Коммерческая недвижимость Украины: на распутье...




Сергей Сергиенко, генеральный директор компании Colliers International Ukraine
фото: Олег Герасименко

CP: На какой стадии развития находится сейчас рынок коммерческой недвижимости Украины? Каковы тенденции его развития?
Рынок коммерческой недвижимости Украины находится в зачаточном состоянии. Можно назвать рынок Киева, где он существует хоть в какой-то степени, в регионах же его зарождение только начинается, появляются лишь некие намеки на его формирование. В целом, отвечая на этот вопрос, прежде всего следует определить базу для сравнения. Если в качестве последней выбрать развитый мир, то рынок коммерческой недвижимости у нас вообще отсутствует. Если сравнивать с Центральной Европой, то это начальная стадия. К примеру, если за 100% взять рынок коммерческой недвижимости Чикаго, то размер рынка Киева находится на уровне 1,5%.
По моему мнению, тенденции развития данного рынка в Украине станут более-менее ясны после президентских выборов, поскольку я, оценивая потенциал рынка коммерческой недвижимости, считаю, что возможны два диаметрально противоположных сценария его развития в зависимости от результатов политических баталий. В одном случае это будет постепенное, переходящее в стремительное, развитие. При другом же исходе выборов мир от нас отвернется и Украина станет колонией России. Каким будет дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости Украины в этой ситуации – я судить не берусь.
CP: В какой степени и чем рынок коммерческой недвижимости Украины отличается от соответствующих рынков более развитых в этом отношении стран мира?
Я не принимаю во внимание рынок Москвы, поскольку он, можно сказать, находится в другом измерении. Его характеристики в гораздо большей степени определяются масштабностью города, размером страны и отсутствием серьезной конкуренции со стороны других мегаполисов, чем какими-либо исключительными качественными характеристиками рынка коммерческой недвижимости.
В качестве достаточно хорошего и показательного «мерила» для отечественной коммерческой недвижимости можно назвать рынки стран Центральной Европы. Последние несколько лет рынок Киева повторяет в своем развитии путь Варшавы, Будапешта и, возможно, Праги, хотя и более медленными темпами. Для сравнения можно использовать относительный показатель, например, отношение общей площади высококлассных офисных помещений к числу жителей. В Киеве с 3 миллионами населения на сегодняшний день представлено порядка 300 тысяч м2 офисных площадей. То есть на 1 м2 офисных площадей приходится 10 человек. В Варшаве же на 1,5 миллиона населения приходится около 2 миллионов м2 офисных площадей: на 1 м2 – 0,75 человека. Соотношение 13:1 показывает, во сколько раз рынок офисной недвижимости Киева реально уступает варшавскому рынку. В пользу такого инструмента для сравнения свидетельствует тот факт, что Украина и Польша примерно сопоставимы по количеству населения, кроме того, характер экономического развития, в том числе и в сфере недвижимости, в обеих странах имеет ярко выраженный столично-ориентированный характер. Но самое важное в этом сравнении то, что данные цифры говорят об огромном потенциале киевского рынка.
CP: В чем заключаются особенности регионального и отраслевого развития рынка коммерческой недвижимости Украины?
Как я уже говорил, на сегодняшний день можно вести речь только о рынке недвижимости Киева. Начинается его формирование в городах-миллионниках, отчасти подключается Николаев. При этом региональное развитие коммерческой недвижимости имеет следующий характер: сначала – торговля, затем – офисы. Это объясняется тем, что расширение торговых площадей в регионах является результатом развития компаний, центральные офисы которых расположены в столице. В Киеве же изначально наиболее интенсивно развивалась офисная, затем торговая и, в последнюю очередь, складская недвижимость, которая сейчас лишь начинает зарождаться и является достаточно перспективной. Как показывает мировая практика, именно такой алгоритм развития – офисы, торговля, склады – является наиболее логичным.
