должна быть создана единая инфраструктура, должны обеспечиваться единая архитектурная концепция и охрана». Виталий Петрук, в свою очередь, называет коттеджным городком поселение, «территориально расположенное в 10-километровой зоне от Киева и представляющее собой союз владельцев загородных домов, объединенных в небольшой поселок, где доступны услуги связи, медицины и быта, что позволяет не отягощать жизнь в городке повышенными расходами. По уровню затрат жизнь в коттедже должна быть сопоставима с жизнью в городской квартире. Самое главное для таких городков – это поддержание единого или близкого социального статуса всех жителей. Важным фактором является также отсутствие чересчур близкого соседства, неприемлема и слишком большая площадь поселений по причине перенагруженности сетей и самой площади городка жильцами и гостями. Исходя из этого, максимальное количество коттеджей в городке не должно превышать 100-150, так как такое число домов является оптимальным для объединения жильцов в местные органы самоуправления». Добавляет Людмила Клыкова, ландшафтный архитектор научно-производственной фирмы «Аквамарин»: «Поселки должны проектироваться с максимальным учетом природных особенностей местности. Не последнюю роль играет и подбор жителей, единых не только по социальному уровню, но и имеющих некую общность интересов».
СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ По разным данным, в окрестностях Киева на сегодняшний день реализуется от 10 до 30 проектов коттеджных городков. Такое значительное расхождение в цифрах вызвано, по-видимому, отсутствием единого определения коттеджного городка среди участников рынка. Эксперты единогласно выделяют «Золотые ворота» в Конче-Заспе как наиболее известный брэнд на рынке коттеджных городков. По словам Константина Игнатенко, «сформировался этот поселок в середине 1990 годов. Единой архитектурной задумки в нем нет, но, тем не менее, это элитный, хорошо развитый населенный пункт». Также хотелось бы отметить такие заметные брэнды, как «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Сосновый бор», «Романово» «Французский городок» – Обуховское направление; Parque Ecologico – Бориспольское направление; «Ясноозерное», «Михайловский сад» – Житомирское направление, «Вышгородская Брама» – Вышгородское направление. Эксперты выделяют такие строительные компании, занимающиеся коттеджным строительством: LKS, «Альтервест», «Атланта-хаус», «Градострой», «Загородный дом», «Евростандарт», «КПМК-2», «Эко дом», «Киевгорстрой», «Киев-Донбасс». На данный момент рынок переживает стадию становления, во время которой спрос значительно превышает предложение, и потому компании, развивающие коттеджные проекты, успешно занимаются «снятием сливок». По словам Бориса Егизаряна, «об этом свидетельствует тот факт, что большая часть небольших коттеджных поселков раскупается практически без рекламы, следствием чего является отсутствие единой общепринятой классификации коттеджных городков. Тем не менее, существует неофициальная, но при этом принятая участниками рынка, иерархия таких поселков». Андрей Максимов, архитектор компании «АРХЕТОН», выделяет такие виды коттеджных городков: – элитный (VIP или бизнес). Для него характерно наличие полной инфраструктуры, близость к Киеву, большие площади домов и участков; – комфортный или бизнес-класс предполагает наличие культурно-бытового и инженерного обеспечения, среднеценовую доступность; – эколого-ландшафтный. Предполагает наличие специфических природных ландшафтов (естественных или искусственных), призванных обеспечивать максимальную релаксацию жителей и гостей городка; – ландшафтно-развлекательный. Определение этого типа – скорее задел на будущее. Он предполагает наличие специфических элементов инфраструктуры, например, развлечений, аттракционов и т.п. Борис Егизарян отмечает: «На сегодняшний день основная направленность существующих городков – это VIP-класс. В таких поселениях стоимость дома и земли составляет не менее $250 тысяч. Что касается эконом-класса, то его сейчас в нашей стране не существует, хотя ситуация в скором времени должна измениться. Весной 2006 года планируется реализация нескольких проектов по строительству коттеджных городков этого класса. В данный сегмент входят постройки, которые вместе с землей обходятся конечному потребителю в $100-150 тысяч и расположены в пределах 50 километров от городской черты. Особенностями таких городков, кроме удаленности от столицы, станет еще и значительное удешевление строительства с минимальным снижением качества построек. В отличие от элитных городков, где используются кирпичные дома либо срубы, в эконом-классе будет применяться каркасно-щитовая схема (дома-американцы)». Отметим, что по своим техническим характеристикам такие дома уступают кирпичным в очень незначительной степени, при этом существенно выигрывают в цене и сроках возведения (полностью под ключ такой дом сдается за 3,5 месяца). Суть метода каркасно-щитового строительства в том, что внутренность стен заполняется известняком, а внешняя и внутренняя часть обшивается деревом (круглый либо квадратный срез). Эта технология позволяет зданию зимой долго сохранять тепло, а летом удерживать прохладу. Кроме того, можно сэкономить и на внутренней отделке дома, покрыв деревянные стены лаком.
