Классификация жилой недвижимости: поиск общего знаменателя

ЗАЧЕМ НУЖНА ЕДИНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ?
Изначально особое внимание к необходимости создания единой классификации проявилось в сегменте элитного жилья. Одна из основных причин заключается в том, что в элитное жилье вкладываются наиболее значительные суммы инвестиций и маркетинговые просчеты в этом сегменте рынка влекут за собой наибольшие убытки.
Кроме того, по мнению Алексея Бутенко, председателя правления компании «Житло ХХІ Століття», «сейчас у отечественных девелоперов появилась реальная возможность привлекать для строительства жилья кредиты западных банков, более дешевые по сравнению с кредитами отечественных. Одним из требований западных банков к компаниям-заемщикам является предоставление детального маркетингового отчета и обоснованного прогноза развития того сегмента рынка, в котором планирует работать заемщик. При этом сразу же становятся очевидными проблемы, вызванные отсутствием в Украине единого подхода к классификации жилья, в первую очередь, у аналитиков: они пользуются разными определениями, иными словами, говорят на разных языках. В Киеве в 2001-2003 годах ежегодно вводилось в эксплуатацию порядка 1 миллиона м² жилья, однако без единой общепринятой классификации оценить структурные изменения, которые происходят на рынке, и сделать достоверный прогноз довольно сложно. Что же касается жилья более низких уровней комфортности, типа бизнес- и эконом-класса, то, по моему мнению, их классификация будет выработана в ходе разработки классификации элитного жилья. Ведь если какие-то признаки жилого дома или комплекса не подпадают под определение элитного жилья того или иного уровня, то необходимо сразу же решить, к какому классу комфортности их следует относить. Нуждается также в классификации такой тип жилья, как коттеджи и коттеджные городки в пределах городской черты и вне населенных пунктов».
По мнению Русланы Бессараб, директора компании DiA Development, «единая классификация необходима в первую очередь самому рынку жилой недвижимости для его сегментации. На любом товарном рынке, согласно законам маркетинга, товар разбивается по категориям. Соответственно, для того, чтобы клиент мог безошибочно выбирать требуемый товар, он должен иметь определенные характеристики. На сегодняшний день критерии принадлежности того или иного объекта недвижимости к определенной группе размыты. Как результат, клиенту сложно выбрать интересующий его продукт. Вместе с тем, проблемы возникают и у девелоперов, поскольку требуется дополнительное время и ресурсы для разъяснения клиентам сути того или иного продукта».
Классификация социального жилья, которое должно бесплатно предоставляться социально незащищенным группам населения, необходима так же, как и классификация специального жилья типа домов-интернатов, ночлежных домов и т.п. Однако это уже прерогатива государства, хотя коммерческие структуры тоже могут участвовать в строительстве социального и специального жилья в рамках социального партнерства с органами власти.


Руслана Бессараб, директор компании DiA Development
фото: DiA Development

Необходимость дифференциации жилья в разрезе уровня его комфортности некоторые участники украинского рынка недвижимости осознали давно. В настоящее время ряд отечественных аналитиков пропагандирует российский подход, в котором, подобно классификатору офисной недвижимости, различные уровни комфортности жилых домов обозначаются буквами А, В и С. Однако, некоторые специалисты считают, что в данном вопросе необходимо учитывать особенности восприятия людьми информации на подсознательном уровне: как показывают исследования, легче воспринимаются названия категорий жилья типа de lux или lux, чем их буквенные обозначения (А, В, С). Если же категория имеет легко воспринимаемое название, то запомнить ее характеристики проще не только специалисту, но и покупателю.
По мнению некоторых экспертов, рациональнее максимально приблизить украинский классификатор к аналогам экономически развитых стран, в первую очередь Европы, особенно в сегменте элитного жилья. По оценкам Агентства корпоративных новостей, порядка 20% жилья повышенной комфортности в Киеве приобретается иностранцами. По данным компании «Житло ХХІ Століття», среди покупателей квартир в их домах и комплексах доля иностранцев достигает 30%. В дальнейшем прогнозируется рост доли иностранцев среди покупателей жилой недвижимости в нашей стране. Очевидно, что у такого рода покупателей есть желание понять, насколько сопоставима ценность жилой недвижимости в Украине и в других странах. А это возможно только при сопоставимости классификаторов.
Определенные различия все же неизбежны. К примеру, в той же Западной Европе элитное жилье в Италии и Норвегии не может быть одинаковым по причине разного климата, геофизических условий, национальных традиций. И все же, ориентируясь на классификаторы развитых стран, можно определить, насколько уровень комфорта украинского жилья соответствует их стандартам. При этом придется честно признать, что большинство украинских жилых объектов, рекламируемых как элитные, таковым не является. По наиболее строгим профессиональным оценкам, опирающимся на международные стандарты, сегодня на киевском рынке вообще отсутствует предложение элитного жилья, в лучшем случае можно вести речь о бизнес-классе. И такие оценки следует принимать спокойно, поскольку это – естественный процесс развития рынка. Жилье строилось и строится в соответствии с платежеспособным спросом, а финансовые возможности тех, кто сегодня покупает квартиры в жилых комплексах на Печерске и тех, кто покупает квартиры в кондоминиумах Майами, все еще существенно отличаются.


