Четкого определения понятия «концепция ТЦ» не существует. По словам Нины Новиковой, начальника отдела исследований торговых помещений компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия), «концепция – это заранее сформированный план, определяющий заданное сочетание профилей товаров и арендаторов объекта («merchandise and tenant mix»)». По сути, концепция – это профиль ТЦ, его идея, которая, по словам Галины Малиборской, главы отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», выражается в гармоничном совмещении «параметров торгового объекта, а именно: размеров, типа и позиционирования, архитектурно-планировочных решений, товарного предложения и оптимального ансамбля арендаторов, а также их размещения внутри ТЦ». Возможно, следует допустить, что значение концепции преувеличено? Ведь еще совсем недавно никакого промежуточного этапа между простым намерением отечественного девелопера создать объект и началом его строительства практически не существовало. Разобраться в значении концепции на нынешнем этапе развития торговой недвижимости Украины и особенностях ее создания нам помогут мнения двух сторон – девелоперов и консультантов.
КОНЦЕПЦИЯ: НЕОБХОДИМОСТЬ ИЛИ ЛИШНИЕ ЗАТРАТЫ? Профессиональные консультанты утверждают, что в условиях стремительного насыщения рынка современных торговых помещений именно концепция определяет будущий успех проекта, являясь практически единственным способом заранее получить представление о проектируемом объекте и оценить его. По словам Владимира Тимочко, аналитика отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «главной целью создания концепции ТЦ является определение сегмента потенциального потребительского рынка, ориентация на который позволит достичь максимальной отдачи от капиталовложений в создание ТЦ». Таким образом, концепция является своеобразным инструментом выведения ТЦ на рынок. Кроме того, она позволяет материализовать стратегические цели девелопера – построить конкурентоспособный ТЦ, который будет приносить стабильный доход на протяжении многих лет. Концепция позволяет уравновесить интересы девелопера, арендаторов и покупателей. На практике это выражается в быстрой окупаемости проекта и приемлемом уровне арендных ставок. Валерий Кирилко, директор компании Castle Development, отводит качественно разработанной концепции 50% успеха торгового комплекса: «При отсутствии же какой-либо, пусть самой элементарной, концепции торговый комплекс обречен на провал, в каком бы хорошем месте он не находился. Примеры подобных провалов уже есть на украинском рынке». По словам Галины Малиборской, «учитывая существующие ограничения того или иного проекта, следующие из анализа месторасположения, ресурсного качества участка, а также рыночного спроса и конкуренции, концепция дает ответы на четыре одинаково важных вопроса: Что строить? Сколько строить? Для кого строить? Как строить на данном участке?». В процессе развития и функционирования проекта ТЦ концепция: – закладывает будущий коммерческий успех проекта (как в краткосрочном, так и в долгосрочном плане); – превращает ТЦ в актив, генерирующий стабильный денежный поток высокого уровня; – позволяет спланировать максимальную привлекательность ТЦ для арендаторов и посетителей; – обеспечивает конкурентоспособность объекта; – ускоряет процесс маркетинга ТЦ; – обеспечивает окупаемость проекта в заданные сроки. По словам Полины Жилкиной, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга компании «Jones Lang LaSalle Россия», «центр, где изначально не продумывалась концепция, превращается в помещение, разделенное на площадки с перегородками. И площади в таком объекте сдаются не сетевым операторам, а частным предпринимателям. Такая организация торгового пространства не подпадает под понятие ТЦ». «Конечно, можно обойтись без концепции, – говорит Евгений Король, директор по развитию ЗАО «Квадрат-Украина» (сеть ТЦ «Квадрат»), – но при этом сильно пострадает качество объекта. Ведь строители выполнят свою работу без учета маркетинговых аспектов и специфических архитектурных решений». Отсутствие первоначальной идеи в процессе создания торгового центра, по мнению экспертов, имеет такие негативные последствия: – риск создания неконкурентоспособного объекта, что приводит к кратковременному циклу жизни ТЦ; – «спонтанная» организация торгового пространства, что сказывается на эффективности работы ТЦ и его имидже; – неприспособленность к процессам маркетинга и, как следствие, к процессам сдачи помещений в аренду, в результате чего – высокий риск коммерческого неуспеха ТЦ. «Объект без концепции, – по словам Владимира Тимочко, – не может работать оптимально, но это не значит, что он не может работать прибыльно». Однако, прибыльная работа ТЦ без концепции возможна лишь в условиях отсутствия реальной конкуренции.
ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ Эксперты отмечают высокую трудоемкость процесса создания концепции и необходимость применения комплексного подхода при ее разработке. К факторам, которые в той или иной степени следует учитывать при формировании концепции, эксперты относят следующие: – состояние рынка и конкурентная среда на момент разработки ТЦ; – месторасположение объекта. Особенность концепции заключается в том, что она позволяет откорректировать, то есть нивелировать все существующие ограничения, которые появляются в связи с особенностями земельного участка, а также максимизировать его преимущества; – площадь земельного участка, на котором будет проводиться строительство ТЦ, в том числе и его качественные характеристики; – зона охвата, определяемая по территориальному критерию. Ее формируют прилегающие к будущему ТЦ районы, жители которых являются основными покупателями/потребителями услуг объекта торговли; – целевая группа потребителей, которая определяет, на какой класс покупателей рассчитаны товары и услуги, которые будут представлены в ТЦ, и другие. Все эти составляющие должны учитываться в комплексе и соответствовать друг другу, поскольку каждый из них сказывается на эффективности проекта.
ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ ТЦ По убеждению экспертов, в идеале разработка концепции ТЦ должна осуществляться на начальном этапе создания проекта – еще до покупки земельного участка. То есть покупка и даже поиск земельного участка должны происходить уже после проведения маркетинговых исследований и определения формата будущего объекта. Однако, так происходит на Западе. В отечественных же условиях, по причине непрозрачности рынка земли и усложненной процедуры получения прав на земельные участки, именно земля является основным, первичным активом, а доступ к земельному участку – ключевой заботой девелопера. Получение же правдами и неправдами земельного участка зачастую значительно снижает возможности применения западного подхода – сначала разработка концепции, а затем – поиск земельного участка для ее реализации. Цель концепции – долгосрочный успех ТЦ фото: Олег Герасименко
Отечественный девелопер вначале покупает земельный участок и лишь затем решает, что на нем построить, то есть определяется с концепцией и проектом строительства. При этом нередки случаи, когда концепция и даже формат проекта изменяются уже в ходе строительства (с торговли – на офисы, с офисов – на жилье и т.д.). Кроме того, в некоторых случаях речь идет о реконструкции существующих зданий с целью формирования на их основе ТЦ. В этой ситуации, как правило, создание такого жизненно необходимого для объекта торговли конструктивного элемента, как атриум, практически невозможно. И то, что подобные ТЦ («Караван MegaStore», «Украина») все же являются достаточно успешными, можно объяснить тем фактом, что данный недостаток компенсируется другими преимуществами – в первую очередь, выгодным месторасположением и, конечно же, пока еще низким уровнем конкуренции среди объектов крупноформатной торговой недвижимости. В условиях развитого, высококонкурентного рынка наличие атриума, а, следовательно, хорошая просматриваемость торговых операторов является аксиомой и обязательно учитывается при создании концепции и разработке проекта ТЦ. Начальным этапом создания концепции является проведение маркетинговых исследований. Этот этап еще можно назвать анализом рынка. По словам Галины Малиборской, «он помогает установить, существует ли спрос на новые торговые помещения, насколько проект будет соответствовать потребностям потенциального рынка и сможет ли он генерировать достаточный объем продаж, чтобы оправдать создание ТЦ в этом месте». По словам Михаила Ханина, генерального директора ООО «Бриз-Инвест» (управляющая компания ТК «Альта Центр»), «для того, чтобы определиться, что мы будем строить, пришлось проанализировать все существующие торговые центры столицы, составить сравнительную характеристику по площадям, набору операторов, посещаемости, присутствию якорных элементов и т.д. Этот этап помог выделить основных конкурентов, их сильные и слабые стороны». В результате проведения маркетинговых исследований девелопер получает информацию, необходимую для определения формата ТЦ (тип объекта) и составления «портрета» потенциальных покупателей. Далее проводится анализ месторасположения участка, на котором будет размещен ТЦ. Этот этап, по мнению консультантов, является одним из важнейших в процессе работы над созданием торгового центра. В ходе проведения анализа рассматриваются такие показатели, как: – расположение участка по отношению к носителям платежеспособного спроса; – транспортная и пешеходная доступность; – просматриваемость земельного участка и фасада здания; – соответствие размера и конфигурации участка тому или иному типу ТЦ, определенному в результате маркетинговых исследований. Желательно, чтобы земельный участок имел правильную форму, в противном случае, как отмечает Галина Малиборская, «может возникнуть проблема полезного использования некоторых участков, хотя в ряде случаев они могут быть отданы под отдельно стоящие объекты, несущие дополнительную функцию, например, СТО, автозаправочную станцию, отдельно расположенный ресторан и т.