Классификация жилой недвижимости: первый этап пройден


В работе над классификацией принимали участие ведущие эксперты украинского рынка недвижимости, которые, в том числе, опирались на результаты анкетирования, проведенного среди более чем 120 специалистов: архитекторов, представителей строительных, инвестиционных, девелоперских компаний, государственных структур, риэлторов и т.д.
Согласно разработанной классификации, жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев:
1) месторасположение;
2) строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов;
3) обустройство здания и придомовой территории;
4) социальная инфраструктура здания;
5) материалы и оборудование;
6) техническая инфраструктура;
7) организация управления и эксплуатации.
Помимо самой классификации, ее авторы разработали границы зон, непосредственно влияющие на классность объекта.
Зона 1 (красная). Ограничена: ул. Десятинная, ул. Трехсвятительская, Парковая дорога, ст.м. «Арсенальная», переулок Гордиенко, Спортивная площадь, ул. Саксаганского, ул. Коминтерна, ул. Гоголевская, переулок Бехтеревский, ул. Кудрявская.
Зона 2 (зеленая). Ограничена: ул. Набережно-Крещатицкая, Набережное шоссе, Надднепрянское шоссе, Тимирязевское шоссе, ул. Ольшанская, бульвар Дружбы Народов, ул. Боженко, ул. Жилянская, ул. Черновола, ул. Глубочицкая, ул. Нижний Вал.
Зона 3 (синяя). Ограничена:
1) Ул. Васильковская, ул. Амурская, Краснозвездный проспект, Чоколовский бульвар, ул. Индустриальная, ул. А.Довженко, ул. Е.Телиги, ул. Новоконстантиновская, ул. Набережно-Луговая, ул. М.Лыбидская, ул. Николая Гринченко, Московская площадь.
2) Московский проспект, Оболонский проспект, ул. Маршала Малиновского, ул. Зои Гайдай, ул. Героев Днепра, ул. Северная, ул. Приречная, Оболонская набережная.
3) Ул. Плеханова, ул. Березняковская, Днепровская набережная, Русановская набережная, ул. Никольско-Слободская, ул. Панельная.


Карта зон Киева, разработанная «Украинской Строительной Ассоциацией»
фото: «Украинская Строительная Ассоциация»

При делении Киева на зоны в соответствии с параметрами инвестиционной привлекательности и комфортности проживания учитывались следующие факторы:
1. Близость к историческому центру, ограниченному Золотыми, Львовскими и Лядскими воротами.
2. Концентрация исторических и архитектурных достопримечательностей.
3. Близость к центральному деловому району города (границы района обозначены в соответствии с данными Американской торговой палаты).
4. Привлекательный естественный ландшафт местности (высота над уровнем Днепра).
5. Архитектурная гармония.
6. Плотность населения.
7. Этажность застройки.
8. Количество зеленых насаждений в зонах.
9. Социальная благополучность района (уровень криминогенной обстановки).
10. Социальный статус населения (социально-однородная среда обитания).
11. Концентрация культурно-развлекательных учреждений.
12. Концентрация учреждений социальной сферы.
По словам Николая Толмачева, члена совета директоров «Украинской Социаль Ассоциации», «важнейшей составляющей внедрения классификации является создание соответствующей структуры, которая бы контролировала качество возводимого жилья. В «Украинской Строительной Ассоциации» уже создан рабочий комитет, который будет курировать эти вопросы».
Николай Толмачев также подчеркнул, что классификация ориентирована, в первую очередь, на потребителя, поэтому ее авторы ожидают отклики, рекомендации и предложения по ее возможному усовершенствованию.
В свою очередь Лев Парцхаладзе, президент «Украинской Строительной Ассоциации», отметил, что компании, входящие в «Украинскую Строительную Ассоциацию», уже начали использовать данную классификацию, и надеется, что предложенная система получит официальный статус.


    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    



    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    

Критерии классификации жилой недвижимости, разработанные «Украинской Строительной Ассоциацией»

    
    
        
        
    
    
        
        
    
    
        
        
    
    
 – Параметр не является определяющим класс жилья
 – Рекомендательный параметр
    – Обязательный параметр

    
Группа факто-
ров
Опреде-
ляющий фактор
ЗначениеКласс жилья
«Социа-
льное»
«Эконом-
класс»
«Бизнес-
класс»
«Пре-
миум-
класс»
«Класс
де- люкс»
Место-
распо-
ложе-
ние
1Принадле-
жность к зоне проживания
Первая    +
Вторая  ++ 
Третья ++  
Четвертая +   
Любая+    
2Пешеходная доступность к ближайшей станции метроДо 10 минут  +++
От 10 до 20 минут++++ 
Более 20 минут+    
3Наличие транспортных развязокМаршрутное такси ++++
Метро ++++
Трамвай/ троллейбус/ автобус++   
4Близость к городским зонам отдыхаНе имеет значения++   
Да  +++
Нет     
5Удаленность от промышле-
нных зон и объектов
Более 5 км  +++
От 1 до 5 км++   
До 1 км     
6Плотность застройкиДо 8000 м2 на 1 га   ++
8000 – 10 000 м2 на 1 га   + 
10 000 – 15 000 м2 на 1 га  ++ 
15 000 – 20 000 м2 на 1 га  +  
Выше 20 000 м2 на 1 га  +  
Не имеет значения++   
7Наличие инфра-
структуры в микрорайоне
Супермаркет++++ 
Детсад++++ 
Медучреж-
дения
++++ 
Ресторан, кафе ++++
Школа++++ 
Развлечения  ++ 
8Социальный статус соседей по домуОчень важен   ++
Скорее важен  +  
Скорее неважен +   
Вообще неважен+    
Строи-
тель-
ные и тех-
ничес-
кие хара-
ктерис-
тики здания и его конст-
рукти-
вных элемен-
тов
9Архитектур-
ное решение здания
Индиви-
дуальный проект
  ++ 
Серийный проект++   
Эксклюзивное решение    +
10Технология строительстваМонолитно- каркасная+++++
Кирпичная кладка+++++
Сборная (панельное)++   
Литая (керамзи-
тобетон)
+    
11Материал, из которого возведен домКирпич керамический  +++
Кирпич силикатный  +  
Бетон     
Любой материал++   
12Период постройки зданияСталинки ++++
Украинский кирпич (после 92 г) ++++
Здание любого периода постройки после реконструкции ++++
Украинская панель +   
Улучшенный кирпич +   
Улучшенная типовая панель     
Старый кирпич     
Типовая панель     
Современное жилье советского периода     
Любого периода постройки+    
13Количество квартир на этаже1-2    +
До 4   ++
До 8  +  
Более 8 квартир     
Любое количество квартир++   
14Количество квартир в доме1-30 квартир   ++
31-100 квартир   + 
Более 100 квартир ++  
Любое количество квартир+    
15Количество этажей в зданииЛюбое количество этажей++   
До 7 этажей    +
8-12 этажей   + 
13-18 этажей  ++ 
19 и больше этажей  +  
16Минималь-
ная общая площадь на одного жильца
До 20 м2Соответ-
ственно нормам
    
