В данной статье мы не будем рассматривать особенности обмера площадей жилой недвижимости, сосредоточившись лишь на коммерческой сфере, а точнее – на ее офисном сегменте. фото: APOLLO-RIDA POLSKA
В Украине профессиональные современные объекты офисной недвижимости появились лишь в конце 1990-х, и сразу же девелоперы столкнулись с дилеммой стандартов измерения площадей. Существующий в нашем государстве еще со времен СССР стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) с обмером помещений по внутренним стенам не мог удовлетворить инвесторов, создавших высококлассные проекты по западным стандартам. Советский стандарт обмера дискредитировал себя полным непониманием специфики объектов коммерческой недвижимости. Вопиющий пример – по стандартам БТИ, если арендодатель предоставляет арендатору площадь 1000 м2 в офисном центре с открытой планировкой, и арендатор делит ее перегородками на 30 комнат, то для определения полезной и арендуемой площади осуществляется обмер не всего юнита как целостной площади, а каждой из «комнат». Если принять к сведению, что средняя толщина перегородки составляет 10 сантиметров, а общая длина таких перегородок – порядка 200 метров, то несложно подсчитать, что арендодатель автоматически теряет площадь в 20 м2, то есть для класса А – это валовые финансовые потоки порядка $7200 за год по ставке 30$/м2/в месяц. И это не говоря уже о том, что арендатор пользуется входной группой на первом этаже здания, коридорами на своем этаже или же санузлами (площади общего пользования), которые по стандартам БТИ формально не являются арендуемой площадью, хотя де факто активно используются арендаторами. Безусловно, такое состояние вещей не столь существенно для офисной недвижимости класса С, где девелопер/владелец здания предоставляет арендатору невысокое качество помещений и сервиса. Однако для проектов офисной недвижимости и, прежде всего, класса А измерение помещений по стандарту БТИ в корне неприемлемо, поскольку не учитывает гигантского количества нюансов, прежде всего по тем дополнительным преимуществам, которые предоставляются арендатору не только в виде физических м2 офисной площади, но и инфраструктуры всего здания, его технических и пространственных решений, спецификаций и так далее. Исходя из этого, в конце 1990-х профессиональные агенты и консультанты по аренде в работе с арендаторами все более активно начали оперировать международными стандартами, прежде всего методом ВОМА. В этом Украина пошла по пути всех без исключения государств Центрально-Восточной Европы и России, которые в 1990-х постепенно начали осуществлять переход от национальных стандартов измерения площадей к международным общепринятым, среди которых самым распространенным является именно американский национальный стандарт, также называемый метод ВОМА. Хотя стоит заметить, что уже около 15 лет, ранее исконно американский метод, стал по сути международным, определяющим общепринятые «правила игры» в арендных отношениях независимо от того, на каком национальном рынке они имеют место. Это очень важно для транснациональных компаний, ведущих бизнес глобально и арендующих офисные помещения практически во всех странах мира: им удобно в каждом случае принимать одни и те же договорные рамки, чем в отдельных случаях вникать в «местную специфику» национальных «традиционно сложившихся» стандартов коммерческой недвижимости. В данном материале мы не преследуем цель детально рассмотреть все нюансы и аспекты метода измерения помещений по стандартам ВОМА, а попытаемся лишь ознакомить вас с основополагающими моментами. Мы постарались изложить основы метода ВОМА как можно более точно и адекватно, однако использование предлагаемой нами информации может носить только теоретический, ознакомительный характер. Исходя из этого, прикладное использование материалов данной статьи для измерения площадей применимо к конкретному объекту коммерческой недвижимости невозможно: для этого необходимо обратиться в специализированные компании, предоставляющие консультационные услуги и услуги по измерению площадей в объектах коммерческой недвижимости.
Измерение арендуемой площади всегда прямо пропорционально тем финансовым потокам, которые она может генерировать. Поэтому столь важная сфера, по нашему мнению, должна стать предельно понятной всем участникам рынка недвижимости. Четкое понимание стандартов измерения площадей согласно международным стандартам индустрии недвижимости необходимо для профессионального подхода к работе в среде девелоперов, инвесторов, архитекторов, фасилити-менеджеров, управляющих недвижимостью, инженеров, консультантов, агентов по аренде, оценщиков и других профессионалов, непосредственно связанных с коммерческой недвижимостью. В процессе девелопмента в некоторых случаях возникает конфликт по поводу измерения фактического строительного объема здания, который, по сути, нереально выдержать в идеальных пропорциях сообразно с проектными планами и чертежами технического задания. Известно и то, что две разные компании, занимающиеся измерением общей площади здания по одному и тому же методу, практически всегда приходят к различным результатам. Сейчас общемировые стандарты индустрии недвижимости допускают погрешность между проектными планами и площадью здания, измеренной по факту, на 2%. То же касается и фактических измерений площади здания, проведенных двумя разными сторонами. Но эти проценты в теории – на практике являются физическими м2, приносящими доход. Если речь идет о здании класса А общей площадью 30 000 м2, то 2% от нее составят 600 м2, что равно юниту для размещения крупного арендатора, способного по актуальным ставкам аренды в Украине (без операционных расходов) генерировать финансовые потоки в сумме около $216 000 в год. Поэтому недооценивать столь важную сферу как измерение площадей просто недопустимо.