д.»; – возможность создания достаточного количества парковочных мест. Для киевских ТЦ этот аспект зачастую является достаточно проблемным, поскольку отечественные девелоперы (ограниченные пределами земельного участка и отдающие предпочтение именно торговым, а не сопутствующим площадям) при создании паркинга во многом рассчитывают на прилегающие дороги или зачастую создают открытый наземный паркинг, количественно не удовлетворяющий запросов ТЦ. Строить же подземный паркинг очень дорого и на сегодняшний день невыгодно. При этом следует акцентировать внимание на том, что анализ месторасположения должен проводиться с учетом перспектив развития района застройки на ближайшие несколько лет. Когда проведены маркетинговые исследования, анализ месторасположения, следует перейти к разработке архитектурно-планировочных решений, а также разработке территории. На этом этапе проводится следующий комплекс работ: – функциональное зонирование участка; – определение оптимального варианта посадки здания на участке, его размеров, формы, количества уровней, типа и размера парковки; – анализируется функциональное зонирование самого ТЦ. Как отмечает Галина Малиборская, «важно помнить о необходимости правильного соотношения архитектуры, конфигурации здания и его функциональности с точки зрения жизнеспособности как объекта коммерческой недвижимости. Определение конфигурации здания является важной частью планирования участка как для девелопера, так и для арендаторов». Следующий этап – создание оптимального ансамбля потенциальных арендаторов и разработка торгового плана. При этом, прежде всего, выделяются наиболее значимые площади, на которых разместятся якорные арендаторы. Все они имеют индивидуальные требования к арендуемым помещениям, например, к площади и конфигурации торгового зала. Поэтому консультанты должны проявить мастерство в создании эффективного ансамбля арендаторов. Ключевую роль на этом этапе играет определение величины, наполненности и размещения развлекательной части комплекса, значимость которой для объекта торговой недвижимости лишний раз подчеркивать не стоит (см. «СР» №2 (18) за 2005 год). Проблема при этом может заключаться в неправильном, хаотичном определении набора развлекательных операторов, а также неэффективном их размещении как относительно друг друга, так и в структуре торговых площадей комплекса в целом. Так, в некоторых киевских ТЦ развлекательные площади, например, кинотеатр, боулинг, фуд-корт и другие, в полной мере не выполняют функции «магнита» для посетителей, что обусловлено их размещением не в самых отдаленных частях ТЦ (на первых этажах и т.д.). Следует также отметить, что по своей природе ансамбль арендаторов ТЦ не является чем-то постоянным. Экономические и социальные условия постоянно изменяются, что, соответственно, должно отражаться в определенном наборе арендаторов, который наиболее полно соответствует условиям рынка в каждый конкретно взятый период. В принципе, в мировой практике считается, что постоянная текучесть арендаторов на уровне до 10% в год является приемлемой и даже рассматривается как необходимость для того, чтобы ТЦ постоянно отвечал требованиям рынка, обеспечивался лучшими операторами и/или новыми торговыми концепциями. На сегодняшний день сформулированы основные принципы размещения торговых арендаторов ТЦ. Среди них выделяются: – соответствие арендатора конкретному месту в ТЦ в сочетании с его возможностью платить арендную плату по определенной ставке; – восприятие населением прилегающих районов определенного арендатора; – сочетаемость и дополняющий статус по отношению к соседним магазинам, а также сочетаемость практик продаж; – необходимость в парковке, требуемая арендатором; – удобство для посетителей. При этом следует принимать во внимание, комментирует Галина Малиборская, что «арендатор, который подходит для одного центра, может быть ошибкой для другого. Количество арендуемых площадей для каждой категории торговых операторов должно основываться на предполагаемых объемах продаж, которые могут быть достигнуты для каждой отдельно взятой товарной группы, определяемых на основе маркетинговых исследований. Например, в ТЦ должно предлагаться меньшее количество магазинов обуви для мужчин, чем для женщин и детей, поскольку за сезон мужчины покупают меньше пар обуви, чем женщины». В целом, по мнению Виталия Бойко, директора компании «УТГ», условно концепцию можно разделить на две части: исследовательскую и прикладную. Задача первой части заключается в определении вектора развития объекта (формат, целевая аудитория, тип ТЦ, якорные арендаторы, товарные группы), что происходит в результате целого комплекса маркетинговых исследований. Задача второй части – построить виртуальный ТЦ, провести экономическое обоснование, разработать стратегию реализации проекта, начиная со стадии проектирования и заканчивая акцией открытия ТЦ.