От 21 до 40 м2 +++ 
Более 40 м2   ++
Любое количество м2     
17Доля жилых помещений в общей площади квартирыДо 60%   ++
От 61% до 70% +++ 
Более 70%+    
Любое     
18Высота потолков3 м и выше   ++
От 2,71 м до 3 м  +  
От 2,51 м до 2,7 м++   
До 2,5 м     
Ваш вариант     
19Уровень инсоляции жилых помещений2,5 чСоответ-
ственно нормам
Соответ-
ственно нормам
   
От 2,5 ч до 4 ч  ++ 
Более 4 ч    +
20Обеспечение балконами и лоджиямиЛоджия+++++
Балкон+++++
Терасса  +++
Зимний сад   ++
21Разводка связи общедомоваяВвод в здание оптоволо-
конного канала
 ++++
Оптоволо-
конная разводка по дому (до квартир)
  +++
Медная разводка по дому до квартир (5 категории + коаксиальный кабель)++   
Медная разводка по дому до квартир (3 категории)+    
22Разводка связи по квартирамОптоволо-
конная разводка по квартире
   ++
Беспровод-
ная связь по квартире
 ++++
Медная разводка 6 категории + коаксиальный кабель +++ 
Медная разводка 5 категории + коаксиальный кабель +++ 
Медная разводка 3 категории + коаксиальный кабель+    
23Кондицио-
нирование
Климат- контроль    +
Возможность установки сплит-системы ++++
Центральное кондицио-
нирование
   ++
Кондициони-
рование не нужно
+    
24Очистка водыМеханическая очистка воды на входе в дом+++++
Биохими-
ческая очистка воды на входе в квартиру
   + 
Полный цикл очистки воды на молекулярном уровне    +
Грубая очистка воды на входе в квартиру ++++
25ОтоплениеВодяное+++  
Комбиниро-
ванное
   ++
Воздушное     
26БойлернаяДа  +++
Нет++   
27Категория лифтаБизнес- уровень  ++ 
Элит-уровень    +
28Отделка фасадовВентили-
руемая фасадная система – Керамическая плитка
  ++ 
Вентили-
руемая фасадная система – Натуральный камень
   ++
Вентили-
руемая фасадная система – Искусствен-
ный гранит
  ++ 
Невентили-
руемая фасадная система – Акриловая краска
 ++  
Невентили-
руемая фасадная система – Минеральное волокно
 ++  
Не имеет значения+    
29Отделка подъездов и общественных зонОтделка под покраску+++ Фрески
Натуральный камень   ++
Керамическая плитка  +  
Искусствен-
ный камень
  ++ 
Не имеет значения     
30Мусоро-
провод
МеханическийСоответ-
ственно нормам
++  
Автомати-
ческий
   + 
Отсутствует (уборка осущ-ся персоналом)    +
31Автопаркинг: подземный/ крытый2 и более машиноместа   ++
1,5 машиноместа  +  
1 машиноместо  +  
До 0,5 машиноместа+    
Подземный/ крытый паркинг не нужен+    
Ваш вариант До 1 м/м   
Обуст-
ройст-
во здания и придо-
мовой терри-
тории
32Остановка лифта в подземном паркингеДа  +++
Нет++   
33Сервис в паркингеОхрана+++++
Уборка+++++
Автомойка  +++
Шиномонтаж   + 
Сервис в паркинге не нужен     
34Наземная гостевая стоянкаДо 0,5 машиноместа на квартиру+++++
1 машиноместо на квартиру  + +
1,5 машиноместа на квартиру     
2 и более машиноместа на квартиру     
35Придомовая территорияБлагоустрое-
нная придомовая территория
Соответ-
ственно нормам
++++
Охраняемая придомовая территория  +++
Огражденная придомовая территория    +
Не имеет значения     
36Освещение придомовой территорииСтандартное+++  
Декориро-
ванное
   ++
37Покрытие пешеходных дорожек на придомовой территорииАсфальт++   
ФЭМ  ++ 
Натуральный камень   ++
38Детская игровая площадкаОткрытая благоустрое-
нная игровая площадка
Соответ-
ственно нормам
++++
Крытая (детская игровая комната)  +++
Не имеет значения     
39Спортивная площадкаОткрытая спортивная площадка (в соответствии с нормами)++   
Спортивные площадки и корты в составе фитнесс- центра  +++
Не имеет значения     
40Площадка для выгула собакДа  +++
Нет++   
Со-
циаль-
ная инфра-
струк-
тура здания
41Фитнес-центрДо 500 м2     
500-1000 м2  +++
1000-1500 м2  ++ 
Нет++   
42Бассейн в фитнес-центреОбычный  +++
Спортивный  ++ 
Нет     
43РесторанДа  +++
Нет++   
44Кафе- кондитерскаяДа +++ 
Нет+   +
45Магазин/ минимаркетДа +++ 
Нет+   +
46Магазин/ минимаркет круглосуточноДа +++ 
Нет+    
47Холодильник для меховДа   ++
Нет+++  
48Помещение для мытья собакДа    +
Нет++++ 
49Детский клубДа +++ 
Нет+   +
50Отделение банкаДа +++ 
Нет+   +
51Медицинский центрДа +++ 
Нет+   +
52Приемный пункт прачечной/ химчисткиДа +++Да, в управле-
нии ЖЭУ дома
Нет+    
53Аптечный киоскДаДа либо в пеше-
ходной доступ-
ности
+++ 
Нет    +
Матери-
алы и обору-
дова-
ние
54Материал внутренних перегородокКерамический кирпичСоответ-
ственно нормам
 +++
Гипсовые++Эле-
менты дизайна
Эле-
менты дизайна
Силикатный кирпич+   
Бетон    
55Материал и конструкция наружных оконных блоковМеталло-
пластик+ +стеклопакет
++++ 
Эксклюзив (дерево- алюминий)   ++
Дерево+ +стеклопакет   + 
Деревянные простые+    
Алюминий+ +стеклопакет  +  
56Наружный дверной блокБрониро-
ванный
 +++Эксклю-
зив
Противо-
ударный (ППД)
++   
57Материал сантехни-
ческой разводки
Металло-
пластик (комбиниро-
ванное)
 ++++
Металл +   
Пластик +   
Из любого материала+    
58Материал канализа-
ционных систем
Пластик  +++