Алексей Бутенко, председатель правления компании «Житло ХХІ Століття»
фото: Олег Герасименко

Алексей Бутенко уверен, что «единый классификатор жилой недвижимости позволит сформировать единое маркетинговое поле для всех участников рынка. Объект можно будет четко позиционировать еще на этапе разработки проекта. Появится возможность вести реальный статистический анализ, объективно оценивать и прогнозировать ситуацию в каждом сегменте рынка. Четкое отнесение объектов к определенным категориям обяжет застройщиков придерживаться установленных для этих категорий стандартов. А покупателям жилья будет легче сравнивать и оценивать предложения различных компаний и принимать решения. Они смогут понять, какому уровню жилье соответствует на самом деле, и сохранится или изменится его рейтинг в дальнейшем. Консалтинговые, девелоперские и риэлторские компании смогут четко позиционироваться на рынке и в результате приобретут стабильную позитивную репутацию и доверие клиентов, потому что предлагаемые ими объекты будут реально соответствовать заявленным характеристикам».


Наталия Зенькович, главный специалист отдела внешних связей и рекламы АО «Киевпроект»
фото: Олег Герасименко

По мнению Наталии Зенькович, главного специалиста отдела внешних связей и рекламы АО «Киевпроект», единая классификация жилья по уровню его комфортности нужна не только консалтинговым, девелоперским и риэлторским компаниям, но и проектировщикам (архитекторам и инженерам), однако она не является чем-то новым. «Архитектура – это материальное воплощение социально-экономических отношений. Любое изменение этих отношений всегда влекло за собой возникновение новых типов зданий. При социализме головные специализированные институты разрабатывали программы-задания на проектирование зданий различных типов. В состав разработчиков входили архитекторы-типологи, инженеры-технологи, экономисты, социологи. В зависимости от функций зданий определялся оптимальный состав помещений и их взаимосвязи, необходимое инженерное и технологическое оборудование. Обязательно присутствовал раздел с расчетом экономической эффективности (прототип современного бизнес-плана), где определялись сроки окупаемости. Но это относилось, в основном, к общественным зданиям. Жилье у нас было одинаковым почти для всех, и бо'льшая его часть предоставлялась бесплатно. Его функцию определяли исходя из минимизированных процессов жизнедеятельности. Поэтому практически все жилые дома строились по типовым проектам, и только отдельные здания, в которых изменялись (в сторону увеличения) площади помещений и их отделка, – по индивидуальным. Даже члены жилищно-строительных кооперативов чаще всего не могли выбирать, в каком доме жить. Сегодня уже девелоперские компании изучают покупательский спрос, определяют рентабельность строительства, находят инвесторов, и только после этого архитекторы получают заказы. И их проекты должны не только соответствовать принятым государственным нормам и местным правилам застройки населенных пунктов, но и быть такими, чтобы квартиры в построенных по этим проектам домах легко продавались.
Поэтому единая классификация жилых домов в разрезе уровня их жизнеобеспечения и комфортности должна предусматривать рекомендации для проектирования и строительства жилья для разных социальных слоев населения, учитывая при этом все факторы, реально влияющие на его стоимость», – говорит Наталия Зенькович.


