Классификация офисных площадей Киева и Москвы: к вопросу развития рынка


Напомним, что действующая сегодня киевская классификация, состоящая из 10 обязательных и 10 дополнительных требований к офисным помещениям, была разработана Комитетом по недвижимости Американской торговой палаты при участии квалифицированных специалистов в области консалтинга, девелопмента и управления недвижимостью и принята в марте 2004 года. С тех пор киевская классификация не пересматривалась.
Предыдущий вариант московской классификации был принят еще в 2003 году. Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости и постоянно повышающиеся требования к стандартам классности зданий очень скоро привели к тому, что существующий вариант перестал соответствовать реалиям рынка и удовлетворять его участников. В итоге в конце 2006 года в Москве лидеры рынка консалтинговых услуг объявили о разработке и принятии нового консолидированного варианта классификации офисных помещений.
По словам Анны Максимчук, «принципиальное отличие новой московской классификации от предыдущего варианта заключается в том, что она делит современные качественные здания на три класса – А, В+ и В-, исключая в принципе класс С из перечня офисных объектов, которые могут быть интересными для профессионального девелоперского и консалтингового рынка».
Как отмечают представители Московского исследовательского форума, в соответствии с новой классификацией, офисному помещению класса А уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания из 20 имеющихся. Отныне зданию необходимо соответствовать ряду обязательных качеств из каждой группы (допускается несоблюдение одного обязательного и 4-х факультативных критериев). То есть в новой классификации московский рынок уже отошел от принципа, присутствующего на сегодняшний день в киевской, когда офисные здания класса А должны соответствовать не менее 16 требованиям (10 обязательным и не менее 6 дополнительным), класса В – 13 требованиям (минимум 7 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований); класса С должны соответствовать 7 требованиям (минимум 5 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).
Сравнивая обе классификации, Александр Носаченко отмечает, что «новый вариант московской классификации поднимает большинство вопросов, возникающих перед девелоперами. Структура и наполнение этой классификации достаточны для того, чтобы без сложностей выяснить, к какому классу относится то или иное офисное здание. Помимо этого, новая классификация содержит много разъясняющих моментов и рекомендаций, которые не только помогают отнести здание к какому-либо классу, но и позволяют выступать ей в качестве пособия, инструкции при строительстве офисных объектов. В целом, чем подробнее классификация освещает ключевые моменты, тем лучше для рынка, поскольку у девелопера при реализации проекта должно возникать минимум вопросов. Украинская же классификация не прописывает и не расшифровывает некоторые существенные и актуальные для современного рынка требования, что позволяет отечественным девелоперам при реализации офисных проектов не задаваться многими важными вопросами (которые, вроде бы, и не прописаны в киевской классификации), и присваивать своим объектам классность, не соответствующую действительности».
Подтверждает это мнение и Анна Максимчук: «Классификация должна прописывать все моменты, учитывающиеся при строительстве офисного объекта, чтобы давать девелоперам четкое понимание того, что от них сегодня требуется. У нас же многие девелоперы пока не выполняют даже самых очевидных требований, поэтому сегодня в Киеве многие здания объявляют себя классом А, не будучи выдержанными даже в рамках киевской классификации».
Ниже представлено сравнение некоторых позиций киевской и московской классификаций, а также комментарии экспертов.
СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ, ВЕНТИЛЯЦИИ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЯ И УВЛАЖНЕНИЯ ВОЗДУХА
Киев: По меньшей мере двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха) (обязательное требование).
Москва: Способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне +22-23°C ± 1°C, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.
Комментарий. Александр Носаченко: Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха является сегодня самым большим проблемным моментом во всех существующих офисных зданиях. В киевской классификации просто указано наличие такой системы, с требованием по 4-кратному воздухообмену в час, а также подачей свежего воздуха. Принципиально важным дополнением в московской классификации является температурный режим +22-23°C ± 1°C, поскольку абсолютно очевидно, что помимо наличия самой системы, важным является ее способность поддерживать постоянный комфортный температурный режим.
Анна Максимчук: Описание в киевской классификации системы HVAC довольно примитивное. В московской ее классность значительно выше. В целом, требования, предъявляемые нашей классификацией к системе HVAC похожи на требования, предъявляемые московской классификацией к классам В+ и В-.
ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕ
Киев: Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель-генератора (обязательное требование).
Москва: Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
Комментарий. А.Н.: Требования к энергоснабжению здания гораздо подробнее прописаны в московской классификации. Для большинства формулировка киевской классификации – 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей, или электроснабжение по I категории – достаточно размыта. Московская же формулировка более четкая и понятна большинству участников рынка недвижимости.
ПЛАНИРОВКА И ГЛУБИНА ЭТАЖА
Киев: Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки (обязательное требование). Рациональное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся от источника природного освещения (окна или атриума); минимальная площадь этажа – 500 метров, среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров (дополнительные требования).