КАЧЕСТВО КОНЦЕПЦИИ ТЦ Как отмечает Владимир Тимочко, «качество предложенной концепции ТЦ зависит от точности информации, полученной в ходе изучения факторов, влияющих на успешность ТЦ, а также умения специалистов обработать полученные вводные и сформулировать корректные выводы». Эксперты могут определить качество концепции еще на этапе ее формирования. «Мы, как специалисты, – говорит Полина Жилкина, – уже глядя на план, можем сказать, какие ошибки допущены и какие последствия они могут за собой повлечь». О первых результатах действия концепции можно говорить как минимум через шесть месяцев после открытия ТЦ. Основными показателями успешности концепции при этом являются посещаемость торгового центра и уровень продаж, а также связанные с ними заполненность арендаторами и размер стабильного дохода от арендной платы. Заполненность арендаторами, в свою очередь, связана с уровнем арендных ставок. По словам Полины Жилкиной, «опыт работы ТЦ показывает, что пустующие площади неблаготворно влияют на целостное впечатление посетителей о центре. Именно поэтому девелоперы западных ТЦ, как правило, запускают проект на этапе стопроцентной заполненности площадей». По мнению Полины Жилкиной, «эффективность реализации концепции зависит от того, насколько были учтены требования арендаторов. Если требования арендаторов учтены не были, то девелоперу придется менять концепцию, либо сдавать ТЦ другим операторам, что нередко сопряжено с риском снижения арендных ставок». Однако, даже если девелопер будет придерживаться всех правил разработки концепции, успех в процессе ее реализации не гарантирован.
ПРИЧИНЫ ИЗМЕНЕНИЯ КОНЦЕПЦИИ Концепция может меняться на различных этапах создания ТЦ. Конечно же, вносить изменения в проект строительства ТЦ гораздо проще, чем в функционирующий объект. Чем ближе к открытию торгового центра происходит корректирование концепции (от изменений разбивки на секторы до переформатирования), тем больше рисков возникает – перенос даты запуска объекта торговли, пролонгация сроков окупаемости, дополнительные расходы для девелопера и прочее. Изменения концепции могут быть разной степени сложности. По словам Нины Новиковой, «они могут быть незначительными, например, изменения в разбивке арендуемых площадей на блоки на ранней стадии проекта, которые не влияют на него в целом». Если же речь идет о радикальных изменениях в условиях разработки и реализации концепции, то дело может доходить до переформатирования концепции. Причинами изменения концепции могут быть: – неправильная оценка целевой аудитории; – неверная первоначальная оценка емкости рынка; – неправильная оценка потенциала арендаторов; – некорректный прогноз ставок арендной платы; – несоответствие рыночной конъюнктуре. Одной из основных проблем может быть неправильное определение целевой аудитории. Достаточно ярким и показательным примером такой ошибки при разработке концепции является подземный ТРЦ «Охотный ряд», расположенный в Москве на Манежной площади, который сегодня считается одним из наиболее успешных торговых объектов Москвы, однако после ввода в эксплуатацию имел целый ряд проблем, которые пришлось устранять уже в процессе функционирования. Например, изначально среди арендаторов был сделан акцент на магазины, группа товаров в которых ориентировалась на достаточно высокий уровень покупательной способности, а основной аудиторией «Охотного ряда», как показал первый год его работы, оказалась молодежь в возрасте от 16 до 20 лет. По этой причине многие бутики были заменены магазинами молодежной одежды, кроме того, в комплекс была включена развлекательная часть, которая изначально концепцией и проектом не предусматривалась. Как правило, сигналами неэффективной концепции являются низкая заполняемость площадей ТЦ арендаторами и, соответственно, низкий уровень доходов от арендной платы. «На практике, – по словам Полины Жилкиной, – часто бывает так, что владелец обращается к консультантам, столкнувшись с проблемой сдачи площадей в аренду на этапе, когда построен один или большее количество этажей торгового центра». Как правило, при этом необходимо изменение формата предыдущей концепции (в большинстве случаев неэффективной). На практике девелоперы не должны отказываться от внесения изменений в концепцию объекта торговли, если это необходимо, поскольку в долгосрочной перспективе средства, вложенные в переформатирование торгового центра, оправдаются