ГОСУДАРСТВЕННЫЕ НОРМЫ И ПОТРЕБНОСТИ РЫНКА
В конце 2004 года научно-технический совет Госстроя Украины рассмотрел и одобрил разработанный ОАО «КиевЗНИИЭП» проект государственных строительных норм (ГСН, на украинском языке – ДБН) «Жилые дома. Общие положения». Эти нормы будут распространяться на проектирование многоэтажных жилых домов высотой до 73,5 метра при высоте этажа 2,8 метра, одноквартирных усадебных домов, а также специальных типов жилья – общежитий, домов для инвалидов и т.п. Они должны заменить устаревшие СНиП 2.08-89 «Жилые здания» и ГСН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины».
В новых ГСН введены две категории жилья. Первая – коммерческое жилье с нормированными нижними и ненормированными верхними пределами площадей квартир и одноквартирных жилых домов (или коттеджей), которые обеспечивают уровень комфорта проживания не ниже минимально допустимого. Вторая категория – социальное жилье с нормированными нижними и верхними пределами площадей квартир и жилых комнат общежитий, которое проектируется согласно нормам, обеспечивающим минимально допустимый уровень комфорта проживания. Во второй категории разработчики присоединили к социальному жилью то жилье, которое в проекте нового Жилищного кодекса Украины определено как специальное: общежития, дома-интернаты и тому подобное.
В феврале этого года должна быть подготовлена к утверждению окончательная редакция новых норм. С их проектом можно ознакомиться на сайте «КиевЗНИИЭП» www.zniiep.com.ua и направить разработчикам предложения по совершенствованию документа. По словам Александра Авдеенко, начальника Управления архитектурно-конструктивных и инженерных систем домов и сооружений жилищно-гражданского назначения Госстроя Украины, после утверждения нового нормативного документа Госстрой намерен организовать региональные семинары для разъяснения его положений, а также провести круглый стол. После введения в действие новых ГСН (по плану – во втором полугодии текущего года), будет вестись постоянный мониторинг за внедрением их в строительную практику. При необходимости нормы для жилых домов будут совершенствоваться с учетом поступивших замечаний и пожеланий. Разработчики ГСН надеются, что в течение 2005-2006 годов Верховная Рада примет новый Жилищный кодекс Украины, положения которого должны отражаться в ГСН.
Александр Авдеенко сообщил также, что «по заказу Госстроя Украины «УкрНИИПграждансельстрой» разработал пособие по проектированию усадебных домов для городского и сельского строительства. Пособие, как известно, – документ рекомендательный. Раздел же обязательных требований к проектированию усадебных домов включен в новые ГСН. Пособие будет разъяснять и дополнять положения базового нормативного документа, в нем будут рекомендации по проектированию элементов зданий, инженерного оборудования, иллюстрации. Решение, каким быть усадебному дому, принимают сами хозяева. Пособие поможет им построить безопасный дом с учетом обязательных требований.
С целью отработки нормативных требований к строительству жилых зданий высотой более 25 этажей (73,5 метра) сейчас проектируются и строятся 14 экспериментальных высотных домов. После получения результатов экспериментального строительства вместе со специалистами из Москвы и Санкт-Петербурга мы планируем разработать единый нормативный документ для их проектирования. В нем будут предусмотрены требования, обеспечивающие безопасность высотных домов, защиту от внешних воздействий, надлежащую работу сложных инженерных коммуникаций».
В Украине не принято привлекать девелоперские компании к разработке государственных строительных норм. Однако сейчас, по-видимому, пришло время изменить традицию, тем более, если речь идет о разработке норм для коммерческого жилья, то есть жилья, которое нужно не просто построить, но и продать, а также обеспечить его безопасную эксплуатацию в дальнейшем. Руководители некоторых строительных компаний отмечают, что действующие в настоящее время нормы не учитывают в полной мере многих изменений жизненного уклада, новых потребностей покупателей жилой недвижимости. В качестве одного из примеров приводят нормативные требования к подземным паркингам, в которых не учитываются размеры современных импортных автомобилей, значительно превышающие запланированные параметры. Кстати, как сообщил Александр Авдеенко, новые нормы по проектированию современных автостоянок разработаны Студией неординарного проектирования Международной академии архитектуры (СНОПМАХ) и будут рассмотрены в Госстрое уже в первом квартале этого года.
Действующие до настоящего времени строительные нормы для жилых домов устарели, их действительно нужно изменить, однако, по оценкам экспертов, проблема этим не ограничивается. Уровень комфорта жилого дома и его рыночную стоимость определяет и месторасположение, и ряд других параметров, которые не могут быть регламентированы строительными нормами, то есть сугубо техническим документом. Это аспекты, определяемые градостроительной политикой, выраженной в местных правилах застройки города, района. Именно их требования и ограничения, установленные для конкретного земельного участка, учитываются при разработке концепции будущего объекта и его проекта. Однако в условиях сложившейся в Киеве практики застройки даже самый комфортный дом может потерять все свои рыночные преимущества, и, соответственно, стоимость расположенных в нем квартир существенно снизится. Городская застройка постоянно уплотняется, в первую очередь в микрорайонах, которые считаются престижными, во многих случаях уже больше по привычке, а не потому, что они являются таковыми в действительности. В результате владельцы квартир, которые раньше любовались видом на Днепр, теперь смотрят в окна квартир соседних домов, и летом, когда окна открыты, им даже слышно, о чем там говорят. Купив дорогую квартиру с прекрасной инсоляцией, они из-за уплотнения застройки оказались в сумрачном каменном мешке. Свои же права на компенсацию ущерба, причиненного собственнику земельного участка, жилого дома, других построек в связи со снижением их ценности (согласно ст. 394 Гражданского кодекса Украины) понесшие убытки собственники квартир в «уплотненных» микрорайонах не используют. Во всяком случае, информация о такого рода судебных спорах не оглашалась.
«Классифицируя жилье по уровню комфортности, без государственных строительных норм все же не обойтись, – считает Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «Т.М.М.». – Нередко дом рекламируют как элитный, но по уровню тепло- и звукоизоляции, инсоляции, качеству придомовой территории, общественных помещений, обслуживания дома и т.п. он таковым не является. Покупатели, веря рекламе, платят за квартиры большие суммы, а взамен получают некачественное жилье. Это дискредитирует не только одну компанию, недоверие возникает и к другим участникам рынка. Инсоляция, теплоизоляция, звукоизоляция в элитном жилье должны быть выше, чем в жилье других классов, а не наоборот. И это должно быть предусмотрено в строительных нормах. На класс и, соответственно, стоимость жилья влияет также и вид из окон квартир, и социальное окружение, и расположенный рядом с домом парк... Это общепризнанные в мире составляющие комфорта, однако их невозможно регламентировать строительными нормами, для этого необходим дополнительный документ рекомендательного характера».