CP: Какова практика финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости Украины?
На сегодняшний день финансирование коммерческой недвижимости в Украине представляет собой достаточно сложный механизм. Такая ситуация объясняется, прежде всего, тем, что ставки банковского кредита находятся на очень высоком по западным меркам уровне. Показатель в 12-13% в инвалюте выглядит дико для бизнесмена из Западной и даже Центральной Европы. Столь высокая стоимость заемных средств абсолютно неприемлема для них еще и потому, что, к примеру, на Западе уровень рентабельности инвестиций при строительстве недвижимости значительно ниже. Кредиты было бы просто убыточно брать по такой ставке.
Также следует заметить, что возможности использования банковских кредитов в сфере коммерческой недвижимости ограничены очень незначительным сроком их предоставления – максимум 4-5 лет, что является недостаточным сроком для комфортной работы девелоперской компании, особенно учитывая процентную ставку, а также весьма консервативный подход к оценочной стоимости объекта залога.
Еще одной очень важной проблемой в финансировании девелопмента коммерческой недвижимости в Украине является полное отсутствие проектного финансирования. Случаев, при которых девелопер реализовал проект коммерческой недвижимости, привлекая украинские финансово-кредитные учреждения для долгового финансирования проекта на его ранней стадии, не имея в качестве залога уже функционирующий объект, нам не известны. Основная причина этого заключается в том, что неимущественные права, согласно украинскому законодательству, не могут выступать в качестве залога. И это – самая большая сложность в развитии проектов коммерческой недвижимости Украины.
В силу этого широкое распространение в коммерческой недвижимости в качестве финансовых источников получили ресурсы банков или других финансовых учреждений, выступающих в роли акционеров девелоперских компаний. Кроме того, достаточно популярной является классическая схема банковского кредитования, при которой банк предоставляет кредит под залог уже существующих объектов, имеющихся в портфеле девелопера и являющихся его собственностью. Также некоторые компании, имеющие существенный поток оборотных средств и желающие выйти на рынок недвижимости, часто используют собственные средства для финансирования своих первых проектов.
CP: Каковы основные показатели проектов для различных сегментов рынка коммерческой недвижимости: объем инвестиций, срок окупаемости? Какова их динамика в последние годы?
Для офисного центра класса А среднего для Киева объема, то есть площадью, сдаваемой в аренду, порядка 8-12 тысяч м2, можно рассчитывать на себестоимость 1 м2 в размере от $1000 до $1500 в зависимости от «начинки», места строительства, наличия паркинга, качества отделки и прочее; для класса B+ этот показатель составляет порядка $800.
В отличие от офисных центров, концепция и требования к которым более-менее стандартны, торговые центры могут быть представлены в достаточно широком диапазоне форматов, что и определяет дифференциацию показателей себестоимости строительства торговой недвижимости. Строительсво высококлассного торгового и торгово-развлекательного центра, расположенного в центральной части Киева, будет стоить ориентировочно в пределах $2000-2500 за 1 м2 площади, сдаваемой в аренду.
Если мы говорим о ТЦ/ТРЦ, расположенном на окраине Киева, то, прежде всего, следует выяснить, речь идет о новом строительстве или о реконструкции уже имеющихся на участке промышленных и складских зданий и сооружений. При реконструкции себестоимость значительно ниже, чем при строительстве «с нуля». Однако, в любом случае, объект такого профиля обойдется владельцу в диапазоне $50-100 миллионов для киевского рынка, принимая во внимание минимально требуемый объем. Что же касается складских комплексов, то себестоимость их строительства во многом определяется наличием минимально допустимого размера в 30 тысяч м2 для того, чтобы складской комплекс был востребован и экономически выгоден. При этом себестоимость строительства 1 м2 составляет порядка $300-400.
Срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость независимо от сегмента определяется, в первую, очередь макроэкономической и политической ситуацией. До сих пор ставки капитализации на рынке офисной недвижимости Киева находились на уровне от 13%. Этот показатель определяется наименее рискованной инвестиционной сделкой, которая была осуществлена в Киеве. При этом было продано новое, хорошо расположенное офисное здание среднерыночного размера, предоставленное в долгосрочную аренду высококлассному арендатору по надежному договору и по арендной ставке ниже рыночной (именно этот фактор определяет потенциал роста дохода). Вторая крайность – наибольший уровень капитализации в 20% для достаточно рискованного с точки зрения стабильности получения доходов инвестиционного объекта.
Если же говорить об уровне рентабельности, на который ориентируются девелоперы офисной недвижимости, то я сомневаюсь, что кто-либо в Киеве будет развивать проекты с возвратом ниже 20%. Как правило, среднерасчетный показатель – 25%. А-класс – 20% и эконом-класс – от 30% до 50%, хотя уровень риска для последних чрезвычайно высок.
В торговой недвижимости Киева рассуждать об уровне капитализации и сроках окупаемости инвестиционных сделок пока не представляется возможным, потому что таких сделок на нашем рынке еще не было.
Поэтому в отношении торговой недвижимости можно говорить лишь о возврате для девелопера, хотя без учета запрограммированного выхода из бизнеса определение рентабельности будет весьма размытым. Однако в любом случае торговые и торгово-развлекательные центры окупаются дольше, чем объекты офисной недвижимости.
Относительно уровня окупаемости инвестиций в проекты складской недвижимости Киева необходимо сказать, что какие-либо точные данные привести невозможно по причине неразвитости этого рынка и отсутствия базы для статистики. Те же девелоперы, которые рассматривают развитие такого бизнеса, ориентируются на показатель в 20-25% ежегодного возврата.
В целом динамика данных показателей в последние годы такова: сроки окупаемости и объемы инвестиций постепенно увеличиваются. Исход политических баталий определит направление их дальнейшего развития. Moody’s, Standard&Poor’s начали понижать кредитный рейтинг Украины: при одном варианте развития событий стоит ожидать восстановления и даже улучшения этих показателей, при другом – скорее всего, усугубления. В зависимости от этого будут меняться и ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас же мы стоим на распутье.
CP: Насколько в Украине востребованы услуги профессиональных девелоперов, консультантов, архитекторов, риэлторов, проджект-, проперти- и фасилити-менеджеров? В каком соотношении представлены иностранные и украинские компании в этих сферах? Насколько рынок коммерческой недвижимости Украины готов оплачивать их услуги на уровне, соответствующем западному?
Пока отечественный рынок недвижимости, в частности и коммерческой, преимущественно не готов воспринимать профессионализм в любом его проявлении и отдавать ему должное, в том числе и в оплате услуг. Это объясняется неразвитостью рынка. На Западе разделение узких направлений работы между специализированными компаниями считается догмой, в том числе и в недвижимости. У нас же девелопер, как правило, «и швец, и жнец, и на дуде игрец»: и инвестор, и проджект-менеджер, и агент по сдаче в аренду, и консультант, и так далее, причем все это он делает, как правило, не очень качественно.
Кроме того, в Украине практически отсутствуют архитекторы, которые могут привнести в проекты нечто большее, чем СНиПы и внешнюю архитектуру. А локальные девелоперы, как правило, ориентируются на местных архитекторов, которые в большинстве своем, не понимая рыночных принципов коммерческой недвижимости, создают «архитектурные выкидыши», с которыми потом очень сложно что-либо сделать с точки зрения успешной сдачи в аренду и эффективной эксплуатации. Такие продукты изначально малофункциональны и, как результат, их экономическое устаревание происходит достаточно быстро. Именно по этой причине качественные архитекторы, как правило, привлекаются из-за рубежа.
