«Компас Девелопмент» – новый игрок на украинском рынке недвижимости




Роман Чумак, председатель правления компании «Компас Девелопмент»
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите, пожалуйста, об истории создания компании «Компас Девелопмент».
Компания была основана чуть больше года назад – в ноябре 2006. Мажоритарным акционером является Александр Кардаков – основной акционер корпораций «Инком», крупнейшей IT-компании в стране, и «Датагруп» – самого быстроразвивающегося оператора связи в Украине.
Идея создания девелоперской компании родилась благодаря практическому опыту владения и управления объектами недвижимости, в которых расположены офисы корпорации. Так, головной офис расположен в здании, построенном и находящимся в управлении «Инком», где размещены не только компании холдинга, но и ряд внешних арендаторов. В свое время бизнес-центр «Инком» стал одним из первых заметных девелоперских проектов Киева, да и сегодня он выглядит весьма достойно по ряду основных характеристик. На тот момент никто и не предполагал, что возникнет идея сделать девелопмент недвижимости отдельным направлением – это была скорее внутренняя потребность, чем желание масштабно выйти на рынок. Однако IT- и телеком-бизнес акционера расширялся, компании ежедневно сталкивались с дефицитом и низким качеством офисов по всей стране. Кроме того, были осуществлены инвестиции в собственные помещения, которые за время владения значительно выросли в цене. К концу 2007 года корпорация уже владела и управляла пятнадцатью офисными объектами по всей Украине. Так практический опыт арендатора и собственника нескольких объектов сформировал представление о рынке недвижимости и его перспективах, что и обусловило решение о развитии девелопмента в качестве отдельного направления бизнеса, но уже в совершенно других масштабах и с ориентацией на внешний рынок. В результате были приобретены первые земельные участки и сформирована нынешняя команда компании.
CP: Какие проекты на сегодняшний день находятся в портфеле «Компас Девелопмент»?
Сейчас на разных стадиях разработки находится 7 проектов общей площадью 350 тысяч м2. Суммарный объем инвестиций в эти проекты составит не менее $500 миллионов.
Среди наиболее крупных проектов – развитие трех земельных участков на Подоле. Два из них, площадью 0,8 и 0,5 гектара, расположены по Набережно-Крещатицкой. На них мы планируем построить офисные центры класса А площадью около 35 000 м2 каждый. Оба объекта находятся на стадии проектирования, поэтому цифры приблизительные.
Третий участок, расположенный в пределах Подольской промзоны, составляет 2,7 гектара. На этой территории запланировано создание крупного комплекса площадью около 150 тысяч м2 с доминирующей офисной составляющей. В качестве инфраструктуры, необходимой для обслуживания офисных площадей, предусмотрена гостиница и небольшая торговая зона.
Целевым и приоритетным для компании является офисный сегмент, хотя недавно в нашем портфеле появился жилой проект – коттеджный поселок по Житомирской трассе. Площадь участка, на котором будет построен поселок, составляет 33 гектара, он расположен в очень живописном месте, в пределах 18 километров от КПП. Данная территория представляет собой удачное сочетание всех компонентов, необходимых для создания качественного загородного коттеджного поселка бизнес-класса.
Кроме того, у нас есть участок по Бориспольской трассе, где, скорее всего, будет построена гостиница в сотрудничестве с профессиональным оператором.
Развиваем мы и несколько менее масштабных проектов, часть которых находится в Киеве, часть во Львове.
На первом этапе развития компании (ближайшие 3-4 года) мы, скорее всего, ограничимся этими объектами. В планах есть развитие других направлений, в частности гостиничной недвижимости. Однако, если мы примем решение идти в этот сегмент, то будем тщательно выбирать партнера и создавать проекты не в единичном, а в сетевом формате.
CP: На какой стадии развития находятся сегодня эти проекты?
В настоящий момент мы активно работаем над четырьмя проектами – тремя офисными центрами и коттеджным поселком. Градостроительный совет одобрил предпроектные предложения и градостроительные обоснования трех подольских объектов. Четвертый, загородный, находится на этапе подбора архитекторов и разработки концепции.
CP: Вы развиваете проекты «с нуля»?
Все проекты, находящиеся сегодня в работе, мы ведем «с нуля», хотя раньше рассматривали вариант покупки на определенной стадии развития и познакомились не с одним десятком проектов. Но картина каждый раз была одна и та же – если работа изначально предназначена для продажи на стадии «Проект», из участка выжимается максимум, проектируется нерационально большое количество помещений, поскольку стоимость привязывается к площади проектов. Мы считаем, что в 95% случаев такие проекты не могут быть коммерчески успешными, поскольку в них заложено слишком много компромиссных решений (паркинга, планировок, эргономики здания и т.д.). По сути, продается некая красивая картинка, обещающая строительство большого числа квадратных метров, при этом продавец привязывается к существующим ценам, совершенно не думая о развитии рынка и о том, с чем столкнется проект через несколько лет. Грядущая конкуренция на рынке недвижимости со временем покажет все недостатки таких объектов. Поэтому пока, к сожалению, качественных проектов, которые хотелось бы купить, мы не видели.
CP: Как вы решаете вопрос земельных участков для своих объектов?
Все участки, находящиеся сегодня в портфеле компании, приобретались на вторичном рынке, хотя способ приобретения земли – на первичном или вторичном рынке – для нас не принципиален. Гораздо больше нас интересует характеристика участка и его стоимость. Особое внимание уделяется участкам с хорошим расположением, поскольку мы нацелены на создание высококлассных объектов. Одним из принципиальных требований является также наличие удобной транспортной развязки. Критерии, в общем-то, классические, – такой консервативный сегмент, как недвижимость, не располагает к экстравагантным действиям – оригинальные идеи, решения и технологии должны воплощаться непосредственно в самих объектах. К слову: уже сейчас не последнее место в концепциях наших зданий занимает их «технологическая ориентация», ведь современный бизнес становится все более и более динамичным, наши потенциальные клиенты работают с огромными потоками информации, ежедневно им необходимо организовывать большое количество встреч и презентаций, находиться в постоянном контакте с клиентами, поставщиками, своими филиалами в регионах. И мы видим свою задачу в том, чтобы не только обеспечить им крышу над головой, парковочные места, корпоративное питание, но и сделать офисы максимально технологичными, отвечающими специфике современных бизнес-процессов.