Чугун  +++
Из любого материала++   
59Материал отопительных системАлюминий  +++
Чугун   ++
Сталь +++ 
Из любого материала+    
Техни-
чес-
кая инфра-
струк-
тура
60Разводка отопленияГоризон-
тальная
 ++++
Вертикальная: прокладка в квартирах     
Вертикальная: прокладка в местах общественного пользования ++++
Не имеет значения+    
61Приборы отопленияРадиаторы с элементами регулирования подачи тепло-
снабжения
 +++ 
Фанкойл/ комбиниро-
ванное
   ++
Радиаторы без элементов регулирования подачи тепло-
снабжения
++   
62Электро-
разводка (допустимая потребляемая мощность)
Более 0,4 кВт/м2   ++
От 0,21 до 0,4 кВт/м2 ++  
До 0,2 кВт/м2+    
63Количество телефонных линий на одну квартиру1++От 1  
2     
Не ограничено   ++
64Выделенная линия доступа к ИнтернетЦифровойНе имеет значения+Выделе-
нная линия
Выделе-
нная линия
Выделе-
нная линия
Аналоговый+   
Беспроводный   +
Доступ в Интернет не нужен    
65ТелевидениеКабельноеВозмож-
ность подключе-
ния
++  
Спутниковое  +++
Обычное (аналоговое)++   
66Счетчики водыОба счетчика+++++
Горячей воды     
Холодной воды     
Отсутствуют     
67Счетчики воды – видНе имеет значения     
Механические++++ 
Электронные  +++
68Счетчики теплаДа+++++
Нет     
69Счетчики тепла – видЭлектронные   ++
Не имеет значения     
Механические++++ 
70Счетчики электро-
энергии
Электронные  +++
Не имеет значения     
Индукционные++++ 
71Система уведомленияВидеодомофон  +++
Домофон +   
Веб-камера   ++
Нет+    
72Система диспетчери-
зации здания
Да ++++
Нет+    
73Системы контроля зданияСистема пожарной сигнализацииСоответ-
ственно нормам
Соответ-
ственно нормам
+Единая система управ-
ления (система диспетче-
ризации и автома-
тиче-
ского управле-
ния)
Единая система управле-
ния (система диспетче-
ризации и автома-
тиче-
ского управле-
ния)
Система автомати-
ческого дымоудаления
+
Система автомати-
ческого пожаротушения
+
Система управления лифтами+
Контроля утечки воды в системе водопровода+
Контроля проникновения+
Контроля утечки воды в системе отопления+
Управления освещением+
Система оповещения о пожаре+
Контроля загазованности воздуха в паркинге+
74Единое управление системами контроляКонтроля проникновения в общественные и технические помещения  +++
Контроля утечки воды в системе водопровода  +++
Система пожарной сигнализации  +++
Система автомати-
ческого дымоудаления
  +++
Система автомати-
ческого пожаротушения
  +++
Контроля утечки воды в системе отопления  +++
Вызова служб  +++
Система оповещения о пожаре  +++
Контроля загазованности воздуха в паркинге  +++
Регистрация событий  +++
Управления освещением в общественных помещениях и наружным освещением  +++
Наличия информацио-
нного веб-портала здания
  +++
Управление вьездом в паркинг, на территорию объекта  +++
Не должны быть сведены на центральный пульт управления++   
75Локальные системы контроляКонтроля утечки воды в системе водопровода   ++
Система пожарной сигнализации  Соответ-
ственно нормам
++
Система автомати-
ческого пожаротушения
  Соответ-
ственно нормам
++
Контроля проникновения   ++
Контроля утечки воды в системе отопления  +++
Автомати-
ческого вызова служб
   ++
Защиты от короткого замыкания и поражения электротоком  +++
Электро-
подогрева полов
   ++
Управления освещением   ++
Управления электро-
розетками
   ++
Оповещения   ++
Контроля атмосферного давления и температуры   ++
Управления бытовыми электро-
приборами
   ++
Удаленного управления техникой и приборами   ++
Контроля загазованности воздуха   ++
Управления видео-, аудиотехникой   ++
Программи-
рования работы систем в квартире
   ++
Регистрация событий   ++
Управление жалюзи   + 
Никаких локальных систем контроля не нужно++   
76Система уборки снега на террасахДа  +++
Нет++   
Орга-
низа-
ция управ-
ления и экс-
плуата-
ции
77Наличие собственной службы эксплуатацииДа ++++
Нет+    
78Спектр услуг службы эксплуатацииУборка территории ++++
Вывоз мусора ++++
Уборка внутри дома ++++
Полив газонов и клумб ++++
Техническое обслуживание оборудования дома ++++
Озеленение ++++
Охрана дома ++++
Аварийный вызов – в рабочее время/ круглосуточно В рабочее времяКругло-
суточно
Кругло-
суточно
Кругло-
суточно
Услуги консьержа   ++
Выполнение мелких ремонтных работ в квартире ++++
Уборка квартир   ++
Ландшафтное планирование   ++
Услуги няни   ++
Контроль за детьми    +
Рум-сервис    +
Служба сопровождения     
Уход за домашними животными    +
Услуги носильщика   ++
79Охрана объекта недвижи-
мости
Вход в дом (стационарный пост) ++++
Автопаркинг (стационарные посты на каждом въезде)  +++
Гостевая парковка (передвижной патруль)   ++
Вся придомовая территория (передвижной патруль)    +
На въезде во двор (стационарный пост)   ++
На лестницах и лестничных клетках (передвижной патруль)    +
По всему периметру дома (передвижной патруль)    +
Нет необходи-
мости в охране
     