Москва: Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 метров. Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа – не менее 1000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной.
Комментарий. А.М.: Согласно киевской классификации, минимальная площадь этажа должна составлять 500 м2. На Западе требование к минимальной площади этажа – 900 м2, в Москве – 1000 м2. Так как рекомендуемый московской классификацией шаг колонн 8х8 или 9х9 является очень дорогостоящим, у нас на практике максимальный шаг колонн составляет 6х6.
А.Н.: В московской классификации содержится очень важная рекомендация относительно расстояния от окон до колонн, которое должно составлять не менее 4 метров не менее чем на 90% полезной площади. В Киеве в большинстве офисных зданий колонны находятся в пределах 2 метров от окон. Такое расстояние не позволяет эффективно использовать пространство между окнами и колоннами, загромождает вид из окон и преграждает поступление естественного света в помещение. Помимо этого, в некоторых киевских офисных зданиях атриум запроектирован таким образом, что он не может выполнить свою главную функцию максимально возможного обеспечения поступления естественного света. Думаю, что если бы мы имели более детализированную формулировку относительно атриумов, возможно, этой проблемы можно было бы избежать.
ПАРКОВКА И ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ПАРКОВОЧНЫМИ МЕСТАМИ
Киев: Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади (обязательное требование).
Москва: Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию.
Наземная гостевая парковка. Обеспеченность парковочными местами:
1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее, чем 1/80;
3) между ТТК и 10 км до МКАД – не менее, чем 1/60;
4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более.
Комментарий. А.Н.: В нашей классификации указано только наличие выделенной зоны парковки, а также соотношение – 1 м/м на 100 м2 арендуемой площади. В московской классификации предусматривается подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию, что очень важно, поскольку человек может подойти к автомобилю без проблем в любую непогоду. Кроме того, предусмотрен гостевой паркинг. Также, не менее важным является дифференциация соотношения количества машиномест исходя из месторасположения здания, поскольку, чем дальше находится объект от центра города, тем более комфортные условия парковки должны быть в нем предусмотрены.
СОБСТВЕННОСТЬ
Киев: –
Москва: Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам).
Комментарий. А.М.: В киевской классификации не сказано ни слова о форме собственности здания. А это очень важный пункт. Для того, чтобы здание могло нормально функционировать, оно должно принадлежать одному владельцу. Если у здания много хозяев, то организовать в нем профессиональный менеджмент, который соответствовал бы классу А, невозможно.
СИСТЕМА БЕЗОПАСНОСТИ
Киев: –
Москва: Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания). Рекомендация: Система электронных пропусков.
Комментарий. А.Н: В киевской классификации ничего не сказано о системах безопасности, в то время, как в московской все прописано довольно подробно. В Киеве при подписании договоров аренды наличие круглосуточной охраны здания как бы подразумевается, однако отсутствие детализации в этом вопросе является большим недостатком, поскольку оставляет место для различного рода толкований. Любой вход/выход здания должен быть контролируемым, в том числе и парковка. Кроме того, должна функционировать система электронных пропусков.
ВХОДНАЯ ГРУППА И РЕСЕПШН
Киев: Выделенный и опознаваемый вход в офисные помещения и вестибюль (обязательный критерий).
Москва: Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ.
Комментарий. А.Н: Вопрос входной группы и зоны ресепшн, соответствующей размерам здания, является очень важным. Вход в здание должен быть выделенным, а, значит, легко определяемым. В московской классификации об этом ничего не сказано, поскольку там это само собой разумеющиеся вещи. В Киеве же, несмотря на то, что классификация прописывает это положение, встречаются объекты, особенно многофункциональные, в которых посетителям приходится искать вход. Что касается входной группы и зоны ресепшн, то в каждом офисном здании и, тем более, в зданиях с большой площадью входная группа должна быть просторной и презентабельной, поскольку входное лобби – это визитная карточка здания. За рубежом входные группы в крупных офисных зданиях достигают по своим объемам 3-4-5 этажей. У нас пока девелоперы не готовы жертвовать двумя-тремя этажами для создания входной группы, соответствующей классности здания, а подобные предложения со стороны консультантов вызывают у них недоумение.
Помимо этого, московская классификация оговаривает необходимость наличия в здании не менее двух независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг, системы пожарной безопасности, наличие профессионально организованного кафетерия для сотрудников и др. Однако, при довольно значительных различиях в уровне проработанности обеих классификаций, необходимо отметить, что некоторые положения киевской и московской классификаций совпадают, например, требования к лифтовому оборудованию (среднее время ожидания лифта в часы пик в объектах класса А должно быть не дольше 30 секунд); высота потолков «в чистоте» (2,7 метра); возмещаемый коэффициент потерь (не выше 12%). Что касается допустимой нагрузки на межэтажные перекрытия, то в киевской классификации она даже превосходит московский показатель (450 и 400 кг на м2 соответственно).
В целом, эксперты сходятся во мнении, что киевская классификация нуждается в пересмотре и внесении важных уточнений и дополнений, что поможет существенно скорректировать деятельность девелоперских и консалтинговых компаний на украинском рынке. Однако, сегодня никакого движения в этом направлении не происходит и за последние два года Американская торговая палата не провела ни одного заседания по пересмотру и обновлению существующей классификации, которая, по мнению участников рынка, должна обновляться каждый год.


