Киев. Земля слезам не верит

Докладчиками в ходе семинара выступили Сергей Мамотенко (начальник Киевского кадастрового центра), Алла Кальниченко (начальник юридического управления Госкомзема Украины), Степан Кручок (заведующий кафедрой НАУ) и Андрей Тарнопольский (заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА). Тезисы выступлений последнего докладчика мы предлагаем вашему вниманию.

БУДЕМ ОФОРМЛЯТЬ
Как уже сообщалось, с недавнего времени в Киеве действует новый Порядок оформления земельных участков в собственность. По словам Андрея Тарнопольского, как и ранее процесс согласований и прохождения всех инстанций займет не менее года. На вопрос одного из риэлторов, возможно ли проходжение всех инстанций (городская СЭС, Главкиевархитектура, Главзем КГГА, управление экологии КГГА, управление охраны памятников КГГА) и получение земельного участка за 136 дней (как это исходит из подсчетов по срокам рассмотрений при идеальном сценарии), заместитель начальника Киевзема ответил отрицательно. При этом он подчеркнул, что девелоперы не спешат развивать проекты гостиничной или офисной недвижимости именно из-за сроков прохождения согласований во всех инстанциях. «Прямым застройщикам не интересны такие сроки, они не могут ждать год или два, поэтому предпочитают приобретение земли преимущественно на вторичном рынке», – сказал Андрей Тарнопольский.

фото: Александр Кутлахметов

На вопрос о том, какие сложности существуют с приобретением земельных участков иностранными компаниями, Андрей Тарнопольский ответил, что главным необходимым фактором является наличие украинского представительства западного юридического лица, которое должно быть субъектом хозяйственной деятельности в Украине. При приобретении земельных участков на вторичном рынке иностранным компаниям не требуются какие-либо согласования, поскольку речь идет об обычной гражданско-правовой сделке. Если же иностранный инвестор хочет приобрести землю, находящуюся в государственной собственности, то необходимо согласование с Кабинетом Министров Украины. «Сейчас по Киеву рассматриваются вопросы о приобретении иностранными инвесторами и компаниями участков на сумму $40 миллионов. Мы идем навстречу и даже помогаем в решении вопросов с Кабмином. Вообще же, я считаю, что в законодательстве нет ограничений на продажу земли иностранным юридическим лицам, есть лишь некоторые моменты по совместным предприятиям, о чем в законодательстве есть четкие формулировки», – сказал Андрей Тарнопольский.
Заместитель начальника Киевзема также отметил, что нередки случаи, когда инвесторы и девелоперы проводят поиск земельных участков под застройку самым примитивным методом, садясь на автомобиль и объезжая Киев, визуально фиксируя желаемые участки. «КПД такого поиска равен практически нулю. В 70% случаев заявки поступают на участки, де-юре занятые. Девелоперам и инвесторам стоило бы работать с консалтинговыми и инвестиционными компаниями, которые более предметно и профессионально осуществляют поиск. Кроме того, сейчас в Киевземе 28 компаний имеют зарегистрированные лицензии на разработку проектов землеотвода», – подчеркнул Андрей Тарнопольский.

