Коммерческая недвижимость Украины: мнение международного игрока




Джеффри Кокс
фото: «АСТЕРА»

CP: Ваша компания CMS Weatherhall в 1992 году стала одним из первых игроков на рынке недвижимости стран СНГ. Это был серьезный риск. Почему вы приняли решение о начале бизнеса в России и Украине?
На тот момент российская экономика предоставляла неограниченные возможности не только для деятельности в сфере недвижимости, но и для моего личного развития как профессионала и бизнесмена. Это была прекрасная возможность реализовать свой многолетний международный опыт в новых для меня условиях. Именно поэтому в 1992 году я начал заниматься недвижимостью в России и убедил Weatherall обратить внимание на этот перспективный рынок. В 2000 году, когда представилась возможность, мы совместно с российским партнерами создали компанию Astera Group как новый фирменный знак для привнесения на рынок стран СНГ современных зарубежных стандартов обслуживания в сфере коммерческой недвижимости.
CP: Что вы думаете об украинском рынке коммерческой недвижимости? Чем он отличается от российского? Насколько рынки Украины и России отстают от рынков развитых стран?
В силу ряда исторических и политических причин украинский рынок коммерческой недвижимости на несколько лет отстает от российского. Во-первых, украинский рынок географически значительно меньше российского, и, следовательно, на нем присутствует меньше западных игроков, ориентирующихся на современные стандарты работы в сфере коммерческой недвижимости. Во-вторых, согласно сложившейся исторически с советских времен традиции, зарубежные компании, выходящие на рынок стран бывшего СССР, предпочитают открывать офис в первую очередь именно в Москве. Несмотря на то, что юридическая база в обеих странах изначально была одинаковой, процесс ее развития и совершенствования в России протекает значительно быстрее. Кроме того, на российском рынке коммерческой недвижимости присутствует намного больше спекулятивных игроков, активные операции которых в определенной мере стимулируют более активное развитие рынка.
В то же время, рынок коммерческой недвижимости как Украины, так и России значительно отстает от рынков большинства стран мира. Для проведения сложных операций с имуществом необходимо создание юридической базы соответствующего уровня, а для этого должно пройти определенное время. Однако, следует заметить, что Россия демонстрирует больший прогресс в этом вопросе по сравнению с Украиной.
CP: Как, по вашему мнению, изменился украинский рынок коммерческой недвижимости за последнее десятилетие? Какие изменения были наиболее важными?
Среди наиболее важных изменений за последние десять лет следует выделить: формирование рыночных механизмов установления цен, появление на рынке профессиональных инвесторов коммерческой недвижимости, девелоперов, брокерских компаний и, наконец, формирование долгосрочных тенденций устойчивого роста во всех секторах коммерческой недвижимости, что делает рынок более предсказуемым и привлекательным для долгосрочного инвестирования.
Вместе с тем, государство только недавно начало вводить эффективные и рациональные законы, в частности, касающиеся недвижимости. Потребуется значительное время для снижения уровня коррупции как в общественном, так и в частом секторе, еще больше времени уйдет на признание мировым сообществом реальных позитивных изменений в этом вопросе и общем уровне развития экономики как свидетельство повышения уровня инвестиционной привлекательности.
CP: Расскажите о компании «Астера». Какова ее специализация и позиция на российском и украинском рынке коммерческой недвижимости?
«Астера» – это компания, предлагающая полный спектр услуг в сфере коммерческой недвижимости. Мы работаем во всех секторах коммерческой недвижимости, кроме непосредственного строительства, однако основные усилия концентрируем на торговле. В настоящее время мы являемся эксклюзивным агентом одного из наибольших в России ТЦ общей площадью 25 гектаров, расположенного в Санкт-Петербурге.
Наша компания представлена также в офисном секторе: суммарная площадь офисных помещений в центре Москвы, девелопмент которых мы осуществляем, равна 380 000 м2. Что касается инвестиций, мы организовываем финансирование новых проектов. Также наша компания обеспечивает продажу и аренду площадей в торговых центрах. По мере модернизации рынка мы планируем активизировать свою деятельность.