КТО БУДЕТ РАЗРАБАТЫВАТЬ ЕДИНУЮ КЛАССИФИКАЦИЮ?
Маловероятно, что единый классификатор жилой недвижимости можно утвердить в рамках профессиональной общественной организации, по типу того, как утверждаются кодексы профессиональной этики или стандарты работы адвокатов, психологов и т.п. Классификация жилой недвижимости должна быть единой для девелоперов, архитекторов, риэлтеров, специалистов консалтинговых компаний и многих других структур, участвующих в рынке недвижимости. Поэтому она сможет быть внедрена только путем утверждения инстанциями достаточно высокого уровня и нейтральными по отношению ко всем заинтересованным структурам.


Леонид Ковальский, заместитель директора «КиевЗНИИЭП»
фото: Олег Герасименко

По словам Леонида Ковальского, заместителя директора «КиевЗНИИЭП», для классификации коммерческого жилья по уровню комфортности нет препятствий: «КиевЗНИИЭП» заинтересован в сотрудничестве с девелоперскими компаниями при разработке классификатора в виде пособия «Классификация жилых домов» к государственным строительным нормам «Жилые дома. Основные положения». Девелоперские и консалтинговые компании знают потребности рынка, а специалисты института владеют методикой подобной работы. Можно совместно разработать классификатор, согласовать его во всех необходимых инстанциях и утвердить в Госстрое Украины. Если же классификатор не будет разработан профессионально и не станет официальным документом, все так и останется на уровне разговоров. Однако для этого необходимы время и деньги. Разработать классификатор можно уже в этом году, но нужен заказчик, который бы профинансировал соответствующую работу. Когда проект будет разрабатываться в соответствии с требованиями ГСН и пособия к ним, проектировщики будут присваивать ему определенный класс комфортности. При рассмотрении проекта в органах государственной экспертизы проектов эксперты будут проверять соответствие заявленного класса комфортности установленным правилам».