80Система внутренней безопасности и контроль доступаКонсьерж ++ШвейцарШвейцар
Электро-
магнитный замок
 +++ 
Собственная служба охраны  +++
Механический кодовый замок+    
Центральный пульт охраны   ++
Государственная служба охраны    +
81Видео-
наблюдение
На входе в дом  +++
Индивидуально перед входом в квартиры    +
На лестницах и лестничных клетках    +
По всему периметру дома   ++
Нет необходи-
мости в видео-
наблюдении
 +   
82Кругло-
сотучное видео-
наблюдение
Да  +++
Нет     
83Уборка придомовой территорииОдин раз в 2 дня     
Один раз в день ++  
Два раза в день   + 
Постоянное поддержа-
ние чистоты
    +
84Уборка внутри домаОдин раз в 2 дня +   
Один раз в день +++ 
Два раза в день   + 
Постоянное поддержа-
ние чистоты
    +
85Вывоз мусораОдин раз в день ++++
Два раза в день  ++
Один раз в 2 дня    
86Мойка внешней поверхности оконДа  +++
Нет +   
87Озеленение придомой территорииСтандартное +++ 
Декориро-
ванное
  +++
88Диспетчер (техническое обслуживание)После звонка диспетчеру ++  
Автомати-
ческое
  +++
89Специальный бесплатный ТВ-каналНет++ ++
Да  +  
90Стоимость обслуживания в месяц в расчете на 1 м2До $0,5Гос. тариф+   
$0,51-1,0  +  
$1,01-1,5   + 
Более $1,5   ++






Инфраструктура
Первые распоряжения нового мэра
Наталья Максимова
В первой половине мая киевским городским головой Леонидом Черновецким был подписан ряд распоряжений, имеющих непосредственное отношение к дальнейшей градостроительной деятельности в Киеве.

11 мая Леонид Черновецкий подписал распоряжение «О создании Киевского городского реестра объектов недвижимого имущества, которое относится к государственной и коммунальной собственности Киева». Согласно документу, полномочия по ведению Реестра возложены на Главное управление коммунальной собственности Киевской горадминистрации, которое, совместно с региональным отделением Фонда госимущества, должно осуществить организационные меры по созданию Реестра.
Распоряжение подписано с целью «обеспечения эффективной деятельности на территории Киева предприятий, учреждений и организаций коммунальной и государственной форм собственности, усиления контроля за использованием ими материальных и финансовых ресурсов, увеличения поступлений в бюджет города и госбюджет, введения единого учета государственного и коммунального имущества».
12 мая было подписано распоряжение «О защите историко-культурной среды и прекращении хаотической застройки исторической части Киева». Согласно документу, временно, до принятия соответствующего решения Киевсовета, запрещено размещение и проектирование высотных зданий в границах центральной планировочной зоны Киева, определенной Генпланом развития Киева до 2020 года. Высотные параметры объектов архитектуры в пределах центрального исторического ареала должны в каждом конкретном случае определяться историко-градостроительным обоснованием.
При этом проекты строительства должны проходить предварительное общественное слушание с обязательным привлечением общественных организаций сферы архитектуры и охраны культурного наследия: Украинского общества охраны памятников истории и культуры, Национального союза архитекторов Украины, Украинского комитета ICOMOS (Международного совета по вопросам памятников и выдающихся мест). Проекты предложений по строительству архитектурных объектов до принятия по ним соответствующих решений должны быть обнародованы в СМИ.
Корректирование проекта строительства после его утверждения должно осуществляться на основании разрешения Киевской горадминистрации, а измененная проектная документация подлежит рассмотрению на градостроительном совете.
Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды должно в трехмесячный срок обеспечить повторное рассмотрение на заседаниях градостроительного совета проектов строительства объектов, которые находятся в пределах территории охранной зоны ансамбля сооружений Софийского собора, утвержденных распоряжением Министерства культуры и туризма от 23 декабря 2005 года.
На заседании коллегии Киевской горадминистрации 12 мая был также рассмотрен вопрос «О состоянии разработки градостроительной документации». Как отметил Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева, Программой разработки градостроительной документации на 2004-2006 годы предусмотрена разработка схем планирования и детальных планов территорий (ДПТ) общей площадью около 30 тысяч гектаров (вся территория Киева – 83,6 тысячи гектаров). Это территории, которые будут застроены и реконструированы в первую очередь.
В рамках Программы в 2005 году начата разработка:
– восьми ДПТ в четырех районах города;
– шести отраслевых схем – размещения паркингов, заправочных комплексов, высотных зданий, инвестиционно привлекательных объектов градостроительства, бюветных комплексов, культовых сооружений;
– концепции создания градостроительного кадастра города.
Также ведется разработка документации по заказу райгорадминистраций, в частности, схемы планирования районов и детальные планы отдельных территорий. Разработаны и готовятся к утверждению:
– ДПТ Печерского района;
– ДПТ Михайловская Борщаговка в Святошинском районе;
– ДПТ села Троещина в Деснянском районе;
– концепция реконструкции микрорайона пятиэтажек по ул. Ереванской в Соломенском районе;
– концепция застройки и зонирования центральной части города;
– план зонирования и граничные параметры застройки части Голосеевского района в границах улиц Большая Васильевская, Боженко, бульвар Дружбы Народов, Саксаганского;
– концептуальный проект регенерации территории Киевской цитадели с развитием комплекса «Художественный арсенал»;
– план зонирования и застройки территории в районе ст.м. «Бориспольская» и «Красный хутор»;
– территории промзоны по Столичному шоссе между ул. Лысогорской и проспектом Науки;
– градостроительные концепции Московской и Лыбидской площадей.
Планируется разработать в 2006 году:
– генеральную схему организации дорожного движения;
– осуществить реконструкцию геодезической сети города, восстановления и создания планов М 1:2000.
На разработку градостроительной документации из городского бюджета в 2003 году было выделено 2, в 2004 году – 3,8, в 2005-м – 6 миллионов гривен. На 2006 год запланировано 10,6 миллиона гривен. Из районных бюджетов на эти цели было выделено в 2004-2005 годах 10,9 миллиона, на 2006 год запланировано 10,1 миллиона гривен.
17 мая Леонид Черновецкий обратился к Виталию Яреме, начальнику Главного управления МВД Украины в Киеве, с просьбой предоставить информацию о строительных компаниях. В частности, мэр попросил предоставить информацию о том, какие инвестиционно-строительные компании вызывают подозрения у ГУ МВД Украины в Киеве, есть ли в отношении каких-либо организаций информация о нарушении законодательства во время оформления разрешительных документов на отвод земельных участков и строительство.
17 мая мэр обратился в Генеральную прокуратуру Украины с просьбой осуществить проверку законности всех решений предыдущей столичной власти по выделению земельных участков. Мэр обязал районные горадминистрации и другие органы исполнительной власти и местного самоуправления предоставлять всю необходимую информацию для осуществления этой проверки.