Основная проблема, а точнее особенность рынка коммерческой недвижимости Украины заключается в том, что любой маломальски грамотный проект успешен, а это не стимулирует качественное развития рынка. Пока рынок будет находиться на нынешнем достаточно низком уровне развития, такая ситуация сохранится. Я думаю, что еще в течение ближайшей пары лет существенных изменений в этом отношении не произойдет.
CP: Какова структура сделок на рынке офисных и торговых помещений (купля-продажа и аренда) Киева и Украины? Какова ее динамика в последние годы?
Я считаю, что не совсем корректно проводить аналогию между этими показателями, поскольку популярность продажи отдельных офисных помещений является следствием и показателем того, на каком низком уровне развития находится наш рынок. Продавать офисный комплекс по частям – это подход, не адекватный ведению этого бизнеса как такового. Девелоперу еще можно найти какое-либо оправдание такому подходу – использование «коротких» денег для финансирования проекта и желание получить прибыль в более короткие сроки вынуждает их ориентироваться на сокращение срока окупаемости, то есть на продажу помещений и получение более быстрого возврата. Однако компании, приобретающие офисы, наряду с множеством других юридических лиц, имеют очень большие шансы столкнуться помимо прочего с проблемами невозможности осуществления качественного единого управления, обслуживания и эксплуатации офисного центра, а также трудностями сосуществования с соседями. В торговых же центрах глобально продажа частями практикуется исключительно редко и только с сильными якорными компаниями.
Единственный грамотный с точки зрения практики развитого рынка и, как правило, более выгодный вариант продажи коммерческой недвижимости – сделка с одним покупателем по целостному, сданному в аренду комплексу без его деления на части.
CP: Почему в Украине не распространена практика целостной купли-продажи объектов офисной и торговой недвижимости как инвестиционного продукта, заполненного арендаторами и генерирующего стабильный доход?
В целом, в последнее время в Украине проявляется достаточно большой интерес со стороны частных иностранных и локальных инвесторов к приобретению доходогенерирующих активов в сфере недвижимости. На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости можно говорить о двух сделках, а также об одном объекте, который вскоре будет продан. Покупателями в рамках этих двух сделок и, скорее всего третьей тоже, являются частные инвестиционные фонды. Есть еще несколько проектов, продажа которых может рассматриваться владельцами в случае, если появится покупатель, который предложит очень выгодные условия. Но пока что украинский рынок является слишком рискованным для классического покупателя доходной недвижимости. Основными игроками на этом рынке в развитых странах являются стратегические институциональные инвесторы, ориентирующиеся на более низкий уровень риска, чем предлагает Украина. К инвесторам такого рода относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестфонды, учрежденные консорциумом банков, институты совместного инвестирования (REIT – Real Estate Investment Trust) и т.п.
Однако, в целом большого количества сделок такого рода в Украине очень мало и в ближайшие несколько лет они не предвидятся в силу трех основных обстоятельств:
– отсутствие продуктов соответствующего качества, которые могли бы заинтересовать стратегического инвестора, выдержать международный аудит и стать объектами купли-продажи;
– повышенный страновой риск Украины для иностранных инвестиций;
– существенная разница между восприятием рисков иностранными покупателями недвижимости и локальными продавцами.
CP: Какие основные сложности и риски при реализации проектов в сфере недвижимости Украины вы могли бы отметить?
Классические. Каких-либо специфических рисков, которые бы принципиально отличали отечественный рынок коммерческой недвижимости от соответствующих рынков других стран, не существует. Единственное отличие заключается в том, что их уровень в нашей стране более высок. Особенно это касается бюрократии, которая присутствует в любом государстве, однако у нас она носит повальный коррупционный характер, что в значительной мере сковывает развитие коммерческой недвижимости. Наши чиновники не могут принимать адекватные экономические решения, больше смотрят на фасад, чем на саму суть.
CP: Насколько и по каким причинам рынок коммерческой недвижимости Киева и Украины привлекателен для инвесторов? Какова доля сферы коммерческой недвижимости в общей структуре инвестиций, в том числе иностранных, в экономику Украины?