Бизнес-центр, построенный и находящийся в управлении корпорации «Инком»
фото: Олег Герасименко

CP: Входит ли в планы компании развитие проектов в регионах Украины?
Пока приоритетным для нас является киевский рынок, поскольку мы считаем, что рентабельность проектов в столице выше, хотя здесь значительно сложнее развивать проекты с точки зрения согласовательного процесса. Однако региональные рынки также развиваются, появляется хороший платежеспособный спрос.
Вполне вероятно, что через определенное время мы будем рассматривать возможность развития проектов в регионах. Сейчас менеджментом компании создается новый оригинальный продукт, который мы видим нашим основным «билетом» на региональные рынки. Не хотелось бы раньше времени углубляться в детали и идеологию этого продукта, надеюсь, скоро мы поговорим о нем подробнее.
CP: Какова структура компании? Какая часть работ по развитию проектов недвижимости выполняется своими силами, а какая отдается на аутсорсинг?
В структуре компании присутствуют все подразделения, необходимые для создания объектов недвижимости: маркетинговые, осуществляющие управление проектами, департамент капитального строительства, финансовое отделение, юридическая служба. Однако, определенную часть работ, естественно, приходится отдавать на аутсорсинг.
Сейчас на рынке очень сложно найти профессионалов, глубоко знающих все процессы, проводящих экспертизу по узким направлениям, с другой стороны, не всегда целесообразно держать их в штате. Поэтому мы активно сотрудничаем с внешними управляющими и консалтинговыми компаниями, опыт которых особенно полезен при разработке формата и концепции объектов. В частности, по проектам офисной недвижимости мы работаем с Colliers International и Knight Frank, по проекту коттеджного поселка – с Knight Frank.
На начальной стадии развития проектов особое внимание уделяется качественной инженерии, к разработке проектных решений привлекаются специализированные инжиниринговые компании. Кроме того, уже сегодня мы проводим консультации с управляющими компаниями, которые осуществляют экспертизу эксплуатации тех или иных решений – таким образом мы выбираем хорошо зарекомендовавшие себя технологии и оборудование.
Наша цель – сделать все для того, чтобы объект был по-настоящему профессиональным, соответствовал заявляемому классу.
CP: С какими архитекторами вы предпочитаете сотрудничать – украинскими или иностранными?
На сегодняшний день по одному из офисных проектов мы работаем с украинским архитектурным бюро «Крамал Студио», по двум другим – с бюро John Seifert Architects. Что касается коттеджного поселка, то здесь мы пока находимся в процессе поиска и, нужно сказать, столкнулись с проблемой выбора качественного генпланиста и архитектора. В итоге целого ряда встреч с кандидатами были отобраны и приглашены для участия в конкурсе самые, на наш взгляд, достойные.
Вопрос выбора украинских или иностранных архитекторов не является для нас принципиальным, поскольку определенные преимущества есть и у тех, и у других. Так, украинцы лучше понимают специфику отечественного согласовательного процесса, их решения лучше вписываются в городскую среду.
В то же время, западные архитекторы обладают большим опытом работы в условиях конкурентного рынка, поэтому способны создавать коммерчески успешные проекты. В этом смысле они превосходят украинских специалистов. Оптимальным, по нашему мнению, является сочетание украинского (знание процедур и специфики рынка) и иностранного (западные технологии в области инженерии и коммуникаций) опыта.
Сегодня украинский рынок еще не конкурентен. Большой дефицит площадей, в том числе в офисном сегменте, приводит к тому, что все проекты, независимо от качества, поглощаются. Однако, если в ближайшем будущем реализуется хотя бы часть заявленных проектов, потребителю будет из чего выбирать. Поэтому сегодня необходимо закладывать конкурентные решения, имеющие свое неповторимое лицо и отличительные особенности, которые в условиях насыщения рынка выделят объекты «Компас Девелопмент» из общего ряда.
CP: По какой схеме вы намерены финансировать свои проекты?
На сегодняшний день в проекты уже проинвестировано порядка $80 миллионов из собственных средств компании. В дальнейшем планируется привлечение банковских средств. Сегодня рынок проектного финансирования довольно активно развивается, есть банки, которые сделали данное направление своей работы приоритетным, следовательно, в этом сегменте уже появляется конкуренция за качественные проекты, в которых присутствуют все необходимые элементы – профессиональный маркетинг, правовая чистота земли и всей разрешительной документации. К тому же, если собственник объекта готов инвестировать в него часть собственного капитала (не менее 30%), то банки охотно идут на участие в таких проектах.
Пока процентные ставки в этом сегменте еще высоки, но со временем, мы уверены, они будут снижаться. Кроме того, есть возможность привлекать средства от финансовых инвесторов. Нам поступало много предложений, но на данном этапе мы не хотели бы привлекать в свои проекты партнеров.