Право
Юридические аспекты Highest and best use analysis
Алексей Кот,
Иван Зеваков

Успешная реализация инвестиционных проектов зачастую зависит от того, был ли учтен в процессе бизнес-планирования правовой статус выбранного для ведения хозяйственной деятельности земельного участка или здания, принималась ли во внимание их пригодность для осуществления планируемой деятельности и др. О юридических и нормативных ограничениях, которые необходимо учитывать при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков и объектов коммерческой недвижимости, читайте в статье Алексея Кота, директора департамента, и Ивана Зевакова, юриста юридической фирмы «Салком».



Алексей Кот, директор департамента юридической фирмы «Салком», к.ю.н.
фото: «Салком»

Недостаточное внимание к существующим ограничениям и обременениям земельного участка или расположенных на нем зданий впоследствии может привести к серьезным спорам с государственными контролирующими органами или с заинтересованными юридическим и физическими лицами. Кроме того, исправление допущенных просчетов может потребовать существенных временных и материальных затрат.
Поскольку правовой статус земли, так же, как различных объектов коммерческой недвижимости, характеризуется принципами, характерными для любого объекта недвижимого имущества, при принятии решения о заключении сделки следует обратить внимание на ряд обстоятельств.
Одним из основных моментов является то, что лицо, выступающее в сделке продавцом или арендодателем, должно обладать компетенцией на ее заключение. Особенного внимания требует работа с государственными и коммунальными предприятиями. Имущество, находящееся в их владении, формально принадлежит государству или соответствующей территориальной общине. Отчуждение этого имущества может осуществляться исключительно с согласия собственника. Поэтому для минимизации рисков оспаривания сделки по продаже недвижимости она должна пройти все предусмотренные законодательством стадии согласования. При этом следует учитывать, что зачастую предприятие или учреждение, владеющее недвижимостью на правах полного хозяйственного ведения или оперативного управления, не будет выступать стороной в договоре купли-продажи.
Земля, находящаяся в пользовании государственных или коммунальных предприятий, как правило, передается им в постоянное пользование. Таким образом, продажа этих земельных участков, равно как и передача их в аренду, может быть осуществлена только собственником или уполномоченным им лицом. На сегодняшний день землями государственной и коммунальной собственности (в частности, находящимися в границах населенного пункта) чаще всего распоряжаются местные советы или государственные администрации. Согласие землепользователя на отчуждение земли и ее передачу другому лицу также необходимо.
При заключении сделок относительно недвижимого имущества с частными лицами следует убедиться в том, что они обладают правом распоряжаться имуществом, которое является предметом сделки. Если контрагентом выступает хозяйственное общество, необходимо установить, был ли соблюден предусмотренный его уставом порядок принятия решения об отчуждении или передаче в аренду недвижимого имущества; надлежащим ли образом оформлены все необходимые документы (протокол общего собрания участников, решение правления и т.п.), обладает ли соответствующими полномочиями лицо, подписывающее договор.
Не менее важное значение имеет и правовой статус земельного участка, на котором планируется осуществление какой-либо деятельности или строительство недвижимости. Перед заключением договора купли-продажи или аренды земельного участка нужно убедиться в том, что этот участок можно будет использовать для достижения поставленных целей. Преградой для эффективного использования земельного участка могут стать существующие ограничения, установленные законом или действующие в силу договора. При этом следует иметь в виду, что ограничения, установленные для предыдущего собственника, будут распространяться и на нового.
Наука земельного права различает несколько видов возможных ограничений прав на землю. Они могут быть общими, особыми и специальными. Общие ограничения устанавливаются для всех земель Украины (например, обязанность соблюдать требования законодательства Украины об охране окружающей среды), следовательно, нет нужды останавливаться на них отдельно.
Особые ограничения распространяются на определенные группы земель, т.е. действуют на основании положений законодательства, безотносительно к каждому конкретному участку.
Одним из таких ограничений, которое нужно обязательно учитывать, является принадлежность участка к той или иной категории земель. Отнесение земельного участка к определенной категории устанавливает рамки и способы его возможного использования. Например, на территориях, относящихся к землям водного фонда и находящихся в пределах прибрежной защитной полосы, запрещено строительство любых сооружений (за исключением гидротехнических, гидрометрических и линейных), запрещена мойка и обслуживание транспортных средств и техники т.п. Не совсем законным представляется строительство на землях промышленного назначения жилых зданий и развлекательных комплексов. Нарушение установленных законодательством Украины ограничений на использование земельного участка может привести к тяжелым последствиям, вплоть до принудительного прекращения права на землю.
Исходя из практики, участки, принадлежащие к одной категории земель, в соответствии с правоустанавливающими документами могут быть предназначены для различного использования. В частности, земли, принадлежащие к категории жилой и общественной застройки, могут быть предназначены для строительства и обслуживания жилых зданий, либо возведения административных (офисных) сооружений. Строго говоря, отличное от предписанного правоустанавливающими документами целевое использование земельного участка (например, возведение торгово-развлекательного комплекса на территории, переданной для строительства жилого дома) нельзя назвать нецелевым использованием земли, в значении, определенном разделом 2 Земельного кодекса Украины. Вместе с тем, формально такие действия можно квалифицировать как нарушение целевого назначения данного конкретного участка, поскольку последнее определяется правоустанавливающими документами. Таким образом, рекомендуется соблюдать предписанное целевое назначение участка, либо инициировать внесение в него соответствующих изменений.
Законодательство Украины запрещает иностранным физическим и юридическим лицам, а также совместным предприятиям, созданным с участием иностранного капитала, приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 81-82 ЗК Украины, иностранные физические и юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимого имущества. Иностранные предприятия также могут покупать земли несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов с целью строительства объектов для осуществления предпринимательской деятельности. Следует иметь в виду, что процедура продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности иностранным юридическим лицам недостаточно урегулирована. Это приводит к возникновению существенных «технологических осложнений». Поэтому иностранному юридическому лицу проще приобрести земельный участок, необходимый ему для осуществления строительства, на вторичном рынке, либо взять его в аренду.
Специальные ограничения прав на землю относятся к конкретному участку. Их примерный перечень содержится в ст. 111 ЗК Украины. Указанная статья определяет, что право на земельный участок может быть ограничено путем установления:
1. Запрета на продажу либо иное отчуждение определенным лицам на протяжении установленного срока.
2. Запрета на передачу в аренду (субаренду).
3. Права на преимущественную покупку в случае ее продажи.
4. Условия принятия наследства только определенным наследником.
5. Условия начать и закончить застройку или освоение земельного участка на протяжении установленных сроков.
6. Запрета на осуществление определенных видов деятельности.
7. Запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества.
8. Условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги.
9. Условия соблюдения природоохранных требований или использования определенных работ.
10. Условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в определенное время и в определенном порядке.
Данный список не является исчерпывающим. Таким образом, в отношении земельного участка законом или договором могут устанавливаться и иные ограничения.
Запрет на продажу либо иное отчуждение земельного участка в предусмотренном законодательством Украины порядке может быть наложен нотариусом, судом, следственными органами, государственной исполнительной службой. Такой запрет, в соответствии с Приказом министерства юстиции Украины №31/5 от 09.06.1999 г. «О внесении изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Министерства и об утверждении Положения о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества», подлежит регистрации в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.
Кроме того, запрет на отчуждение земельного участка может быть связан с передачей этого участка в ипотеку. В таком случае отчуждение предмета ипотеки возможно исключительно на основании согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона Украины «Об ипотеке»). Отсутствие такого согласия ведет к признанию соответствующей сделки недействительной. Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит регистрации в Государственном реестре ипотек.
Запрет на передачу в аренду, как правило, существует в отношении земельных участков, находящихся в пользовании на основании договора аренды. Иными словами, в данном случае можно говорить о запрете передачи в субаренду. Субаренда возможна лишь при условии, что она прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае договор субаренды может быть признан недействительным.