ВОМА (BUILDING OWNERS AND MANAGERS ASSOCIATION) Building Owners and Managers Association (далее – ВОМА), Ассоциация владельцев и менеджеров зданий – это международная организация профессионалов рынка коммерческой недвижимости (девелоперов, менеджеров и портфельных инвесторов), основанная в 1907 году. В ее состав входят 87 американских, 10 канадских и 3 международных ассоциации специалистов в области коммерческой недвижимости. Все эти ассоциации по состоянию на 2003 год владели и управляли более чем 2 000 000 000 м2 офисных площадей по всему миру. ВОМА имеет в своей структуре институт, специализирующийся на образовательных программах по подготовке профессионалов в области коммерческой недвижимости, программах сертификации. Еще одной задачей ВОМА является лоббирование интересов индустрии коммерческой недвижимости перед законодательными и исполнительными властями отдельных государств. Более детальная информация: http://www.boma.org">http://www.boma.org.
МЕТОД ИЗМЕРЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ ВОМА Первый стандарт измерения площадей и установления объема арендуемой площади в объектах коммерческой недвижимости был разработан ВОМА еще в 1915 году. Он использовался без изменений 35 лет и за это время получил широкое распространение не только на родине, в США, но и на всем североамериканском континенте. Тем не менее, с активным распространением блочно-панельных конструкций в строительстве в 1950-х, данный стандарт потребовал существенных модификаций. В итоге, в 1955 году ВОМА был разработан второй стандарт измерения площадей, в дальнейшем признанный как Американский Национальный Стандарт измерения площадей помещений в объектах коммерческой недвижимости. В 1971 году появился новый стандарт, который был необходим, исходя из активного развития девелоперской деятельности в США и в связи с небывалым ростом рынка арендных отношений, основанном на распространении проектов built-to-suit под конкретные предварительные заказы арендаторов. В 1980 году стандарты ВОМА были пересмотрены еще раз, исходя из стремления некоторых арендодателей включать в расчет арендуемой площади даже внешние стены зданий на всю их глубину до внешнего периметра, однако было установлено, что внешние стены здания не могут быть включены в расчет площадей. С 1989 года стандарты измерения ВОМА пересекли Атлантику и начали распространяться в Западной Европе, практически вытеснив ранее существовавшие национальные стандарты измерения площадей и определения арендуемой площади в объектах коммерческой недвижимости Франции, Испании, Германии и стран Скандинавии. Лишь в Великобритании доминирующую роль даже на сегодняшний день продолжает играть традиционный национальный стандарт измерения площадей. Последний стандарт измерений ВОМА был утвержден в 1996 году. Его основные отличия от предыдущих сводятся к тому, что измерения для определения арендуемой площади под конкретных арендаторов должны осуществляться не на поэтажной основе, а охватывая и учитывая спецификации всего здания/объекта. Дело в том, что в конце 1980-х и начале 1990-х девелоперы и инвесторы ступили на новую ступень в развитии объектов недвижимости. С началом последней декады ХХ века они начали создавать объекты офисной и торговой недвижимости, арендаторы которых получали большое количество бонусов исходя из самой структуры и философии зданий, а не этажных планировок. К примеру, арендатор, имеющий юнит на 11-м этаже высококлассного офисного здания, пользуется не только своими площадями, но и услугами общей приемной на первом этаже, входным лобби/холлом, получает преимущества от наличия сквозного атриума на всю высоту здания, а также использует как помещения общего пользования коридоры и проходы 11 этажа, ведущие непосредственно к офисным помещениям. Исходя из этого, включение в сумму аренды оплаты пропорциональной части помещений общего пользования (наряду со всеми другими арендаторами) выглядит резонно. Всемирный успех метода ВОМА объясним, поскольку периодические пересмотры и ревизии стандартов измерения площадей говорят об одном – данный метод не статичен, он стремится быть адекватным преференциям рынка недвижимости и идти с ним в ногу, следуя требованиям времени.