СКОЛЬКО ЗА ЗЕМЛЮ?
По словам Андрея Тарнопольского, средняя цена продажи земли под офисные здания в Киеве в третьем квартале 2003 года выросла с 1200 до 1500 гривен за м², цена земельного участка под торговые объекты увеличилась в среднем с 380 до 1000 гривен за м². При этом анализ общей динамики роста цен в городе показал увеличение стоимости земли даже в окраинной зоне более чем на 20%.
Заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА сообщил, что город намерен проводить стратегию, направленную на стимулирование выкупа земли, в том числе путем повышения арендной платы. «Город как собственник земли имеет право определять условия, на которых он будет распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду или продавать, установить размер годовой арендной платы в размере 1% от стоимости участка или 10%», – сказал он. Эта стратегия определяется повышением эффективности землепользования, так как, по словам Андрея Тарнопольского, поступления в городской бюджет от арендной платы за девять месяцев 2003 года составили 78 миллионов гривен, поступления от продажи земли – 95 миллионов гривен.
Андрей Тарнопольский отметил, что если средняя цена киевской земли по итогам 2002 года составила 404 гривни/м², то по состоянию на 22 октября 2003 года она выросла более чем вдвое – до 809 гривен/м². С 1999 года киевская земля растет в цене на 100% ежегодно и эта тенденция сохранится. «Земля будет дорожать и очень быстрыми темпами. Сегодня в Европе нет столиц, где земля стоила бы 500$/м² в самом центре города», – подчеркнул Андрей Тарнопольский, указывая на то, что цены на землю в Киеве находятся на относительно низком уровне. По данным Главзема КГГА, на сегодняшний день стоимость м² земли отражается на себестоимости м² площадей в высотных проектах застройщиков как доля в 3-7% (по ставкам Госстроя).
Андрей Тарнопольский также сообщил, что на сегодняшний день существует и практика продажи земли в рассрочку. При этом максимальным сроком рассрочки платежа является период в 3 года. Весь период рассрочки девелопер или же застройщик вносит за земельный участок арендную плату, а по рассрочке заключается договор с Киевсоветом.

«ПРОДАЖА – НЕ САМОЦЕЛЬ»
Андрей Тарнопольский считает, что при нормально функционирующей экономике городу было бы намного выгоднее заниматься сдачей земли в аренду, а не ее продажей. «Однако у нас не те условия, – подчеркнул зампред Главзема, – нам необходимо продавать землю, чтобы финансировать строительство и ремонт дорог, мостов».
Несмотря на предельный срок аренды в 50 лет (согласно законодательству), Киев сейчас предлагает участки с максимальным сроком аренды в 25 лет и он будет еще сокращаться. «Субъект, купивший землю, застрахован от политических рисков и экономических колебаний. Более того, при аренде земли арендатор за 25 лет полностью выплачивает ее стоимость, но не получает ничего взамен. Срок действия договора аренды через 25 лет истечет, и может быть расторгнут городом. И будет расторгнут!», – подчеркнул заместитель начальника Киевзема.
По данным заместителя председателя Главзема КГГА, в государствах Европейского Союза посредством операций с землей происходит наполнение городских бюджетов до 50%, а в Японии – до 70%. «В Европе горсоветы занимаются прямой спекуляцией земельными ресурсами, осуществляя их куплю-продажу и зарабатывая, в частности, на марже», – отметил Андрей Тарнопольский.

