Коммерческий успех ТЦ: гармония формы и содержания
АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ
Работа над архитектурно-планировочными решениями ТЦ/ТРЦ начинается еще на этапе разработки концепции проекта. По словам экспертов, первые варианты планировок объекта для определения его физических и инвестиционно-финансовых параметров могут появиться еще до начала создания концепции.
Как показывает практика, несогласованность архитектурно-планировочных решений и концепции может стать причиной функционального диссонанса в работе торгового объекта. По словам Сергея Калинчука, главного аналитика S&K Real Estate Development, «являясь важной составной частью полноценной концепции ТЦ/ТРЦ, архитектурно-планировочные решения выступают визуальным воплощением «духа» объекта, формируя его имидж и создавая первое впечатление. В то же время, объект, безупречный с точки зрения архитектуры и планировки, может потерпеть неудачу в случае выбора неверной концепции, ведения непродуманной арендной политики или рекламно-маркетинговых просчетов».
О взаимосвязи работы над концепцией и архитектурно-планировочными решениями ТЦ/ТРЦ рассказывает Кристиан Кульц, директор компании Chapman Taylor (Великобритания), занимающейся разработкой архитектурной концепции ТРЦ «Квадрат на Перова» в Киеве: «Различие между разработкой концепции и окончательным архитектурным решением лучше всего можно проиллюстрировать при помощи терминов «процесс коммерческого проектирования» (разработки концепции) и «технический проект», на основе которого в конечном итоге начинается фактическое строительство.
Связь между коммерческим и техническим проектами носит динамичный и последовательный характер. Процесс разработки коммерческого проекта продолжается до тех пор, пока не будет завершена проработка всех актуальных аспектов оптимизации коммерческих параметров объекта вплоть до его открытия. По мере разработки технического проекта, и особенно после получения разрешения на проектирование, внедрение коммерческих решений становится все более сложным. Тем не менее, коммерческий проект устанавливает и определяет конечные цели, которые должны быть достигнуты в процессе разработки технического проекта.
К техническому проектированию можно приступить после получения разрешения на разработку эскизного проекта, причем делать это следует только после заключения договоров аренды с якорными операторами».
Концепция и проектно-архитектурные решения направлены на достижение результатов, которых ожидает девелопер, вкладывая деньги в проект ТЦ. Как отмечает Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Россия», «в первую очередь, архитектор-проектировщик должен исходить из коммерческих функций здания, опираться на проведенные маркетинговые исследования и грамотно составленную бизнес-концепцию объекта». Также эксперт отмечает, что работа над архитектурной концепцией торгового центра может начинаться уже на стадии покупки земельного участка под застройку: «В мировой практике приветствуется привлечение архитектора в профессиональную команду именно на этом этапе, так как на объемно-планировочные решения будущего торгового центра зачастую влияют особенности земельного участка. Выбор архитектора производится либо на конкурсной основе, либо в соответствии с предоставляемыми рекомендациями различных независимых квалификационных организаций, и является одним из самых ответственных этапов создания успешного коммерческого объекта».
В создании грамотной концепции проекта, и в том числе, архитектурно-планировочных решений, необходимо участие как минимум трех сторон: девелопера, архитектора и коммерческого консультанта. Более того, по мнению специалистов, изначально следует ориентироваться именно на мнение специалистов-консультантов, а не на желания владельцев объекта. Так, по словам Андрея Пашенько, руководителя ТАМ «А. Пашенько», «есть заказчики, которые спрашивают, можно ли к имеющейся площадке «привязать» торговый центр. Однако с таким подходом вряд ли можно получить хороший результат, так как каждая площадка по-своему уникальна. Если у заказчика есть площадка, то он должен обратиться одновременно к двум специалистам – к консультанту по вопросам организации торгового процесса и к архитектору. Необходимо узнать мнение консультанта: что, в каком объеме, в каком процентном соотношении рекомендуется разместить именно на этом участке города, именно в этих потоках. Архитектор, в свою очередь, должен определить параметры объекта, которые могут быть разработаны и согласованы. Кроме того, с самого начала необходимо решить вопрос процентного соотношения участка и площади застройки, а также площади паркинга. На мой взгляд, это наиболее эффективная схема, и большинство заказчиков на нашем рынке уже использует ее».