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    
    


    


    
    


    
    
    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    
    


    


    
    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    


    


    
    
    


    


    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    


    
    


    
    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    
    


    


    


    
    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    


    
    
    


    


    
    


    
    
    

Новая классификация офисных помещений Москвы, разработанная CB Richard Ellis/Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle
Класс АКласс B+Класс B-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1 Центральная система управления зданием
ОбязательныйФакультативныйНе применим
1.2 Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блокеСистема отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
ОбязательныйОбязательныйФакультативный
1.3 Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23°С ±1°С, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
ОбязательныйРекомендацияНе применим
1.4 Современная система пожарной безопасности
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
1.5 Лифт
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марокСовременные лифты для зданий высотой 3 и более этажей
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
1.6 Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
ОбязательныйНе применимНе применим
1.7 Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного энергоснабжения
ОбязательныйФакультативныйФакультативный
1.8 Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания
Рекомендация: система электронных пропусков
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1 Высота потолков «в чистоте» – 2,7-2,8 метра и выше
ОбязательныйФакультативныйФакультативный
2.2 Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 метровОткрытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн – не менее 4 м, не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной
ОбязательныйОбязательныйФакультативный
2.3 Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 метров, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 метров
ФакультативныйФакультативныйФакультативный
2.4 Коэффициент потерь не более 12%

    
    
        
        
    
    
        
    
    
Коэффициент потерь
            
            
                
                
                
                
                
            
            
                
            
            
=1полезная площадьx100%
арендуемая площадь

        
Площади считаются в соответствии со стандартами BOMA

    
ОбязательныйФакультативныйФакультативный
2.5 Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
ОбязательныйФакультативныйФакультативный
2.6 Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасадаКачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
2.7 Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
Обязательный*Не применимНе применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года
2.8 Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон
ФакультативныйФакультативныйФакультативный
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1 Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
ОбязательныйФакультативныйНе применим
3.2 Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро
ОбязательныйФакультативныйФакультативный
4. ПАРКОВКА
4.1 Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковкаОрганизованная охраняемая парковка
Рекомендация: удобный въезд на территорию парковкиРекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
4.2 Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее, чем 1/80;
3) между ТТК и 10 км до МКАД – не менее, чем 1/60;
4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более
ФакультативныйФакультативныйФакультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1 Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
ОбязательныйНе применимНе применим
5.2 Прозрачная структура собственности
ФакультативныйФакультативныйФакультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1 Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее чем 5 офисными зданиями (не менее 5000 м2 каждое) или обладающей соответствующим международным опытомДолжным образом организованное управление зданием
ОбязательныйОбязательныйОбязательный
6.2 Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
ОбязательныйОбязательныйФакультативный
6.3 Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
ФакультативныйФакультативныйНе применим
6.4 Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от зданияКафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания
ОбязательныйОбязательныйОбязательный


Версия для печати
№4(232-233) жовтень-листопад 2023
Зміст Передплата Архів