«ЗАКРОМА РОДИНЫ»
По словам Андрея Тарнопольского, на сегодняшний день 80% заявок на земельные участки (если не принимать во внимание обращения частных лиц) со стороны девелоперов и застройщиков приходится на проекты развития многоэтажного жилья, и такая тенденция, скорее всего, сохранится. В то же время, уже сейчас в распоряжении застройщиков по Киеву находятся, по минимальным расчетам, площади, достаточные для возведения 5-7 миллионов (!) м² жилья (из расчета по минимальной этажности, принимая за аксиому, что на участке в 15 соток можно возвести 100-квартирный жилой дом – ред.) «Это запас для строительных компаний как минимум на 5 лет, это реальная «бомба» на рынке недвижимости», – подчеркнул Андрей Тарнопольский.
В то же время, многие эксперты выражают сомнение в том, что все зарезервированные под жилищную застройку участки будут освоены. В частности, и мэр столицы Александр Омельченко. На октябрьской сессии Киевсовета он отметил, что под строительство жилья Киевсовет выделил в общей сложности земельных участков на 8 миллионов м². В частности, по словам мэра, холдинговой компании «Киевгорстрой» выделено участков на 9 лет вперед, коммунальному предприятию «Житлоинвест», руководителем которого является заместитель главы КГГА Михаил Голица, – на 7 лет.
«Я не буду называть еще отдельных депутатов, у кого по 36-37 площадок», – отметил Александр Омельченко. Это сообщение вызвало заметное оживление у депутатов. «Рынок земли должен быть прозрачным, желание получить землю – это наилучший показатель инвестиционной, иновационной деятельности в городе. Мы должны быть рады за наш Киев, но я не хочу, чтобы через 2-3 года мы возвратились к своим решениям и начали изымать выделенные земельные участки, на которых не будет ничего кроме сорняков», – добавил мэр. Александр Омельченко также отметил, что при существующих темпах строительства (1 миллион м² в год) для освоения выделенных участков потребуется 7-8 лет. Поэтому задача столичных строителей – довести объемы строительства за ближайшие два года минимум до 1,5 миллиона м² в год. «Мы с вами через несколько лет придем к тому, что делить будет нечего. Уже через два года мы будем отменять все принятые нами решения, баловаться никто не будет», – подчеркнул Александр Омельченко.
На вопрос же риэлторов о том, существует ли в Киеве механизм изъятия у застройщиков и девелоперов неиспользуемых зарезервированных земельных участков, Андрей Тарнопольский ответил утвердительно. «Через два года мы можем инициировать процедуру возвращения участка городу, поскольку резервирование – это лишь оформление намерений. Такие ситуации иногда возникают, в частности, когда появляется претендент, который предлагает городу более выгодные условия».

НЕ ВСЕ МОГУТ КОРОЛИ...
Заместитель председателя Главного управления земельных ресурсов КГГА сообщил, что компании Metro Cash & Carry не удастся построить центр торговли на Днепровской набережной, поскольку компания не урегулиовала отношения с существующими землепользователями. «Власть никоим образом не вмешивалась в переговорный процесс. И компании придется искать новую площадку, даже несмотря на предварительную договоренность между мэром и Metro, и на то, что проект шел под патронатом самого мэра», – сказал Андрей Тарнопольский.
Он также привел примеры некоторых случаев, когда город вынужден отказывать претендентам на продажу земельных участков исходя из стратегических соображений. Так, компания McDonald’s претендовала на покупку участка на Московской площади для размещения фаст-фуда, но городом было отказано, поскольку через 2-3 года начнется реконструкция транспортной развязки на данной площади. При этом для создания многоуровневой эстакады городу необходимо будет выкупать данный земельный участок у его владельца по рыночной цене. «McDonald’s мог купить данный участок по $300/м², а через три года мы должны были бы выкупить землю обратно, но уже, к примеру, по $3000/м²», – резюмировал Андрей Тарнопольский.

Главное управление земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации планирует с ноября 2003 года возобновить процедуру отвода земли, предполагающую согласование месторасположения участка. Возврат к такой процедуре объясняется тем, что при упрощенной схеме, по которой землю отводили в течение последних полутора лет, возникало много проблем, связанных с границами участков. Часто получалось, что часть территории, отведенной одному землепользователю, находилась фактически на участке соседа, а откорректировать границы уже было невозможно. Также имели место случаи, когда, минуя стадию согласования месторасположения объекта, застройщики заказывали проекты, которые превышали границы выделенных участков, в результате чего возникали просьбы о «доотводе» земли.