Таким образом, факторами, непосредственно влияющими на конечный вариант архитектурно-планировочных решений ТЦ, являются его месторасположение (центр города или окраины), формат объекта и состав арендаторов, особенно якорных.
МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ФОРМАТ ТЦ
Расположение ТЦ, а, соответственно, размер и возможности земельного участка в значительной степени влияют на выбор формата торгового объекта. По словам экспертов, для каждого формата характерны определенные особенности архитектурно-планировочных решений.
Как отмечает Владимир Тимочко, аналитик отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «форматы ТЦ различаются сложностью архитектурной концепции. Выдержать современные стандарты организации торгового пространства в одноэтажном проекте с наземной парковкой при разработке концепции опытному архитектору не составит труда, однако многоэтажные центры, предполагающие вертикальное сообщение, усложняют задачу. Поскольку подъем на 2-3 уровня требует дополнительных усилий, критически важно, чтобы архитектура здания «притягивала» посетителей на верхние этажи. Для этого обязательно наличие атриума, визуальное объединение поэтажного пространства и соответствующий tenant mix. Важность правильного размещения якорных и обычных арендаторов также возрастает».
По словам Кристиана Кульца, «существует значительная разница между проектированием ТЦ в центре города и на территориях, куда клиентам (покупателям) придется добираться на личном или общественном транспорте. Объекты, возводимые в центре, либо вообще не имеют парковок, либо предусматривают ограниченное количество машиномест, поэтому их необходимо проектировать с учетом существующих естественных потоков людей. Типы магазинов с точки зрения представленных брэндов и занимаемых площадей в центральной части могут существенно отличаться от соответствующих показателей для окраин города».
Так, в центре города в связи с дефицитом и дороговизной земли, как правило, располагаются ТЦ/ТРЦ двух форматов: классический многоэтажный и подземный. Кристиан Кульц отмечает, что «торговые центры, расположенные в центральной части города, обычно занимают всю площадь выделенного под строительство участка, при этом парковка размещается либо под землей, либо на крыше здания. Это приводит к удорожанию строительства, что, в свою очередь, предъявляет соответствующие требования к качеству магазинов и влияет на размер взимаемой с арендаторов платы. Как следствие, возрастают требования к архитектурным решениям фасадов, внутренних помещений, входных групп».
Определение количества этажей должно иметь концептуальную обоснованность. Многие эксперты отмечают, что европейский опыт строительства ТЦ подтверждает целесообразность возведения торговых центров небольшой этажности, при этом, как отмечает Кристиан Кульц, «окончательное решение в отношении площадей и количества этажей (уровней) можно принять только после согласования договоров аренды с якорными арендаторами, причем эти показатели, возможно, необходимо будет определить при подаче заявки на получение разрешения на проектирование. В некоторых случаях окончательное решение может быть принято непосредственно перед заключением договора строительного подряда».
Андрей Пашенько, в свою очередь, отмечает, что в странах Европы, наоборот, довольно часто встречаются магазины, состоящие из 5-6 уровней. Безусловно, здесь возникает вопрос, как обеспечить посещаемость всех этажей центра, однако за границей он довольно эффективно решается. Так, во Франкфурте есть торговый центр, в котором посетителей сразу поднимают на пятый этаж, а затем они спускаются на другие уровни, используя пандусы».
В отечественной практике этажность и площадь объекта определяются на стадии проведения и согласования предпроектных разработок. По словам Сергея Калинчука, «этажность объекта и площадь этажа часто устанавливаются собственником в виде внешней константы, что не позволяет максимально эффективно реализовать коммерческий потенциал объекта».
