Классификация офисных зданий в России: ужесточение требований

ОБНОВЛЕНИЯ

ФОТО: IS Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация», в котором отмечается соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таким как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако, по мнению представителей Форума, свидетельствует об изменениях, происходящих на российском рынке недвижимости, и растущей важности экологической эффективности зданий. Значительные изменения были внесены в пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в Москве, аналитики консалтинговых компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машиноместами стал носить рекомендательный характер: 1 машиноместо на 100 м² арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром: – между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК): не менее чем 1/80 м²; – между ТТК и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД): не менее чем 1/60 м²; – за пределами МКАД: 1/30 м² – 1/40 м² и более. УЖЕСТОЧЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения: – наличие центральной системы управления зданием (для класса В+); – наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-); – период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А); – минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+); – глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А); – коэффициент потерь не более 12% (для класса В+); – наличие эффективно организованной зоны ресепшн (для класса А). Была пересмотрена система классификации зданий класса B-. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания как объекта класса B- должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса: – наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования; – современная система пожарной безопасности; – наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей; – наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание; – использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада; – наличие организованной охраняемой парковки; – организованное управление зданием; – наличие внутренней инфраструктуры здания, с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания. *Московский Исследовательский Форум (Moscow Research Forum) функционирует в России с 2003 года и в настоящее время объединяет аналитические подразделения пяти ведущих международных консалтинговых компаний: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank. **Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 году и доработана в 2006 и 2013 годах.

Классификация офисных зданий Москвы, 2013*
Класс A	Класс B+	Класс B-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1. Центральная система управления зданием
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
1.2. Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке круглогодично.	Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха.	Система отопления, вентиляции, кондиционирования.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
Рекомендация: Наличие 4-трубной системы кондиционирования.
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать круглосуточное охлаждение серверных круглогодично, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22 C0 ± 1 C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м³ в час на 10 м² арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
1.4. Современная система пожарной безопасности, включающая автоматическую систему обнаружения, оповещения и тушения возгорания
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
1.5. Лифты
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок.	Современные лифты для зданий высотой 4 и более этажей.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифтов
Не более 30 секунд.
Oбязательный	Рекомендация	Рекомендация
Рекомендация: Наличие интеллектуальной системы распределения пассажиропотока
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением, или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м² полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.	Современные системы безопасности и контроля доступа в здание: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.	Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания. Обеспечение контроля доступа в здание.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1. Высота потолка «в чистоте» – минимум 2,7 м
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами. Шаг колонн – не менее 6х6 м.	Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами. Шаг колонн – не менее 6х6 м.	Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания.
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн – не менее 4 м для не менее 90% полезной площади.
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна – не более 20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» – не более 10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
2.4. Коэффициент потерь
Коэффициент потерь – не более 12% на этаж. Площади измеряются в соответствии со стандартами ВОМА.
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м² и более
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада.	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола.	Возможность установки фальшпола.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1. Местоположение
Расположение здания, обеспечивающее отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее).
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
3.2. Транспортная доступность
Местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро, время ожидания которого составляет 5-15 минут в утренние и вечерние часы пик.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
4. ПАРКОВКА
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка. Наличие гостевой парковки.	Организованная охраняемая парковка.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Внутри Садового кольца: не менее чем 1 место на 100 м² арендуемой площади (1/100).
Рекомендация	Рекомендация	Рекомендация
Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80; Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60; За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1. Здание принадлежит одному собственнику (здание не распродано отдельными блоками различным собственникам)**
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее чем 5 офисными зданиями (GLA – не менее 5000 м² каждое), или обладающей соответствующим международным опытом.	Наличие управляющей компании.	Организованное управление зданием.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Отсутствие эксклюзивного провайдера. Возможность привлечения двух и более независимых провайдеров.
Oбязательный	Oбязательный	Рекомендация
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ. Наличие организованной зоны ожидания.
Oбязательный	Факультативный	Рекомендация
6.4. Инфраструктура
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников. Наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания.	Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания.
Oбязательный	Oбязательный	Oбязательный
7. СЕРТИФИКАЦИЯ
7.1. Соответствие одному или нескольким международным стандартам оценки экологической эффективности зданий (например, BREEAM или LEED)
Рекомендация	Рекомендация	Рекомендация

*Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (классы А, В+, В-). Здания классов А и В+ должны отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев). Здание класса В- должно соответствовать всем обязательным критериям (несоблюдение «обязательных» критериев не допускается). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже. **Несоблюдение этого критерия допускается для многофункциональных комплексов (МФК), включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Источник: Московский Исследовательский Форум

Версия для печати