СПЕЦИФИКА КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Коттедж становится более доступным форматом жилой недвижимости фото: «архетон»
В отличие от начала 1990-х, когда строительство коттеджей велось хаотично, исходя из индивидуальных потребностей тех, кто мог позволить себе достаточно дорогое по тем временам удовольствие, сейчас коттеджное строительство приобрело определенные формы. Для современного покупателя одним из ключевых критериев качества коттеджа является его включение в инфраструктуру коттеджного городка со всеми соответствующими коммуникациями, тепло- и энергообеспечением, магазинами, детскими и спортивными площадками, системой охраны и т.д. Более того, в отличие от периода «стихийных» загородных застроек, когда наиболее популярными были индивидуальные проекты, на сегодняшний день все большее распространение получает практика реализации коттеджного городка одним девелопером, с последующей продажей/арендой домов конечному потребителю. В данном случае девелопер берет на себя комплексное решение вопроса проведения всех необходимых коммуникаций, транспортных и инженерных сетей, сотрудничество с архитектурными мастерскими и компаниями, занимающимися ландшафтным дизайном, строительные и отделочные работы, организацию охраны, прочее. По словам Андрея Максимова, архитектора компании «Архетон», сейчас в некоторых коттеджных поселках создаются кооперативы, которые занимаются обеспечением строительства различных объектов, необходимых для развития инфраструктуры поселка. Основными девелоперами на этом рынке в Киеве являются следующие компании: «Т.М.М.», банк «Аркада», «Золотые Ворота» и другие, а наиболее известными проектами коттеджных городков – «Золотые Ворота», «Сосновый Бор», «Английская деревня». Однако, как отмечают эксперты, доля коттеджных поселков в общем объеме коттеджей в Киеве не превышает, по разным оценкам, 10-15%, а более 60% рынка представлено устаревшей застройкой, подходящей и наиболее часто используемой только для сноса и нового строительства.
КЛАССИФИКАЦИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ Эксперты классифицируют коттеджные поселки по нескольким критериям, однако результирующим и наиболее простым является критерий ценовой категории, согласно которому выделяются три основных вида: – элитная категория – поселки с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от $600 тысяч; – бизнес-категория – поселки с домами бизнес-класса стоимостью от $250 до 600 тысяч; – эконом-категория – поселки с домами стоимостью до $250 тысяч. Однако, такой метод классификации несколько упрощен, поскольку не определяет основных характеристик коттеджных городков. Более полную картину позволяет составить классификация поселков с учетом комплекса их характеристик. К высшей категории эксперты относят поселки, расположенные на территории соснового леса вблизи водоема (озера или реки). Количество домовладений не превышает 30, площадь особняков – от 500 м2, придомовая территория – около 50 соток. Такой городок должен быть построен в едином архитектурном стиле и сориентирован на представителей определенной социальной прослойки (как правило, с высокими доходами). Поселок, как правило, оснащен всеми коммуникациями – от газо- и водоснабжения до киевского телефонного номера и доступа к сети Интернет. В его инфраструктуру входят спорткомплекс, салон красоты и медицинский центр, ресторан и супермаркет, детская и спортивная площадки. Также в поселках высшей категории обычно присутствуют ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, зеленые насаждения. Обязательна вооруженная охрана на въезде и по периметру поселка, системы видеонаблюдения и сигнализации, а также централизованная служба эксплуатации. В поселках высокой категории требования к инфраструктуре, коммуникациям, социальной среде, единству архитектурного стиля и благоустройству территории практически идентичны поселкам высшей категории. Единственным ключевым отличием, по словам экспертов, являются характеристики месторасположения и ландшафта (необязательно размещение на территории леса, однако выход к лесу или озеру желателен), величиной придомовой территории (от 20 до 50 соток), размером особняков (300-500 м2) и самого поселка (от 30 до 50 коттеджей). Поселки бизнес-категории размещены преимущественно на открытом пространстве. Количество домовладений в таких поселках – от 150 до 200, дома размером 150-300 м2 имеют придомовую территорию около 10 соток. Требования к инфраструктуре и социальной среде практически идентичны вышеприведенным категориям. Однако, получить киевский номер телефона при такой удаленности от города уже нельзя, поэтому используются областные номера. Охрана на въезде в поселок обязательна, но, например, специалисты по эксплуатации привлекаются извне в качестве подрядчиков на непостоянной основе.