По словам экспертов, подземный ТЦ, как правило, связан с системой подземного общественного транспорта. Как отмечает Яна Кузина, «у подземного торгового центра свои архитектурные особенности: во-первых, фактически отпадает необходимость проектировать здание, соответствующее окружающей застройке; во-вторых, желательно наличие в архитектуре подземного торгового центра больших открытых пространств, легких стеклянных конструкций. Третья особенность торговли под землей в том, что на самый нижний подземный этаж центра посетителей так же сложно привлечь, как и на верхний многоэтажного наземного центра. Поэтому именно на нижних этажах рекомендуется размещать сильнейших якорных арендаторов».
ТЦ типа молл. Данный формат, в отличие от многоэтажного ТЦ, не требует многоуровневой развитой структуры вертикальных связей. По словам Сергея Калинчука, «ТЦ типа молл должен иметь более широкие проходы и одноуровневый пол (отсутствие ступеней) в основной части».
ТРЦ. Одной из особенностей архитектурно-планировочных решений ТРЦ является организация беспрепятственного и удобного передвижения посетителей в развлекательную часть объекта после закрытия магазинов.
РАСПОЛОЖЕНИЕ АРЕНДАТОРОВ И ПОСАДКА «ЯКОРЕЙ»
Архитектурно-планировочные решения ТЦ должны предусматривать возможность разбивки этажной площади на секции различных размеров и форм. По словам Вадима Непоседова, генерального директора компании «Украинская Торговая Гильдия», «для планирования функционального предназначения торговых площадей (под операторов) необходимо придерживаться следующих позиций: заинтересованность операторов в площадях определенного объема, востребованность различных товарных групп среди жителей первичной торговой зоны».
В каждом формате ТЦ планировка внутреннего пространства, как и проектирование расположения «якорей», имеет свои особенности. По словам Яны Кузиной, «существуют «типичные» архитектурные приемы, без учета которых проект современной торговли становится менее эффективным. Например, неслучайно наиболее целесообразной считается «галерейная» планировка торгового центра («моллы»), так как широкие галереи (не менее 6-8 метров) и соответствующее размещение бутиков определяют комфорт пребывания посетителей. В настоящее время в Москве обсуждается строительство нового формата торгового центра – «трехякорного», который с успехом функционирует во многих европейских городах. Его структура отличается своеобразным расположением сильных якорных арендаторов (на углах геометрического треугольника), связанных между собой торговыми галереями. Популярный в Европе формат «retail park», отличающийся своеобразными планировочными решениями, уже пришел в Россию: в Москве на Варшавском шоссе в конце 2005 года был открыт торговый центр такого формата. Кроме того, происходит заимствование торговой структуры «power center», специфика планировки которой обусловлена сосредоточением сильных якорных арендаторов. Необходимо отметить, что принципиальным отличием данных форматов торговли, требующим различных архитектурно-планировочных решений, является соотношение «якорных» и «галерейных» арендаторов: для «молла» – 60% («якорь») – 40% (галереи), для «power center» – 100% сильных «якорных» арендаторов, для «retail park» – 80% к 20%».
От того, как расположены якорные арендаторы, зависит распределение человеческих потоков в целом: вдоль прогулочной зоны, где находятся менее крупные и значимые операторы, до якорных арендаторов. По словам Владимира Тимочко, «правильное расположение якорных арендаторов необходимо, чтобы обеспечить максимально равномерное распределение потока посетителей». На первых этажах наземных ТЦ, как правило, располагаются якорные арендаторы, представленные супер- или гипермаркетами. Чтобы попасть в гипермаркет, посетители движутся вдоль торговой улицы с расположенными на ней многочисленными бутиками.
По словам Андрея Пашенько, «размещение супермаркетов – это особенность первых этажей, которые являются наиболее подходящими для подъезда автомобилей. На втором этаже располагаются другие операторы, для третьего этажа отводятся развлекательные функции. Примерно так сейчас работает большинство ТЦ».