полученными результатами. «Мы планировали строить торговый центр («Альта Центр» – ред.) общей площадью 10 тысяч м2, – говорит Михаил Ханин, – а в процессе развития проекта получилось 23,5 тысячи м2 с двумя универмагами и супермаркетом. На такие изменения повлияли, прежде всего, стремительные изменения на самом рынке торговой недвижимости и развитие района размещения «Альта Центра». «Примером изменения концепции может служить ТЦ «Квадрат на Борщаговке» – рассказывает Евгений Король. – Мы пересмотрели бизнес-модель объекта: состав якорных арендаторов и уровень арендных ставок. После привлечения дополнительных якорных арендаторов («Домотехника», «Мульти») и других корректирующих мероприятий эффективность торгового центра даже превысила прогнозируемую». «Концепция ТЦ – это не статичная величина, – считает Виталий Бойко, – а набор переменных, и корректировка концепции на этапе проектирования, строительства, набора арендаторов и даже после открытия ТЦ – это нормальный процесс. Изменяется среда, изменяются вкусы и предпочтения потребителей, изменяются форматы, в которых работают торговые операторы, – все это ведет к изменению тактики реализации концепции».
КТО РАЗРАБАТЫВАЕТ КОНЦЕПЦИЮ? Для разработки концепции ТЦ девелопер может обратиться к независимой компании-консультанту или создать собственную структуру – команду профессионалов, специализирующихся на вопросах проектирования и разработки проектов. В большинстве случаев девелоперы не владеют всем комплексом информации о процессах, которые происходят на рынке торговых центров, тогда как наличие определенного уровня знаний и опыта является необходимым условием эффективного девелопмента. «Девелопер, намеревающийся запустить проект, но не располагающий определенным уровнем профессионализма, нуждается в чьем-то опыте и знаниях, – говорит Полина Жилкина. – Их девелоперу могут предложить консультанты. Специалист, разрабатывающий концепцию ТЦ, должен знать рынок, иметь опыт работы с арендаторами, знать их требования. К примеру, специалисты отдела консалтинга компании JLL работают над разработкой концепции совместно с брокерами, потому что агенты по сдаче в аренду лучше всего знают требования арендаторов. А специалист по разработке концепции должен знать и учитывать объективные принципы функционирования ТЦ». Кроме того, немаловажную роль играет творческий подход специалиста-консультанта к разработке концепции, что зачастую не под силу девелоперам, не обладающим достаточным опытом разработки концепций ТЦ в различных условиях, ведь каждый проект ТЦ по- своему уникален и применение стандартных, «книжных» подходов при разработке концепции неприемлемо. Однако за услуги консультантов необходимо платить, причем достаточно большие деньги (см. ниже), что до недавнего времени отталкивало многих отечественных девелоперов от шага, на Западе считающегося нормальным и единственно возможным – обращения к услугам сторонних экспертов, особенно, если это касается разработки концепции. Логический ряд – «ездили по миру, что-то видели, свои мысли тоже имеются, мы и сами с усами»», помноженный на благое намерение девелопера сэкономить, как правило, определял и определяет выбор варианта самостоятельной разработки концепции. Единственно возможным и оправданным это решение можно назвать, если оно является частью долгосрочного плана стратегического развития и накопления опыта командой собственных профессионалов. Если же речь идет лишь о боязни потратить лишние деньги, то такой девелопмент эффективным нельзя назвать ни с тактической, ни с оперативной точки зрения. Однако создание команды специалистов по разработке концепции – достаточно длительный и трудоемкий процесс. Учебная программа не ограничивается во времени, то есть сотрудники команды должны регулярно участвовать в обучающих программах, периодически проходить стажировку за границей. Только в том случае, если компания планирует на долгосрочной основе продолжать работу на рынке торговой недвижимости, ей выгоднее создать собственную команду. И все же стоит отметить, что сегодня в Украине девелоперы все чаще обращаются к консультантам за помощью в разработке концепции. И эта тенденция является закономерной, поскольку именно девелоперы как никто другой заинтересованы в эффективности работы своих или привлеченных денег, а положительные примеры аутсорсинга при разработке концепции в условиях развития рынка становятся все более многочисленными.