Иван Зеваков, юрист юридической фирмы «Салком»
фото: «Салком»

В процессе подготовки к заключению договора купли-продажи земли необходимо убедиться в соблюдении существующих прав на преимущественную покупку данного земельного участка. В первую очередь, это касается случаев, когда предметом купли-продажи является часть участка, находящегося в совместной долевой собственности нескольких лиц. В этом случае, в соответствии со ст. 362 Гражданского кодекса Украины, продавец обязан уведомить совладельцев о продаже своей части участка, и только если последние откажутся от покупки, договор купли-продажи может быть заключен с третьим лицом. Если земельный участок находится в аренде, арендаторы также имеют преимущественное право на его покупку. В случае несоблюдения данного порядка, лицо, имеющее право на преимущественную покупку участка, может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Многие ограничения прав на землю так или иначе связаны с принадлежностью участка (или его части) к так называемым зонам особого режима землепользования (ЗОРЗ). Существует несколько типов ЗОРЗ:
– Охранная зона – земли вокруг особо ценных объектов, предназначенные для обеспечения их сохранности и условий нормальной эксплуатации.
– Зона санитарной охраны – территория объектов водообеспечения.
– Водоохранная зона.
– Прибрежная защитная полоса.
– Зоны особого режима – территории вокруг военных объектов и др.
Каждая ЗОРЗ характеризуется отдельным правовым режимом, предусматривающим различные ограничения видов хозяйственной деятельности, которые могут осуществляться на территории ЗОРЗ. Границы ЗОРЗ отмечаются в кадастровом плане ограничений и обременений, который является частью очередного кадастрового плана земельного участка.
Еще одним из возможных ограничений прав на землю является установление сервитута, то есть права собственника или землепользователя соседнего участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим участком. Земельный сервитут устанавливается договором или решением суда и может быть срочным или постоянным. В любом случае, при переходе прав на землю другому лицу установленный в отношении этой земли сервитут сохраняет свое действие. Наличие сервитута будет влиять на режим использования участка, а его обслуживание может потребовать от собственника земли определенных затрат.
В отношении коммерческой недвижимости необходимо отметить, что, помимо ограничений, связанных с действием различных строительных и санитарных норм, существует ряд обстоятельств, которые могут привести к определенным затруднениям в процессе дальнейшего использования недвижимости.
Следует учитывать особенности правового положения жилых многоквартирных зданий. Так, существует формальный запрет на использование помещений жилищного фонда (в том числе квартир в жилых домах) для иных целей, в частности, для ведения предпринимательской деятельности.
Кроме того, собственники или арендаторы нежилых помещений, находящихся на первых этажах жилых зданий, могут столкнуться с определенными трудностями в том случае, если захотят реконструировать принадлежащие им помещения. В соответствии с п. 10.1 Правил застройки Киева, разрешение на проектирование и реконструкцию отдельных частей здания, сооружения (в случае изменения функций жилого помещения на нежилые, производственные или наоборот – изменения технико-экономических показателей), в т.ч. на реконструкцию чердаков с оборудованием мансард, реконструкцию технического, цокольного, первого этажей, подвалов, оборудование отдельных собственных входов с улицы в нежилые помещения, предоставляется распоряжением Киевской городской государственной администрации только после информирования собственника существующего здания, получения его согласия на проведение таких работ и оформления соответствующего протокола.
Нежилые помещения, находящиеся на первых этажах жилых зданий и предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, не входят в состав жилого фонда, однако, в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Украины, помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, обслуживающее более чем одну квартиру и раположенное как внутри квартиры, так и за ее пределами, принадлежит собственникам квартир в многоквартирных домах на правах совместной собственности.
Таким образом, для получения разрешения на реконструкцию нежилого помещения владелец должен будет получить согласие всех собственников квартир этого дома, а также, очевидно, владельцев других нежилых помещений, расположенных в здании. Учитывая возможное количество заинтересованъных лиц, вполне возможным представляется возникновение различных осложнений в процессе достижения договоренностей с ними.
В заключении хотелось бы еще раз подчеркнуть, что наличие в законодательстве Украины специфических норм, регулирующих правовое положение объектов недвижимого имущества, предполагает необходимость детальной и скрупулезной проработки всей модели сделки по отчуждению недвижимости, начиная с принятия решения о вступлении в переговоры и заканчивая выполнением обязательств, предусмотренных сделкой.