ИНФРАСТРУКТУРА При проектировании городка остро встает вопрос об определении элементов инфраструктуры, которые должны быть в нем представлены. По мнению Константина Игнатенко, «такой список возглавляют минимаркет и детский сад, поскольку даже для самых обеспеченных людей постоянное перемещение детей в городской садик и обратно – это довольно проблематичный процесс. Должен быть и частный ЖЕК, обеспечивающий содержание, обслуживание и ремонт инфраструктуры, сетей и самих домов (сантехники, электрики и т.п.), так как приглашенные специалисты не способны решать постоянно возникающие проблемы такого характера». Андрей Максимов считает, «что в городке должна быть и школа для младших классов, чтобы не травмировать детей, выросших в «тепличных условиях», реалиями городских школ». «Необходимо понимать, – добавляет Борис Егизарян, – что в каждом конкретном случае требования к инфраструктуре могут отличаться. Но если грамотно подходить к решению этого вопроса, то можно выделить некие общие пункты, присущие любому небольшому цивилизованному населенному пункту, которым и является коттеджный городок. В список обязательных элементов инфраструктуры входят: – Телефонные линии: должны быть обеспечены прямые киевские номера, при этом не обязательно проводить кабель, так как сегодня технологии позволят поставить радиоточку и раздавать трафик по поселку. – Интернет. – Энергоносители: газ либо электричество. Сегодня выбор носителя является чрезвычайно важным фактором. В том случае, если энергоносителем выбирается электричество, оно должно быть дешевым. Для этого либо создается собственная подстанция, либо используются альтернативные источники энергии, такие как ветряные мельницы (одна ветровая установка обходится в $12-17 тысяч; на 2000 домов их нужно около 15-20). Они способны накапливать энергию на полугодичное расходование в автономном режиме. За счет самостоятельного производства энергии ее стоимость снижается с 2 до 0,8 копейки за киловатт, что, в свою очередь, делает рентабельным использование электрического отопления и электрических плит. – Вода: подача технической воды должна быть обеспечена за счет инвестора, питьевая же может обеспечиваться индивидуально, за счет бурения скважин». Не согласен с последним пунктом Андрей Максимов, по мнению которого в проект должна закладываться общая для всего поселка артезианская скважина и водонапорная башня. По словам Бориса Егизаряна, в проекте обязательно должен быть решен вопрос отходов: «Эту проблему можно решить путем создания выгребных ям, либо с помощью более современных технологических сооружений, позволяющих до 70 лет не беспокоиться о переполнении резервуаров для отходов. Помимо того, если речь идет о городках типа эконом-класса, то обязательно должен быть организован доступ жителей в город посредством маршрутных такси». Стоит отметить, что комплексное применение всех вышеперечисленных благ на данный момент не осуществляется ни одной компанией. Вызвано это тем, что инвесторы пока не рассматривают население со средним уровнем доходов в качестве основных потребителей своих услуг. Однако с 2006 года ситуация, скорее всего, изменится, поскольку для людей, у которых такой коттедж будет основным местом проживания, названные элементы инфраструктуры будут просто жизненно необходимыми, в отличие от элитной социальной прослойки, воспринимающей коттедж скорее как большую хорошую дачу.