Вадим Куцевич, руководитель научно-исследовательского и проектного архитектурного центра «КиевЗНИИЭП»
фото: Олег Герасименко

Мнение Леонида Ковальского развивает Вадим Куцевич, руководитель научно-исследовательского и проектного архитектурного центра «КиевЗНИИЭП»: «Сегодня проектировщики, маркетологи, девелоперы работают совершенно разрозненно, связи между ними нет, а она крайне необходима. И очень ценно, если в ходе разработки классификатора жилья у нас появится такая связь и, в конечном итоге, обратная связь с конкретными потребителями. Создание пособий к государственным строительным нормам – обычная европейская практика. Во всем мире выделены различные уровни комфортности не только жилья, но и кинотеатров, магазинов, ресторанов и т.д. Со временем отечественная нормативная база гармонизируется с европейскими стандартами: государственные строительные нормы трансформируются в технические регламенты, а пособия – в своды правил.
Классификатор, как и ГСН, и любое пособие к ним необходимо согласовывать с органами санэпиднадзора и пожарной безопасности. К сожалению, отсутствие бюджетных средств задерживает разработку новых нормативных документов разных уровней. Поэтому для решения этой проблемы организациям, заинтересованным в их разработке, нужно привлекать для финансирования таких работ внебюджетные средства».


Александр Авдеенко, начальник Управления архитектурно-конструктивных и инженерных систем домов и сооружений жилищно-гражданского назначения Госстроя Украины
фото: Олег Герасименко

По мнению некоторых юристов, практика разработки и утверждения нормативных документов в области строительства нуждается еще в нескольких изменениях. Строительные нормы и правила для жилых домов при рыночных отношениях уже не могут быть только техническим документом, это уже и юридический документ. В случае судебных споров между инвесторами и строительными организациями, между покупателями жилья и риэлторами, между налоговыми органами и налогоплательщиками юристам придется обращаться ко многим нормативным документам, в том числе и к Государственным строительным нормам. При этом определения и положения ГСН должны совпадать с определениями Жилищного кодекса и других документов нормативно-законодательной базы.
По словам Вадима Куцевича, в «КиевЗНИИЭП» очень часто приходят письма с жалобами на строительные компании, возникающими из-за несовершенства действующих нормативных документов. Именно поэтому детальная, профессиональная и в то же время независимая юридическая экспертиза строительных норм и пособий к ним должна стать обязательным этапом процедуры их утверждения.
Нельзя также не остановиться на вопросе о том, что все принимаемые законодательные и нормативные документы, помимо юридической, должны проходить и филологическую экспертизу. Потому что во фразах типа хрестоматийной «Казнить нельзя помиловать» запятую должен ставить законодатель, принимая закон, разработчик – внедряя нормативный документ, а не каждый, кто пользуется потом ими на практике, по своему усмотрению. Государственные строительные нормы и пособия к ним не должны быть исключением.


С ЧЕГО НАЧИНАТЬ?
По мнению Алексея Бутенко, на начальном этапе должна быть сформирована инициативная группа девелоперских компаний, готовых к сотрудничеству. После того как она выработает единое видение классификатора, к разработке будут привлечены архитекторы-типологи, инженеры и юристы. Когда появится проект единого классификатора, его предложат для широкого обсуждения участникам рынка недвижимости.
Подобной точки зрения придерживается и Николай Толмачев, который считает, что группа экспертов из девелоперских компаний должна провести экспертную оценку параметров комфортности жилья и разработать систему баллов для оценки этих параметров. Уровень комфортности дома будет оцениваться посредством принятой бальной системы. Необходимо будет провести также типологические исследования уже построенных жилых домов повышенной комфортности. Система оценки должна быть доступной, простой для использования, но достаточно строгой.
Инициативная группа, которой необходимо придать определенную юридическую форму типа ассоциации, будет финансировать разработку классификатора жилой недвижимости. Вероятно, не все участники рынка сразу примут положительно идею введения единой системы классификации жилья и сам классификатор. Поэтому идею разработки и концепцию классификатора необходимо лоббировать, проводить круглые столы, выступать в СМИ.
Алексей Бутенко говорит, что уже первые деловые встречи, посвященные данному вопросу, показали заинтересованность в единой системе классификации жилых домов многих очень солидных компаний. Однако процесс введения классификатора должен быть постепенным: «Перед тем, как утверждать классификатор окончательно, его нужно презентовать рынку и посмотреть, как он работает в течение года, а возможно и более».