ВНИМАНИЮ ИНВЕСТОРОВ!
По словам Андрея Тарнопольского, сейчас в центре Киева у застройщиков практически не осталось шансов продолжать строительство объектов недвижимости, преимущественно жилой, «с нуля». «Я не приветствую такую застройку, которая сейчас существует в «Царском селе» на Печерске, когда из окон новых домов в деталях видно все, что происходит в квартирах соседних домов. Интересно, есть ли уже судебные иски от жильцов по этому поводу», – задал вопрос риэлторам Андрей Тарнопольский. На что несколько столичных риэлторов ответили, что иски клиентов их агентств к строительным компаниям по поводу «панорамных видов» из окон домов «Царского села» уже не единичны. Андрей Тарнопольский также поставил риторический вопрос, нужна ли Киеву такая плотность и интенсивность застройки земельных участков, которая существует на сегодняшний день. По его мнению, интенсивность застройки по сравнению со строительством в советское время на м² возросла более чем вдвое. Как пример Андрей Тарнопольский привел жилой дом по ул. Студенческой, где застройщик на выделенном ему участке в 600 м² построил здание с общей этажной площадью каждого этажа в 600 м². По его словам, в основном застройщики сейчас пытаются построить на земельных участках здания с площадью этажа в рамках 90-100% от площади самого участка.

фото: Александр Кутлахметов

Андрей Тарнопольский также сообщил, что застройщики и девелоперы, начиная с сентября, существенно пересмотрели свои акценты после недавних событий, когда, по сути, имели место три прецедента прекращения строительства жилых домов в центре города – на ул. Грушевского, Жилянской, Олеся Гончара. По словам Андрея Тарнопольского, дом по ул. Жилянской, строительство которого планировала компания «Познякижилстрой», построен не будет даже несмотря на то, что застройщиком уже проданы около 90% квартир. Андрей Тарнопольский также указал, что некоторые компании продают квартиры в своих домах еще на той стадии, когда у них в распоряжении даже нет разрешительной документации на строительство. В качестве примера он привел компанию «Консоль» с проектом Consol City. «Они продавали квартиры еще не имея согласования и это известный факт», – сказал Андрей Тарнопольский. «Летом застройщики даже не рассматривали возможность получения участков в «срединных зонах» Киева, сейчас же уже более 50% заявок поступает на участки не в центре. Инвесторы испугались реакции жильцов близлежащих домов и начали менять курс. Они понимают, что нельзя подогревать социальное напряжение».
В Киевземе также констатируют рост внимания инвесторов и девелоперов к «хилой» недвижимости, считая это позитивным явлением. Андрей Тарнопольский считает, что инвесторы и девелоперы могут заинтересоваться аварийными флигелями зданий, где существуют красивые фасады, но сами объекты находятся в ужасающем состоянии. Как пример такой застройки г-н Тарнопольский указал на кварталы, прилегающие к улицам Коминтерна, Саксаганского и Жилянской, Печерск в районе ст.м. «Арсенальная». «Мы активно работаем по данному вопросу и будем направлять инвесторов на такие участки».

фото: Олег Сидоренко

Андрей Тарнопольский также считает, что компаниям-застройщикам стоит обратить внимание на варианты выкупа земельных участков в существующих в Киеве зонах частного сектора для строительства многоэтажного жилья и даже на существующие жилые дома, из которых можно расселить жильцов, приобретя их квартиры, снести в дальнейшем дом и создать новый проект. «В Киеве есть прецедент, когда строительная компания расселила 4-этажное здание в центре, выкупив у жильцов квартиры по цене вдвое, а то и втрое превышающей рыночную».
Андрей Тарнопольский также подчеркнул, что Киев отныне будет намного жестче подходить к сохранности земельных ресурсов под социальную инфраструктуру. Как пример была приведена ситуация с бывшим детским садом №23 по ул. Ирининской, земельную площадку которого девелопер смог использовать по иному назначению лишь обязавшись построить новое дошкольное учреждение по переулку Шевченко. «Кроме того, на предпоследней (сентябрьской – ред.) сессии Киевсовета долгосрочная аренда детского садика для размещения структур Соломенской РГА была заменена на краткосрочную по прямому распоряжению мэра. Поэтому ситуация с детскими садиками теперь строгая. Это долгосрочная политика города на будущее. Инвесторы и городские власти стали более понимающими в этих вопросах».