ВХОДНЫЕ ГРУППЫ И ОРГАНИЗАЦИЯ ПОТОКОВ
Входная группа со стороны фасада здания является визитной карточкой объекта. При этом в задачи архитектора входит не только создание входных групп, которые хорошо просматривались бы и привлекали посетителей своими архитектурными формами, но и максимизация процесса «вливания» и рассредоточения потоков посетителей в самом объекте. Как переизбыток входных групп, так и их недостаток может негативно сказаться на работе ТЦ. Рассказывает Кристиан Кульц: «Слишком большое количество входных групп может сократить поток клиентов или снизить интенсивность потока вдоль всех магазинов. В центральных районах некоторых городов организуется регистрация динамики потоков пешеходов, и эти данные используются при разработке концепции. На окраинах динамику потоков клиентов можно регулировать за счет создания парковок и развития системы общественного транспорта».
По мнению специалистов, подход к проектированию входных групп должен быть индивидуальным для каждого конкретного ТЦ. При разработке количества и параметров входных групп учитываются следующие факторы: месторасположение ТЦ, расчетный поток посетителей, этажность и габариты помещения, безопасность и прочее. В зависимости от разработанных архитектурно-планировочных решений, рассматривает варианты создания центральной и второстепенной входной группы. Возможен вариант, при котором все входные группы будут иметь равносильное значение, к примеру, как в ТРЦ «Караван Megastore».
Планирование направлений движения покупателей в ТЦ также является важной составляющей разработки архитектурно-планировочных решений. По словам Сергея Калинчука, «качественное архитектурно-планировочное решение призвано обеспечивать максимально возможную (для удобства посетителей) длину маршрута «прогулки» по ТЦ/ТРЦ и не допустить возникновения «мертвых зон», в которых число посетителей будет катастрофически малым».
Одним из неотъемлемых элементов ТЦ, непосредственно отвечающих за удобство передвижения покупателей, является вертикальный транспорт, к которому относятся лестницы, лифты, эскалаторы. По словам Кристиана Кульца, «планировка, местоположение и ориентация всех средств вертикального транспорта должны быть нацелены на максимальное увеличение потоков клиентов и их направление ко всем магазинам». Кроме того, в гипермаркетах и крупных магазинах хозяйственных и строительных товаров эксперты советуют предусматривать наличие траволаторов.
ВНУТРЕННЕЕ И ВНЕШНЕЕ ОСВЕЩЕНИЕ ТЦ
Важным элементом архитектурно-планировочных решений ТЦ является также внутреннее и внешнее освещение.
По словам Вадима Непоседова, «как правило, девелопер обеспечивает общую электрическую разводку и устанавливает необходимое количество распределительных щитов. Установка в помещении осветительных приборов осуществляется арендаторами. Поскольку большая часть розничных точек работает в вечерние часы, ночное внешнее освещение становится важным элементом наряду с архитектурой фасада. С одной стороны, оно обеспечивает безопасность посетителей, а с другой стороны – может быть использовано для создания имиджа ТЦ». Существует внутреннее и наружное освещение ТЦ. Кроме того, освещение делится на обычное и акцентное. На сегодняшний день разработаны стандарты освещения для разных зон ТЦ. Рассказывает Игорь Козинец, главный специалист ООО «Ассоциация «Светотехника»: «Для каждой зоны ТЦ есть свои стандарты освещения (зона супермаркетов, зона небольших бутиков, места общественного питания, зоны игр и развлечений и т.д.)
Например, продуктовые супермаркеты освещаются, как правило, светильниками с люминисцентными лампами, организованными в так называемые «световые линии». Такие «линии» комплектуют лампами нейтрально-белого или тепло-белого свечения и размещают обычно на высоте 3-4 метров от уровня пола». Акцент на определенных группах товара делается посредством дополнительных светильников с лампами специального спектра свечения. По словам Игоря Козинца, «лампы специального спектра свечения делают продукты визуально более привлекательными. В зонах супермаркетов непродовольственных групп товаров (техника) лучше применить лампы холодно-белого свечения, а дополнительно предусмотреть световые акценты на зоны новинок или сезонных распродаж».
Большой разрыв в идейном наполнении основного и акцентного освещения привел к появлению термина «декоративное освещение». По словам Игоря Козинца, «задача «декоративного освещения» заключается в том, чтобы совместно с остальными предметами и деталями освещаемого пространства создать ту атмосферу и настроение, которые были задуманы дизайнером и архитектором объекта».