CПРОС В начале и середине 1990-х, во время индивидуальных и, зачастую, стихийных застроек наибольшим спросом, по словам экспертов, пользовались огромные (от 800 до 2,5 тысячи м2) коттеджи, построенные в вычурном средневековом стиле с башенками и лепниной. Сейчас такие дома – пережиток прошлого, и потребитель отдает предпочтение более рациональным – как в плане дизайна, так и в плане метража – постройкам. Это подтверждает Елена Галак, представитель компании «Архигруп»: «Последние несколько лет не внесли на рынок строительства особых изменений, изменился лишь характер спроса: если ранее заказчик хотел получить «дворец» площадью от 550 до 850 м2, строительство которого занимало несколько лет, то сейчас он хочет меньше чем за один год получить компактный, уютный дом до 300 м2». Сегодня наибольшим спросом пользуются коттеджные дома площадью 300-400 м2 в два-три этажа, а 1- и 4-этажные постройки постепенно утрачивают свою популярность. Однако следует отметить, что одноэтажки с мансардой пользуются спросом, почти сопоставимым с 2-этажными домами. При этом на первом этаже, как правило, размещается гостиная (чаще всего с камином), кухня-столовая, санузел и комната, которую можно использовать, например, как кабинет, библиотеку или домашний кинотеатр. Хотя для застройщика предпочтительнее строительство коттеджа «под ключ», следует отдавать должное полету фантазии конечного потребителя. Исходя из этого, многие останавливаются на постройке «коробки», а внутренний дизайн и планировку новый собственник может создавать по своему вкусу.
ЕМКОСТЬ РЫНКА И ДИНАМИКА ЦЕН По оценкам риэлторов, в Киеве емкость рынка загородной жилой недвижимости за последние 5 лет возросла на 200-300%. Связано это с тем, что около 15-20% владельцев элитных квартир в Киеве хотели бы иметь собственный загородный дом. Таким образом, по оценкам экспертов, ряды потенциальных покупателей загородного жилья в столице с каждым годом увеличиваются на 1000-1500 человек. Емкость рынка увеличивается также с разработкой новых и перспективных прилегающих к столице территорий. По-прежнему лидером остается Обуховское направление. Большой спрос «взвинтил» цены на землю – сейчас за сотку земли на Обуховском направлении просят $10-15 тысяч, а цена готового дома порой зашкаливает за $1 миллион. Согласно статистике за 2004 год, максимальные цены на дома в этом направлении за год выросли на 15%: с $2200 до 2500 за 1 м2. Участки в Вышгородском направлении также раскупаются достаточно быстро и вплоть до 30-километровой зоны, несмотря на то, что несколько негативный отпечаток на эти территории накладывает близость Чернобыльской АЭС. Цены на коттеджи здесь колеблются от $200 до 350 тысяч, а на земельные участки – от $13 до 20 тысяч за сотку (при наличии инженерных сетей и коммуникаций). Одним из наиболее перспективных направлений для развития коттеджного строительства эксперты считают Житомирское. Прекрасный ландшафт и транспортная магистраль, возможность организации инфраструктуры являются составляющими факторами успеха. При этом цены на землю остаются достаточно низкими – от $150 до 200 за сотку. В то же время, благоприятные факторы провоцируют рост цен на дома – в течение последних 2-3 лет они увеличиваются за год в среднем в 1,5-2 раза. Аналогичным образом растут цены в сфере коттеджного строительства в Бориспольском направлении. На прежнем уровне остаются цены на коттеджи в районах Софиевской и Петропавловской Борщаговки. В Петропавловской Борщаговке коттеджи общей площадью 300-500 м2 на земельных участках 0,1-0,18 га предлагаются по цене $450-800 за 1 м2, в зависимости от месторасположения, качества строительных и отделочных материалов. В Софиевской Борщаговке коттеджи площадью 330-350 м2 на участках до 0,2 га продаются по цене от $1000 за 1 м2, небольшие дома площадью 220-230 м2 на участках от 0,1 га – $550-650 за 1 м2. Наименее привлекательным для развития коттеджного строительства, по оценкам экспертов, остается Ирпенское направление, где размещены недостроенные коттеджи большой площади. В то же время, стоит отметить, что абсолютно непопулярные ранее направления новой Обуховской трассы, поселки Подгорцы и Романково, Безрадичи и Лесники, сегодня отвоевывают свой сегмент рынка загородной недвижимости. Для того, чтобы получить прогнозируемый результат двойного, а то и тройного роста цен на землю на этих территориях, необходимо всего лишь своевременно и правильно выбрать место для застройки и проложить все необходимые инженерные сети и коммуникации.