В КГГА будут усилены структуры, занимающиеся вопросами землеустройства, сообщил Киевский городской голова Александр Омельченко. С этой целью с 1 декабря в каждом районе столицы будет создано управление землепользования. Александр Омельченко сообщил о назначении Василия Товстого заведующим отделением градостроительства и землепользования секретариата Киевского городского совета. До назначения на эту должность Василий Товстый, который также является депутатом Киевского горсовета, занимал должность председателя правления треста «Киевгорстрой-1».
Александр Омельченко также выразил мнение, что «...у нас процедура выделения земельных участков происходит частично в закрытом режиме – кто первый достучался, тот и получил. Мы видим, сколько решений об отводе земельных участков и выдаче разрешений на строительство отменяется, так как, к сожалению, эта работа проводилась непрозрачно, а она требует, чтобы проекты выносились на аукционы, и там уже определялись победители. Я считаю, что пока можно было бы наложить и мораторий на землеотвод под строительство, в первую очередь в центральной части, чтобы не было преимуществ тем, кто ближе к соответствующим структурам и может получать земельные участки, и затем зарабатывать на этом огромные деньги. Мы все это видим, об этом постоянно идут кулуарные разговоры, и я думаю – настало время говорить об этом откровенно».

АУКЦИОННЫХ УЧАСТКОВ ПРИБЫЛО
Киев выставил на земельный аукцион еще две площадки, предназначенные под строительство объектов коммерческой недвижимости. Один из новых лотов – земельный участок площадью 0,91 гектара, предназначенный под строительство супермаркета, расположен на ул. Майорова в Оболонском районе. Его стартовая цена – 443,34 гривен/м², соответственно, общая стоимость – 4 миллиона 51 тысяча гривен. Второй участок площадью 0,32 гектара на ул. Алма-Атинской в Днепровском районе предназначен под строительство складских помещений. При стартовой стоимости 450 гривен/м² от продажи планируется выручить не менее 1 миллиона 447 тысяч гривен.
Как сообщил Андрей Тарнопольский, в ближайшее время список лотов пополнят еще четыре участка, торги по которым могут состояться не ранее начала декабря. В то же время, г-н Тарнопольский считает, что ситуация с земельными торгами в ближайшее время значительно улучшится. Среди субъективных причин несколько вялого течения земельных торгов в Киеве зампред Киевзема назвал отсутствие участков в центральной части Киева, выставляемых на торги. «Появятся ли такие участки на аукционах – покажет время», – подчеркнул Андрей Тарнопольский. «В Киевсовете многие депутаты имеют собственный бизнес, поэтому ранее из 24 площадок, предложенных Киевземом на торги, Киевсоветом были сняты (! – ред.) 16. Кого выбрал народ – те и работают... У них есть свой взгляд на вещи... Это жизнь... Мы, в свою очередь, продолжаем готовить участки для аукционов. Мы написали служебную записку Александру Омельченко по поводу снятия депутатами участков. После этого стали снимать меньше предложенных Киевземом на торги участков, значительно меньше».
Андрей Тарнопольский как пример необходимости проведения земельных торгов привел оператора сети супермаркетов строительных материалов «Новая Линия», который искал участок на Троещине более полугода, а затем «получил его за два дня». «Были бы деньги, сам купил бы этот участок», – резюмировал он.

ПОДЗЕМНЫЙ ЗЕМЛЕОТВОД
Главное управление земельных ресурсов КГГА и КП «Институт земельных отношений» разрабатывают положение об отводе земли для строительства подземных сооружений. Основанием для разработки положения является существующее в земельном законодательстве определение понятия «земельный участок», предполагающее, что им также вляется территория «глубины объекта». «Поэтому оформлять землю под подземные сооружения нужно, причем как на период строительства, так и в постоянное пользование», – считает Андрей Тарнопольский.
По его словам, город также будет вводить практику отвода земли и под строительство автомобильных дорог. Так, недавно был утвержден отвод земли корпорации «Киеватодор» под строительство окружной дороги. После разработки и утверждения положения об отводе земли для подземных сооружений, права собственности на землю придется оформлять также и владельцам подземных торговых центров.