Для создания согласованной и гармоничной системы освещения в ТЦ разрабатывается специальный проект. Работа над ним начинается, когда готовы основные планировочные решения по зонированию. Разработкой проекта освещения занимаются не только специалисты-светотехники, но и архитекторы и дизайнеры. «После такого совместного согласования принципов освещения различных зон и типов применяемых светильников, – рассказывает Игорь Козинец, – окончательную расстановку светильников, их точное количество, все необходимые свето- и электротехнические расчеты могут самостоятельно выполнить специалисты по светотехнике и электротехнике».
Помимо обычного освещения, практически каждый брэнд на сегодняшний день использует акцентное освещение как один из методов индивидуализации. По словам Ларисы Кизим, руководителя отдела проектов компании Idea luce, «на этапе сдачи торговых помещений в эксплуатацию зона бутиков освещается равномерно однотипным светом. Арендаторы, приходящие в данную зону, сами устанавливают акцентное освещение, позволяющее наилучшим образом представить соответствующий брэнд. Существует декоративное освещение, которое используется как элемент дизайнерского оформления магазина в рамках ТЦ. Оно создается с помощью декоративных светильников или каких-либо других нестандартных решений – системы фиброволокна, светодиодных светильников, системы закарнизных подсветок».
Внешнее освещение ТЦ также бывает основным и акцентным. При этом использование того или иного вида освещения зависит от ряда факторов, в частности, – с какой целью освещаются элементы зоны ТЦ. Как отмечает Лариса Кизим, «подсветка торгового центра не только несет в себе декоративное начало, но и является мощным рекламным акцентом – освещенный ТЦ привлекает к себе внимание.
Для освещения подземного и наземного паркинга декоративные элементы, как правило, не используются. Освещение внутреннего паркинга имеет специфический характер: светильники должны соответствовать не только установленным стандартам освещения, но и выдерживать ряд специфических требований, к примеру, пожарных. Если паркинг находится на улице, то особое внимание уделяется защите светильников от разного рода повреждений».
АРХИТЕКТУРА ТЦ И РОЛЬ АТРИУМА
Архитектура является важным конкурентным преимуществом ТЦ, особенно в условиях насыщенного рынка. По словам экспертов, задачей архитектора является создание не только оптимального проекта в плане функциональности, но и объекта с индивидуальной архитектурой. На сегодняшний день в Украине архитектурной привлекательности ТЦ уделяется гораздо больше внимания, чем ранее. По словам Андрея Пашенько, «появляются архитектурные находки, новые решения. На мой взгляд, каждый ТЦ должен иметь свою изюминку, которая будет отличать его от других».
Важность внешнего вида объекта в сфере торговой недвижимости сложно переоценить. Как отмечает Яна Кузина, «если непривлекательные архитектурно-планировочные решения объектов иного коммерческого использования (бизнес-центров, выставочных зданий) все же оставляют шанс на получение прибыли от использования зданий, то ошибка архитектора при создании торгово-развлекательного центра перечеркивает всю работу над бизнес-концепцией».
Атриум – довольно распространенный элемент архитектуры ТЦ. Он является своего рода центральным местом в его структуре, притягивающим посетителей. Поэтому в атриумной части центра довольно часто проводятся мероприятия маркетингового характера.
Атриум несет большую функциональную и эстетическую нагрузку, особенно в проекте подземного ТЦ. Во-первых, он визуально «расширяет» пространство, избавляя посетителей от неприятного ощущения, что они находятся под землей. Кроме того, он способствует экономии электроэнергии, расходуемой на освещение расположенных в податриумной зоне площадей, особенно в летнее время.
По словам Кристиана Кульца, «атриум может выполнять целый ряд функций в зависимости от его месторасположения, формы и размера. Наиболее важной его задачей является формирование центрального пространства, связывающего как минимум два торговых этажа, а также обеспечивающего связь между внутренним объемом и улицей за счет стеклянной кровли.