ПРОБЛЕМЫ
Разработка единого классификатора начнется после того, как группа заинтересованных в его введении девелоперов сформируют единое видение уровней комфортности жилья. Однако для этого должен быть достигнут консенсус по нескольким наиболее сложным позициям.
Например, как можно оценить вид из окна? На Западе, по оценкам экспертов, его «доля» в стоимости квартир очень весома. И хотя в Украине этот параметр пока не столь важен, уже сейчас многие задаются вопросом о том, какой вид из окна можно считать «престижным, элитным», а какой – нет. Как оценить такой значимый на международном рынке недвижимости фактор как социальное окружение? Можно ли считать дом элитным, если он один во всем микрорайоне, и двора своего у него практически нет, только автомобильная стоянка и от нее дорожка к подъезду? Или высшие классы комфортности можно присваивать только домам, расположенным в кварталах, застроенных по единой концепции? И обязательно ли элитные кварталы должны группироваться в окрестностях Золотых Ворот, или их можно строить и на удаленных от центра Киева, но очень живописных и пока еще не освоенных участках города?
Дифференцируя классы жилья, необходимо установить и определенные стандарты его обслуживания. Сколько времени, например, может отсутствовать освещение и вода в домах элит-класса, бизнес-класса, эконом-класса? Сколько времени отводится на ремонт лифтов в домах разных классов? Сколько времени может лежать неубранным свежевыпавший снег?
Анатолий Карминский, руководитель Киевской городской службы украинской государственной инвестиционной экспертизы, считает, что проект любого здания должен содержать специальный раздел с регламентом его эксплуатации, а управляющая зданием компания должна быть определена еще на стадии проектирования и влиять на весь процесс развития проекта (см. журнал «СР» №3(7), 2004). Без гарантии того, что после ввода дома в эксплуатацию он будет управляться высокопрофессиональной специализированной компанией, его вряд ли можно относить не только к классу элитного, но и к бизнес- или эконом-классу. Этот аспект также должен быть учтен в классификаторе.
Фирма «Т.М.М.» с самого начала своей деятельности управляет построенными ею жилыми домами. По оценке Николая Толмачева, для покупателей квартир это является дополнительной гарантией качества строительства, так как девелопер объективно в нем заинтересован.
Еще на одну составляющую классификации, связанную с обслуживанием жилых домов, указал Александр Авдеенко. Несколько лет назад в малых городах и поселках городского типа вокруг Киева с разрешения органов местной власти начали строить многоэтажные жилые дома нового поколения (до 10 этажей). Некоторые из них рекламируются как элитные. Квартиры в этих домах существенно дешевле киевских, поэтому они быстро раскупаются в основном приезжими из регионов, которые нашли в Киеве работу и добираются до столицы электричками, маршрутными такси или собственным транспортом. Но инфраструктура маленького городка, а тем более поселка, не позволяет нормально обслуживать такие дома: вовремя вывозить мусор, ремонтировать лифты и другое современное инженерное оборудование. Поэтому на комфортные условия проживания в такой ситуации рассчитывать нельзя, а из-за того, что придется приглашать специалистов сервисных служб из Киева, эксплуатационные расходы неизбежно возрастут, а оплачивать их будут вынуждены сами жильцы, так как квартиры – их частная собственность. По этой причине «элитность» такого рода домов сомнительна.
Кстати, удаление мусора из квартир многоэтажных жилых домов на сегодняшний день является причиной серьезных разногласий между девелоперами и органами санэпиднадзора. Сейчас инвесторы некоторых домов, в первую очередь, элитных, настаивают на том, чтобы в домах не было мусоропроводов. Причина понятна: мусор гниет, и запах в подъезде, особенно в жаркую погоду, оставляет желать лучшего. Санитарно-эпидемиологическая служба с отказом от мусоропроводов не соглашается и не согласится до тех пор, пока в действующие санитарно-гигиенические нормы не будут внесены соответствующие изменения. Александр Авдеенко комментирует: «В зданиях выше 11,2 метра (5 этажей и выше) должны быть оборудованы мусоропроводы. Какими они должны быть, также определено санитарными правилами: герметичными; с уплотнением клапанов; с элементами конструкции, препятствующими распространению пламени по всему стволу в случае возгорания мусора; с устройством для прочистки и дезинфекции мусоропровода в стволе на верхнем этаже». Интересно, в каком из домов Киева можно увидеть такой мусоропровод?


Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «Т.М.М.»
фото: Олег Герасименко

Однако дело не только в конструкции и правильной эксплуатации мусоропроводов, главное – своевременность удаления мусора из мусоросборника и его вывоз с придомовой территории. А с этим город пока не очень справляется, хотя компетентные источники утверждают, что в части вывоза мусора Киев – передовой город в сравнении с другими населенными пунктами Украины. Тем не менее, в некоторых старых домах по решению общего собрания жильцов мусоропроводы завариваются, а в некоторых новых домах по настоянию покупателей квартир их просто не вводят в эксплуатацию после подписания акта о сдаче дома и его заселения. Жильцы предпочитают самостоятельно решать проблему доставки мусора из квартиры до контейнера, размещенного во дворе. В этом вопросе ценен опыт Москвы, где уже несколько лет в строящихся жилых зданиях устанавливают мусоропроводы нового поколения. Подобные мусоропроводы рекомендованы Госстроем Украины к внедрению и у нас.
Непосредственное отношение к вопросу классификации жилой недвижимости имеет различие в подходах девелоперов к оформлению интерьеров квартир, получивших своего владельца еще на этапе строительства. Сегодня в большинстве новых домов жильцы обречены годами жить в условиях непрерывного ремонта, который заканчивается в одной квартире и начинается в другой. Учитывая проблемы такого рода, компания «Слав-Инвест» совместно с компанией «Кэпитал Риал Истейт» предложила специальную программу обустройства жилья и оформления интерьеров до заселения дома в соответствии с индивидуальными пожеланиями покупателей. Есть и другие подходы. Алексей Бутенко рассказывает, что «изначально компания «Житло ХХІ Століття» также планировала ограничить покупателей временными рамками для оформления интерьеров и обустройства квартир, однако наши маркетинговые исследования показали, что покупатели сегодня в массе своей не готовы к таким ограничениям. Мы решили не сражаться с рынком, а дать людям время перестроиться психологически. Резкие действия могут привести к финансовым потерям».
У Николая Толмачева позиция иная: «Мы одни из немногих, кто строит дом «под ключ». Поэтому все время стремимся, чтобы интерьеры были оформлены по индивидуальным потребностям инвесторов, но на стадии окончания строительства и заселения квартир. В договорах с инвесторами предусматривается срок обустройства ими квартиры в течение полугода после ввода дома в эксплуатацию, и покупателей от этого не становится меньше. Очень сложно удовлетворить все требования и вселить всех жильцов в течение полугода, однако мы идем на это, поскольку люди, купившие новое дорогое жилье, имеют право на покой, должны жить в нормальных условиях, а не под постоянный грохот перфораторов. Если же покупатель нарушает договор в части обустройства квартиры и оформления интерьеров, мы применяем санкции вплоть до расторжения с ним договора».
Еще один, достаточно проблемный вопрос, – высота жилого дома. В СМИ все чаще появляется информация о том, что проживание на этажах выше 5-7-го вредно для здоровья, а у жителей небоскребов возникают проблемы психического характера. Во многих развитых странах высотные дома составляют не более 15% жилого фонда, а в некоторых странах от строительства жилых домов выше 7 этажей вообще отказались. Вероятно, инстанции, принимающие решения о застройке высотными жилыми домами городской территории, и их инвесторы не знают о таких публикациях. Однако когда информация о проблемах, связанных с высотными жилыми домами, широко распространится среди населения, от квартир в них в первую очередь начнут отказываться люди с уровнем дохода выше среднего, поскольку именно они имеют наиболее широкие возможности выбора на рынке. Поэтому Алексей Бутенко прав, предлагая при разработке классификатора жилой недвижимости для украинского рынка учесть лучший международный опыт и не идти путем, уже признанным ошибочным, а «стартовать» с более высокого уровня.
Возможно, в ходе выработки матрицы будущего классификатора проявятся еще какие-нибудь сложные моменты, но, самым важным является то, что этот процесс уже начался – инициаторы введения единой классификации жилья на украинском рынке недвижимости начали предварительные переговоры с возможными партнерами.