Конкуренция на рынке ТРЦ Киева

Появление такого масштабного и качественного объекта как ТРЦ Ocean Plaza заставило многие уже функционирующие ТРЦ Киева пересмотреть и усилить маркетинговые концепции (на фото – ТРЦ Ocean Plaza в Киеве) ФОТО: «CP» С открытием каждого крупного торгово-развлекательного центра рынок торговой недвижимости Киева постепенно приобретает профессиональные очертания. Закономерно, что качественное развитие рынка столицы происходит, в том числе, благодаря его количественному наполнению: у покупателя появляется возможность выбора, где совершать шоппинг и проводить время. По мнению экспертов, конкуренция на рынке ТРЦ Киева на данный момент есть, но не носит острого характера. «Конкурентная среда на столичном рынке торговой недвижимости за последний год не изменилась коренным образом, поскольку на рынок за этот период вышло всего несколько объектов, наиболее значимый из числа которых – ТРЦ Ocean Plaza», – комментирует Наталия Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина). Тем не менее, появление такого масштабного и качественного объекта как ТРЦ Ocean Plaza заставило многие уже функционирующие ТРЦ пересмотреть и усилить маркетинговые концепции. «Предложение, вышедшее на рынок в 2012 году, увеличило общий объем торговых площадей Киева на 22%. Таким образом, на 1000 жителей столицы сейчас приходится 208 м2 торговой площади. Для сравнения: этот показатель в 2011 году составлял 171 м2», – комментирует Александра Негода, консультант отдела торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle в Украине. Таким образом, говорить о достижении столичным рынком недвижимости какой-то критической точки в наполнении торгово-развлекательными центрами пока не приходится. По данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, вопрос о привлечении покупателя становится все более серьезным для девелоперов объектов торговой недвижимости в Киеве, в связи с чем каждый комплекс стремится выделиться среди конкурентов в том числе посредством неких «достопримечательностей» (на фото – ТРЦ Dream Town в Киеве) ФОТО: «CP» Тем не менее, причин для усиления инструментов продвижения и укрепления своих позиций на рынке для столичных крупных ТРЦ более чем достаточно. Одна из них – несущественный рост количества новых платежеспособных покупателей за прошлый год. «СЕГОДНЯ РАЗВОРАЧИВАЕТСЯ НАСТОЯЩАЯ ЖЕСТКАЯ БОРЬБА ЗА АРЕНДАТОРОВ В НОВЫХ ПРОЕКТАХ ТРЦ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЕДИНОЙ КОНКУРЕНТНОЙ ЗОНЕ» Для увеличения количества покупателей необходимо, чтобы развивалась экономика, которая стимулирует рост доходов и покупательной способности населения. Как известно, значительного роста экономических показателей Украины в 2012 году не произошло. И, несмотря на то, что, согласно официальным данным, розничный товарооборот Украины вырос по итогам минувшего года на 15,9% в сравнении с 2011-м, по данным экспертов, торговые операторы не отмечали особого роста продаж. Где в таком случае искать новых покупателей для ТРЦ? Комментируя этот вопрос, Наталия Кравец отмечает: «Во-первых, покупатели продолжают постепенно перетекать с вещевых рынков в ТЦ/ТРЦ, но они составляют небольшую часть. Во-вторых, покупатели мигрируют из одних торговых центров в другие». Последний вариант эксперт считает наиболее вероятным сценарием развития событий для нового объекта торговой недвижимости на рынке Киева и приводит конкретные примеры: «Вначале многие киевляне ездили в ТРЦ «Караван», который на протяжении почти 6 лет оставался единственным крупным объектом, где можно было совершить покупки в более чем 200 магазинах. Затем появился ТРЦ Dreаm Town, и некоторые жители Оболони перестали ездить в ТРЦ «Караван», который сразу же ощутил на себе этот процесс. По разным оценкам, за несколько лет «Караван» потерял от 20% до 30% посетителей. Также часть покупателей из ТРЦ «Караван» (это жители Троещины и Виноградаря) оттянул на себя ТРЦ SKYMALL. На момент своего открытия (2010 год – ред.) он был самым качественным ТРЦ нового поколения в Киеве, и, естественно, привлек также значительное количество жителей правобережной части города. Когда открылся ТРЦ Ocean Plaza, снова произошло перераспределение потоков покупателей из жителей правобережной части. На сегодняшний день ТРЦ Ocean Plaza – самый большой комплекс в Киеве. Помимо жителей центральных и правобережных районов, его посещает также часть жителей Оболони, Виноградаря и Троещины – той опорной зоны, которая в том числе предназначена для торгово-развлекательных центров SKYMALL, Dreаm Town и «Караван». По данным экспертов, ТРЦ SKYMALL является Shopping Destination, в то время как, например, ТК «Глобус», ТРЦ Ocean Plaza и Dreаm Town соответствуют статусу Social Life (на фото – SKYMALL в Киеве) ФОТО: SKYMALL Сейчас многих интересует, насколько успешно удалось стартовать ТРЦ Ocean Plaza и какова его посещаемость. Как отмечает Наталия Кравец, «в данном объекте высокая посещаемость, но конвертация (то есть, количество покупок vs количество