Атриум можно использовать для создания входных групп, фуд-кортов, пространств для демонстрации товаров, переходов из одного ряда магазинов (пассажа) в другой и пересечения рядов магазинов. В торговых центрах с двумя уровнями обычно предусматривается один или больше атриумов. Одноуровневые торговые центры могут иметь лишь стеклянную кровлю над пассажем и более широкие пространства, выделяющие этот объем. Тем не менее, в большинстве хороших торговых центров любого размера есть как минимум одно значительное пространство, которое можно считать атриумом».
ЗАПАДНАЯ И ОТЕЧЕСТВЕННАЯ ПРАКТИКА
Говорить о серьезных и устоявшихся традициях в отечественной индустрии торговых центров еще рано, поскольку практика украинских девелоперов, строителей, архитекторов и других специалистов, задействованных в процессе создания ТЦ, невелика. На сегодняшний день условия, которые диктуются рынком арендодателя, провоцируют арендаторов «брать» то, что есть.
Если говорить о западной практике в вопросах архитектурно-планировочных решений ТЦ, то, по словам Кристиана Кульца, «сегодня походы за покупками в торговые центры являются глобальным явлением. ТЦ в разных странах мира практически не отличаются друг от друга. Розничным торговцам нужны эффективные магазины, в то время как их клиентам – приятные и удобные условия для осуществления покупок недалеко от обычных маршрутов передвижения по городу.
Украинский рынок розничной торговли находится на этапе становления, но, учитывая динамику стран с формирующимися рынками в течение последних двадцати лет, торговые центры в Украине будут развиваться в соответствии с глобальными тенденциями. Вместе с тем, местная специфика определяет дизайн интерьеров, оформление фасадов, малые архитектурные формы, символику и общие стилистические решения. Выбор его единого стиля может способствовать формированию выразительного брэнда и стать эффективным маркетинговым инструментом».
Как отмечает Владимир Тимочко, «на рынках ТЦ с большей историей, чем наш, накопилось, соответственно, больше опыта. Мы же пока проходим свой путь ошибок и уроков. В последнее время создается впечатление, что он уже близок к концу. Свидетельством этому является привлечение опытных и известных, пусть даже дорогостоящих, международных архитекторов для разработки концепции ТЦ (данному этапу соответствует «предпроект» в украинской терминологии), а иногда даже на этапе разработки дизайна ТЦ (стадия «проект») практически во все крупные проекты новых ТЦ в Киеве и других крупных городах. Серьезные украинские девелоперы хорошо понимают, что лучше не экономить на разработке концепции, поскольку ошибки на раннем этапе реализации проекта могут поставить под угрозу судьбу несоизмеримо большей суммы инвестиций. В столице достаточно примеров подобных ошибок для того, чтобы их никому не хотелось повторять.
Сегодня в Украине довольно активно работают ведущие международные архитекторы, такие как Jerde, LL, SOM (США), HOK, Chapman Taylor (Великобритания), MYS (Израиль) и другие».
Если говорить о российской практике разработки концепций и реализации архитектурно-планировочных решений ТЦ, то, как отмечает Яна Кузина, «российские девелоперы стараются привлечь к работе над проектами именно зарубежные архитектурные компании. Для зарубежных архитекторов рынок российской коммерческой недвижимости в настоящее время является привлекательным, причем как для европейских, так и для американских архитектурных компаний».
Следует отметить, что появление в работе над проектами украинских ТЦ имен зарубежных архитекторов будет только стимулировать и подогревать интерес иностранных инвесторов.
На сегодняшний день украинский рынок еще только учится сочетать эстетику и функциональность архитектурно-планировочных решений объекта торговли. Это довольно сложный процесс, поскольку в гармоничном соотношении должно находиться множество важных элементов – социальных, экономических, функциональных, инженерно-технических, архитектурно-художественных.
Однако, по мнению большинства экспертов, Украина обладает значительным потенциалом развития в сфере торговой недвижимости, о чем свидетельствуют планы многих международных розничных торговых сетей касательно начала своей работы в нашей стране в ближайшем будущем. Более того, в последнее время существенно повысились требования покупателей к торговым и торгово-развлекательным центрам, что, соответственно, отражается на уровне и качестве новых проектов.