КУДА УШЛА ЗЕМЛЯ...
Киевский городской совет на пленарном заседании 23 октября принял ряд решений о выделении земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости (публикуется в сокращенном виде).

Торговые, гостиничные и офисные центры
Кому выделяется участок 1	Земельный участок				Условия передачи 6
Кому выделяется участок 1	Адрес 2	Район 3	Площ., га 4	Назначение 5	Условия передачи 6
ООО «Рекреационно- оздоровительный центр «Зеленый порт»	ул. Февральская, 58-а на Жуковом острове	Голосеевский	11,3	Спортивно- оздоровительный комплекс	6,53 га – аренда на 25 лет, 4,77 га – на 10 лет
ООО «Гудлак»	ул. Владимирская, 38	Шевченковский	0,1	Торгово-офисный центр	Аренда на 25 лет
ООО «Кармен-инвест»	ул. Крутой спуск, 3-в	Печерский	0,12	Реконструкция офисно-жилого здания	Аренда на 25 лет
ООО «Альтаир»	ул. Крайняя, 1	Деснянский	0,98	Торговый комплекс	Аренда на 10 лет
ООО «Житлобудсервис»	бул. Дружбы Народов, 4/6	Печерский	0,17	Торгово-офисный центр	Аренда на 25 лет
ООО «Элит сервис»	ул. Кудрявская, 47	Шевченковский	0,6	Жилищно-офисно- гостиничный комплекс	Аренда на 25 лет
ООО «Левобережье плюс»	Днепровская набережная, 14	Дарницкий	7,03 га, в том числе 0,97 га водной акватории Днепра	Культурно- оздоровительный центр с лодочной стоянкой	Аренда на 25 лет
ООО «Инвес»	ул. Михаила Грушевского, 9-а (со стороны Парковой дороги)	Печерский	0,64	Компактный деловой и культурный центр	Аренда на 5 лет
ООО «Савва»	ул. Борщаговская, 154	Соломенский	1,34	Реконструкция под торгово-офисный центр	Аренда на 25 лет
ООО «Ярославов Вал»	ул. Богдана Хмельницкого, 17/52	Шевченковский	0,53	Реконструкция незавершенного строительства гостиницы «Театральная»	Аренда на 25 лет
Частная производственно- коммерческая фирма «Амур»	ул. Саксаганского, 105	Голосеевский	0,05	Офисно-деловой центр	Аренда на 1 год

Киевсовет также принял ряд решений о продаже земельных участков(публикуется в сокращенном виде).

Кому продан	Назначение	Площадь, га	Адрес	Район	Сумма, грн	Цена м²
ООО «Три О»	Торгово-офисный центр с паркингом	0,2617	Спортивная площадь, 1	Печерский	2 103 806	804
Предприятие с иностранными инвестициями «МакДональдз Юкрейн Лтд.	Учреждение общественного питания с парковочной площадкой	0,17	пр. Броварской (возле станции метро «Дарница»)	Днепровский	1 020 925	600
ОАО «Первый Инвестицион- ный Банк»	Административный комплекс	0,1155	бул. Тараса Шевченко, 8/26	Шевченковский	2 271 116	1966
ООО «Реверс»	Магазин	0,06	ул. Никольско- Слободская, 2	Днепровский	361 029	600
ООО «Полисервис»	Входная группа магазина и летняя торговая площадка	0,0058	ул. Бориса Гринченко, 2/1	Шевченковский	116 113	2002
ООО «Ремонтник»	Торговый комплекс	1,1520	ул. Электро- техническая, 5	Деснянский	5 219 081	453
ООО «Глобус плюс»	Торгово- офисный центр	0,0806	Пересечение ул. Дорогожицкой и Мельникова	Шевченковский	628 500	780

Версия для печати