СТОИМОСТЬ Как отмечают консультанты, цена разработки концепции ТЦ может быть различной, что обусловлено несколькими критериями: Сложность задачи. Этот показатель зависит от конкурентной ситуации на рынке. Выводить ТЦ на перенасыщенный рынок намного сложнее, чем на сравнительно неосвоенный. В целом, цена разработки концепции представляет собой сумму затрат на произведенную работу, помноженную на временной (часовой) показатель. Размер участка и, соответственно, площадь ТЦ. По словам Нины Новиковой, «работы на участке в 30 гектаров по разработке концепции суперрегионального ТЦ, 10 гектаров – регионального ТЦ и 2 гектара – гипермаркета с торговой галереей значительно отличаются». Соответственно, отличается и цена такого рода работ. У каждой компании есть свой предлагаемый набор услуг и свои расценки на его выполнение. Стоимость разработки концепции для ТЦ средних размеров (20-25 тысяч м2) в России составляет $35-40 тысяч. При этом на итоговый показатель цены влияют такие факторы, как расположение ТЦ, его площадь, уровень профессионализма привлекаемых архитекторов и прочее. Что касается стоимости разработки концепции в Украине, то она, по мнению экспертов, практически не отличается от российской, хотя, по оценкам Валерия Кирилко, в Украине стоимость концепции в 2-2,5 раза ниже, чем на Западе.
ВЫВОД Западные компании, в отличие от украинских, уже давно пришли к пониманию значимости концепции в создании конкурентоспособного ТЦ. По словам Нины Новиковой, «западные девелоперы, как правило, не заказывают концепцию у внешних компаний-консультантов просто потому, что в обязанности девелопера входит разработка концепции. Персонал же отечественных компаний-девелоперов не обладает профессиональными знаниями и навыками для данной работы». Однако при этом зарубежные компании привлекают к процессу создания концепции консультантов более узкого профиля, то есть по ключевым направлениям развития проекта – консультантов по строительству, по затратам и др. По словам Полины Жилкиной, «за рубежом над проектом работает целая команда из нескольких специалистов. У нас пока еще мало проектов, где всеми процессами занимались бы профессионалы». Что касается практики российских и украинских девелоперов, то они пока еще достаточно часто разрабатывают концепцию ТЦ самостоятельно. «Но их опыта, – отмечает Нина Новикова, – в планировании ТЦ часто бывает недостаточно, и такие проекты, как правило, содержат просчеты. Очень небольшой процент торговых центров, открывшихся без участия профессиональных консультантов, можно назвать удачным». В Украине, по мнению Виталия Бойко, отечественные девелоперы зачастую для реализации своих планов еще обращаются в архитектурные организации, поскольку считают, что они способны визуализировать ТЦ и заменить тех, кто, согласно мировой практике этого бизнеса, отвечает за последствия реализации строительных проектов и эксплуатацию ТЦ, – консультантов. В целом, услуги консультантов на отечественном рынке торговой недвижимости постепенно становятся более востребованными, как в силу развития самого рынка, так и по причине появления достаточно профессиональных компаний, предоставляющих качественные услуги такого рода. Их гонорары постепенно растут, поскольку девелоперы понимают, что эти деньги не выбрасываются на ветер, а эффективно инвестируются. Однако «украинские девелоперы (в отличие от западных – ред.), по словам Владимира Тимочко, – несколько чаще ставят дополнительные ограничения перед разработчиками концепции: ради воплощения собственного видения проекта они готовы пожертвовать его оптимальностью». Зачастую рыночная конъюнктура вносит свои корректировки в работу ТЦ. Особенность эффективной концепции состоит в том, что она призвана спрогнозировать развитие рынка и обеспечить предпосылки для продолжительного успеха проекта. Однако следует помнить, что профессионального подхода требует не только разработка концепции, но и все последующие этапы жизнедеятельности объекта – строительство, сдача в аренду и управление.
