До недавнего времени, несмотря на значительный объем неудовлетворенного спроса, инвесторы и девелоперы обходили киевский рынок складской недвижимости стороной, предпочитая развивать проекты секторах жилой, торговой и офисной недвижимости. Однако сейчас, по мере насыщения альтернативных секторов для вложения инвестиций и увеличения разрыва между спросом и предложением на рынке складской недвижимости, ряд отечественных и зарубежных девелоперов заявил о планах по реализации проектов крупных логистических комплексов. Подтверждением привлекательности этой отрасли может служить активность логистических компаний, которые планируют создать сеть складских комплексов по всей территории Украины. К тому же, КГГА сегодня рассматривает комплексную программу строительства современных объектов логистической системы как одно из приоритетных направлений развития столицы на ближайшие пять лет. Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что в скором времени складская недвижимость станет полноправной частью рынка коммерческой недвижимости Киева. Для этого ей понадобятся все соответствующие атрибуты, одним из первых в ряду которых можно выделить четкую классификацию помещений.
НЕОБХОДИМОСТЬ КЛАССИФИКАЦИИ По словам Юлии Ляшенко, начальника отдела маркетинга компании FIM Consulting, на сегодняшний день на рынке Украины при классификации складской недвижимости используются стандарты, принятые в Европе и России, лишь незначительно откорректированные, единая же классификация отсутствует. Это, по мнению Анны Максимчук, регионального директора компании DTZ, обусловлено отсутствием «критической массы» качественных проектов. Все эксперты сходятся во мнении, что обязательным условием цивилизованного развития рынка в том или ином сегменте коммерческой недвижимости является наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации. Поскольку работать на рынке, где отсутствуют четкие правила и стандарты, довольно сложно, и, в первую очередь, не профессиональным участникам, а арендаторам или потенциальным инвесторам. Александр Носаченко, старший консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина» фото: Олег Герасименко
По мнению Александра Носаченко, старшего консультанта отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина», «отсутствие в Киеве собственной классификации, прежде всего, обусловлено практически полным отсутствием на отечественном рынке складских помещений реализованных качественных проектов. Около 90% от всего кумулятивного существующего предложения на рынке складских помещений Киева состоит из: а) старых складских помещений советской постройки, которые находятся в неудовлетворительном техническом состоянии и не имеют практически ничего общего с современными складскими комплексами, кроме своего назначения, и б) старых складских либо производственных помещений, которые претерпели значительную реконструкцию и в итоге были конвертированы в складские помещения относительно приемлемого качества, но по-прежнему достаточно далекие от того стандарта современных высококлассных складов, в котором нуждается рынок. За последние два года, несмотря на прогрессирующий спрос со стороны арендаторов, на киевском рынке не было реализовано ни одного классического проекта складских помещений, который можно было бы отнести к категории современных высококлассных помещений. О появлении собственной классификации можно будет говорить только после появления на рынке хотя бы нескольких первых качественных проектов. До этого придется пользоваться исключительно критериями классификаций развитого западного рынка и возможно перенимать опыт развивающегося российского».
РОССИЙСКИЙ ОПЫТ В конце 1990-х свою концепцию классификации складских помещений, основанную на зарубежном опыте и адаптированную к специфике московского рынка, предложила компания Knight Frank, контролирующая на сегодняшний день, по оценкам экспертов, до 70% московского рынка агентских и консалтинговых услуг в сфере складской недвижимости. В конце 2004 года компания предложила доработанный вариант классификации. Не так давно о создании своей классификации складских помещений Москвы заявили также компании Swiss Realty Group и Penny Lane Realty.
КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ KNIGHT FRANK КЛАСС А+ Обязательные критерии: – Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров. – Площадь застройки – 40-45%. – Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли. – Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов). – Регулируемый температурный режим. – Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения. – Система вентиляции. – Система охранной сигнализации и видеонаблюдения. – Автономная электроподстанция и тепловой узел. – Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2. – Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей. – Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей. – Офисные помещения при складе. – Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). – Система учета и контроля доступа сотрудников. – Оптико-волоконные телекоммуникации. – Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. – Расположение вблизи центральных магистралей. – Профессиональная система управления. – Опытный девелопер. Желательные, но необязательные критерии: – Железнодорожная ветка. Класс А Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов: – Шаг колонн должен составлять не менее 9 метров. – Площадь застройки – 45-55%. – Высота потолков – не менее 10 метров. – Такие критерии, как «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел», «Ж/д ветка» относятся к желательным. Класс В+ Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов: – Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное. – Площадь застройки – 45-55%. – Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами. – Высота потолков – от 8 метров. – Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2. – Пандус для разгрузки автотранспорта. – Такие критерии, как «Профессиональная система управления», «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел» и «Ж/д ветка», относятся к желательным. Класс В Обязательные критерии: – Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание. – В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на 2000 м2. – Высота потолков – от 6 метров. – Пол – асфальт или бетон без покрытия. – Система отопления. – Пожарная сигнализация и система пожаротушения. – Пандус для разгрузки автотранспорта. – Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. – Охрана по периметру территории. – Телекоммуникации. – Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. – Вспомогательные помещения при складе. Желательные, но необязательные критерии: – Система вентиляции. – Офисные помещения при складе. – Система учета и контроля доступа сотрудников. – Автономная электроподстанция и тепловой узел. – Ж/д ветка. Класс С Обязательные критерии: – Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. – Высота потолков – от 4 метров. – Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Желательные, но необязательные критерии: – В случае многоэтажного строения – грузовые лифты/подъемники. – Ворота на нулевой отметке. – Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. – Система вентиляции. – Система отопления. – Пожарная сигнализация и система пожаротушения. – Офисные помещения при складе. – Ж/д ветка. – Пожарная сигнализация и система пожаротушения. – Пандус для разгрузки автотранспорта. – Охрана по периметру территории. – Телекоммуникации. – Вспомогательные помещения при складе. Класс D Обязательные критерии: – Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары. Желательные, но необязательные критерии: – Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. – Пожарная сигнализация и система пожаротушения. – Система отопления. – Система вентиляции. – Офисные помещения при складе. – Ж/д ветка. – Тел екоммуникации. – Охрана по периметру территории.
КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ SWISS REALTY GROUP Класс А1 Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов. – Год постройки: позднее 1994. – Расположение: на основных транспортных магистралях в 10-40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам; – Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы. – Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники. – Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2), позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей. – Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников. – Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада. – Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт. – Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая). – Регулируемая температура и влажность в помещениях склада. – Автономные системы тепло- и водоснабжения. – Аварийные системы электропитания. – Центральное кондиционирование и вентиляция. – Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения. – Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами. – Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров. – Благоустроенная прилегающая территория. – Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.). Класс А2 Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в черте города, в промзонах. – Годы постройки: 1970-1980. – Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция). Класс В1 Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр. – Годы постройки: 1970-1980. – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция). – Центральное отопление (собственные котельные). – Высота потолков – 6-9 метров. – Бетонный пол (стяжка или плиты). – Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава. – Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта. Класс В2 Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. – Год постройки: с начала 1990-х. Класс С1 Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования. – Годы постройки: 1950-1990. – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция). – Высота потолков – от 7 до 18 метров. – Бетонный или асфальтированный пол. – Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения. – Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов. – Расположение в промзонах в черте города. Класс С2 Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930-60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию. – Годы постройки: 1930-1980. – Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом. – Центральное отопление. – Высота потолков – от 4-5 метров. – Бетонный или асфальтированный пол. – Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта. – Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО). – Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин. – Устаревшие системы охраны и пожаротушения. Класс D Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.
РЕАКЦИЯ РЫНКА Появление этих документов в Москве вызвало неоднозначную реакцию со стороны участников рынка. По мнению экспертов, данная классификация должна отвечать реалиям рынка в целом, а не интересам ее разработчиков. Анна Максимчук, региональный директор компании DTZ фото: DTZ
При обсуждении возник конфликт между девелоперами и строителями, а также представителями проектировщиков. Первые заинтересованы, чтобы параметры и стандарты позволяли их складским комплексам относиться к самому высокому классу, что приводило к некоторому занижению требований. Оппоненты настаивали на самых высоких требованиях и стандартах, в соответствии с которыми на сегодняшний день складов самого высокого класса в Москве крайне мало для того, чтобы вести речь о необходимости внедрения классификации. Некоторые эксперты даже высказывали мнение о том, что какая бы детальная классификация не была предложена конечным пользователям складской недвижимости, им она не нужна; что арендаторов складских помещений не интересует, к какому классу относится данный комплекс. Ключевой является информация о соответствии предложенного помещения (с учетом запрашиваемых арендных ставок) специфическим требованиям пользователя с учетом приоритетности этих требований. Также не исключены варианты, когда некоторая часть пользовательских характеристик попадет в градацию объекта того или иного класса, а часть (возможно, более приоритетных) – нет.
ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Анна Максимчук считает, что «на сегодняшний день в Украине практически нет складских объектов, которые отвечают какому-либо классу, а помещения, которые были построены в советское время, не соответствуют даже минимальному набору требований. Большинство складов, которые строятся сегодня в Киеве, представляют собой кустарные попытки создать крышу над головой, и, как результат, многие международные компании вынуждены пользоваться такими помещениями. Это значительно снижает актуальность классификатора именно сейчас, однако уже скоро он может понадобиться». Александр Носаченко уверен, что «в любом случае, при создании собственной классификации складских помещений украинскому рынку придется брать за основу европейскую классификацию и незначительно адаптировать ее под местную специфику. Однако, очень важно учесть опыт разработки классификации офисных помещений и не повторить аналогичные ошибки. Речь идет о слишком значительной адаптации офисной классификации к местным реалиям при ее разработке. В ряде случаев при разработке для Киева классификации на офисные помещения были попытки даже не корректировки, а «подгонки» к отдельным существующим офисным проектам. Я, конечно же, понимаю желание ряда игроков протолкнуть «свой» объект на класс выше, но, как мне кажется, профессионалы должны, прежде всего, заботиться об объективности критериев, в противном случае значение самой классификации для рынка существенно уменьшается и она может стать практически бесполезной». Эксперты убеждены, что в ближайшие несколько лет появление единой классификации складских помещений в Киеве будет необходимо. Следовательно, уже сейчас стоит начинать работу над ее разработкой. Исходя из российского опыта, в основу такого документа должны лечь интересы не только риэлторских компаний (даже не говоря о необходимости охвата всех или наиболее крупных из них), но и девелоперов, а также конечных потребителей складских услуг. Лишь в этом случае возможно принятие такого документа большинством участников рынка не в качестве формальности, а фактического руководства к действию, и его реальное функционирование.