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ МЕЖДУ КОМПАНИЕЙ-ЗАСТРОЙЩИКОМ И КЛИЕНТОМ Рассказывает Константин Игнатенко: «Серьезные компании организовывают свою работу по схеме, которую на сегодняшний день диктует отечественное законодательство. По ней работают все крупные застройщики, например, «Киевгорстрой», а также реализуется проект «Вышгородская Брама». Отношения застройщиков и клиентов регулирует закон «О финансово-кредитных механизмах в сфере жилищного строительства», согласно которому выделяется роль финансового контролера, выполняемая банками. Осуществляется процедура следующим образом: при банке создается фонд финансирования строительства. Банк, как финансовая структура с большим уставным капиталом, отвечает перед застройщиком за контроль над всем процессом строительства. Он подписывает договор со структурой, владеющей землей, и все взаимоотношения заказчика и застройщика осуществляются через банк, который следит за сроками, качеством выполнения работ и имеет право накладывать санкции. Человек, который хочет выйти из программы, может забрать свои деньги из банка, а тот, в свою очередь, в состоянии их выплатить. Что касается выбора вида сделки при покупке дома, – продолжает эксперт, – то здесь существуют разные программы: индивидуальное проектирование, строительство «под ключ», ландшафтный дизайн. Но все это разные этапы работ, и потому мы не считаем уместным увязывать их в один договор. Заказчику предлагается набор последовательно заключаемых договоров. В первую очередь, это заказ на индивидуальное проектирование. Второй частью коллективного творчества является отделка дома и третьей – ландшафтный дизайн. Это все разные этапы, на каждый из которых заключается отдельный договор подряда. Мы стоим на тех позициях, что строительство – это бизнес, связанный с определенными рисками, поэтому для максимального учета интересов всех сторон организуем работу последовательно. Мы выполняем обязательства по общестроительным работам, сдаем дом в эксплуатацию, передаем его клиенту, а дальше уже он решает сам – ставить своих отделочников или продолжать сотрудничество с нами в рамках следующего соглашения. Работа по ландшафтному дизайну выполняется по такому же принципу». Наиболее спорным остается вопрос выбора между индивидуальным и типовым проектированием. Так, Борис Егизарян считает, «что при выборе варианта с индивидуальным проектированием работа может растянуться надолго. Причиной тому – особенность отечественного менталитета – желание создать дом на века. При таком подходе на скорость выполнения проектных работ влияют такие факторы, как мнения членов семьи заказчика, которые могут не совпадать с мнением самого заказчика, либо быть технически нереализуемыми. Я считаю, – продолжает эксперт, – что работа должна организовываться следующим образом. Создается определенный набор типовых проектов, например, 10 (от 100 до 300 м2), каждый из которых можно дорабатывать. Развитие таких проектов реализуется двумя основными способами: 1. Возводится несколько домов, которые будут продаваться «под ключ». Этот сегмент рассчитан на клиентов, которые не могут ждать 3 месяца (время возведения дома по каркасно-щитовой технологии). 2. Согласовываются доработки в типовых проектах и возводятся дома под заказ. При этом процентное соотношение первого и второго вариантов выглядит следующим образом: 70% – заказ и 30% – продажа готовых домов». Стоит обратить особое внимание на то, что такая позиция далеко не универсальна, хотя и имеет право на существование. Так, по словам Андрея Максимова, «если весь проект городка реализуется одновременно, то возводить отдельные дома «под ключ» получается просто экономически нецелесообразно». Но это не касается общественных зданий и сооружений в структуре городка, которые именно так и будут предлагаться потенциальным клиентам. По словам эксперта, «как только у заказчика появляется право собственности на землю, проектировщик может начинать сотрудничество, первым этапом которого является концептуальная разработка предпроектного предложения. После этого начинается поиск инвесторов, которые, в свою очередь, могут сами диктовать условия. Все зависит от того, какое количество участков покупает инвестор. Если это весь городок, то возможны серьезные изменения в проекте вплоть до полной его переделки. В том случае, если инвестор покупает один-два коттеджа, он может влиять только на внутреннюю перепланировку дома и его отделку, а доминирующим звеном в отношениях выступает заказчик. Это делается для того, чтобы не испортить ансамбль городка. Данный факт очень важен, поскольку одним из главных параметров для согласования проекта городка на градостроительном совете является выдержанность концепции поселка (классического либо современного). Помимо этого, цельность концепции коттеджных городков особенно важна с позиции перспектив дальнейшего развития данного вида недвижимости, так как тот хаос, который присутствует в коттеджном строительстве, сегодня перестал удовлетворять все возрастающие потребности инвесторов». В связи с вышеперечисленным, экспертами прогнозируется усложнение поиска и приобретения небольших участков в ближайшем будущем, так как в основном земля будет продаваться большими территориями под застройку именно коттеджными городками.