СЕБЕСТОИМОСТЬ И РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ По словам Елены Галак, основными составляющими себестоимости строительства коттеджа являются материалы, непосредственно выполнение строительных работ, проектные работы и согласование. Если же рассматривать инвестиционный проект в целом, следует учитывать и покупку земли под застройку. В последние годы, как уже было сказано выше, цены на землю в пригородной зоне Киева стремительно возрастают. Если говорить об усредненных показателях, то в загородной зоне цена земельной сотки составляет от $800 до 15 тысяч. Несмотря на это, земля под застройку раскупается с феноменальной скоростью, и в следующем году, уверены специалисты, для инвесторов будут интересны земли даже не в 30-ти, а в 50-километровой зоне Киева. В 30-километровой же зоне земель на продажу попросту не останется. Однако, резкого повышения цен, по прогнозам экспертов, ожидать не стоит – оно будет постепенным. Тенденция может измениться в 2007 году, после отмены моратория на продажу земель сельхозназначения. Помимо стоимости земли, себестоимость загородных построек существенным образом будет зависеть от цен на стройматериалы. За прошедший год они подорожали в среднем на 50%. Кроме того, при определении себестоимости в готовом коттедже следует учитывать уровень отделки, комплектацию дома и рельефность участка. Изначально застройщик вкладывает деньги в покупку земли, разработку проекта, прокладку инженерных сетей и коммуникаций. Согласно оценкам специалистов, чтобы начать строительство на участке в 10 га, инвестору необходимо около $500 тысяч. После завершения начальных этапов можно привлекать средства индивидуальных инвесторов. Одним из ключевых факторов, влияющих на цену коттеджа, является качество строительства фото: «архетон»
Рентабельность данного бизнеса эксперты оценивают по-разному. Елена Галак называет цифру в несколько десятков процентов: «Судя по большому количеству строительных компаний, которые появились на украинском коттеджном рынке за последние несколько лет, строительство коттеджей достаточно рентабельно. В среднем строительная компания, гарантирующая качественное и быстрое строительство, имеет около 10-30% рентабельности от строительства одного коттеджа». Однако, другие эксперты утверждают, что рентабельность от реализации коттеджного поселка может составить 30-100%. Иногда инвесторы предпочитают пойти по другому пути, не предлагая коттеджи на продажу. По оценкам экспертов, сдавая коттедж в аренду, его можно окупить за 4-5 лет, получая гарантированный ежемесячный доход от одной до десяти тысяч долларов.
ПЕРСПЕКТИВЫ Эксперты прогнозируют повышение интереса к загородным коттеджам, размещенным в рамках поселков с развитой инфраструктурой. Отмечается также формирование спроса на таунхаузы – коттеджи на несколько хозяев. Отечественные девелоперы уже предложили несколько подобных проектов, один из них – поселок «Романово» на Обуховской трассе, 4-квартирные таунхаузы которого были восприняты рынком достаточно оживленно. В то же время, стабильно, по-прежнему превышая предложение, будет возрастать спрос на индивидуальные коттеджи. Эксперты также прогнозируют рост цен на земельные участки под Киевом, полагая, что к концу текущего года «свободных» земель в 30-километровой зоне практически не останется. Уже сейчас итоги продаж готовых проектов свидетельствуют о формировании нового стандарта потребителя. Среднестатистический заказчик сегодня предпочитает уже не самые дешевые, но оправданные по стоимости и затратам проекты коттеджей. Спрос на элитное загородное жилье и особняки бизнес-класса может достигнуть своего пика уже к концу текущего года. Затем последует закономерное насыщение рынка и постепенное снижение рентабельности инвестиций. Подобные процессы протекали в России несколько лет назад: первые инвесторы, вложившие средства в строительство элитных коттеджей, «сняли сливки». Второй волне инвесторов досталась некоторая прибыль, третьи же оказались в проигрыше. Если украинский рынок будет развиваться подобным образом (а нет никаких оснований предполагать обратное), то, возможно, инвесторам уже сейчас следует задуматься о проектах для среднего класса, ведь, как отмечают эксперты, в ближайшие годы рынок будет формировать, прежде всего, спрос на удобное загородное жилье небольшого метража из недорогих строительных материалов.