В Украине наша компания специализируется на сдаче в аренду офисных и торговых площадей. В своей работе на украинском рынке мы используем опыт, накопленный компанией Atlantic Oncor в течение 10 лет работы, и не менее обширный опыт киевских специалистов. Уже сегодня развитая региональная сеть, имеющая офисы в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве, помогает молодой компании эффективно функционировать на украинском рынке недвижимости.
CP: Какой сегмент украинского рынка коммерческой недвижимости вас интересует больше всего? Каковы особенности украинских проектов коммерческой недвижимости, реализацию которых вы осуществляли?
До 1998 года наши специалисты активно работали на киевском рынке офисной недвижимости, в частности, мы осуществляли девелопмент бизнес-центра «Артем». С 2001 наша компания предоставляла маклерские и консалтинговые услуги с акцентом на секторе розничной торговли. Сейчас мы привлекаем крупные российские и международные торговые сети в Киев и в другие украинские города. Постепенно, накапливая клиентскую базу и формируя благоприятные отношения с местным рынком, наша компания активно ищет возможности для совместного осуществления крупных проектов с международными партнерами, имеющими опыт успешной работы на международном рынке коммерческой недвижимости.
CP: Какие, по вашему мнению, основные проблемы рынка коммерческой недвижимости в Украине? Почему зарубежные девелоперы неохотно выходят на украинский рынок недвижимости?
Я считаю, что основной проблемой на данный момент является медленное развитие экономики и правового обеспечения операций по работе с недвижимостью. Сейчас в мировом сообществе Украина считается одной из наиболее коррумпированных стран мира. В этой ситуации именно государство должно принимать активное участие в развитии рынка недвижимости, например, так, как это было сделано в России, когда за сравнительно короткий промежуток времени было принято множество новых законов и инструкций, предназначенных для приведения российского рынка недвижимости в соответствие с международными стандартами.
CP: Почему подавляющее большинство зарубежных инвесторов не следует вашему успешному примеру и не выходит на украинский рынок коммерческой недвижимости? Как их можно убедить в том, что наш рынок достаточно прибылен? Кто должен и кто может сделать это, по вашему мнению?
В целом, это вопрос доверия к экономике, прозрачности сделок и справедливости судов. В целом, эту проблему должно и может решить только государство. В любом случае, это займет определенное время, однако рано или поздно это случится.
CP: Каковы прогнозы международных экспертов относительно перспектив рынка коммерческой недвижимости Украины? Ваше мнение по этому вопросу?
Международные эксперты едины во мнении, что Украина будет играть значительную и важную роль в региональной экономике. Вопрос только во времени. Наша компания присутствует в Украине, потому что мы имеем определенный опыт работы здесь и верим в перспективы вашей страны.
CP: Ваша компания представляет интересы России и Украины в одной из самых крупных риэлторских ассоциаций ONCOR Int. Как это помогает развиваться вашей компании и рынку Украины в целом?
Oncor International – это международная организация компаний недвижимости, которые обмениваются информацией и клиентами. Участие в этой организации позволяет нам распространять хорошую славу об Украине и убеждать международные компании открывать здесь свой бизнес. Для нас основным преимуществом участия в такой организации является намного более широкая база клиентов.
CP: Каким вопросам отечественные девелоперы должны уделять самое серьезное внимание?
Прозрачность сделок и честность ведения бизнеса, которая не преподносит клиенту никаких неприятных сюрпризов, – ключ к успешному бизнесу в сфере коммерческой недвижимости. Это особенно важно для новых рынков, в том числе и Украины. Некоторые европейские компании работали в сфере коммерческой недвижимости в течение двух последних столетий. Так долго продержаться на рынке в условиях жесткой конкуренции можно только при максимальном доверии клиентов и применении самых современных стандартов ведения бизнеса и строительства.