посетителей) намного ниже, чем в том же ТРЦ SKYMALL. Это отмечают сразу несколько сетевых ритейлеров. Причина заключается в том, что у SKYMALL нет естественного пешеходного потока и метро, поэтому в центре, по сути, нет праздношатающихся посетителей. Люди едут в данный объект целенаправленно за покупками, поскольку ТРЦ SKYMALL является Shopping Destination. В противовес этому, в торговом комплексе «Глобус», торгово-развлекательных центрах Ocean Plaza и Dreаm Town есть очень большая часть людей, которые пришли провести досуг («Socializing»): выпить кофе, встретиться с друзьями, развлечься, но не за покупками. Эти объекты соответствуют статусу Social Life. Мне импонирует высказывание одного иностранного девелопера, который так охарактеризовал торговый центр нового поколения: «It’s no more the place to shop, but thе place to be». В объектах нового поколения большая часть площадей будет выполнять общественную социальную функцию, а не торговую. Все это делается для того, чтобы люди буквально «жили» в торговом центре, а не только совершали покупки. Некоторые иностранные эксперты считают, что за этим будущее торгового сегмента. На Западе покупки большой частью уходят в Интернет, и магазины приобретают роль шоу-румов, хотя я думаю, что «традиционный» шоппинг за пределами сети Интернет всегда будет жив. Во всяком случае, в ближайшие несколько десятилетий». Пул арендаторов функционирующих торгово-развлекательных центров Киева примерно одинаков, однако не на 100% (на фото – магазин сети Stradivarius (входит в портфель брендов Inditex Group) в ТРЦ Dream Town в Киеве) ФОТО: «CP» Об изменяющейся шоппинг-среде рассказывает Александра Негода: «Со временем меняется портрет потребителя: потребности покупателей эволюционируют, а торговый центр для них становится не только местом покупок, но и местом времяпрепровождения и развлечений. Посетитель торговых комплексов становится избирательнее, и «культура шоппинга» все больше укореняется среди населения». ПУЛ АРЕНДАТОРОВ Конкуренция между ТРЦ становится особенно заметной тогда, когда в одной опорной зоне появляется несколько проектов. При этом конкуренция наблюдается не только за покупателей, но и за арендаторов. «Сегодня разворачивается настоящая жесткая борьба за арендаторов в новых проектах, расположенных в единой конкурентной зоне, – комментирует Наталия Кравец. – В том числе практикуется черный PR. Это происходит из-за того, что у нас отсутствует система госрегулирования. Например, в Германии существует своего рода антимонопольный комитет, который выдает разрешения на строительство ТЦ. Вначале он проводит исследование, какие объекты располагаются в непосредственной близости от участка. Если рядом не оказывается объектов с аналогичным функциональным назначением, то выдается разрешение на строительство. Такой подход – залог добросовестной конкуренции между ТЦ. У нас же имеется несколько пар прямых конкурентов, которые сдаются в аренду одновременно. Это – ТРЦ Happy Mall и ТРЦ Respublika в Киеве. Также налицо противостояние между ТРЦ KievMall и ТРЦ «Квадрат» в составе МФК «Вырлица», которые расположены на небольшом расстоянии друг от друга. В Одессе конкурируют ТРЦ Zebra (ранее – ТРЦ HUB) и ТРЦ «Котовский», расстояние между которыми – не более 500 метров. В Симферополе конкурируют ТРЦ «Южная Галерея» и ТРЦ Meganom (приблизительно в километре друг от друга)». Поскольку арендаторов на самом деле немного, а объемы сдаваемых в аренду площадей большие, то заполнить два объекта разными арендаторами не получается. Как результат – разворачивается борьба за арендаторов, в которой принимают участие и агенты, и девелоперы. Они делают все для того, чтобы не допустить ухода арендатора к конкуренту. По мнению экспертов, в ТРЦ нового поколения большая часть площадей будет выполнять общественную социальную функцию, а не торговую (на фото – показ мод I am Fashion Marie Claire в ТРЦ «Караван Megastore» (Киев) в октябре 2012 года, организатором которого выступило агентство Prime Promotion) ФОТО: «CP» В целом, пул арендаторов функционирующих торгово-развлекательных центров Киева примерно одинаков. «Но не на 100%, – комментирует Наталия Кравец. – Например, если сравнивать ТРЦ SKYMALL и Ocean Plaza – оба проекта крупные, имеют красивую архитектуру, правильные концепции и хорошие «якоря». Набор арендаторов у обоих объектов практически одинаковый, при этом у ТРЦ Ocean Plaza нет брендов группы Inditex. Если человек любит и лоялен к брендам этой группы, то он может не поехать в Ocean Plaza, а поехать, например, в ТРЦ Gulliver, в котором будут магазины брендов Inditex, или на Крещатик, или в ТРЦ SKYMALL. Не могу сказать, что для объекта такого класса как ТРЦ Ocean Plaza отсутствие брендов Inditex – большая потеря. Но, к сожалению, в нашей стране нет большого выбора фэшн-якорей, и Zara (бренд группы Inditex - ред.) – это один из трех фэшн-якорей, которые присутствуют на украинском рынке, и наличие брендов Inditex – это значительный плюс для любого ТРЦ Киева».