Мировые рынки
Офисная недвижимость Варшавы
Андрей Падалко
Польша с населением более 38 миллионов человек и площадью территории в 312,7 тысячи км2 является лидером экономического и политического развития среди стран центрально-европейского региона. В 2005 году размер валового внутреннего продукта составил $286,7 миллиарда с показателем годового темпа прироста на уровне 3,2%. Важным фактором, поддерживающим польскую экономику, являются прямые иностранные инвестиции ($8,9 миллиардов в 2005 году), так как многие зарубежные компании переносят в Польшу производственные мощности и работу бэк-офисов из-за более низких расходов на трудовые ресурсы. В связи с этим в стране, и особенно в Варшаве, возрастает спрос на офисные площади, что приводит к постепенному понижению уровня вакантности.

СПРОС


Офисный центр Fim Tower, Варшава
фото: Colliers International Poland

В четвертом квартале 2005 года в Варшаве было зафиксировано рекордное поглощение офисных площадей на уровне 113 540 м2. Всего же за 2005 год было поглощено 374 тысячи м2 офисных площадей. В этот объем входят договора, подписанные с новыми арендаторами, расширение площадей имеющимися арендаторами, а также возобновление договоров аренды на новый срок. По оценкам специалистов Colliers International Poland, уровень спроса на офисные площади увеличился по сравнению с 2004-м годом на более чем 50 тысяч м2.
Однако увеличение спроса в различных районах города было неоднородным. Если в CBD прирост поглощения офисных площадей составил 60%, то в отдаленных от центра районах, напротив, можно было наблюдать сокращение уровня поглощения на 7%.
В 2005 году наибольшая активность по сдаче офисных площадей наблюдалась в CBD и Верхнеюжном районе – новом деловом центре. На эти районы пришлось 30% и 21% соответственно от общего объема поглощенных площадей.


ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По данным Colliers International Poland, к концу 2005 года общий объем офисных площадей класса А и В в Варшаве составил более 2,3 миллионов м2. При этом около 60% этих площадей приходится на нецентральные районы. Если в 2004 году на рынок было выведено 145 тысяч м2, то в 2005 году – только 128 тысяч м2, что является наименьшим показателем за последнее десятилетие.
Центральный деловой район
Единственный крупный проект, который будет готов для вселения арендаторов в 2006 году, – это 39-этажная башня Rondo 1 общей площадью 58 000 м2. Девелопер проекта – Hochtief Project Development.
Офисный центр Lumen общей площадью 23 500 м2, являющийся первой из двух офисных очередей в рамках крупного многофункционального проекта Zlote Tarasy (девелопер – ING Real Estate), должен был быть введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2006 года. Однако его открытие откладывается до 2007 года. По-видимому, до 2008 года откладывается и ввод второй фазы офисной составляющей проекта – Zlote Tower (21 500 м2), которая первоначально была зарезервирована для клиентов, желавших арендовать площади порядка 10 000 м2.


графика: ср
Источник: DTZ Zadelhoff Tie Leung

Несмотря на общее экономическое оживление, уровень вакантности в центральном деловом районе по-прежнему составляет около 13%. В связи с этим девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты. В 2006 году новое предложение останется весьма ограниченным, и вывод офисного центра Rondo 1 является скорее исключением из общего правила. Те же девелоперы, которые были достаточно решительны, чтобы работать с новыми проектами, и смогли обеспечить быстрое строительство, будут иметь возможность получить значительные выгоды в течение следующих 24 месяцев. Проекты, расположенные на границе CBD, имеющие хорошую транспортную доступность и большое количество парковочных мест, будут иметь значительный интерес со стороны потенциальных арендаторов.
Нецентральные районы
Предложение в нецентральных районах за 2005 год составило почти 100 тысяч м2 (в 2003 – 44 тысячи м2, в 2004 – 123 тысячи м2). Большие объемы нового предложения в этих районах города способны предотвратить сжатие рынка.
Наибольший объем предложения наблюдался в крупнейшем нецентральном районе – Верхнеюжном. Среди наиболее примечательных проектов здесь можно назвать Allianz и Dom 50, – оба расположены по ул. Доманевской. В 2006 году здесь ожидается открытие офисного центра Topaz (общая площадь 11 000 м2, девелопер – GTC), а также первой (18 500 м2) и второй (24 000 м2) фазы проекта Trinity Park (девелопер – Ghelamco).
Популярность Верхнеюжного района, который застраивается преимущественно вокруг Доманевской улицы, во многом обусловлена хорошей транспортной инфраструктурой, а также соседством с популярной жилой зоной Мокотово, торговым центром Galeria Mokotow и варшавским аэропортом Okecie.
Западный район, примыкающий к границе CBD, в 2006 году также будет объектом пристального внимания. В нем ожидается завершение первой фазы делового центра Prosta Office Center (18 600 м2, девелопер – Ghelamco) и первой фазы проекта Towarowa Park (16 000 м2, девелопер – испанская компания Acciona Immobiliaria).