Доля коммерческой недвижимости в общей структуре инвестиций в Украине мизерна, хотя в развитых странах она занимает достаточно существенное место в экономике. Местные ФПГ, оперирующие основными капиталами государства, имеют возможности для более быстрого возвращения вложенного капитала, чем коммерческая недвижимость, поскольку по определению последняя не является быстроокупаемой сферой бизнеса. Хотя определенные положительные изменения в этом вопросе уже можно выделить.
Зарубежные же инвесторы пока опасаются выходить на этот рынок по причине его высокого уровня риска. В целом можно сказать, что, несмотря на высокие темпы роста отечественного рынка коммерческой недвижимости, его абсолютный показатель, а также инвестиционная привлекательность пока остаются на достаточно низком уровне.
CP: Инвестиции каких стран представлены в недвижимости Украины и Киева? Чем это обусловлено?
Если выделить одну страну, то это, скорее всего, Израиль. Далее можно выделить США и небольшое равномерное участие нескольких крупных европейских стран. Израильтяне представляют собой наиболее активную группу, так как многие из них – выходцы из Украины и России, хорошо знакомые с местной спецификой ведения бизнеса.
CP: Какие механизмы участия в проектах коммерческой недвижимости Киева наиболее популярны среди иностранных инвесторов? На каких этапах реализации проектов они предпочитают вступать в них?
Сейчас иностранные инвесторы неохотно участвуют в совместных проектах, в рамках которых местный партнер вкладывает земельный участок, а они – деньги. Это уже пройденный этап. В последнее время зарубежная сторона отдает предпочтение равноправному финансовому участию, желательно – контрольному или даже 100%-му пакету. Последний вариант используется инвесторами, знакомыми с особенностями отечественного рынка коммерческой недвижимости. Местный же партнер привлекается, как правило, новым игроком, не знакомым с рынком, в большинстве случаев для упрощения процедуры решения локальных вопросов, определяемых местной спецификой рынка. Однако для повышения его заинтересованности в успешности реализации процесса зарубежная сторона обычно требует от местного участника определенного долевого участия в проекте.
CP: Охарактеризуйте инвестиционную политику столичных властей в сфере недвижимости.
По моему мнению, инвестиционная политика столичных властей в сфере недвижимости недостаточно эффективна и адекватна. К примеру, в генплане развития города вообще не предусмотрено стимулирование развития административных площадей. Там же сказано, что существующих фондов административных помещений в Киеве достаточно вплоть до 2010 года. Любому, даже непрофессиональному игроку понятно, что это – абсурд, так как ежегодный спрос на современные офисные помещения уже превышает 50 000 м2, тогда как существующий фонд административных помещений совершенно не удовлетворяет современные запросы пользователей офисных площадей.
К большому сожалению, ни о каком стимулировании нежилого строительства в Киеве речи пока не идет. Можно говорить лишь о намеках учета необходимости развития торговых и торгово-развлекательных центров, что объясняется достаточно сильным лоббированием интересов соответствующих девелоперов торговой недвижимости в Главархитектуре и Киевсовете. Офисная недвижимость столичную власть не особо интересует, хотя это априори основной источник доходов бюджета и возможность создания дополнительных рабочих мест. О необходимости развития складской недвижимости чиновники вообще не думают.
В английском языке есть достаточно подходящее и емкое слово overhaul, обозначающее полную замену старых внутренних элементов и частей двигателя новыми с сохранением только корпуса. Именно это, по моему мнению, необходимо сделать с отечественной государственной системой, в том числе и столичной, для привлечения стратегических, а не венчурных инвесторов, для того, чтобы ситуация на рынке стала здоровой и стабильной. Однако даже в случае благоприятного результата выборов этого не произойдет в течение года, для этого необходимо значительно больше времени.