ВЛИЯНИЕ ИНВЕСТОРА НА ПРОЕКТ СВОЕГО КОТТЕДЖА По мнению Андрея Максимова, «если речь идет об эконом-классе, то здесь, безусловно, предпочтение отдается типовым проектам. Но при этом каждый из них может дорабатываться по желанию инвестора, причем доработки эти могут быть довольно значительными. Единственное условие – отсутствие противоречий в проекте после доработки общей концепции городка. Процентное соотношение вклада проектировщика и инвестора в окончательный вариант дома можно представить как 50/50». Отдельно стоит выделить компании, пока не занимающиеся развитием отдельных городков и ведущие свою деятельность в рамках существующих коттеджных поселений. Опытом работы в этом сегменте делится Виталий Петрук: «После изучения всего спектра вопросов, связанных с максимальной эффективностью продаж, мы пришли к выводу, что необходимо самостоятельно подбирать участок под строительство, проект, самостоятельно проводить всю маркетинговую работу, искать подрядчиков и покупателей. Когда работа проходит все этапы, будущие владельцы могут появиться и на первоначальной стадии. Тогда у них есть больше шансов получить желаемое, вплоть до строительства на нашем участке предоставленного ими проекта. Однако можно пойти по более сложному пути, например, продать участок, на котором на 50% построен дом и завершать строительство, учитывая пожелания инвестора. Возможен и вариант продажи уже построенного коттеджа. В этом случае пожелания заказчика учитываются только при отделке дома либо при незначительных изменениях внутренней планировки, если это не затрагивает несущие конструкции. Каждый заказчик может доработать проект коттеджа по своему желанию фото: ООО «АРХЕТОН УКРАИНА»
Основное преимущество деления производственного процесса на этапы – это возможность заинтересовать как заказчиков, еще не определившихся со своими предпочтениями, так и людей, в точности представляющих внешний и внутренний облик своего будущего жилища. Особое внимание хотелось бы обратить на то, что многие покупатели уже имеют печальный опыт неудачного строительства во время первой волны загородной застройки. Их, в первую очередь, интересует качество работ, предоставить которое на нашем рынке могут не так много компаний. Одно из основных требований таких клиентов – это вхождение в проект на самом раннем этапе и полный контроль над строительным процессом, поэтому 60% домов продается уже на стадии строительства. Стоит обратить внимание на то, что, чем меньше степень готовности здания, тем проще заинтересовать покупателя».
НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ По мнению экспертов, на сегодняшний день стоимость как участка земли, так и квадратного метра коттеджа определяется географическим направлением, в котором расположен городок, и удаленностью городка от черты Киева. Наиболее популярные и, соответственно, самые дорогие из них находятся в пределах тридцатикилометровой зоны от столицы. В этих пределах самым престижным является Обуховское направление, что объясняется наиболее развитой инфраструктурой (магазины, рестораны, спортзалы, дошкольные учреждения и т.д.) и хорошее состояние дороги, по которой ездил бывший Президент Украины Леонид Кучма. Цена коттеджей здесь колеблется от $1000 до $2500 за м2. В последние годы наблюдается активизация в развитии Бориспольского направления (район Малой Александровки), где коттедж можно приобрести по цене $500-650 за м2. Растут цены и на Броварском направлении: в начале 2004 года коттеджи площадью более 400 м2 на участках 0,10 гектара продавались по цене $100-150 за м2, а к середине 2005 года – уже по $350 м2. Эксперты обращают внимание на растущую популярность Житомирского и Одесского направлений, где цены на землю и недвижимость приблизились к броварским. В первую очередь, это объясняется наличием хорошей трассы, и, следовательно, возможностью быстро добраться до города. Итоговая стоимость строительства коттеджа во многом зависит от цены земельного участка Итоговая стоимость строительства коттеджа во многом зависит от цены земельного участка
Ирпенское направление развивается не очень активно, что связано с составом грунтов, не подходящих для массовой коттеджной застройки. Там предлагаются в основном незаконченные коттеджи площадью до 1000 м2. Стоимость коттеджей в Лесной Буче доходит до $750 за квадратный метр. Такие высокие цены объясняются хорошей транспортной развязкой. Стоимость домов в Софиевской и Петропавловской Борщаговке остается на прежнем уровне. Коттеджи там предлагаются по цене $450-800 за м2 (средняя площадь коттеджей – 300-500 м2 на земельных участках 0,1-0,18 гектара). Цена зависит от месторасположения, качества строительных и отделочных материалов. В Софиевской Борщаговке коттеджи общей площадью 330-350 м2 с участками до 0,2 гектара продаются по цене $1000 за м2 и выше. Наименее популярны застройки площадью 360-600 м2 на участках 0,1 гектара. Их стоимость не превышает $450 за м2. В среднем приватизированная земля под коттеджное строительство стоит от $800 до $15 тысяч за сотку. Наиболее популярными считаются участки в Конча-Заспе, где цены на землю достигают максимальной отметки, а также окрестности Одесской трассы.
ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ По словам экспертов, портрет покупателя коттеджей за последние годы изменился. Еще совсем недавно загородное жилье могли себе позволить только представители верхушки государственной и криминальной власти, а также люди, достигшие серьезных успехов в бизнесе. У этой социальной прослойки были специфические требования к жилью, поэтому большинство коттеджей и прилегающих к ним участков отличались гигантизмом. «Но на сегодняшний день ситуация изменилась, и получение шальных случайных денег стало скорее исключением, нежели правилом, а потому люди подходят к выбору размера будущего жилища с рациональной точки зрения. Сегодня дорогостоящие элитные особняки от миллиона долларов и выше уже не пользуются большим спросом», – отмечает Константин Игнатенко. Поэтому основную часть предложения составляют коттеджи, рассчитанные на средний уровень дохода граждан, – от $200 до 500 тысяч. Не совсем согласен с этим мнением Виталий Петрук. Эксперт считает, «что как такового среднего класса в Украине пока нет, и как основополагающее можно принять понятие того социального среза, который уже подошел к процессу покупки недвижимости и стоит перед выбором: городская 3-4-комнатная квартира в районе Оболони или Позняков, либо сравнимый по цене загородный коттедж».
ПРОБЛЕМЫ РЫНКА По словам Константина Игнатенко, «отечественное законодательство в сфере коттеджного строительства несовершенно. Получить статус отдельного населенного пункта очень тяжело, такие вопросы принимаются на уровне Верховной Рады. Решают эту проблему разными способами. Как правило, вновь возводимые городки входят в границы уже существующих поселков. Постепенно, по мере развития собственной инфраструктуры, получается конгломерат населенных пунктов. В этом случае какие-то интересы замыкаются на местных органах власти, при том, что приходится решать и собственные вопросы». Однако, все эксперты называют рынок коттеджного строительства очень перспективным. По приблизительным оценкам, совокупный спрос на загородное жилье в окрестностях Киева в ближайшие несколько лет будет составлять порядка 400 тысяч м2 в год.