    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    

Таблица 1. Ключевые экономические индикаторы Польши
 2000200120022003200420052006*
ВВП, млн. дол.166,5186,0191,3209,4242,2286,7331,8
Темп прироста ВВП, %4,01,01,43,85,43,24,2
Прямые иностранные инвестиции, млн. дол.9,35,83,94,37,98,99,0
Уровень инфляции, %8,53,70,71,84,31,72,2
Уровень безработицы, %14,016,219,719,919,618,217,0

Источник: Colliers International Poland
* – Прогноз

Таблица: СР


    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    

Таблица 2. Крупнейшие сделки по аренде офисных площадей в Варшаве в 2005 году
Офисное зданиеАрендаторПлощадьТип сделки
IBCPWC8167Пролонгация
MBP MarsHenkel4500Пролонгация
Centrum ProstaPresspublica7200Предварительный договор аренды
Trinity ParkAxel Springer7000Предварительный договор аренды
Zielna PointBGZ3850Новая аренда
MBP NeptunSanofi4720Пролонгация/ расширение
ATM HeadquartersATM4600Новая аренда
TopazRoche4000Предварительный договор аренды
Saski PointSociete Generale4000Пролонгация
RenaissanceEFG Eurobank Ergasias4200Новая аренда

Источник: Colliers International Poland
Таблица: СР


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Таблица 3. Офисные здания, выведенные на рынок Варшавы в 2005 году
Название объектаОбщая площадь, м2Девелопер
Riverside Park I, II12 500AIG Lincoln
Prosta 6912 300West Gate Sp.z.o.o.
Allianz House12 000GTC
Deloitte House8700Ghelamco
Servier HQ7000Servier
Lopuszanska Business Park5000Ghelamco
Ostrobramska 1015200Eurobau
Kopernik III3800Liebrecht&wooD
Centrum Zielna C2175Fundacja Nissenbaumow
Corner Plaza1700Budner

Источник: DTZ Zadelhoff Tie Leung
Таблица: СР


АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Центральный деловой район
В 2005 году арендодатели вновь начали привлекать арендаторов в центр города. Сейчас потенциальные арендаторы имеют возможность меньше обращать внимания на стоимость и сфокусироваться на расположении и престижности. Эксперты Colliers International Poland отмечают, что уровень арендных ставок на профессиональные офисные помещения класса А и В снизился с 18-21 до 15-18 евро/м2/месяц. С целью привлечения арендаторов владельцы офисных площадей предоставляли им дополнительные бонусы: исключение из арендной платы издержек на отделочные работы, а также предоставление льготного периода, в течение которого плата вообще не взимается. По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, это привело к тому, что эффективная арендная ставка в действительности ниже заявленной на 25-30% в CBD и на 10-15 % – в нецентральних районах.
Нецентральные районы
В наиболее популярных нецентральных районах (например, Верхнеюжном) арендная ставка на офисные площади в недавно выведенных объектах находится на уровне 14 евро/м2/месяц. Это сопоставимо со ставками в более старых объектах, расположенных в центре города. Для офисных центров класса А в других нецентральных районах наиболее типична ставка 12 евро/м2/месяц.
Уровень арендных ставок уже достиг нижней границы своего цикла. Факторы снижения себя исчерпали, в нецентральных районах ставки начинают повышаться.


    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    
    


    
    
    


    
    
    

Таблица 4. Арендные ставки и уровень вакантности офисного рынка Варшавы
РасположениеГодАрендная ставка, евро/м2/месяцУровень вакантности, %
CBD200318,30-19,9017,4
200420,00-21,0018,92005
200517,00-20,0012,1
Нецентральные районы200312,70-13,5011,6
200414,00-15,006,7
200513,00-15,005,5
Офисный рынок в целом200314,3
200411,8
20058,2

Источник: Jones Lang LaSalle
Таблица: СР


УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
Уровень вакантности в офисных центрах CBD в 2005 году опустился до 12,2 % с пикового уровня в 2004 году (19%). Что касается нецентральных районов, то, несмотря на некоторое увеличение объема незанятых площадей в начале года вследствие вывода новых объектов в первом квартале, к концу 2005 года уровень вакантности снизился до 5,5% с 11,6% в 2004 году.


ПРОГНОЗ


Офисный комплекс Atrium International Business Center, Варшава
фото: Colliers International Poland

По оценкам Colliers International Poland, в 2006 году новое предложение в нецентральных районах, вероятно, будет опережать возможное поглощение, что может привести к некоторому увеличению уровня вакантности в течение года. Несмотря на это, арендаторы уже не будут иметь столь широкого выбора, как раньше, и позиция арендодателя в переговорах станет более уверенной. Это характерно и для центрального делового района, где в 2006 году ожидается дальнейшее снижение уровня вакантности.
Во всех районах города арендные ставки начали выходить из зоны наименьшего значения. Эта тенденция продолжится в 2006 и 2007 годах, несмотря на высокий уровень нового предложения в 2007. Арендодатели очень быстро осознают усиление своей позиции в переговорном процессе, и наконец получат возможность закрепить повышение арендных ставок на более высоком уровне. Общий объем предложения офисных площадей в ближайшие два года может составить порядка 444 000 м2, 75% которых будет относиться к спекулятивным. Около 155 000 м2 будет выведено в CBD и приблизительно 290 000 м2 – в нецентральных районах.