В соответствии с гражданским законодательством, оценка имущества, имущественных прав – это процесс определения их стоимости на дату оценки в соответствии с процедурой, установленной нормативно-правовыми актами. Оценка имущества проводится в случаях, предусмотренных законодательством Украины, международными соглашениями, на основании договора, а также по требованию одной из сторон соглашения и по согласию сторон. Основными актами гражданского законодательства, которые регулируют процесс оценки недвижимого имущества, являются Законы Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», «Об оценке земель», Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Методики оценки имущества», «Об утверждении Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», «Об утверждении Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». Кроме них, на сегодняшний день только процедуру оценки недвижимого имущества – земельных участков, строений, сооружений, целостных имущественных комплексов предприятий и т.д. – регулируют еще порядка 300 нормативных актов. Такая «зарегулированность», с одной стороны, объясняется желанием усовершенствовать отечественное законодательство в области оценки имущества, а с другой – постоянными уточнениями и разъяснениями уже существующих «сырых» оценочных процедур в тех или иных бизнес-ситуациях. Причем негативным результатом такого необузданного уточняющего процесса является то, что оценочные процессы в различных бизнес-ситуациях все больше превращаются в абсолютно независимые и полностью отличные друг от друга процедуры. Андрей Карнаухов, партнер Адвокатского объединения «Волков и партнеры» фото: Олег Герасименко
Уже сегодня далеко неидентичными являются процедуры оценки недвижимого имущества (например, целостных имущественных комплексов или арендуемого имущества) при приватизации государственных предприятий, оценке земельных участков, оценке государственного и коммунального недвижимого имущества, которое передается в аренду, оценке недвижимого имущества при обмене на корпоративные права, для иных специальных видов оценки. Оценочные процедуры недвижимого имущества являются наиболее совершенными в отношении тех процессов, которые имеют наиболее важное значение для экономики страны. Это, в частности, оценка недвижимого имущества государственных предприятий при совершении сделок с этим имуществом, в том числе и при его приватизации. В соответствии с законодательством, обязательная оценка проводится в случаях: – создания предприятий на базе государственного имущества или имущества, которое находится в коммунальной собственности; – реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий с государственной долей имущества; – выделения или определения доли в совместном имуществе, в котором имеется государственная доля; – определения стоимости вкладов участников и учредителей хозяйственного общества, если в данное общество вносится имущество хозяйственных обществ с государственной долей (долей коммунального имущества), а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества; – приватизации и иного отчуждения в случаях, указанных законом, аренды, обмена, страхования государственного имущества, имущества, которое находится в коммунальной собственности, а также возвращения этого имущества на основании решения суда; – переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета; – налогообложения имущества в соответствии с законом; – в случае залога государственного и коммунального имущества, отчуждения государственного и коммунального имущества способами, которые не предусматривают конкуренцию покупателей в процессе продажи, или в случае продажи одному покупателю; – определения стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является собственником земельного участка. На сегодняшний день основным специальным нормативным актом, который лежит в основе оценки недвижимого имущества при приватизации государственных и коммунальных предприятий, является Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении методики оценки имущества» № 1891 от 10.12.2003 г. Однако именно оценочные процедуры, которые проводятся в ходе приватизации, носят наиболее фрагментарный характер. В частности, десятки нормативных актов Фонда государственного имущества Украины дополняют и конкретизируют требования этого государственного органа в отношении определенных оценочных процедур и документов оценки. К присущим лишь процедуре приватизации особенностям можно отнести тот факт, что она предусматривает проведение двух видов оценки: независимой оценки имущества, которая осуществляется независимым оценщиком – субъектом оценочной деятельности, и стандартизированной оценки, которая осуществляется самостоятельно государственными органами приватизации с использованием стандартной методологии и стандартного набора исходных данных. Алексей Волочай, юрист Адвокатского объединения «Волков и партнеры» фото: Олег Герасименко
Кроме оценки при проведении приватизации свою специфику имеет и денежная оценка земли. Основными нормативными актами, которыми регулируется оценка земельных участков, являются Закон Украины «Об оценке земель», Постановление Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков», Приказ Госкомзема «Об утверждении Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков» и Постановления Кабинета Министров Украины «Методика нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)», Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов». В соответствии с земельным законодательством, различают нормативную и экспертную денежную оценку земельных участков. Экспертная оценка обязательно проводится оценщиком, а нормативная денежная оценка – юридическими лицами, имеющими лицензии на проведение работ по землеустройству. В соответствии с законодательством, нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае определения размера земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае отчуждения и страхования земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, залога земельного участка согласно законодательству, определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения; определения стоимости земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества; определения стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйствующего общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является собственником земельного участка; выделения или определения доли государства или территориальной общины в составе земельных участков, которые находятся в совместной собственности; отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствие с законодательством Украины; определения убытков собственника или землепользователям в случаях, установленных законом или договором; решения суда. Денежная оценка земельных участков может проводиться также по согласию сторон и в случаях, определенных законами Украины. Обязательным является осуществление определенных оценочных процедур и при передаче в аренду недвижимого имущества. В частности, в соответствие со ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при передаче имущества в аренду необходимо осуществить его оценку на основании восстановительной стоимости. Обязательность проведения оценки целостных имущественных комплексов и иного недвижимого имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности, предусмотрена также Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды» от 10 августа 1995 г. №629. Особенностью оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности и передающегося в аренду, является то, что при передаче в аренду целостного имущественного комплекса не требуется привлечение независимого оценщика, а такая оценка проводится специально созданной комиссией и осуществляется самостоятельно на основании данных бухгалтерского учета с учетом всех предусмотренных законодательством переоценок и дооценок. В то же время в случае оценки иного недвижимого имущества (строений, сооружений), находящихся в государственной или коммунальной собственности, проведение независимой оценки является обязательным. фото: Олег Герасименко
Особенное внимание в арендных отношениях уделяется осуществлению арендатором недвижимого имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности, улучшений этого имущества, которые не могут быть изъяты (неотъемлемые улучшения). В соответствии с Приказом ФГИУ «Относительно утверждения порядка оценки арендованного недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, во время приватизации» от 27 февраля 2004 г. №377, независимая оценка арендованного недвижимого имущества (кроме земельных участков), содержащего неотъемлемые улучшения, обязательно применяется для оценки арендованного недвижимого имущества, находящегося в государственной, коммунальной собственности или принадлежит Автономной Республике Крым, в отношении которого принято решение о приватизации и компенсации арендатору стоимости неотъемлемых улучшений, осуществленных за счет его средств. Такая оценка проводится исключительно независимым оценщиком – субъектом оценочной деятельности. Отдельными нормативными актами регулируются также и вопросы оценки недвижимого имущества институтов совместного инвестирования. В соответствии с Законом Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» и Решением ГКЦБФР «Об утверждении Положения о требованиях к договору о предоставлении услуг по оценке стоимости недвижимого имущества институтов совместного инвестирования», при приобретении или отчуждении корпоративными и паевыми инвестиционными фондами недвижимого имущества должна проводиться его оценка независимым оценщиком. Причем договор с независимым оценщиком от имени фонда заключает компания по управлению активами. Однако проведение оценки недвижимого имущества не во всех случаях должно осуществляться независимым оценщиком. Так, в случае внесения учредителями (участниками) взноса в уставный капитал хозяйственного общества в виде недвижимого имущества, этот взнос подлежит обязательной оценке. Но данная оценка может проводиться как независимым оценщиком, так и самими участниками данного хозяйственного общества. В соответствии со ст. 86 Хозяйственного кодекса Украины, вклад, оцененный в гривнах, является долей участника и учредителя в уставном фонде хозяйственного общества. Порядок оценки вкладов определяется в учредительных документах самого общества, если иное не предусмотрено законом. В соответствие со ст. 115 Гражданского кодекса Украины, при осуществлении вклада в уставный капитал хозяйственного общества недвижимого имущества это имущество может быть оценено как независимым оценщиком, так и самими участниками общества по общему согласию. В соответствии с многочисленными разъяснениями Министерства юстиции Украины и Государственного комитета по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, в случае, если участники (учредители) хозяйственных обществ сами оценивают имущество (в том числе, и ненедвижимое) и определяют критерии оценки таких вкладов в уставный капитал, – это должно оформляться соответствующим актом оценки и приема-передачи в уставный капитал. В случае ликвидации юридического лица вообще не предусматривается участие независимого оценщика для оценки имущества такого предприятия, если оно не находится в государственной или коммунальной собственности. В соответствии с п. 5 ст. 60 Хозяйственного кодекса Украины, единственным субъектом, который обязан проводить оценку имущества (в том числе и недвижимого имущества) предприятия, которое ликвидируется, является назначенная собственниками ликвидационная комиссия. Однако привлечение независимого оценщика является обязательным в случае, если ликвидируемое предприятие находится в государственной или коммунальной собственности. Кроме рассмотренных выше случаев так называемой обязательной денежной оценки недвижимого имущества, действующее законодательство предусматривает проведение ряда специальных оценочных процедур для объектов недвижимости. В частности, Земельным кодексом Украины и Законом Украины «Об оценке земли» предусмотрена необходимость проведения сравнительной оценки качества грунтов по их основным природным особенностям, которая называется бонитованием земель. Еще одним видом специальной оценки земель является экономическая оценка, которая предусматривает проведение сравнительной оценки земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйствах и пространственного базиса в отечественном производстве по показателям, которые характеризуют продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади. Законодательство также предусматривает наличие иных специальных видов оценки недвижимого имущества, таких как, например, обязательная оценка технического состояния строений и сооружений. Таким образом, несмотря на определенное несовершенство законодательства, регулирующего вопросы оценки, к самой оценке необходимо подходить с большой степенью ответственности и скрупулезности. К такому выводу приводит тот факт, что в судебной практике встречаются случаи оспаривания договоров отчуждения имущества на основании неприменения или неправильного применения оценочных процедур в процессе отчуждения такого имущества.
